【文章內(nèi)容簡介】 未分配利 潤出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表單位：萬元一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 2）關(guān)于稅后利潤 稅后利潤 =利潤總額－所得稅 其中， 所得稅 =應(yīng)納稅所得額 所得稅稅率 一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計(jì)算出來的利潤總額。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為 33%。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 3）關(guān)于利潤分配 房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤為稅后利潤，稅后利潤等于可供分配利潤，一般按照下列順序分配： （ 1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。 （ 2）提取盈余公積金。 （ 3）向投資者分配利潤，即表中的應(yīng)付利潤。 考慮了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只有后兩項(xiàng)因素），余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤補(bǔ)分給投資者。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 u資金來源與運(yùn)用表 1．資金來源與運(yùn)用表的含義 資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。 其表格形式見表。 本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 2．資金平衡分析 該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。 作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 3．與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同 在填列資金來源與運(yùn)用表時，與現(xiàn)金流量表一樣，出售項(xiàng)目和出租項(xiàng)目也會有所不同，這是與一般建設(shè)項(xiàng)目不同的地方。 1）出售項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 2）出租和自營項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來源生產(chǎn)負(fù)荷（ % ） 當(dāng)年產(chǎn)量占設(shè)計(jì)能力的百分比1 資金來源 +….+ 利潤總額 損益表 折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 攤銷費(fèi) 無形及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表 長期借款（含利息） 投資計(jì)劃與資金籌措表 流動資金借款 投資計(jì)劃與資金籌措表 其他短期借款 投資計(jì)劃與資金籌措表 自有資金 投資計(jì)劃與資金籌措表 其他 回收固定資產(chǎn)余值 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表（凈殘值） 回收流動資金 最后一年回收全部流動資金資金來源與運(yùn)用表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來源生產(chǎn)負(fù)荷（ % ） 當(dāng)年產(chǎn)量占設(shè)計(jì)能力的百分比2 資金運(yùn)用 +….+ 固定資產(chǎn)投資（含投調(diào)稅） 投資計(jì)劃與資金籌措表 建設(shè)期利息 投資計(jì)劃與資金籌措表 流動資金 投資計(jì)劃與資金籌措表 所得稅 損益表 應(yīng)付利潤 損益表 長期借款本金償還 還本付息表 流動資金借款本金償還 按照實(shí)際還款填 其他短期借款本金償還 還本付息表3 盈余資金 124 累計(jì)盈余資金 累計(jì) 3資金來源與運(yùn)用表（續(xù)）注：各年累計(jì)盈余資金一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 u資產(chǎn)負(fù)債表 1．資產(chǎn)負(fù)債表的含義 資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。 該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。 2．資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容 從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來源1 資產(chǎn) +….+ 流動資產(chǎn)總額 ++ 應(yīng)收帳款 流動資金估算表 存貨 流動資金估算表 現(xiàn)金 流動資金估算表 累計(jì)盈余資金 資金來源與運(yùn)用表 在建工程 投資計(jì)劃與資金籌措表 固定投資累計(jì) 固定資產(chǎn)凈值 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 無形及遞延資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表資產(chǎn)負(fù)債表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來源2 負(fù)債及所有者權(quán)益 ++ 流動負(fù)債總額 ++ 應(yīng)付帳款 流動資金估算表 流動資金借款 流動資金借款 本金償還 其他短期借款 其他短期借款 本金償還 長期借款 長期資金借款 本金償還負(fù)債小計(jì) + 所有者權(quán)益 +…+ 資本金 投資計(jì)劃與資金籌措表 自有資金累計(jì) 資本公積金 按照上面 累計(jì)盈余公積金 損益表累計(jì) 累計(jì)未分配利潤 損益表資產(chǎn)負(fù)債表（續(xù)）一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 資金來源與運(yùn)用表 資產(chǎn)負(fù)債表盈余資金 累計(jì)盈余資金=（ 長期資金借款 長期借款本金償還）=長期資金借款+（ 流動資金借款 流動資金本金償還）+流動資金借款+（ 其他短期借款 短期借款本金償還）+其他短期借款+ 自有資金 +資本金 +資本公積金（固定投資 +投調(diào)稅 +建設(shè)利息 折舊 攤銷）（ 在建工程 +固定資產(chǎn)凈值 +無形及遞延資產(chǎn)凈值 ） 流動資金 （ 流動資產(chǎn) 流動負(fù)債）+ 利潤總額 所得稅 應(yīng)付利潤 +累計(jì)盈余公積金 +累計(jì)未分配利潤資金來源與運(yùn)用表 —— 資產(chǎn)負(fù)債表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 分析內(nèi)容 基本 報(bào) 表 靜 態(tài) 指 標(biāo) 動態(tài) 指 標(biāo)盈利能力分析 現(xiàn) 金流量表（全部投資 ）靜 態(tài) 投 資 回收期 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài) 投 資 回收期現(xiàn) 金流量表（自有 資金）靜 態(tài) 投 資 回收期 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài) 投 資 回收期利 潤 表 投 資 利 潤 率投 資 利稅率資 本金利 潤 率資 本金 凈 利 潤 率清 償 能力分析 借款 還 本付息表資 金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債 表借款 償還 期還 本付息比率資產(chǎn)負(fù)債 率流 動 比率速 動 比率資 金平衡能力分析 資 金來源與運(yùn)用表其他 價(jià) 值 指 標(biāo) 、 實(shí) 物指 標(biāo)或比率指 標(biāo)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與基本報(bào)表的關(guān)系 u基本報(bào)表的相互關(guān)系 基本報(bào)表是財(cái)務(wù)分析體系中重要的組成部分。各種基本報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系。 “ 利潤表 ” 與 “ 現(xiàn)金流量表 ” 都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過“ 利潤表 ” 計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過 “現(xiàn)金流量表 ” 計(jì)算的是盈利能力的動態(tài)指標(biāo)。同時“ 利潤表 ” 也為 “ 現(xiàn)金流量表 ” 的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 “ 借款還本付息表 ” 、 “ 資金來源與運(yùn)用表 ” 和“ 資產(chǎn)負(fù)債表 ” 都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。根據(jù) “ 借款還本付息表 ” 或 “ 資金來源與運(yùn)用表 ” 可以計(jì)算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“ 資產(chǎn)負(fù)債表 ” 可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率等指標(biāo)。 另外，通過 “ 資金來源與運(yùn)用表 ” 可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析全部投資的盈利能力1）現(xiàn)金流量分析假設(shè)：全部投資為自有資金，消除資金構(gòu)成的影響 。目的：考察項(xiàng)目本身的盈利性，與籌資方案無關(guān)。報(bào)表：全部投資現(xiàn)金流量表。銷售收入經(jīng)營成本、銷售稅金、（所得稅）全部投資年凈收益 =折舊 +攤銷 +利息支出 +稅后利潤凈殘值二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析全部投資的盈利能力1）現(xiàn)金流量分析計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期分稅前、稅后兩套指標(biāo)和以前的項(xiàng)目比較用方法參數(shù)的判據(jù)改擴(kuò)建項(xiàng)目與稅分離評價(jià)二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析自有資金的盈利能力1）現(xiàn)金流量分析假設(shè)：只分析自有資金，與具體籌資方案有關(guān)。報(bào)表：自有資金現(xiàn)金流量表。銷售收入經(jīng)營成本、銷售稅金、所得稅、還本付息自有資金年凈收益 =應(yīng)付利潤 +盈余資金凈殘值二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析自有資金的盈利能力1）現(xiàn)金流量分析假設(shè)：只分析自有資金，與具體籌資方案有關(guān)。報(bào)表：自有資金現(xiàn)金流量表。計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評價(jià)二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析全部投資與自有資金內(nèi)部收益率的關(guān)系1）現(xiàn)金流量分析全部投資自有資金二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析2）投資損益分析指標(biāo)評價(jià)： 與行業(yè)水平進(jìn)行比較特點(diǎn)： 稅前指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo)、偏于保守（因占投資逐步減少）二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 清償能力分析1）借款償還能力國內(nèi)借款： 計(jì)算借款償還期，與貸款條件進(jìn)行比較。國外借款： 按照規(guī)定的貸款條件、還款期限進(jìn)行償還。2）資產(chǎn)負(fù)債狀況指標(biāo)二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈虧平衡分析生產(chǎn)能力利用率盈虧平衡點(diǎn)指標(biāo) 圖形： 盈虧平衡分析圖敏感性分析內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值指標(biāo) 投資、成本產(chǎn)量、價(jià)格因素 圖形： 敏感性分析圖概率分析條件： 可估計(jì)相關(guān)概率三）不確定性分析三）不確定性分析 借款還本付息案例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)期 3年。第 1年借款 1000萬元，第 2年借款 2022萬元，第 3年借款 2022萬元，項(xiàng)目建設(shè)完畢即開始銷售，預(yù)計(jì)每年的銷售收入足以還本付息。還款方的條件是：貸款申請利率為 8%；建設(shè)期結(jié)束后 5年內(nèi)等額還本付息。試編制該項(xiàng)目的借款還本付息表。案例某開發(fā)商購得一寫字樓用地的使用權(quán)，擬建議寫字樓項(xiàng)目出售。經(jīng)過分析，得到如下數(shù)據(jù)：開發(fā)過程中發(fā)生的成本費(fèi)用如下：土地費(fèi)用 600萬元，于開始時一次投入。建安工程投資為 800萬元，前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他費(fèi)用分別為建安費(fèi)用的5%、 3%、 2%。銷售費(fèi)用為銷售收入的 5%。項(xiàng)目的總建筑面積為 6000平方米，售價(jià)為每平方米 5000元。另據(jù)計(jì)算，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)周期為 3年（其中建設(shè)期 2年）第二年可預(yù)售 60%，第三年可全部售出。上述成本費(fèi)用（土地費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用除外）在建設(shè)期的第 1年投入 55%，第 2年投入 45%。建設(shè)資金中，資本金 650萬元；其他為 銀行貸款，每年資金缺口由銀行貸款解決。資金使用時，先用自有資金，不足時再用銀行貸款。貸款年利率為10%，寬限期 2年（即建設(shè)期只計(jì)利息不還款），第三年開始用等本償還并支付利息的方式還本付息，分 2年還清。有關(guān)稅費(fèi)如下：“三稅一費(fèi) ”：為銷售收入的 6%要求：估算項(xiàng)目總投資，并詳列其中財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算過程填列借款還本付息表填列投資計(jì)劃和資金籌措表分析：一般來說，如果項(xiàng)目有貸款，則總投資中必含財(cái)務(wù)費(fèi)用。而要計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，往往又需要先算出不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的總投資，配合所給的投資計(jì)劃所確定的各年投資比例，找出其中貸款比例數(shù)，再來計(jì)算貸款利息（即財(cái)務(wù)費(fèi)用），最后把其加回到總投資中，因此，要估算總投資，需要先估算財(cái)務(wù)費(fèi)用。估算：1）不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的總投資的估算根據(jù)已知條件：土地成本： 600萬元建安成本： 800萬元前期工程費(fèi)用： 8005%=40（萬元）管理費(fèi)用： 8003%=24（萬元）其他費(fèi)用： 8002%=16（萬元）銷售費(fèi)用：銷售收入 5%=60005000元 5%=150萬元所以，不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的總投資： 600+800+40+16+150=1630（萬元）2）確定各年銀行貸款數(shù)額根據(jù)已知條件：第一年投資： 600+（ 1630600） 55%=其中：自有資金： 650萬元（其中用于土地費(fèi)用 600萬元，用于其他 50萬元） 銀行貸款： =第二年投資（ 1630600） 45%= 萬元（全部為銀行貸款）則本項(xiàng)目投資氛圍（ 1）自有資金： 650萬元（ 2）銀行貸款： （第一年） + （第二年） =980萬元3）詳列財(cái)務(wù)費(fèi)用估算過程 在計(jì)算之前，分析一下本期的計(jì)算期。建設(shè)期 2年，銷售期 2年，從建設(shè)期第2年開始計(jì)，還款期 2年，從銷售期第 2年開始計(jì)。這樣，財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算期為 4年。建設(shè)期利息：第 1年利息 （ ） 10%= 萬元第 2年利息（ ++） 10%=建設(shè)期利息合計(jì)： 因?qū)捪奁?2年，則 Ic=本金 +利息 =980+=還款期利息 =（等額償還并支付利息）第三年、第四年各還本：Ic/2=第三年計(jì)息并付息：*10%=第三年還本付息額： Ic/2+=+=其中：原本金為 490萬元，應(yīng)付利息為 （本項(xiàng)目原始本金為 980萬元，若等本償還，則第 4年各還本金 980/2=490萬元；本項(xiàng)目第三年付出的利息包含兩部分：一部分是前兩年應(yīng)計(jì)利息的一半 =，另一部分是第三年本年應(yīng)付的利息 ，同理，第四年付出的利息也包含兩部分，一部分是前兩年應(yīng)計(jì)利息的一半，一部分是第四年本年應(yīng)付的利息 ，合計(jì) ）第四年計(jì)息并付息：（ ） *10%=第四年還本付息額Ic/2+=+=，其中，原本金為 490萬元，應(yīng)付利息為 財(cái)務(wù)費(fèi)用（應(yīng)付利息）總計(jì)為：+=其中：開發(fā)成本 =600+800+