【文章內容簡介】 案屬河南省首例。朝山小區(qū)是南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣廈公司）開發(fā)建設的商品房住宅區(qū)，2004年10月交付使用。交付時274戶業(yè)主大部分已經入住。在這些小區(qū)業(yè)主向購買廣廈公司買房時，都隨購房款一起繳納了購房款2％的房屋大修基金，這些房屋大修基金共計約有100萬元。業(yè)主們入住后，物業(yè)管理服務一直由廣廈公司代行。2006年8月12日，朝山小區(qū)的業(yè)主們召開了首次業(yè)主大會，成立了南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱）。2006年9月4日，朝山小區(qū)業(yè)主委員會在南陽市房產管理局登記備案。 業(yè)主委員會成立后，向廣廈公司討要房屋維修基金的管理權，要求廣廈公司“接到公函7日內將專項維修資金及產生的利息匯入指定賬戶”，而廣廈公司卻以法律沒有規(guī)定維修基金直接由業(yè)主委員會管理為由拒絕。2006年10月16日，業(yè)主委員會將廣廈公司訴至南陽市宛城區(qū)人民法院。 宛城區(qū)人民法院于2007年1月4日一審支持了業(yè)主委員會的訴訟請求，判決開發(fā)商7日內將房屋維修基金及利息和維修基金明細表交付朝山小區(qū)業(yè)主委員會管理。廣廈公司不服提起上訴。南陽市中級人民法院二審審理認為，被上訴人南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會成立后，并在南陽市房地產管理局登記備案，亦經南陽市房產管理局蓋章同意。故南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會的成立符合法定程序。上訴人南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司此時應將代管的專項維修資金及產生的利息交付于被上訴人南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會管理，上訴人南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司遲遲不予交付是無法律依據的。故上訴人南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審認定事實清楚，適用法律正確，程序合法。判決駁回上訴，維持原判。7．2．1 住宅專項維修資金概述1．住宅專項維修資金的概念（1）住宅專項維修資金 根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金包括房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金兩部分。房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。（2）住宅專項維修資金的用途 《物業(yè)服務企業(yè)財務管理規(guī)定》、《住宅專項維修資金管理辦法》有關規(guī)定住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。1）住宅共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2）共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。（3）住宅專項維修資金管理的原則 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。1）專戶存儲原則。業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由業(yè)主大會、物業(yè)所在地政府代管部門或負責部門委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。2）專款專用原則。住宅專項維修資金只能專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不能挪做他用。即使住宅專項維修資金的存儲利息、按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債的增值收益，也必須轉入住宅專項維修資金滾存使用3）所有權人決策原則。住宅專項維修資金的所有權人是全體業(yè)主，住宅專項維修資金的籌集和使用須召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主共同決定。4）政府監(jiān)督原則。全國住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作由國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責；縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。 住宅專項維修資金的使用，須向所在地建設（房地產）主管部門申請列支，待審核同意后方可使用。7．2．2 住宅專項維修資金法律規(guī)定1．住宅專項維修資金所有權的歸屬住宅專項維修資金所有權歸屬于全體業(yè)主共同所有?！吨腥A人民共和國物權法》第七十九條規(guī)定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有；《物業(yè)管理條例》第五十四條第二款也規(guī)定，住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。《住宅專項維修資金管理辦法》第九條規(guī)定：“業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。”“從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有?！?《物業(yè)服務企業(yè)財務管理規(guī)定》第三條明確指出，“代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金?！边@些規(guī)定內容均表明，住宅專項維修資金所有權歸屬于全體業(yè)主共同所有，目前，物業(yè)服務企業(yè)所管理的住宅專項維修資金，只是接受委托業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，旅行代管義務，為業(yè)主或業(yè)主委員會進行代管的。住宅專項維修資金的籌集和使用須召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主共同決定。其表決通過應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。2．住宅專項維修資金的交存（1）住宅專項維修資金的交存條件 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照交納專項維修資金。歸一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的住宅除外。但符合上述兩種情況的物業(yè)且屬于出售公有住房的，售房單位應當按照國家有關規(guī)定交存住宅專項維修資金。（2）住宅專項維修資金的交存額度1）商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。所在地政府主管部門應當根據本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。2）出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：①業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。②售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。（3）住宅專項維修資金的交存方式 1）商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。2）已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。3）專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據。（4）住宅專項維修資金的續(xù)交 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。其表決通過應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由所在地政府主管部門會同同級財政部門制定。3．住宅專項維修資金的保管（1）業(yè)主大會成立前 1）商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由所在地政府主管部門代管。所在地政府主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。2）已售公有住房住宅專項維修資金，由所在地政府主管部門負責管理。 負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。（2）業(yè)主大會成立后 1）業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。2）業(yè)主委員會應當通知所所在地政府主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。3）所在地政府主管部門或負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。4）住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地政府主管部門的監(jiān)督。4．住宅專項維修資金的使用（1）住宅專項維修資金的使用原則 住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：1）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。2）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。4）住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。（2）住宅專項維修資金的使用程序1）業(yè)主大會管理前。住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：①物業(yè)服務企業(yè)根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；②住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；③物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；④物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地政府主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；⑤所在地政府主管部門或負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；⑥專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。2）業(yè)主大會管理后。住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：①物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；②業(yè)主大會依法通過使用方案；③物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；④物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負