【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)量，；，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。，所以在2007年以前，市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，～，2007年貴港市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需較為平衡，但是從2007年前三季度數(shù)據(jù)分析，表明2008年以后供應(yīng)將開(kāi)始迅速放大，市場(chǎng)需求將得到有效釋放，預(yù)計(jì)項(xiàng)目所面臨的未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 銷(xiāo)售面積與竣工面積比表23 商品房銷(xiāo)售面積與竣工面積關(guān)系表2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）商品房竣工面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積與竣工面積比值【研判】銷(xiāo)售面積與竣工面積的比值在一定程度上反映了供求關(guān)系。2006年以來(lái)貴港市商品房銷(xiāo)售面積與竣工面積比值已經(jīng)大于1，2007年市場(chǎng)需求繼續(xù)擴(kuò)大，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，并且逐漸在消化2001～2005年積壓下來(lái)的放量，貴港樓市空前旺盛，項(xiàng)目應(yīng)充分利用此有利時(shí)機(jī)搶先入市。 住宅產(chǎn)能能差圖22 貴港市市區(qū)歷年能差圖表24 貴港市市區(qū)歷年能差表項(xiàng) 目單位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度單位產(chǎn)能萬(wàn)㎡/億單位銷(xiāo)能萬(wàn)㎡/億能差萬(wàn)㎡/億數(shù)據(jù)來(lái)源：貴港市統(tǒng)計(jì)年鑒；貴港市統(tǒng)計(jì)局；寶資通搜集整理表25 貴港市市區(qū)歷年單位產(chǎn)能表項(xiàng) 目單位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度房地產(chǎn)業(yè)投資總額億元竣工房屋面積萬(wàn)㎡單位產(chǎn)能萬(wàn)㎡/億注：?jiǎn)挝划a(chǎn)能——每?jī)|元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資能夠生產(chǎn)出來(lái)的住宅面積表26 貴港市市區(qū)歷年單位銷(xiāo)能表項(xiàng) 目單位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度房地產(chǎn)業(yè)投資總額億元商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積萬(wàn)㎡單位銷(xiāo)能萬(wàn)㎡/億注：?jiǎn)挝讳N(xiāo)能——單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額發(fā)生以后，市場(chǎng)所銷(xiāo)售出去的商品房的面積【研判】能差反映的是單位產(chǎn)能與單位銷(xiāo)能之間的差額，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，能差為正值，說(shuō)明供應(yīng)超過(guò)有效需求，能差為負(fù)值，說(shuō)明供應(yīng)小于有效需求。2006年以及2007年前三季度住宅能差值為負(fù)值，其中2007年前三季度住宅能差值最低，表明需求大于供應(yīng)，市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況良好，項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)較好。 住宅平均價(jià)格增長(zhǎng)率走勢(shì)分析表27 歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)名稱(chēng)\年份單位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房?jī)r(jià)格元/㎡100712031482147717571903增長(zhǎng)率%%%%%數(shù)據(jù)來(lái)源：貴港市統(tǒng)計(jì)年鑒；貴港市統(tǒng)計(jì)局圖23 貴港市2002年～2007年前三季度商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 【研判】從貴港近幾年來(lái)商品房平均價(jià)格走勢(shì)分析，貴港房?jī)r(jià)總體呈上升趨勢(shì)，由于2002004年漲幅過(guò)大，經(jīng)過(guò)2005年一個(gè)小幅度調(diào)整之后，2006年迅速補(bǔ)漲，2007年前三季度貴港房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率回歸常態(tài)，隨著房?jī)r(jià)基數(shù)達(dá)到一定高度并且市場(chǎng)逐漸規(guī)范，預(yù)計(jì)2002009年房?jī)r(jià)仍將上漲，但漲幅會(huì)出現(xiàn)理性回歸。 土地供應(yīng)分析【觀點(diǎn)】進(jìn)入2007年以后，住宅用地（包括商住用地）供應(yīng)量增長(zhǎng)強(qiáng)勁，值得注意的是，出現(xiàn)了包括本項(xiàng)目在內(nèi)的三宗占地面積在百畝以上地塊，住宅土地供應(yīng)量的劇增，近三年的土地供應(yīng)會(huì)在未來(lái)1～2年產(chǎn)生樓盤(pán)供應(yīng)，未來(lái)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。并且百畝大盤(pán)的增多也意味著貴港市大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的即將來(lái)臨。表28 20052007年貴港市住宅用地掛牌、拍賣(mài)出讓統(tǒng)計(jì)表地塊編號(hào)土地性質(zhì)規(guī)劃用地面積（㎡）實(shí)際使用面積（㎡）容積率使用年限起拍價(jià)（萬(wàn)元）位置20058辦公、住宅——（）——50490市城區(qū)建設(shè)路南面、港北區(qū)工商局西面200512商住 （）————50265位于金港大道北側(cè)、市公安新村住宅區(qū)西側(cè)200512商?。ǎ?0528位于金港大道南側(cè)、市殘疾人聯(lián)合會(huì)西側(cè)20061商?。ǎǎ?01224城北大道北、盛世名門(mén)用地東20068綜合用地（）（）501840新區(qū)二路與城四路交匯處東南角2006B商業(yè)、住宅（）（）——501100城區(qū)建設(shè)中路北側(cè)2006住宅用地（）（）≤70524貴港市港北新區(qū)GB18地塊內(nèi)200611商業(yè)、住宅（）————50805城區(qū)建設(shè)西路北、市水利局用地東側(cè)即原貴港市農(nóng)機(jī)公司2007商業(yè)、住宅用地（142畝）（）≤503550城區(qū)馬草江公園東南角2007辦公、住宅（）（）≤50485城區(qū)石羊塘開(kāi)發(fā)區(qū)2007商?。ǎǎ?0490城區(qū)江北大道中段南側(cè)2007商住用地（）（）≤50350金田路西側(cè)，世紀(jì)花園南區(qū)南面2007商業(yè)、住宅（）（）≤商業(yè)40年，住宅70年490迎賓大道西側(cè)、市華美學(xué)校東20078商業(yè)、住宅（）（）≤504815貴港市行政中心東側(cè)，廣電中心南200710住宅（）（）≤70655貴港市城區(qū)城西片區(qū)城二路與建設(shè)路交匯200710住宅（）（）≤703305城西大道與金港大道交匯處東北200711商?。ǎǎ?0410江北大道北側(cè)，黎湛鐵路以南200711商?。ǎǎ?0138金港大道南側(cè)，市殘疾人聯(lián)合會(huì)西側(cè)200711綜合（）（）≤501215金港大道南，城二路東側(cè)200711住宅（）20000（30畝）≤70750港北新區(qū)盛世名門(mén)北側(cè)資料來(lái)源：寶資通整理2005年，貴港市港北區(qū)住宅土地供應(yīng)量（包括商住用地）為 。2006年貴港市港北區(qū)住宅土地供應(yīng)量（包括商住用地），其中，。2007年貴港市港北區(qū)土地供應(yīng)量（包括商住用地）?！狙信小繌馁F港土地出讓情況來(lái)看，2007年以前主要以商住用地為主，從土地出讓規(guī)模來(lái)看，城市出讓土地具有數(shù)量少、面積小的特點(diǎn)，難以滿足市場(chǎng)開(kāi)發(fā)“大規(guī)模高品質(zhì)”樓盤(pán)的發(fā)展需要，但2007年開(kāi)始出現(xiàn)有百畝土地出讓?zhuān)@會(huì)對(duì)貴港樓盤(pán)整體品質(zhì)的提升有推動(dòng)作用。 城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)【觀點(diǎn)】根據(jù)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析判斷，參照歷年來(lái)各項(xiàng)數(shù)據(jù)，采用量化模型對(duì)貴港房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)得出，貴港市（包含所轄市縣）20072010年住宅以及商務(wù)商業(yè)價(jià)格將會(huì)持續(xù)穩(wěn)健上漲。價(jià)格預(yù)測(cè)值列表如下：2007200820092010住宅價(jià)格1867206222782518商務(wù)地產(chǎn)價(jià)格2053226825062770商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格3734412445565036注：該預(yù)測(cè)價(jià)格根據(jù)貴港市統(tǒng)計(jì)局提供官方數(shù)據(jù)推導(dǎo)得出，包含貴港市及所轄市縣，住宅部分包含經(jīng)濟(jì)適用房在需求預(yù)測(cè)方面，受人口方面因素影響，未來(lái)三年貴港市住宅有效需求有限，而在近幾年貴港市房地產(chǎn)投資較大的情況下，住宅供給有較大增幅，住宅的有效需求將難以消化巨大的供給，住宅將面臨較大的銷(xiāo)售壓力，本項(xiàng)目可考慮多元化定位，采取多線作戰(zhàn)降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。 住宅價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)l 住房合理價(jià)格分析預(yù)測(cè)模型2006年，貴港市城市居民人均可支配收入8938元，㎡，以人均30㎡/人（含公攤面積）的住宅需求面積估算，則目前收入與房?jī)r(jià)比例約為1：，目前比例偏低。根據(jù)貴港“十一五”發(fā)展規(guī)劃，貴港人均可支配收入要增長(zhǎng)8%，以此增長(zhǎng)率，按照1：。綜合各方面價(jià)格影響因素，組合成為一組合理價(jià)和上限價(jià)，我們得到2007～2010年的均價(jià)定位。表29 貴港市五年均價(jià)合理值估算表（元/㎡）名稱(chēng)\年份2006名稱(chēng)\年份2007200820092010人均可支配收入8938人均可支配收入9653104251125912160房?jī)r(jià)與收入比房?jī)r(jià)與收入比實(shí)際價(jià)格價(jià)格預(yù)測(cè)1898205022142391l 灰色預(yù)測(cè)模型《基于灰色—馬爾柯夫模型預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格》，鐘昌寶，《統(tǒng)計(jì)與決策》，2005年第1期；《灰色預(yù)測(cè)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用》，歐陽(yáng)建濤，劉曉君，《經(jīng)濟(jì)師》，2005年第12期。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格是對(duì)市場(chǎng)狀況最基本、最直接的反映，但由于受到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度及干系人自身等各種因素影響，總是處在不停的波動(dòng)變化之中，而且各種因素的影響又是極其復(fù)雜的，正是基于以上分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)部分已知、部分未知的系統(tǒng)，可以看作是一個(gè)灰色系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行處理，房地產(chǎn)價(jià)格作為其系統(tǒng)行為的主要特征量，是一個(gè)灰色量，因而有必要用灰色預(yù)測(cè)方法來(lái)預(yù)測(cè)長(zhǎng)期發(fā)展變化的總體趨勢(shì)。①建立灰色GM（1，1）模型設(shè)原始數(shù)據(jù)序列號(hào) ，則，其中： ； 令式中 a——特定的參數(shù)； u——內(nèi)生變量；Y（k）——k 時(shí)刻按GM（1，1）模型求得的原始數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)值。Y（k）曲線反映了原始數(shù)據(jù)列的總變化趨勢(shì)。②歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（商品房）表210 歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)名稱(chēng)\年份單位2000200120022003200420052006商品房?jī)r(jià)格元/㎡773104510071203148214771757增長(zhǎng)率%%%%%%%③灰色預(yù)測(cè)模型統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)A. 灰色模型公式：Y 為預(yù)測(cè)價(jià)格，t為時(shí)間變量，以1998年為起點(diǎn)，2000年時(shí)t=1，2001年時(shí)t=2，2002年時(shí)t=3，由此類(lèi)推。B. 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)：表211 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)（元/㎡）2007200820092010商品房?jī)r(jià)格1943217924432740住宅價(jià)格1846207023212603注：按照寶資通公司的經(jīng)驗(yàn)判斷，目前廣西的商品房銷(xiāo)售中，住宅的銷(xiāo)售量要占到商品房銷(xiāo)售量的90%以上，住宅價(jià)格也約為商品房?jī)r(jià)格的90%以上。根據(jù)方法的準(zhǔn)確性，現(xiàn)將兩種方法進(jìn)行加權(quán)分析，預(yù)測(cè)貴港城市住宅銷(xiāo)售的平均價(jià)格，聯(lián)合國(guó)住房合理價(jià)格分析預(yù)測(cè)法占權(quán)重的40%，類(lèi)比城市規(guī)律模型分析法占權(quán)重的60%，其預(yù)測(cè)價(jià)格如下：表212 住宅加權(quán)后的預(yù)測(cè)價(jià)格（元/㎡）名稱(chēng)權(quán)重\年份2007200820092010房?jī)r(jià)收入比預(yù)測(cè)模型1898205022142391灰色預(yù)測(cè)模型1846207023212603合理值11867206222782518增長(zhǎng)率%%%注：根據(jù)上表統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)貴港房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率將在10%左右 商業(yè)及商務(wù)價(jià)格預(yù)測(cè)表213 商業(yè)及商務(wù)地產(chǎn)價(jià)格與可比住宅地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系表與住宅地產(chǎn)價(jià)格的基本關(guān)系關(guān)鍵影響因素及影響狀況發(fā)展階段商圈成熟度區(qū)域地段初級(jí)飽和不成熟成熟非核心核心商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格為住宅物業(yè)的2～價(jià)差偏大，(可達(dá)3～4倍)，住宅價(jià)值未能發(fā)揮商業(yè)與住宅價(jià)差縮小，住宅價(jià)值充分發(fā)揮價(jià)差小價(jià)差大(可達(dá)3～4倍)價(jià)差小價(jià)差大（可高達(dá)5～8倍）商務(wù)地產(chǎn)價(jià)格～價(jià)差偏大，(～2倍)，住宅價(jià)值未能發(fā)揮商業(yè)與住宅價(jià)差縮小，住宅價(jià)值充分發(fā)揮價(jià)差小價(jià)差大（可高達(dá)2～3倍）價(jià)差小價(jià)差大（可高達(dá)2～3倍）資料來(lái)源：寶資通聯(lián)行研究整理在充分考慮了關(guān)鍵因素影響的情況下，若商業(yè)、商務(wù)類(lèi)物業(yè)價(jià)格低于與住宅物業(yè)價(jià)格的關(guān)系區(qū)間，意味著物業(yè)價(jià)格有一定的上升空間；而高于該區(qū)間，意味著物業(yè)價(jià)格超出其真實(shí)價(jià)值，出現(xiàn)價(jià)格和價(jià)值失衡。由此可見(jiàn)，根據(jù)前述房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀，貴港的住宅物業(yè)價(jià)格水平較合理，但仍有較大的上升空間。從目前調(diào)查的租金水平來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格仍然偏高。而貴港目前商務(wù)市場(chǎng)的需求尚未顯現(xiàn)出來(lái)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的5年內(nèi)，市場(chǎng)的需求量也不大。表214 商業(yè)商務(wù)物業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)表商業(yè)年份2007200820092010預(yù)測(cè)價(jià)格（元/㎡）3734412445565036商務(wù)年份2007200820092010預(yù)測(cè)價(jià)格（元/㎡）2053226825062770資料來(lái)源：寶資通聯(lián)行研究整理 需求預(yù)測(cè)從如下幾個(gè)方面對(duì)貴港市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量進(jìn)行預(yù)測(cè)：l GDP根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，發(fā)展中國(guó)家年度內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額與GDP的合理比例應(yīng)為8%～12%，%，%，最終達(dá)到10%左右的合理中間值，即2007～2010年，房地產(chǎn)占GDP比例如下：表215 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)表單位20062007200820092010GDP億元263297336380429房地產(chǎn)占GDP比重預(yù)測(cè)值％%%%%%房地產(chǎn)投資總額億元注：以上2006年數(shù)據(jù)為實(shí)際值根據(jù)貴港房地產(chǎn)投資數(shù)