法律知識(shí)抵押按份共有不動(dòng)產(chǎn)的(編輯修改稿)
2025-08-31 16:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為保障，而用益物權(quán)則談不上優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)或代為清償。如此“舉重”不足以“明輕”?！ ∫虼?，筆者認(rèn)為：共有人在共有物的應(yīng)有部分上有權(quán)自由設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，而無(wú)權(quán)自由設(shè)定用益物權(quán)，其分野在于是否會(huì)影響物的實(shí)際使用。由于共有物在所有權(quán)上盡管對(duì)內(nèi)可由各應(yīng)有部分來(lái)明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但對(duì)外則是表現(xiàn)為一個(gè)完整的所有權(quán)，各共有人無(wú)論應(yīng)有部分的多少均有權(quán)知曉共有物作為一個(gè)完整的所有權(quán)客體所處的狀態(tài)，也有權(quán)監(jiān)督共有物是否處于正常使用狀態(tài)，并及時(shí)察覺(jué)自己的應(yīng)有部分是否被侵犯。因此共有人在其應(yīng)有部分上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)后，有義務(wù)告知共他共有人其在共有物應(yīng)有部分上設(shè)定的負(fù)擔(dān)，否則應(yīng)承擔(dān)由此給其他共有人在行使權(quán)利時(shí)造成的損失負(fù)賠償責(zé)任?！ ?duì)于超過(guò)應(yīng)有部分設(shè)立的抵押，應(yīng)屬侵權(quán)行為，其理至明，無(wú)須多論，其法律效力應(yīng)屬效力待定，如經(jīng)其他共有人追認(rèn)，則為有效，如其他共有人拒絕，則按無(wú)效民事行為處理。在對(duì)于善意取得該超出部分不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的抵押權(quán)人是否可適用善意取得制度而認(rèn)定抵押有效，由造成侵害的共有人對(duì)受害共有人進(jìn)行損害賠償，似未有論及?！ ?duì)該問(wèn)題的討論實(shí)際上涉及了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是否可以善意取得。國(guó)內(nèi)大陸學(xué)者傳統(tǒng)上只承認(rèn)對(duì)動(dòng)產(chǎn)的善意取得，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)都不認(rèn)為可以善意取得 [10]。其理由是不動(dòng)產(chǎn)因以登記為其公示方法，交易中不至誤認(rèn)占有人為所有人，故不存在善意取得問(wèn)題?！ 〉聦?shí)并非如此，盡管根據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得要經(jīng)過(guò)登記，共有的不動(dòng)產(chǎn)要載明各共有人的份額，但在現(xiàn)實(shí)生活中，設(shè)定抵押權(quán)時(shí)仍可能發(fā)生超過(guò)自身應(yīng)有部分的情況存在。造成這種情況的原因是多方面的，主要有：(1)因共有人的惡意欺詐。(2)不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)工作人員的工作失誤。(3)共有人串通以謀取其它利益(如分房)。(4)應(yīng)有部分變動(dòng)未及時(shí)登記。(5)其它各種原因造成的登記錯(cuò)誤。(6)在《擔(dān)保法》實(shí)施前設(shè)定的抵押，因未要求登記生效而未能查閱登記資料就接受抵押。其中前五種情況下，第三人因?qū)Φ怯浀墓帕Φ男湃危邮懿粍?dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓或抵押，顯然是出于善意的。因此僅憑不動(dòng)產(chǎn)的登記注冊(cè)公示方法來(lái)否認(rèn)其善意取得的可能性是不可取的，依據(jù)并不充分?！ ≈档米⒁獾氖牵覈?guó)臺(tái)灣學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度已有較深研究，在司法實(shí)踐中亦已應(yīng)用，王澤鑒先生的結(jié)論為“善意第三人因信賴(lài)登記，自不動(dòng)產(chǎn)登記名義人受讓取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或于不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)或用益物權(quán)者，仍取利其權(quán)利?！?[11]大陸學(xué)者近來(lái)對(duì)該問(wèn)題的研究亦開(kāi)始傾向于認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)上亦存在善意取得的問(wèn)題，如王利明教授的觀點(diǎn)即發(fā)生了改變，認(rèn)為“并不排斥在特殊情況下，從維護(hù)交易安全和秩序、保障當(dāng)事人的合法權(quán)益考慮，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易可準(zhǔn)用善意取得制度，甚至在某些情況下，債權(quán)亦可適用善意取得制度?！?[12] 筆者認(rèn)為，既然不動(dòng)產(chǎn)的善意取得是社會(huì)生活中的一種客觀事實(shí)，作為調(diào)整社會(huì)生活的民法自然應(yīng)當(dāng)加以反映，在基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的信任的情況下而善意取得的不動(dòng)產(chǎn)或于其上設(shè)定的負(fù)擔(dān)，自然應(yīng)得以保護(hù)，以維護(hù)交易安全。其理與動(dòng)產(chǎn)的善意取得并無(wú)二致?！ 〖热粚?duì)不動(dòng)產(chǎn)及其上設(shè)定的權(quán)利得以適用善意取得制度，則對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)有部分因基于對(duì)登記注冊(cè)的公信力
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