傳統(tǒng)公有制財(cái)產(chǎn)的物權(quán)法規(guī)范下(編輯修改稿)
2025-09-03 11:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)權(quán)一體登記作出強(qiáng)制性規(guī)定，而是交由省級(jí)政府自主決定。受傳統(tǒng)土地和房屋分業(yè)管理的限制，我國(guó)大多數(shù)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記采取雙軌制：土地使用權(quán)在土地管理部門(mén)登記，房屋所有權(quán)在房產(chǎn)管理部門(mén)登記。這非常不利于房地產(chǎn)權(quán)一致原則的貫徹。因此，應(yīng)當(dāng)借鑒上海、廣東等經(jīng)驗(yàn)，合并房地產(chǎn)登記體制。 所有權(quán)被認(rèn)為是永久性的，即只要房屋存在所有權(quán)即存在。但是，無(wú)論在地上權(quán)體制下，還是在我國(guó)的出讓土地使用權(quán)體制下，土地使用權(quán)均是有期限的。如何解決土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)永久性矛盾，是法律必須解決的問(wèn)題。 現(xiàn)代地上權(quán)均會(huì)因期限屆滿(mǎn)而終結(jié)。地上權(quán)期滿(mǎn)后，一般由土地所有權(quán)人取得房屋所有權(quán)。為調(diào)和地上權(quán)人(建筑物所有權(quán)人)與土地所有權(quán)人的利益沖突，現(xiàn)代地上權(quán)法律制度，均允許地上權(quán)人獲得補(bǔ)償或強(qiáng)加給土地所有權(quán)人取得該建筑物時(shí)，對(duì)地上權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任的法律義務(wù)。這種獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，是地上權(quán)人對(duì)房屋擁有所有權(quán)的一個(gè)重要體現(xiàn)?！ ∧壳埃接蟹课?包括農(nóng)村私有房屋和城市私有房屋)的宅基地使用權(quán)沒(méi)有期限，公房或公房商品化的后的宅基地使用權(quán)也沒(méi)有明確的期限，但是，通過(guò)出讓方式取得的用于建設(shè)的國(guó)有土地使用權(quán)均存在年限?！ ?duì)于土地使用權(quán)到期到，土地使用期限屆滿(mǎn)后，可能產(chǎn)生三種結(jié)果： (1)受讓人未申請(qǐng)續(xù)展(續(xù)期)，土地使用權(quán)終止。 (2)土地使用權(quán)人申請(qǐng)，但未批準(zhǔn)，土地使用權(quán)終止?！ ?3)受讓人申請(qǐng)，土地使用權(quán)延長(zhǎng)至新合同約定的期限屆滿(mǎn)?！ ≡谕恋厥褂脵?quán)終止方面，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)確立如下規(guī)則： 第一，簡(jiǎn)化個(gè)人居住房屋占用土地使用權(quán)續(xù)展手續(xù)，只需要交納少量的手續(xù)費(fèi)就應(yīng)當(dāng)給予一定時(shí)期的續(xù)展，而不用再交納土地“出讓金”。尤其是，在區(qū)分所有情形下，小業(yè)主不可能去與國(guó)家簽署合同，而只要有一個(gè)變更登記手續(xù)即可以了?！ 〉诙?，而商業(yè)用地到期之后，可以按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，需要申請(qǐng)管理部門(mén)批準(zhǔn)、重新簽訂合同(應(yīng)當(dāng)為續(xù)簽合同)、支付土地使用權(quán)出讓金。 第三，因未申請(qǐng)續(xù)展或因續(xù)展未批準(zhǔn)，不管是個(gè)人還是商業(yè)組織，在國(guó)家取得土地使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物所有權(quán)人以合理補(bǔ)償?！ ∷?、關(guān)于資源性土地使用權(quán)和資源利用權(quán) (一)概述 法律意義上的土地包涵各種各樣陸地(山地、平原等)、水面。在空間上，土地是立體的，不僅有特定四至，而且包括地下或地上一定空間。在所有權(quán)客體范圍上，土地包含地上或地下蘊(yùn)含的資源(礦產(chǎn)、水源等)。但是，隨著工業(yè)社會(huì)的來(lái)臨，礦產(chǎn)資源、水資源等資源價(jià)值凸現(xiàn)，各類(lèi)具有特殊價(jià)值的資源從土地中獨(dú)立出來(lái)，成為可以設(shè)定物權(quán)權(quán)利的物權(quán)客體。同時(shí)，隨著人類(lèi)對(duì)社會(huì)資源和環(huán)境保護(hù)認(rèn)識(shí)深化，這些蘊(yùn)含有資源的土地或資源本身的利用愈來(lái)愈受公法的調(diào)整和規(guī)范，于是形成對(duì)資源性土地或資源調(diào)整的單行法，如水資源法、礦產(chǎn)資源法、草原法、林業(yè)法等?！ ∽髡哒J(rèn)為，在土地分類(lèi)中應(yīng)當(dāng)增加一類(lèi)，即資源性土地，用來(lái)表示土地地表或地層中含有某種自然資源并能為人們開(kāi)發(fā)利用的土地。資源性土地的價(jià)值不在于土地本身(農(nóng)用地和建設(shè)用地，基本上是對(duì)土地本身和空間的利用)，而在于土地蘊(yùn)含的資源或特殊用途，比如含
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