【文章內(nèi)容簡介】 承擔(dān)保證責(zé)任,在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間～債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的～保證人免除保證責(zé)任。所以對于保證人的催收為債務(wù)到期后的六個(gè)月內(nèi)。最高額保證合同對保證期間沒有約定或者約定不明的～如果最高額保證合同約定有保證人清償債務(wù)期限的～保證期間為清償期限屆滿之日起六個(gè)月,沒有約定債務(wù)清償期限的～保證期間自最高額保證終止之日或自債權(quán)人收到保證人終止保證合同的書面通知到達(dá)之日起六個(gè)月。對于有擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效～該擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后～擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年3內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的～人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持,最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋,。 四大資產(chǎn)管理公司所持有的金融不良資產(chǎn)一般都不會(huì)存在接收之后的時(shí)效問題～重點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注在銀行剝離之前的訴訟時(shí)效問題～如查看銀行催收通知書的時(shí)間等。關(guān)鍵是時(shí)效的連續(xù)性～有的資產(chǎn)時(shí)效已喪失～但后期資產(chǎn)管理公司仍有公告或催收等形式～并未得到債務(wù)人認(rèn)可～因而時(shí)效仍然喪失～這一點(diǎn)很容易判斷錯(cuò)誤。 ?執(zhí)行時(shí)效。對于執(zhí)行時(shí)效問題～根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)3例如～A企業(yè)向B銀行貸款100萬元～C以設(shè)備提供抵押～約定還款時(shí)間04年1月1日～如果A不能清償債務(wù)的～訴訟時(shí)效為2年～截至06年1月1日～B從主合同訴訟時(shí)效結(jié)束之日起2年可以向C行使抵押權(quán)～也就是最晚在08年1月1日行使。 擔(dān)保物權(quán)請求權(quán)的期間,債權(quán)的訴訟時(shí)效,2年～可中止、中斷、延長,，債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后2年,除斥期間,。也就是說～在一般情形下～擔(dān)保權(quán)人行使擔(dān)保物權(quán)的期間為4年。 11 定～雙方或一方當(dāng)事人是公民的～向人民法院提出申請執(zhí)行的期限是1年,雙方當(dāng)事人是法人或其他組織的～申請執(zhí)行的期限是46個(gè)月。這個(gè)期限～從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起算,法律文書規(guī)定分期履行的～從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起算。對于有判決而沒有申請執(zhí)行的部分項(xiàng)目～可能已經(jīng)喪失執(zhí)行時(shí)效～但不一定就喪失了訴訟時(shí)效。 ,指在貸款發(fā)放或逾期后銀行工作人員對債務(wù)人的走訪情況記錄,中尋找財(cái)產(chǎn)線索。調(diào)查報(bào)告一般都反應(yīng)了放貸時(shí)的情形～可以從中得到部分可能的財(cái)產(chǎn)線索～另外很多檔案中有下戶記錄～下戶記錄一般都詳細(xì)記錄了不良產(chǎn)生的過程～可以從中發(fā)現(xiàn)一些可靠的線索～例如當(dāng)時(shí)企業(yè)的經(jīng)營狀況～企業(yè)的對外投資情況～是否有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的情況等。 。由于各公司、銀行規(guī)定不同～有些需要在資產(chǎn)出讓方規(guī)定的地點(diǎn)查看原始案卷～有些可以購買檔案資料的影印件自行安排閱檔。閱檔工作安排由小組視情況進(jìn)行安排～一般在閱檔前與出讓簽署保密協(xié)議有時(shí)還需交閱檔費(fèi)用。 《盡職調(diào)查信息采集表》。《盡職調(diào)查信息采集表》可分為企貸信息采集表和個(gè)貸信息采集表。 ?企貸閱檔信息采集內(nèi)容。例如債務(wù)人名稱、借款合同號、債務(wù)人地址和聯(lián)系方式、貸款銀行、合同金額、合同借款起止日4 根據(jù)新修訂的中華人民共和國民事訴訟法,2007修正,第二百一十五條規(guī)定～自2008年4月1日起申請執(zhí)行的期間為二年。 12 期、保證人名稱、保證人地址和聯(lián)系方式、抵押物的權(quán)力證書號、是否有抵押登記、是否有和解協(xié)議及內(nèi)容、是否有訴訟及判決情況、執(zhí)行情況、每一次的催收記錄等。企貸有可能一個(gè)戶中有多筆借款～根據(jù)需要對于多筆借款合同～并且還可能有多筆借新還舊的合同～這些都需要填寫～對于企貸閱檔應(yīng)該就一些有疑問的問題進(jìn)行記錄～在以后的訪談或調(diào)查過程中應(yīng)查找到相應(yīng)的答案。詳見《企貸盡職調(diào)查信息采集表》。 個(gè)貸閱檔信息采集內(nèi)容。個(gè)貸主要特點(diǎn)是戶數(shù)多～同時(shí)每?筆金額較小。個(gè)貸閱檔具有其特點(diǎn)～一般來說個(gè)貸都是批量放款～基本上所有放款的材料都是格式性較強(qiáng)～基本資料都一致～因此對于個(gè)貸的閱檔建議建立一個(gè)表格并在閱檔的同時(shí)填寫相關(guān)的信息～表格內(nèi)容主要包括以下幾項(xiàng):?項(xiàng)目名稱,?借款人基本信息:借款人姓名、借款人性別、借款人身份證號、借款人身份證上標(biāo)注的地址、借款人住址、借款人工作單位、借款人手機(jī)電話等聯(lián)系方式,?借款人配偶信息:借款人配偶姓名、借款人配偶身份證、借款人配偶聯(lián)系方式,?房產(chǎn)及售價(jià)信息:所貸款房產(chǎn)的地址、預(yù)售許可證號或房產(chǎn)證號、房產(chǎn)面積、銷售單價(jià)、房產(chǎn)總價(jià),?合同及債務(wù)信息:放款銀行借款合同號、合同期限,放款日至到期日,、合同金額、剩余本金、催收利息、應(yīng)收利息、放款銀行、還款情況,?抵押情況:是否辦理抵押、他項(xiàng)權(quán)力證號,?保證人情況:保證人名稱、保證人地址、保證人聯(lián)系方式、保證金額、保證期間,?訴訟、判決及執(zhí)行情況:代理律師事務(wù)13 所名稱、聯(lián)系人名稱和聯(lián)系方式、經(jīng)辦法院和法官信息及聯(lián)系方式、判決情況和執(zhí)行情況。最后將所有記錄的信息匯總成一個(gè)總表。詳見《個(gè)貸盡職調(diào)查信息采集表》。 在閱檔和填寫個(gè)貸信息采集表的同時(shí)應(yīng)對真假個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行初步識別。對假個(gè)貸的判斷一般有以下幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)可供參考:?如果是假個(gè)貸～在閱檔過程中很容易看出同一個(gè)項(xiàng)目下很多貸款人的收入證明都由一個(gè)或幾個(gè)單位開出～或者來自于同一個(gè)地區(qū)同一單位～其本人一般都無法聯(lián)系上～并且所留的聯(lián)系人電話也是幾個(gè)人的電話～并且檔案材料極為規(guī)范,?從閱檔的統(tǒng)計(jì)表中可以看出～同一個(gè)項(xiàng)目貸款的發(fā)放時(shí)間集中在幾個(gè)月之內(nèi)～一般一天發(fā)放很多筆～然后隔幾天又發(fā)放很多筆,?同一個(gè)項(xiàng)目借款人不繳納月供的時(shí)間非常統(tǒng)一～一般表現(xiàn)在所有貸款人從某個(gè)月份開始不再繳納月供,?在同一個(gè)項(xiàng)目中～用貸款額除以房產(chǎn)總價(jià)可以發(fā)現(xiàn)該數(shù)值基本集中在78,80,之間～這主要5是因?yàn)橐郧坝幸?guī)定房貸的首付不得低于總房款的20,。一般來說真實(shí)個(gè)貸的個(gè)人一般或多或少會(huì)多付一點(diǎn)～不可能每一個(gè)人都恰好支付房款的20,作為首付款,從另一個(gè)角度判斷～同一個(gè)項(xiàng)目的按揭貸款中用合同金額除以剩余本金所得出的系數(shù)非常接近～這主要是因?yàn)榉趴畹臅r(shí)間和還月供的時(shí)間基本同步～所以5 2006年5月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》的規(guī)定～從2006年6月1日起～個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求～對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。 14 該數(shù)據(jù)也極為接近,?從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)～所有的貸款時(shí)間都為20年或30年～這個(gè)期限是每個(gè)項(xiàng)目規(guī)定的最長期限～一般個(gè)人真實(shí)的貸款～每個(gè)人的貸款期限都有可能不同～例如有的人以其買房的年齡至其到60歲的年限作為貸款的年限～不可能所有貸款人的貸款期限都相同。在假按揭中因?yàn)槠谙拊介L開發(fā)商所要支付的月供就會(huì)越少,?合同中簽訂的房產(chǎn)單價(jià)比同期同地6。 段的房產(chǎn)單價(jià)高出很多,一般高出30,左右,?抵債物的信息采集。主要包括法院判決抵債或協(xié)議抵債～抵債物的地點(diǎn)情況～權(quán)屬的狀況～抵債物的面積或數(shù)量情況～抵債物的瑕疵情況～權(quán)屬情況以及過戶或變更面臨的障礙和費(fèi)用情況～該抵債物是否涉及到其他糾紛情況～該抵債物目前的使用情況～抵債物的出租情況等。 ,二,訪談 盡職調(diào)查的訪談可以視情況請中介機(jī)構(gòu)參加訪談～一般包括對三個(gè)方面人員的訪談:一是訪談資產(chǎn)出讓方項(xiàng)目經(jīng)理,二是訪談原貸款銀行客戶經(jīng)理或資產(chǎn)保全經(jīng)理,三是訪談債務(wù)人、擔(dān)保人、抵押人。 6舉例說明～假設(shè)某地段房產(chǎn)價(jià)格為6000元/平米～有一套100平米的房產(chǎn)～當(dāng)時(shí)其市場價(jià)值為60萬元。如果通過假按揭的方式～把合同單價(jià)簽訂為8000元/平米,高出市場價(jià)33,～這樣100平米的房產(chǎn)總價(jià)為80萬元～按照政策在銀行可以貸款64萬元～其中4萬元用于支付貸款過程中的費(fèi)用和幾個(gè)月的月供～等該項(xiàng)目所有需要按揭的房產(chǎn)辦理完畢以后～開發(fā)商不再支付月供。這樣開發(fā)商就相當(dāng)于按照60萬元的市場價(jià)將該房產(chǎn)賣給了銀行～達(dá)到了按照市場價(jià)快速變現(xiàn)的目的。 15 1(訪談資產(chǎn)出讓方項(xiàng)目經(jīng)理。一般資產(chǎn)出讓方都有相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)理～通過對項(xiàng)目經(jīng)理的訪談能