【文章內容簡介】 業(yè)功能定位，實行按功能劃分與產業(yè)重點進行開發(fā)建設，實現(xiàn)中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。 所謂“企業(yè)經營”，就是說在中國臨沂國際動漫產業(yè)園發(fā)展中，要實行公司制運作，并成為“獨立經營、承擔風險、自負盈虧”的市場投資主體。 所謂“市場運作”，就是中國臨沂國際動漫產業(yè)園開發(fā)公司，由新波浪動漫科技有限公司牽頭組建一個經濟實體。在此原則下，中國臨沂國際動漫產業(yè)園項目的實施按下列步驟實施； 成立中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設總公司 由山東新波浪動漫科技有限公司牽頭，市政府選派幾個有能力、善于市場化運作與經營的領導干部參與，共同組建中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設總公司的領導班子。以加強對中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)的經營管理。 同時，依據(jù)市場經濟規(guī)則，開發(fā)建設總公司作為市場投資主體，本著“精干、高效，專業(yè)”的原則，大膽試行公開招聘競爭上崗的管理模式，建立合理的公司人力組織架構。政府向開發(fā)建設總公司進行土地運作的授權，并適當注入一定的資本金 開發(fā)建設總公司架構搭建后，市政府要按照中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，及時向開發(fā)建設總公司注入一定的資本金，并在一定的范圍內對其進行國有土地開發(fā)使用的授權經營，促使開發(fā)建設總公司有可能啟動市場運作。同時，授予開發(fā)建設總公司相應經營權和相應的扶持政策：一是土地開發(fā)利用的政策要適當靈活，在遵守國家土地法規(guī)的前提下，對中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)土地的使用開發(fā)要適當?shù)膬A斜；二是財政政策應繼續(xù)體現(xiàn)“放水養(yǎng)魚”，注重先培育財源后實現(xiàn)增收，必須讓開發(fā)建設總公司有一個自我積累，滾動發(fā)展的過程。三是信貸融資政策方面應給予開發(fā)建設總公司更多的靈活性，如允許開發(fā)建設總公司以土地抵押形式貸款，用于區(qū)內基礎設施建設等。以改善投資環(huán)境，吸引更多的外資和高新技術企業(yè)進區(qū)，培養(yǎng)稅基、擴大稅源，形成良性的財政收入機制，及時還清銀行貸款利息，促進銀行向開發(fā)區(qū)增加授信額度，實現(xiàn)滾動發(fā)展。 成立動漫產業(yè)園經濟發(fā)展有限公司在具體運作中，對有意愿投資動漫產業(yè)園區(qū)建設的國有公司、民營公司和外商投資企業(yè)等，各自可按一定比例成立動漫產業(yè)園經濟發(fā)展有限公司。公司作為中國臨沂國際動漫產業(yè)園的投資主體，嚴格財務制度并按市場規(guī)律進行融資，自主經營、自負盈虧。擴大融資渠道在“政府引導，市場運作”的運作機制下，采取多渠道，多元化的投融資方式籌集建設資金，吸引中行、工商銀行、建設銀行等金融機構向開發(fā)建設總公司融資。為保證還貸資金來源，可采取設立專戶、封閉還貸的做法，以增強項目的償還能力。 政府完善各類公共服務項目在中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)建設中，必須由政府提供各類公共服務產品如廣場、公園、路燈、綠地等非經營性項目，以及中國臨沂國際動漫產業(yè)園本身運轉需要的部分公共產品，例如供水、供電、供熱、污水處理、綠化、環(huán)境衛(wèi)生服務、垃圾處理等項目。項目開工建設在建設總公司工程部的組織下，按照招投標的方式，組織工程建設公司，對中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)的廠房、各商務樓、辦公樓、公共配套、專家和員工公寓等按項目規(guī)劃依次施工建設。建立完善的公司化招商模式大力堅持通過中介機構進行招商。實行按中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)功能劃分、規(guī)劃的產業(yè)集群進行重點招商、定向招商和產業(yè)鏈招商，提高招商效率，吸引世界優(yōu)秀企業(yè)尤其是周邊地區(qū)重點企業(yè)到中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)投資辦廠、設立公司。在招商運作中，我們將鎖定3大招商圈依次進行：第一圈：周邊二線以上城市（省內，如濟南、青島等）。第二圈：沿海城市和省會城市（項目需要的制造商和相關聯(lián)產業(yè)）；第三圈：面向美、歐、日、韓在華外資企業(yè)和港臺地區(qū)財團。建立有效的貫穿中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)建設全過程的中介機構及其服務體系 積極加快完善中介服務的政策環(huán)境，制定和實施調動社會力量興辦中介服務機構的相關政策、從業(yè)人員資質標準和管理辦法等，為中介服務機構的發(fā)展提供公開、公平、公正的外部環(huán)境，為中國臨沂國際動漫產業(yè)園區(qū)產業(yè)發(fā)展提供社會化服務，為投資者提供從項目審批到動工投產、生產經營的全程服務。 與此同時，開發(fā)建設總公司要善于利用區(qū)內外現(xiàn)有的各種資源，通過各級政府和開發(fā)區(qū)管委會，同銀行、保險、財政、行業(yè)協(xié)會等部門為自身發(fā)展建立一個有效運作的金融支持體系，使之成為開發(fā)區(qū)管理與服務功能的有效延伸，提高各項服務的專業(yè)化、市場化和國際化的水平。 第三章：項目執(zhí)行機構的組織架構第四章、項目施工進度安排中國臨沂國際動漫產業(yè)園的施工建設，將按下表進度表計劃進行：表一：項目施工進度表項目建設進度安排序號項目內容10年8月10年12月11年5月11年11月12年5月12年11月13年5月13年11月14年5月14年11月15年5月15年11月1開發(fā)建設總公司成立2市政府土地劃撥、資金注入3設計院的規(guī)劃設計施工圖4經營公司成立5對施工單位的招標6項目公共設施的完善7施工單位入場8對外招商9住宅區(qū)的施工建設10原創(chuàng)設計中心的施工建設11培訓中心施工建設12交易中心的施工建設13衍生品生產基地施工建設14軟件基地建設15動漫娛樂城施工建設16服務與物流中心的施工建設17園林綠化施工建設18車庫建設19住宅區(qū)對外銷售第五章：項目主要經濟技術指標總用地面積： 1667500㎡總建筑面積： 3501750㎡其中：住宅區(qū)（位于冬梅路以南、濱河路以東500畝土地）總用地面積：333500㎡容積率：總建筑面積：600300㎡①、普通住宅：占92%， 建筑面積：552276㎡ ②、專家公寓：占8%， 建筑面積：48024㎡ 產業(yè)園（高科路以南、彭白河路以北、香港路以東約2000畝土地） 總用地面積：1334000㎡ 總建筑面積：1304652㎡①、生產基地廠房：占用地面積78% ，1040520㎡容積率： 建筑面積：936468㎡②、辦公樓： 占用地面積8% ， 106720㎡容積率： 建筑面積：256128㎡③、娛樂城： 占用地面積14% ， 186760㎡容積率：0. 6 建筑面積：112056㎡第六章 投資估算及其資金籌資一、投資估算?，F(xiàn)根據(jù)預測及相關資料和實際發(fā)生的費用，對各項投資測算如下：（一）、土地費用 3億元 3億元 萬元出讓土地面積2500畝，土地出讓費用12萬元/畝。（二）、前期工程費 規(guī)劃費及初設、勘察、監(jiān)理費 800萬元可行性研究費 300萬元三通一平費 600萬元設計費 設計費以15元/㎡計。（三）、房屋開發(fā)費 建安工程費 2．臨時設施費 200萬元3．市政及基礎配套費 1235萬元4. 智能化設施 1000萬元，其廠房、辦公樓、住宅、和主題公園建筑標準不一樣，建設費用分別如下：（1）、基地廠房（三層、國際化標準）建設費 936468m21200元/ m2 = （2）、住宅建設費用普通住宅：552276㎡1800元/ m2 = 專家公寓。 48024㎡2600元/ m2 = 12533萬元（3）、辦公樓建設費用 256128㎡2500元/ m2 = 64032萬元 （4）、 動漫娛樂中心建設費用112056㎡2800元/ m2 = （5）、地下車庫 40000㎡1200元/ m2 = 4800萬元 5000個車位，每個8 m2（四）、其它費用 600萬元按施工圖預算和標底編制費、合同公證費、施工執(zhí)照費、施工保險費600萬元。（五）、銷售費用 2800萬元（其中廣告費：2500萬元）（六）、管理費用 1254萬元（七）、財務費用 13824萬元按銀行貸款計劃5億元貸款期限48個月，‰計算13824萬元（八）、不可預見費 按上述一至五項之和的3%計提（九）、稅費 營業(yè)稅： 5% = 城建、教育稅： （7+）% = 土地增值稅： 1% = 企業(yè)所得稅 1% = 印花稅： % = 二、項目的資金籌措和評價指標資金籌措計劃本項目開發(fā)投資總計需：。其資金來源有以下四個渠道，一是政府的支持資金，二是企業(yè)的自有資金即資本金；三是銀行貸款；四是預售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金15億元作為啟動資金，其中2010年投入約12%，2011年投入約15%，2012年投入約21%，2013年投入約25%，2014年投入約19%，2015年投入約9%；從銀行貸款5億元，分兩次投入，2011年投入4億元，2013年投入1億元；不足款項根據(jù)實際情況通過預售收入解決。詳見投資計劃與資金籌措表一。表一 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序 號 項目名稱合 計計 算 期201020112012201320142015 1建設投資81591 2資金籌措 自有資金15000010000 5000030000政府扶持資金2000020000 借貸資金50 000 40000 10000 預售收入再投入 8279..3 31591表二 銷售收入分期預測表 單位：萬元招商計劃各年度收款情況