中原地產(chǎn)施永青：買房子要買地價(jià)(編輯修改稿)
2024-08-31 23:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有問(wèn)題，因?yàn)槭袌?chǎng)里面不是沒(méi)有房子，價(jià)格上升有一部分是反映投資者資金的流向，對(duì)于用家來(lái)說(shuō)價(jià)格是我買不起，我可以租樓，租樓的租金就不容易隨便上升，因?yàn)闆](méi)有投資的功能，沒(méi)有投機(jī)在里面，它是反映市場(chǎng)實(shí)質(zhì)承擔(dān)的能力。所以對(duì)于一般用家來(lái)說(shuō)買不起就租房?！ ⌒吕丝萍迹簩?shí)際上現(xiàn)在你也看到中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資開(kāi)始做一些限制了，可能部分地產(chǎn)商甚至于在融資方面出現(xiàn)了問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作不好等情況出現(xiàn)。你能不能給我們內(nèi)地的房地產(chǎn)商提供一些經(jīng)驗(yàn)，香港房地產(chǎn)商在這方面如何做的？ 施永青：對(duì)發(fā)展商最好的融資方法就是上市，上市就是發(fā)行新股，資本的投資是沒(méi)有責(zé)任的，當(dāng)然他有責(zé)任使他的資本賺錢，但是他不要付利息，不要到期還款的，最好的辦法就是上市。但是現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)上市不容易，條件定得太嚴(yán)，當(dāng)然以前可能有些上市公司自己不規(guī)矩，國(guó)內(nèi)監(jiān)管工作還做的不太好?！ ∥矣X(jué)得先要放開(kāi)一點(diǎn)，讓更多的公司可以上市，實(shí)際的情況是市場(chǎng)上有很多資金沒(méi)有出路，所以應(yīng)該開(kāi)放股票市場(chǎng)，現(xiàn)在只是上海、深圳，北京為什么不開(kāi)呢？一些其他的大城市，重慶可以不可以開(kāi)呢？其實(shí)只是上海、深圳也可以，但是要把上市的要求和中國(guó)的現(xiàn)狀配合起來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)定得太高了，就沒(méi)有辦法上市了。如果不讓它上市，它是沒(méi)有辦法在市場(chǎng)拿到小股東的資金，就要到銀行拿資金，銀行的貸款其實(shí)也是市民的存款。 新浪科技：這樣是不是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到投資者身上呢？ 施永青：讓每個(gè)個(gè)人自己判斷自己要不要投資，這對(duì)他是合理的，自己決定不投房地產(chǎn)就不投，現(xiàn)在我的錢全在銀行，銀行投了房地產(chǎn)，自己做不了決定，我說(shuō)要增加自主的空間，自己做判斷，哪個(gè)公司好就投哪個(gè)公司。當(dāng)年開(kāi)放的時(shí)候是有些人要交學(xué)費(fèi)的，要虧本的?！ ⌒吕丝萍迹阂院笤谡泄烧f(shuō)明書(shū)要寫(xiě)明，中國(guó)政府忠告市民房地產(chǎn)市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，入市請(qǐng)謹(jǐn)慎?！ ∈┯狼啵浩鋵?shí)香港有這樣的忠告，但是很多人在看到利潤(rùn)的時(shí)候會(huì)迷失方向的，要上很多次當(dāng)才會(huì)清醒過(guò)來(lái)，這需要一個(gè)過(guò)程的，西方的市場(chǎng)也是付出了很多的代價(jià)，這是沒(méi)有辦法的，我們必須要學(xué)習(xí)這個(gè)過(guò)程。 新浪科技：你說(shuō)讓小投資者自己做決定，這和你管理公司的方法有點(diǎn)類似。那么你認(rèn)為在投資者做決定要購(gòu)買某個(gè)樓盤(pán)或者要租下某個(gè)樓盤(pán)的過(guò)程中間最重要的因素是哪些呢？ 施永青：在買樓投資方面主要要考慮兩個(gè)因素，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)周期的問(wèn)題，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有它的周期性，經(jīng)濟(jì)從高漲期發(fā)展到危機(jī)期。在復(fù)蘇的時(shí)候當(dāng)然是投資的最好時(shí)機(jī)，這要看經(jīng)濟(jì)的周期。 另外一個(gè)投資方法就是看這個(gè)城市的設(shè)計(jì)，政府將來(lái)的城市規(guī)劃里面打算發(fā)展什么地區(qū)。政府投錢投到什么地方去。我知道中國(guó)很多大城市現(xiàn)在都在重新規(guī)劃，因?yàn)楹芏嗳丝谠黾?，一些新的新區(qū)都在成長(zhǎng)，你要看交通的流量、找工作的機(jī)會(huì)，將來(lái)這個(gè)城市有沒(méi)有新的中心區(qū)，比如上海浦東是一個(gè)新區(qū)，以前是沒(méi)有的，廣州也有很多新的地區(qū)，你就投到一些新的地區(qū)，政府在那邊改善交通設(shè)施、改善基本建設(shè)的地方，你投進(jìn)去就是讓政府的錢替你改善你投資地方的環(huán)境，當(dāng)然價(jià)格也會(huì)上升，這是另外一種方法。這要拿很多數(shù)據(jù)看哪個(gè)地方會(huì)發(fā)展的比較快一點(diǎn)。 另外，一般人投資房地產(chǎn)也要看地區(qū)，這個(gè)很重要。有些是傳統(tǒng)地區(qū)，傳統(tǒng)的地區(qū)就是它本身已經(jīng)是大家都認(rèn)同的，這個(gè)地區(qū)是非常有價(jià)值，這種投資是經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候它一定好。怎么樣看房地產(chǎn)值不值得投資。要看房地產(chǎn)價(jià)格中的組成部分，價(jià)格包含兩個(gè)部分，一個(gè)部分是反映建筑費(fèi)就是生產(chǎn)成本；另外一個(gè)部分是反映地價(jià)，如果買一個(gè)房子建筑費(fèi)占房?jī)r(jià)的大部分，這個(gè)地方一定不是太好的地方，如果房?jī)r(jià)的組成大部分是建筑費(fèi)，買下來(lái)以后建筑費(fèi)要折舊的價(jià)格就會(huì)越來(lái)越低，好象買了一個(gè)手表，如果只是完全反映它的生產(chǎn)成本，用了時(shí)間長(zhǎng)了，走的不準(zhǔn)了，價(jià)格就跌下來(lái)?！ ∪绻@個(gè)價(jià)格里面不單是建筑費(fèi)，有很多是地價(jià)，比如香港的房子，有些地方60%、70%是地價(jià)，建筑費(fèi)只是30%、40%、地價(jià)部分就不會(huì)折舊的，可能因?yàn)檫@個(gè)城市的發(fā)展，
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