【文章內容簡介】 防工程等對用地的需要。 農民得到土地征用補償，就成為農民的財產收入的一部分，有的甚至成為農民收入的“亮點”。以2004年一季度為例，據國家統(tǒng)計局調查，農民人均現(xiàn)金收入834元，同比增加97元，實際增長9. 296，增幅比上年同期提高1. 7個百分點，為八年來同期最高，也是多年來少有的一次城鄉(xiāng)收入的同步增長，其中人均財產性、轉移性收入增長18. 496。該階段農民的財產性收入，有較大部分來自于對征地補償的清欠。截至2004年2月份，全國共查出拖欠農民征地補償安置費達98. 8億元，現(xiàn)經清欠措施發(fā)到農民手中的就有59. 9億元。農民獲得的補償款各地標準是不一的?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，“征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定?！币话銇碚f，在沿海經濟發(fā)達地區(qū)補償費用較高，西部或山區(qū)相對較低。深圳、珠海等地征地補償費為12萬元/畝，浙江大約為3一12萬元/畝，上海浦東則在210萬元/畝。而地處于山區(qū)的福建省莆田縣城廂區(qū)城郊鄉(xiāng)暢林村在2003年有近200多畝土地被國家征用，農民得到每畝2000元的補償款。在中西部地區(qū)則普遍更低，有的每畝僅數百元。第二、土地承包經營權流轉收入。土地承包經營權流轉指在農村土地承包期內，承包方以轉包、轉讓、出租、入股、互換等方式，將承包土地的使用權轉移給第三方從事農業(yè)生產經營的行為。流轉收入亦指第三方向原承包方支付的費用。按目前的法律，作為農地轉讓權的權利主體，承包農戶可以在“平等協(xié)商、自愿、有償，不受任何組織和個人的強迫和阻礙的條件下轉包、出租、互換、轉讓或者期貨方式流轉農地經營權”。(《中華人民共和國農村土地承包法》以下簡稱《土地承包法》)農地轉讓的價格由當事人協(xié)商確定，而轉讓收益歸承包農戶所得。但這種轉讓權是有限制的，除了“流轉的期限不得超過承包期的剩余期限②外，“不得改變土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途?！睋r業(yè)部有關部門的統(tǒng)計，上世紀80年代后期以來，在我國農村出現(xiàn)由農戶自發(fā)進行的土地使用權流轉，基本保持在1%3%之間，沿海一些發(fā)達地區(qū)和城郊地區(qū)的比例稍高一些。進入九十年代之后，據農業(yè)部1993年進行的抽樣調查結果表明，1992年全國共有473. 3萬承包農戶轉包、轉讓農地1161萬畝，分別占承包農戶總數的2. 3%和承包耕地總面積的2. 9%。 1998年對8省所做的調查顯示，參與流轉的土地只占全部土地的34%，發(fā)生面最廣的浙江省也只有7%8%。至2004年8月，據不完全統(tǒng)計，全國農村以各種形式流動使用權的耕地約占全國承包耕地總面積的5%6%，不超過10%。多數發(fā)生在沿海發(fā)達省市，流轉的耕地約占承包地的8%10%，有些縣市已達到20%30%。內地流轉的耕地較少一些，約占承包地的1 %2%。如廣東、浙江、江蘇等沿海發(fā)達地區(qū)至2003年底，流轉面已經達到10%。浙江紹興、余姚等地流轉出的耕地已占其耕地總面積的30%左右。當前農村土地使用權流轉呈現(xiàn)兩大明顯特點:一是大面積連片包地情況增多。一些企業(yè)成千上萬畝地承包租賃土地，有的一個企業(yè)就承包了幾萬畝。二是介入成分增多。不僅有農戶間的自發(fā)流轉，而且地方政府和鄉(xiāng)村組織也積極參與，直接操作。不僅有企業(yè)、外商進入農業(yè)，而且一些機關事業(yè)單位和城鎮(zhèn)干部職工下鄉(xiāng)包地。 農民的住房財產性收入農民的住房收入己經成為農民收入的一個部分。農民的住房收入指農民通過房屋的出租、出售和拆遷補償而取得相應的收益。據統(tǒng)計，近年來，農民在出租、出售房屋以及房屋拆遷獲得補償方面都有不同程度的增長，其中，僅農民出租房屋以及拆遷獲得補償的財產性收入高速增長，對農民收入的拉動每年都在2個百分點以上。如2003年，京郊農民人均純收入增速加快，達到6496元，比上年增加616元，增速首度超城鎮(zhèn)居民0. 3個百分點。第一，出租住房收入。國外的經驗表明，在房地產市場中，任何一個國家，無論經濟如何發(fā)達，都不可能實現(xiàn)住房的完全私有，房屋租賃仍然占有相當比例，出租房在住宅市場上始終占有不可忽略的地位。房屋的出租與出售都是住房商品交換必不可少的形式。在我國農村，根據國家統(tǒng)計局抽樣調查，目前我國已經有65. 8%的城鎮(zhèn)家庭有了住宅產權，其中通過購買商品房擁有自己住房的家庭只占5. 4%，擁有原有私房的為12%, 48. 4%的家庭通過購買房改房擁有了自己的住房產權。這己經超過了發(fā)達國家的水平。據估算，我國至少還有30%的家庭需要通過租賃或其它方式來獲得居住權。作為發(fā)展中國家，出租房屋的這樣一種社會現(xiàn)象與國外類似，無論在住宅商品化的起步階段，還是在其較高的發(fā)展階段，居民對出租房都會較大的需求。農民出租房屋，其收入成為農民收入的一個組成部分，就充分說明了這一點。農民出租房屋，是房屋出租人將房屋交付給承租人使用、收益，由承租人按合同約定向出租人以貨幣或者其他形式支付租金的行為。農民取得出租房屋收入，是農民財產性收入的一個組成部分。它即體現(xiàn)了農民居住條件的改善，也反映出農民收入逐漸出現(xiàn)質的變革，實際上也從一個側面折射出時代的進步。近年來農民出租房屋，已逐漸成為農民增收的亮點。盡管農民人均住房面積已達27平方米，但東西部還有一定差別，從總體上說，沿海經濟發(fā)達地區(qū)的農民居住面積比中西部農民更為寬敞。出租房屋，已成為越來越多的農民特別是沿海經濟發(fā)達地區(qū)的農民增收的路子。甚至出現(xiàn)了不少以出租房屋為主要收入的地區(qū)，尤其是對于失去土地的農民來說，只要有可能，出租房屋成為他們的優(yōu)先選擇。出租房屋，給農民帶來收入。浙江省寧波市北侖區(qū)的外來人員達20多萬人。這些人員大多居住在城中和城區(qū)周邊農村，每年給這些村帶來的僅房屋出租一項收入近2億元。如其中一個城中村共有約400戶1400多本村戶籍人口。近年來，大量外來人員擁入租房居住，目前達到4000多人，遠遠超過本村村民人數。該村95%以上的家庭都有房屋出租。以4000人租房，每人每月租金為100元，這樣該村村民的租房收入達到400多萬元，相當于戶籍人口人均年收入近3000元，戶均1萬元以上。出租收入是該村得以發(fā)展和穩(wěn)定的主要經濟來源。江蘇省2003年農民收入4239元，增長6. 1。近三年累計增加644元，年遞增5. 6。農民收入水平繼2001年首次超過廣東后連續(xù)三年居全國第五位，比全國農民平均收入2622元高1617元、61. 7。其中農民財產性收入人均94元，增加32元、增長52。農民財產性收入中的農民出租房屋收入出現(xiàn)較大幅度增加，農民出租房屋、固定資產等財產取得的租金收入人均18元，增加3元、增長20。其中，昆山市有近萬家外資、民營企業(yè)和超過50萬的外來人口，近年來隨著城市化進程的加快，全市僅2003年被征用的建設用地為25000畝，有2. 5萬農民失去土地。按照當地農戶失地一平米就補一平米的補償標準，失地農民每人都能分到2到3套住房。大量失地農民抓住當地經濟發(fā)達的特點，利用蓋起的房屋，靠出租房屋掙錢，成為收入的最大來源。全市從事私房出租的農戶27133戶，占農村總戶數的22. 6%，其中絕大部分為失地農戶。昆山市經濟從而形成有“出租房屋”特點的“房東經濟”，有的農戶一年(租金)收入達7萬多元。在廣東珠江三角洲的一些城鄉(xiāng)結合地，越來越多的農民靠出租房屋來增加收入。在上海農民財產性收入獲得多途徑增長。在滬郊各區(qū)縣，促進和規(guī)范農民自有房屋出租，增加農民收入。在一些經濟發(fā)展快的地區(qū)，農民房屋出租的戶均年收入也可達1500元左右。福建省廈門市集美區(qū)現(xiàn)有失地農民5. 3萬人，其中絕大多數主要的收入就是靠出租房屋的收入。 目前，農民出租房屋具有以下特點:一是主要集中在東南沿海的農村地區(qū)。我國目前農民工進城的數量已達9200萬人，其中絕大部分是在東南沿海地區(qū)。由于流動人口多，自然對出租房屋有較多的需求。這就直接刺激農民盡可能地調劑房屋用來出租收益。二是租用檔次低。農民出租屋多是集中在城鄉(xiāng)結合部，主要是租給農村流動人口。由于農村流動人口對房屋檔次和房屋裝修、擺設等沒有過多的要求，屬于低消費水平，因而租金收入量較小，出租房屋月價多數在幾十元到幾百元之間。三是出租市場規(guī)模參差不一。不僅出租房屋市場東西部有差異，沿海密于內地，即使是在同一地區(qū)也發(fā)展不平衡。旅游資源豐富，出租房屋就多?？砍墙⒖柯方?、靠繁華街市近的農民出租房屋，多于偏僻、交通不便地方。 第二，出售住房收入。農民賣房是我國伴隨著農業(yè)人口向城市轉移過程中的一種普遍的現(xiàn)象。 一個國家現(xiàn)代化建設的進程，也是農業(yè)人口不斷向城市轉移的過程，這是一個基本規(guī)律，是西方發(fā)達國家所證明了的，中國也不例外。由于受“地少人多”的基本國情等社會因素影響，農村中的富余勞動力必然要向城市轉移。據統(tǒng)計，至2003年底，在全國城市就業(yè)的富余農民工數量己達9200萬，其中有不少農民已經成為真正意義上的市民。農民出售房屋，不外以下幾種原因:一是還債，二是搬遷，三是變現(xiàn)后投資。 隨著農村勞動力向城鎮(zhèn)轉移步伐加快，舉家進城居住、務工或經商的農民日益增多，農村集體土地上農民賣房的情況越來越普遍。賣房，是進城農民工的選擇，尤其是對于已經轉換為市民的農民來說，更是他們的愿望。賣了鄉(xiāng)下的房子，到城市買房，己成了當前許多農民工的一個普遍愿望。賣了房子，也必然帶來相應的收入，也成為他們財產性收入的組成部分。農民賣房，與城里市民賣房截然相反，從當前情況看，并沒有形成熱點和規(guī)模，甚至只是少數農民的行為。因為農民賣房受到較大的限制。按規(guī)定只能面向農村集體中進行，也就是說，賣房只能賣給農民，而不能賣給市民?！锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定:“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。還規(guī)定:“農民的宅基地屬于農村集體，具有福利性質”。因此，對屬于農民集體所有的土地之上的宅基地使用權只有具有農民的身份才能獲得。這其實已經間接表示，農民出售房屋只能在農民集體內部進行，即只能賣給農民，而不能賣給除此之外的人。事實業(yè)已證明，即使賣給市民也得不到產權證，是得不到法律保護的。這就形成了農民出售房屋較大的障礙。而面向農民出售房屋，價格相對較為低廉，沒有出現(xiàn)城市里經常有的“火爆價格”，每平米僅以幾十元計價的較為多見，甚至出現(xiàn)賣房并不按面積算，而僅以房屋間數來大致計量售房價格。出賣的價格僅數萬元甚至在數千元的也不在少數。因每戶農民幾乎都有自己的住宅，如果不是考慮改善住房條件等方面的因素，農民不會輕易在農村再買房。因此，農民在農村買賣房屋行為，并沒有隨著農民工大范圍的進城而相應掀起高潮。第三，房屋征用拆遷補償收入。隨著城市化建設的步伐，國家需要征用一定數量的農村土地包括農民的宅基地。按國家有關規(guī)定，宅基地被征用的農戶要得到一定的補償。因此，房屋拆遷補償，也就成了農民房屋收入的一個組成部分。2002年以來，黨中央、國務院采取一系列有效措施，規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷，大力清理拖欠拆遷補償款。國務院有關部門和地方各級政府積極采取措施，密切配合，狠抓落實，清欠工作取得階段性成果。各級政府普遍成立了清欠領導小組和工作班子，帶頭解決政府工程拖欠問題，有關部門建立了日報、情況通報、舉報投訴制度，企業(yè)多方籌措資金，兌付所欠工資。特別是春節(jié)前，全國打了一場清理兌付拖欠農民拆遷補償款在內的攻堅戰(zhàn)，使大部分農民工能夠回家過個好年。截至2月26日，2003年拖欠農民工工資清欠率達96. 3%，歷年拖欠工資已償付78. 1%。同時，各地不斷規(guī)范拆遷行為，違規(guī)拆遷、野蠻拆遷現(xiàn)象得到遏制。廣東省東莞市在征地拆遷中，除按國家政策支付補償費外，還制定了一系列優(yōu)惠措施。如房屋補償費不足8萬元的補足8萬元，確保農民有足夠的建房資金。按期搬遷的農民，每人補償1. 5萬元。對安置新村的基礎設施進行補償，每人補償1. 5萬元，該款項由村集體統(tǒng)一支配。農民節(jié)約用地居住高層公寓的，每戶增加補貼4萬元。對自愿提前搬遷的農民，按1000元/月戶補助租房金。按上述政策計算，被拆遷村民平均每戶可獲得25萬元的房屋補償款。 農民的資金財產性收入 第一，儲蓄收益。儲蓄是廣大農民資金收入的最為普通和常見的資金投向。農民手中的現(xiàn)金形成巨大的資金市場。據有關專家估算，從建國以來到現(xiàn)在，特別最近改革開放20多年來的積累，我國農民人均累積資產額度在1500美元左右，其中有近八分之一以現(xiàn)金的方式存在。盡管近年農民的收入增加趨緩，絕大多數農民還未達到生活富裕水平，但據有關數據顯示，至2003年末，來自農村的儲蓄存款占全國城鄉(xiāng)儲蓄存款總額的比率為20%，金額高達22000億元。目前我國城鄉(xiāng)居民的儲蓄存款利息僅為1. 98%，除去20%的利息所得稅，真正利息收益僅為1. 548%，農民得到的儲蓄年利息就達340. 56億元。 第二，民間借貸收益。在民間借貸方面，據全國農村固定觀察點系統(tǒng)在31個省市自治區(qū)對20294個農戶進行了調查，.1985年后，農戶的貸款來源由主要來自正規(guī)信貸機構轉變?yōu)橹饕獊碜悦耖g借貸。全國農村農戶的民間借貸總規(guī)模約為500700億元，而正規(guī)信貸機構的農戶貸款總規(guī)模約為300400億元。1999年，農戶通過民間借貸市場獲得的貸款占農戶貸款總數的69. 41%，平均每戶1008. 56元。如果按全國2億農戶計算，1999年全國農戶民間金融市場貸款量高達2000多億元，其中有息貸款近1000億元。據全國農村固定觀察點對2萬多農戶的調查，2003年的農戶借款中，銀行信用社貸款僅占32. 7%，私人借款占65. 97%，其他占1. 24%。在私人借款中，有息借款也占了近60%。有一個明顯的現(xiàn)象，經濟越發(fā)達的地區(qū)，民間金融也越活躍，民間金融的規(guī)模也越大。浙江、福建等沿海地區(qū)民間金融之活躍、規(guī)模之大出乎許多人的意料。 第三，股票、證券、債券等投資收益。購買股票、證券、債券等，是當今農村社會新興的投資方式。股票是股份有限公司在籌集資本時向出資人發(fā)行的股份憑證。股票代表著其持有者(即股東)對股份公司的所有權，這種所有權是一種綜合權利，如參加股東大會、投票表決、參與公司的重大決策、收取股息或分享紅利等。這是較多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)籌集資金采用的方式。證券是指用以證明或設定權利所做成的書面憑證，它表明證券持有人或第三者有權取得該證券擁有的特定權益，或證明其曾經發(fā)生過的行為。證券按其性質不同，可分為憑證證券和有價證券。證券投資基金是一種利益共享、風險共擔的集合投資方式，即通過發(fā)行基金單位，集中投資者的資金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和運用資金，從事股票、