【文章內(nèi)容簡介】 相結(jié)合的原則，統(tǒng)籌落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。06年6月1日起，各城市年度新審批、新開工商品房總面積中套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重必須達到70%以上。 7《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》國家稅務(wù)總局2006718 《通知》對二手房交易所得征收個人所得稅有關(guān)規(guī)定作了進一步明確，以利于各地稅務(wù)機關(guān)規(guī)范執(zhí)法，統(tǒng)一征管程序，依法加強稅收征管。8天津市公寓項目建設(shè)管理暫行辦法天津市國土資源和房屋管理局20061129 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和需求，規(guī)范公寓項目建設(shè)管理行為。9《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作重點》國家發(fā)改委2006222繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和住房價格上漲過快的問題。鼓勵居民適時適度購房；嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅及商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)建設(shè)。表12 2006年與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的國家政策法規(guī)序號政策相關(guān)內(nèi)容頒布部門頒布時間政策作用1《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作重點》國家發(fā)改委2006222繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和住房價格上漲過快的問題。鼓勵居民適時適度購房；嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅及商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)建設(shè)。2售后包租重點治理建設(shè)部2006522整頓商業(yè)地產(chǎn)銷售市場，治理部分開發(fā)商利用售后返租欺騙商鋪投資者的行為，影響了一些商業(yè)地產(chǎn)的銷售進度。表13 2006年與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的稅費、銀行信貸政策法規(guī)序號政策相關(guān)內(nèi)容頒布部門頒布時間政策作用1《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）國家稅務(wù)總局2006320 減輕房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段的所得稅稅負，稅務(wù)機關(guān)的管理將更加規(guī)范而嚴厲，新政策堵住了不少稅收漏洞。通過調(diào)整稅收政策控制開發(fā)商的利潤空間，鼓勵部分開發(fā)商建造經(jīng)濟適用房2央行調(diào)整貸款利息央行2006428增加投資客戶購房成本，從而打壓投機行為3《規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》171號文件建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局2006711《意見》規(guī)定，除經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)外，符合條件的境外機構(gòu)和個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，具體包含兩種情況：一是境外機構(gòu)經(jīng)有關(guān)部門批準在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)，二是在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人。4銀監(jiān)會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知銀監(jiān)會2006817資本金比例達不到35％、“四證”不全等不符合條件的房地產(chǎn)公司，通過信托公司融資的大門正在逐步關(guān)閉。另外，《通知》要求，信托公司以集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行信息披露制度。總的來看，地產(chǎn)開發(fā)商通過信托融資的渠道被進一步收窄。5上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。中國人民銀行2006818 通過商業(yè)銀行減少貨幣供給量，緊縮信貸，間接調(diào)控企業(yè)和個人的投資貸款需求，抑制固定資產(chǎn)投資增長過快6《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》國家外匯管理局 建設(shè)部2006914落實建設(shè)部等六部委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理所涉及的外匯管理事宜7關(guān)于房企土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅總局2007116 使一部分以囤積土地、依靠土地升值獲取利潤的企業(yè)利潤空間縮小，使單純的囤積土地變得沒有了意義，從而進一步治理了土地囤積問題。近期國家出臺的有關(guān)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方面宏觀政策法規(guī)，從數(shù)量上看，絕大多數(shù)與住宅地產(chǎn)有關(guān)；從內(nèi)容條款上看，從住宅用地、集資建房、廉租房、高檔住宅等領(lǐng)域均加以了調(diào)控；從調(diào)控深度上看，普通住宅標準的出臺、自住房概念的給定、限制套型限制面積比例的硬性規(guī)定均對住宅類地產(chǎn)加以了嚴格的調(diào)控。我們看到國家調(diào)控重點在住宅類地產(chǎn)上。而有關(guān)寫字樓、公寓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策，只是偶有提到，且只是從宏觀層面加以調(diào)控，并未出臺任何相關(guān)細則。相比住宅的調(diào)控力度，本輪國家調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控影響相對較小。企業(yè)稅費、銀行信貸等方面的國家政策，無論是對住宅類開發(fā)企業(yè)還是對商業(yè)類開發(fā)企業(yè)都產(chǎn)生了很大的影響。企業(yè)稅費方面有關(guān)土地增值稅、企業(yè)所得稅的相關(guān)制度，從成本和毛利潤兩個重要層面把企業(yè)的凈利潤限定在了一個有限的區(qū)間內(nèi)，使得開發(fā)企業(yè)利用一塊兒囤積地塊謀取暴利的可能性大大降低。銀行信貸方面《銀監(jiān)會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對地產(chǎn)項目開發(fā)的融資問題提出了挑戰(zhàn)，尤其是對投資額巨大的商業(yè)項目來說，融資問題將成為眾多商業(yè)項目開發(fā)企業(yè)所不容小視的問題。《規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》以及《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，對房地產(chǎn)市場的重要購買資金來源之一的外匯，進行了嚴格的準入限制，無疑對房地產(chǎn)市場的活躍程度帶來了不小的沖擊。尤其是對投資類購買行為密集的商業(yè)項目來說，外匯資金的限入將為商業(yè)項目開發(fā)企業(yè)不容樂觀的問題。二、寫字樓市場分析（1）市場供應(yīng)情況總供應(yīng)量目前，濱海新區(qū)核心區(qū)內(nèi)寫字樓數(shù)量21個，市場存量87萬㎡，㎡，可售樓盤供應(yīng)基數(shù)小，寫字樓市場供應(yīng)長期處于上市小、增長慢的蟄伏期。（各寫字樓詳細情況見附件）供應(yīng)分布 開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)由于泰達商務(wù)區(qū)、金融區(qū)及航運中心的規(guī)劃建設(shè)，所以這兩個區(qū)域潛在商務(wù)物業(yè)供應(yīng)量較大，雖然已建設(shè)樓盤目前只占區(qū)域規(guī)劃樓盤的很小比例，但隨著日后這兩個區(qū)域的不斷建設(shè)、完善，必然形成累積效應(yīng)，使這兩個區(qū)域樓盤存量不斷增加。未來寫字樓供應(yīng)近期23年內(nèi)已知建設(shè)項目有金融街2期，航運中心4號樓總建筑面積10萬㎡金融街2期：㎡，06年12月開工08年5月30日竣工，6層到頂，戶型200500㎡航運中心4號樓預(yù)計為公寓式寫字樓：總建筑面積6萬㎡，地上11層地下1層，戶型160180㎡近期也將施工建設(shè)。中遠期供應(yīng)用于家堡、響螺灣、泰達商務(wù)區(qū)、東疆、南疆都屬于政府規(guī)劃大型商務(wù)區(qū)，總建筑面積達200多萬平方米，未來一旦投入建設(shè)將使目前寫字樓割據(jù)發(fā)生很大的變化，但這幾個區(qū)域目前尚處于規(guī)劃階段，預(yù)計510年內(nèi)將陸續(xù)建設(shè)。（具體寫字樓項目基本信息資料見附件二）（2）入駐使用情況近期市場吸納量分析從圖上看開發(fā)區(qū)依然是寫字樓熱點區(qū)域，由于該區(qū)域?qū)懽謽桥渲孟鄬侠?，物業(yè)管理維護水平相對較高，并且該區(qū)域具有良好的商務(wù)、交通環(huán)境，所以該區(qū)域?qū)懽謽强罩寐实?，而另兩個區(qū)域的寫字樓比較陳舊，服務(wù)管理水平相對較差所以空置率相對較高，這也從另一方面說明了區(qū)位，交通環(huán)境對項目發(fā)展的重要性。 需求客戶群分析 ◆各區(qū)域?qū)懽謽强蛻粜袠I(yè)分布特點各區(qū)域?qū)懽謽强蛻粜袠I(yè)分布特點明顯，其中保稅區(qū)屬于物流、倉儲、加工區(qū)域且對入住該區(qū)域企業(yè)有優(yōu)惠措施，所以該區(qū)域聚集了眾多的物流、貿(mào)易企業(yè)。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，環(huán)境優(yōu)越且海關(guān)設(shè)在該區(qū)域內(nèi)，辦事方便，所以物流、貿(mào)易企業(yè)在該區(qū)域占較大比例，隨著近幾年金融街的建設(shè)也使區(qū)域內(nèi)的金融行業(yè)數(shù)量得到增加，但開發(fā)區(qū)寫字樓內(nèi)服務(wù)業(yè)企業(yè)較少，主要是因為開發(fā)區(qū)人長住人口構(gòu)單一，常住人口少，第三產(chǎn)業(yè)得不到支持。塘沽區(qū)建區(qū)時間較早，人口稠密商業(yè)氛圍濃郁，綜合性城市特征明顯，所以該區(qū)域聚集了大量的服務(wù)性行業(yè)?！舾鲄^(qū)域典型樓盤入住企業(yè)類型特點 樣本樓盤選擇的標準為各區(qū)域典型代表性樓盤，其中金融街為現(xiàn)階段濱海核心區(qū)政府規(guī)劃高檔樓盤且面積分割大，代表了一種政策支持下的高檔供應(yīng)，新天地為現(xiàn)階段中檔樓盤，面分割小，帶表了一些小型公司對寫字樓的需求，大泛華、天偉分別處于塘沽中心區(qū)和港口地區(qū)，對這兩個典型樓盤的分析可以從一方面看出區(qū)域的聚集效應(yīng)對不同行業(yè)企業(yè)的吸引力。由于保稅區(qū)內(nèi)現(xiàn)有寫字樓數(shù)量極少，切規(guī)模小，而在建的航運中心2號路尚未入住，個案信息沒有代表性，所以暫不做該區(qū)域分析。 天偉是港口地區(qū)唯一市場行為寫字樓，由于其獨特的地理位置，所以入住的企業(yè)多為物流、貿(mào)易類。大泛華所在的位置是塘沽中心區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，人口稠密，所以聚集的服務(wù)性企業(yè)比較多。新天地距離海關(guān)較近，且面積小，項目大部分被物流、貿(mào)易企業(yè)消化，這也從側(cè)面體現(xiàn)了這類企業(yè)對小面積寫字樓存在一定的需求。金融街屬于政治行為，定位性強，所以主力客戶為大型金融企業(yè)。調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)很多寫字樓內(nèi)部存在一定數(shù)量的空置,由物業(yè)或者其他渠道了解到, 空置寫字間前身多為貨運代理行業(yè)。其中某母體為貨運公司的集團明確表示砍掉貨運分支,用更大的力量投入到集團其它體系，原因為貨運體系的利潤過低。由此可見，貨運行業(yè)的變革正在進行，利潤過低使得貨運的生存現(xiàn)狀不容樂觀。（3）經(jīng)營方式及價格分析經(jīng)營方式目前銷售型寫字樓比例占到存量的83%，這是由于管理與開發(fā)脫節(jié)，開發(fā)企業(yè)過多的追求短期回款造成的，但是值得注意的是寫字樓屬于商業(yè)地產(chǎn)，后期經(jīng)營管理應(yīng)大于前期開發(fā)，目前這種產(chǎn)權(quán)分散沒有統(tǒng)一經(jīng)營的方式直接影響了大廈的后期管理及整體品質(zhì)的提升，這也是現(xiàn)階段寫字樓市場低靡的原因之一。近期銷售價格水平目前在售寫字樓總體均價8600元/平方米與同區(qū)域住宅價格接近。這種現(xiàn)象說明該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏幱诔跫壈l(fā)展階段，價格基本集中在70009000元/平方米的區(qū)間內(nèi)，產(chǎn)品價格接近，檔次差異不明顯，整體寫字樓市場處于相對低靡的狀態(tài)。近期租金價格水平，中高檔物業(yè)供應(yīng)缺乏。分區(qū)域租金價格 塘沽區(qū)及港口地區(qū)兩個區(qū)域內(nèi)無新型寫字樓，原有寫字樓又入住時間較早且配置較低，所以這兩個區(qū)域的整體租金水平不高，保稅、開發(fā)區(qū)2個區(qū)域租賃價格高是由于：一方面是存在新型寫字樓供應(yīng)且配置高檔，另一方面是由于在售新型寫字樓多為產(chǎn)權(quán)分割銷售加零散租賃的方式經(jīng)營，租金離散度較高，所以這三個區(qū)域租金水平變化差異大。（4）區(qū)域市場板塊介紹版塊劃分項目名稱地址項目名稱地址大泛華大廈塘沽區(qū)營口道港務(wù)局大廈塘沽區(qū)新港二號路聚寶大廈塘沽區(qū)解放路豪威大廈開發(fā)區(qū)第三大街騰達大廈保稅區(qū)躍進路天津惠通陸華物流中心保稅區(qū)海濱路航運中心2號樓保稅區(qū)國貿(mào)路金融街開發(fā)區(qū)第三大街天偉大廈塘沽區(qū)新港路泰達新天地開發(fā)區(qū)南海路與二大街交口財富星座開發(fā)區(qū)第三大街————目前寫字樓項目主要圍繞各區(qū)政府機關(guān)、辦事機構(gòu)分布，按照行政區(qū)域可以分為塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、港口地區(qū)四個板塊。各版塊詳情（1）塘沽區(qū)介紹該區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量較少，檔次低整體租金水平不高， 同區(qū)域內(nèi)缺乏聚集性，樓盤分布較為分散，中高檔產(chǎn)品缺乏供應(yīng)。其中代表性樓盤有大泛華大廈、天偉大廈等。◆塘沽區(qū)典型樓盤項目名稱大泛華占地面積 ——區(qū)位塘沽區(qū)建筑面積5．1萬㎡地點塘沽區(qū)營口道931號層數(shù)主樓29層（目前119層租賃），附樓7層，底下2層面積分割100㎡銷售價格——租賃價格（不含電費用）物業(yè)費——入住率30%基本配套6部三菱電梯，無寬貸接入功能劃分主樓●首層大堂包括旅游服務(wù)、航空票務(wù)、銀行等商務(wù)配套服務(wù)●1層是咖啡室、臺球廳等娛樂設(shè)施●34層為會議中心有8個會議室能容納300人●56層為大泛化自用辦公區(qū)●719層為開發(fā)式辦公空間面積361124自由分割●2028層為公寓式辦公樓面積為106178●29層為多功能廳附樓●首層為大堂●2層為餐廳●36層娛樂設(shè)施配套●7層36套客房為其他6層配套大泛華竣工于1998 年屬于該區(qū)域綜合體中檔寫字樓，功能劃分明確設(shè)計相對合理，由于建成時間較早所以大廈配置比較低檔，目前119寫字樓部分對外出租，19層以上為毛坯，群樓部分大面積閑置整體大廈功能劃分與建成初期設(shè)計迥然不同。造成這種現(xiàn)象的原因主要是因為，該寫字樓沒有通過驗收尚不能辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)存在問題，而且大廈整體缺乏有效的經(jīng)營管理及客戶維護措施，所以造成大量客戶流失。這種現(xiàn)象也從一方面說明了大廈經(jīng)營管理品質(zhì)的主要性，在當前的市場環(huán)境下低服務(wù)品質(zhì)、低服務(wù)價格的樓盤是很難生存的。項目名稱天偉大廈占地面積——區(qū)位塘沽區(qū)新港建筑面積㎝地點新港2號路層數(shù)22層面積分割1200、230㎡銷售價格——租賃價格1．3元/天/㎡物業(yè)費2元/月/㎡入住率40%基本配套AB兩區(qū)4部電梯，地下車位功能劃分● 首層為銀行● 2層以上為辦公區(qū)域天偉大廈雖然是港口地區(qū)唯一成規(guī)模寫字樓，但出租率依然很低，是由于該大廈配置低下，不能提供較舒適、節(jié)能的辦公環(huán)境，且新港2號路交通狀況差，從某種程度上也限制了其他區(qū)域的客流，入住該區(qū)域。（2）開發(fā)區(qū)介紹◆開發(fā)區(qū)代表樓盤區(qū)內(nèi)寫字樓數(shù)量較多，檔次明顯有目前高檔的金融街，也有豪威、華輝等中低檔項目，同區(qū)域內(nèi)聚集性強，主要分布在二大街、三大街、洞庭路三個區(qū)域。目前開發(fā)區(qū)正在進行中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃，該商務(wù)區(qū)的建設(shè)標志著開發(fā)區(qū)整體辦公功能的提升及完善，正在由一個單一的現(xiàn)在化工業(yè)基地向綜合性城區(qū)轉(zhuǎn)變。中心商務(wù)區(qū)中心商務(wù)區(qū)北起泰達大街，南至4號路，東起北海路，西至南海路，主要服務(wù)濱海新區(qū)、輻射全市，為區(qū)域內(nèi)制造業(yè)、物流業(yè)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)提供辦公、金融、商務(wù)服務(wù)。泰達商務(wù)核心區(qū)泰達核心商務(wù)區(qū)位于開發(fā)區(qū)中軸線，新城西路以東，新城東路以西，發(fā)達街以南，第一大街以北，涉及高級辦公、行政辦公、高級賓館，及配套設(shè)施。天津濱海金融區(qū)位于開發(fā)區(qū)中心城區(qū)中軸線旁側(cè)與開發(fā)區(qū)管委會大廈隔街相對，占地11萬平方米，總規(guī)劃建筑面積近50萬平方米，功能分金融區(qū)和服務(wù)區(qū)。金融區(qū)北側(cè)為80高大廈，大廈兩側(cè)為兩組50高曲線型大樓。濱海金融街吸引客戶基本形成金融、石油、通信三大產(chǎn)