【文章內(nèi)容簡介】 有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算；分期開發(fā)的，以分期項目為單位清算。納稅人應(yīng)進行的清算：①房地產(chǎn)項目全部竣工，完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合上述條件之一的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。主管稅務(wù)機關(guān)要求的：①已峻工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售面積的85%以上，或未超過85%，但剩余的可售面積已出租或自用；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理清算手續(xù)的；④省稅務(wù)機關(guān)確定的其他情況。符合上述條件之一的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：①按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格②由稅務(wù)機關(guān)參照同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。清算應(yīng)報送的資料：書面申請、申報表竣工決算報表、地價款憑證、土地使用權(quán)出讓合同、利息結(jié)算通知單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、項目工程合同結(jié)算單等委托中介審核的，應(yīng)報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》稅務(wù)機關(guān)要求的其它資料?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金，須提供合法有效的憑證，否則不能扣除辦理土地增值稅清算附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。開發(fā)建造的與清算配套的公共設(shè)施：①建成后，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，其成本、費用可扣除；②無償移交政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可扣除；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用；銷售已裝修的房屋，其裝修費用可計入開發(fā)成本；預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不能扣除按不低于預(yù)征率的征收率核定征收。核定征收的情形：依照法律，行政法規(guī)應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的；擅自銷毀帳簿或拒不提供納稅資料的；雖設(shè)帳簿，但帳簿混亂或憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的符合清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算。經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；申報的計稅依據(jù)明顯偏低，且無正當理由的。清算后再有償轉(zhuǎn)讓的：扣除項目金額=清算時單位建筑面積成本、費用銷售或轉(zhuǎn)讓面積單位建筑面積成本、費用=清算時扣除項目的總金額247。清算時總建筑面積屬2008年新增內(nèi)容另外評估價格是經(jīng)政府批準設(shè)立的評估機構(gòu)進行評估，評估價格必須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認 小稅種（五）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅范圍計稅依據(jù)與稅率稅 收 優(yōu) 惠征收及納稅申報納稅人：在城市（包括郊區(qū)）、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)使用土地的單位和個人，不包括農(nóng)村的土地。2007年內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一征收擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的，實際使用人和代管人納稅土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，實際使用人納稅土地使用權(quán)共有的，雙方都是納稅人分別納稅，按各自占用的土地面積納稅一、計稅依據(jù)：實際占用的土地面積全年應(yīng)納稅額=實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）適用稅額確定土地面積：由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定面積為準以核發(fā)的土地使用證上確認的面積為準未發(fā)土地使用證的，用納稅人申報的面積，核發(fā)證書后再調(diào)整稅率采用定額稅率（有幅度的差別稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定適用稅額）應(yīng)注意：經(jīng)濟落后地區(qū)，適用稅額標準可降低，但不能超過最低稅額的30%；經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)可以適當提高，須報財政部批準一、稅法規(guī)定的：國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用地。免征由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費單位自用的土地。宗教寺廟、公園、名勝古跡自用土地，免。生產(chǎn)經(jīng)營用地及其它用地征稅。中國人民銀行總行（含外管局）所屬分支機構(gòu)自用的土地直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。（不包括加工場地和生活辦公用地）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份免5－10年對非營利衛(wèi)生機構(gòu)自用土地免征。對營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的土地，自2000年起免3年企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征。納稅單位無償使用免稅單位的土地，照征。（多層建筑按建筑面積的比例計算） 市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。1其他：企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化地和向社會開放的公園用地暫免對林業(yè)系統(tǒng)屬林區(qū)的育林地、運材道、防火道、防火設(shè)施用地、森林公園、自然保護區(qū)經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地免2007年9月10日起，核電站的核島、常規(guī)島、輔助廠房和通訊設(shè)施用地（不包括地下線路用地），生活、辦公用地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對核電站應(yīng)稅土地在基建期內(nèi)減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。水利設(shè)施及其管護用地港口碼頭的泊位用地，免；露天堆貨場用地征，可申請減免對礦山、建材行業(yè)的采石場、排土場、炸藥庫的安全區(qū)、采區(qū)運巖公路免。礦山還對尾礦輸送管及回水系統(tǒng)用地免鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地免企業(yè)的鐵路、公路用地，在廠區(qū)外未加隔離的免火電廠圍墻外灰場、輸灰管、輸油管道、鐵路專用線、水源用地及供熱電廠供熱管道用地免1煤炭企業(yè)的矸石山、排土場用地、防排水溝用地、礦區(qū)辦公生活區(qū)外公路鐵路線、炸藥庫房外安全區(qū)用地暫免，塌陷地、荒山暫緩，報廢礦井占地經(jīng)申請暫免1自20062008年對從原高校后勤管理部門剝離出來成立的獨立核算有法人資格的高校后勤實體自用土地、免。二、下列土地由地方稅務(wù)局確定減免：個人所有的居住房屋及院落用地免稅單位職工家屬的宿舍用地民政部舉辦安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地集體和個人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地基建項目、集貿(mào)市場用地由省級決定征免房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，在商品房售出之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征，免征照顧，省地方稅務(wù)局根據(jù)實際情況確定其他特殊用地，包括各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，企業(yè)搬遷后原場地不使用的和企業(yè)范圍內(nèi)荒山等尚未利用的土地，經(jīng)貿(mào)倉庫、冷庫，房改前經(jīng)租的居民住房用地，物資儲運企業(yè)的露天貨場、庫區(qū)道路、鐵路專用線等非建筑用地。向居民供熱收取采暖費的供熱單位生產(chǎn)占地（為居民供熱使用的土地），暫免；1 、采用按年計算、分期繳納的征收方法。具體納稅期限省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。納稅義務(wù)時間：購置新建房，交付使用次月。購置存量房，辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，變更登記手續(xù)，簽發(fā)證書之次月出租、出借，自交付房產(chǎn)之次月以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起，未約定交付時間的，從合同簽訂的次月起繳納新征用耕地，自批準使用之日起滿一年。新征用非耕地，自批準征用次月。土地所在地納稅。注：使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市的，分別納稅 小稅種（六）房產(chǎn)稅納稅范圍計稅依據(jù)與稅率稅收優(yōu)惠征收管理及納稅申報 備注納稅人：房屋產(chǎn)權(quán)所有人。①屬于國家，集體或個人的，誰用誰繳納②出典的，承典人交；③產(chǎn)權(quán)所有人，承典人不在房屋所在地的或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決，代管人和使用人交；④無租使用的，使用人代繳（按核定租金）⑤不包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)（2009年要交）征稅對象：房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房，出售前不征，但出售前已使用、出租、出借的征（不征土地增值稅）征稅范圍：位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、和工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村房屋。一、從價計征—從價計征時，依照房產(chǎn)原值一次減10％～30％后的余額計征。%應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值(1－扣除比例)%注意以下情況：對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅；不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，由出租方按租金收計征房產(chǎn)稅融資租房屋的，以房產(chǎn)余值計算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。以房屋為載體的不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，都一并計入房產(chǎn)原值；對于更換的設(shè)備和設(shè)施，將其價值計入原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值，對其中易損壞、需經(jīng)常更換的零配件，更新后不計入房產(chǎn)原值對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分，參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依租金收入計征。二、從租計征—計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，以勞務(wù)或其他形式抵付,應(yīng)按同類房地產(chǎn)的租金水平確定標準租金額。稅率：12％；個人出租用于居住的4%鏈接：個人出租適用營業(yè)稅3%，個稅10%應(yīng)納稅額=租金收入12％（或4%）法定減免：（前四條同土地使用稅）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，