【文章內容簡介】 3年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看，2003年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產市場熱點西移和向特區(qū)外轉移的趨勢十分明顯。隨著特區(qū)內用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動，這種發(fā)展趨勢將會越來越明顯。 圖2 2002年與2003年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為2002年數據）各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價格來看，2003年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米5680元/平方米，%。 從各區(qū)住宅銷售價格來看，2003年各區(qū)住宅價格均有所上漲。2003年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為8211元/m7746元/ m6282元/ m2，%，%，%，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為3768元/ m3487元/ m2，%%。雖然各區(qū)價格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價格較低、交易量所占比例大且價格增長幅度小，導致全市房地產總體價格水平上漲幅度不大。 近年來，特區(qū)內的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產開發(fā)用地基本用盡，土地供不應求，導致2003年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。由于近兩年供應的房地產開發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產市場熱點必將繼續(xù)向特區(qū)外轉移。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產市場平均價格仍將保持穩(wěn)定。 目前，特區(qū)內商品住宅價格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價格差距較大。隨著深圳基礎設施的不斷完善、通關進一步便利、地鐵的開通等，特區(qū)內外的差別將逐漸減少，房地產市場的價格差距也將逐漸減小。住宅市場繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場的主力戶型，占住宅市場交易總量八成以上。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為23%，四房住宅占住宅銷售總面積的17%。從主力戶型的價格來看，三房住宅的均價為每平方米5006元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達到5340元；四房住宅均價達到6464元?？傮w來看，%左右。 從2003年和2002年銷售住宅的戶型結構對比來看， 2003年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購房者消費水平和居住水平都有一定程度提高。 圖3 2003年與2002年銷售住宅的戶型結構對比（上圖為2002年數據）住宅銷售價格分布基本保持穩(wěn)定，價格結構基本合理從新增住宅的銷售價格梯度分布來看，具有以下特點： 單價在4000元以下的住宅，均價3208元，占住宅銷售總面積的29%； 單價在4000～6000元的住宅，均價5029元，占住宅銷售總面積的30%； 單價在6000～8000元的住宅，均價6917元，占住宅銷售總面積的22%； 單價在8000～10000元的住宅，均價8846元，占住宅銷售總面積的13%； 單價在10000元以上的住宅，均價12219元，占住宅銷售總面積的6%。 由上述數據看，2003年住宅價格分布結構與2002年具有一定的差距，即8000元以下的中低價位住宅占總交易量的比例比2002年下降了5個百分點，而8000元以上的高價位住宅則上升5個百分點。產生這種情況的原因，與今年特區(qū)內各個區(qū)域高價位住宅的熱銷有關，但是總體來看低價位和中等價位住宅仍占絕大多數，住宅價格結構基本合理，能夠滿足不同層次的消費需求。 圖4 2003年與2002年住宅銷售價格分布結構對比（上圖為2002年數據）. 區(qū)域發(fā)展及前景預測 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積98萬平方公里。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點，高標準進行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積52平方公里，已開發(fā)25平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進鎮(zhèn)”稱號。龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。龍華的各項經濟指標多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長。龍華交通四通八達，已發(fā)展成為連接特區(qū)內外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“?，F從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎。全鎮(zhèn)已有中學兩所，小學20所，幼兒園19所，龍華中心小學民治小學分別是省一級學校和市一級學校。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進的醫(yī)療設備和醫(yī)療水準。，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。地鐵四號線進入實質階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。而相對于中心區(qū)約800元/M 178。的住宅價格。龍華僅每平米3000多元的住宅價格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產商爭相“屯兵”龍華的誘因所在。. 寵觀市場與本項目發(fā)展借鑒近年全國房地產市場發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭論已進行了兩年，然而房地產投資仍在穩(wěn)步加大，房價仍大穩(wěn)步上升。除杭州、溫州等個別城市的房地產熱度偏高外，全國房地產市場可以說是健康良性地發(fā)。國家對房地產信貸的嚴控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本項目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。深圳市房地產市場相比全國更為健康，市場化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這說明，關鍵是你的適合做什么樣的產品，你的產品針對何種目標市場。這種重市場研究，重產品創(chuàng)新的科學態(tài)度，是本項目發(fā)值得借鑒的財富。. 區(qū)域市場界定： 本項目屬于龍華片區(qū)市場，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。而目標客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。. 供給分析：龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關擴建，地域上的優(yōu)勢共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號線開通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現在外資、臺資、港資、中資大型企業(yè)的進駐；在房地產方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近100萬㎡的土地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈40萬㎡，泰華圈13萬㎡，金地圈26萬㎡，龍華經濟發(fā)展公司圈18萬㎡），加上萬科和深圳物業(yè)集團及上海凱城集團等大型房地產開發(fā)商現有的土地發(fā)展量，龍華未來樓市定會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。但是就現狀而言，梅林關外除萬科四季花城、風和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗365等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。不管從前期的規(guī)劃設計、環(huán)境設計、戶型設計，還是從后期的營銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識；而另一方面，許多項目在開發(fā)過程中未能站在消費者角度考慮問題，社區(qū)日常生活配套設施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費的良好習慣。由于沒有大型商場，居民若購買大件或耐用品要到市內購買，令這里中小型商家沒生意或生意淡薄，導致這里的商品房面積未能進一步放大，價格也不能得到相應的提高。應該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來。龍華片區(qū)是當前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。目前龍華房地產的開發(fā)、規(guī)劃、設計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高. 需求分析： 龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二OO三年全年銷售面積達80萬平方米。從對龍華置業(yè)者的抽樣調查中，我們得出以下結論：對社區(qū)規(guī)模的需求：51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)，46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數置業(yè)者的偏好。對建筑類型的需求：受訪者中30%愿意選擇高層物業(yè)，42%偏好小高層物業(yè)，15%選擇多層物業(yè)，13%回答無所謂。目前龍華市場以多層為主，二OO二年開始出現部分小高層和高層物業(yè)。從調查中顯示，小高層和高導的 潛在需求量大，市場前景廣闊。對小區(qū)的配套的需求，調查顯示：在龍華的置業(yè)者中對居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。會所、泳池為置業(yè)者最重視