【文章內容簡介】 有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算；分期開發(fā)的，以分期項目為單位清算。納稅人應進行的清算：①房地產項目全部竣工，完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；③直接轉讓土地使用權的。符合上述條件之一的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。主管稅務機關要求的：①已峻工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售面積的85%以上，或未超過85%，但剩余的可售面積已出租或自用；②取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理清算手續(xù)的；④省稅務機關確定的其他情況。符合上述條件之一的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。（三）非直接銷售和自用房地產的收入確定房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：①按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產的平均價格②由稅務機關參照同類房地產的市場價格或評估價值房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。清算應報送的資料：書面申請、申報表竣工決算報表、地價款憑證、土地使用權出讓合同、利息結算通知單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、項目工程合同結算單等委托中介審核的，應報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》稅務機關要求的其它資料?？鄢〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~、開發(fā)成本、費用及轉讓房地產的有關稅金，須提供合法有效的憑證，否則不能扣除辦理土地增值稅清算附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。開發(fā)建造的與清算配套的公共設施：①建成后，產權屬于全體業(yè)主的，其成本、費用可扣除；②無償移交政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可扣除；③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用；銷售已裝修的房屋，其裝修費用可計入開發(fā)成本；預提費用，除另有規(guī)定外，不能扣除按不低于預征率的征收率核定征收。核定征收的情形：依照法律，行政法規(guī)應設置但未設置帳簿的；擅自銷毀帳簿或拒不提供納稅資料的；雖設帳簿，但帳簿混亂或憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的符合清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算。經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；申報的計稅依據(jù)明顯偏低，且無正當理由的。清算后再有償轉讓的：扣除項目金額=清算時單位建筑面積成本、費用銷售或轉讓面積單位建筑面積成本、費用=清算時扣除項目的總金額247。清算時總建筑面積屬2008年新增內容另外評估價格是經政府批準設立的評估機構進行評估，評估價格必須經主管稅務機關確認 小稅種（五）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅范圍計稅依據(jù)與稅率稅 收 優(yōu) 惠征收及納稅申報納稅人：在城市（包括郊區(qū)）、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內使用土地的單位和個人，不包括農村的土地。2007年內外資企業(yè)統(tǒng)一征收擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，實際使用人和代管人納稅土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，實際使用人納稅土地使用權共有的，雙方都是納稅人分別納稅，按各自占用的土地面積納稅一、計稅依據(jù)：實際占用的土地面積全年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）適用稅額確定土地面積：由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定面積為準以核發(fā)的土地使用證上確認的面積為準未發(fā)土地使用證的，用納稅人申報的面積，核發(fā)證書后再調整稅率采用定額稅率（有幅度的差別稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定適用稅額）應注意：經濟落后地區(qū)，適用稅額標準可降低，但不能超過最低稅額的30%；經濟發(fā)達地區(qū)可以適當提高，須報財政部批準一、稅法規(guī)定的：國家機關、人民團體、軍隊自用地。免征由國家財政部門撥付事業(yè)經費單位自用的土地。宗教寺廟、公園、名勝古跡自用土地，免。生產經營用地及其它用地征稅。中國人民銀行總行（含外管局）所屬分支機構自用的土地直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地。（不包括加工場地和生活辦公用地）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份免5－10年對非營利衛(wèi)生機構自用土地免征。對營利性醫(yī)療機構自用的土地，自2000年起免3年企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征。納稅單位無償使用免稅單位的土地，照征。（多層建筑按建筑面積的比例計算） 市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。1其他：企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化地和向社會開放的公園用地暫免對林業(yè)系統(tǒng)屬林區(qū)的育林地、運材道、防火道、防火設施用地、森林公園、自然保護區(qū)經營采摘、觀光農業(yè)，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地免2007年9月10日起，核電站的核島、常規(guī)島、輔助廠房和通訊設施用地（不包括地下線路用地），生活、辦公用地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對核電站應稅土地在基建期內減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。水利設施及其管護用地港口碼頭的泊位用地，免；露天堆貨場用地征，可申請減免對礦山、建材行業(yè)的采石場、排土場、炸藥庫的安全區(qū)、采區(qū)運巖公路免。礦山還對尾礦輸送管及回水系統(tǒng)用地免鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地免企業(yè)的鐵路、公路用地，在廠區(qū)外未加隔離的免火電廠圍墻外灰場、輸灰管、輸油管道、鐵路專用線、水源用地及供熱電廠供熱管道用地免1煤炭企業(yè)的矸石山、排土場用地、防排水溝用地、礦區(qū)辦公生活區(qū)外公路鐵路線、炸藥庫房外安全區(qū)用地暫免，塌陷地、荒山暫緩，報廢礦井占地經申請暫免1自20062008年對從原高校后勤管理部門剝離出來成立的獨立核算有法人資格的高校后勤實體自用土地、免。二、下列土地由地方稅務局確定減免：個人所有的居住房屋及院落用地免稅單位職工家屬的宿舍用地民政部舉辦安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地集體和個人辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地基建項目、集貿市場用地由省級決定征免房地產開發(fā)公司建造商品房的用地，在商品房售出之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征，免征照顧，省地方稅務局根據(jù)實際情況確定其他特殊用地，包括各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，企業(yè)搬遷后原場地不使用的和企業(yè)范圍內荒山等尚未利用的土地，經貿倉庫、冷庫，房改前經租的居民住房用地，物資儲運企業(yè)的露天貨場、庫區(qū)道路、鐵路專用線等非建筑用地。向居民供熱收取采暖費的供熱單位生產占地（為居民供熱使用的土地），暫免；1 、采用按年計算、分期繳納的征收方法。具體納稅期限省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。納稅義務時間：購置新建房，交付使用次月。購置存量房，辦理房屋權屬轉移，變更登記手續(xù)，簽發(fā)證書之次月出租、出借，自交付房產之次月以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起，未約定交付時間的，從合同簽訂的次月起繳納新征用耕地，自批準使用之日起滿一年。新征用非耕地，自批準征用次月。土地所在地納稅。注：使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市的，分別納稅 小稅種（六）房產稅納稅范圍計稅依據(jù)與稅率稅收優(yōu)惠征收管理及納稅申報 備注納稅人：房屋產權所有人。①屬于國家，集體或個人的，誰用誰繳納②出典的，承典人交；③產權所有人，承典人不在房屋所在地的或產權未確定及租典糾紛未解決，代管人和使用人交；④無租使用的，使用人代繳（按核定租金）⑤不包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)（2009年要交）征稅對象：房產。房地產開發(fā)企業(yè)的商品房，出售前不征，但出售前已使用、出租、出借的征（不征土地增值稅）征稅范圍：位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、和工礦區(qū)的房屋，不包括農村房屋。一、從價計征—從價計征時，依照房產原值一次減10％～30％后的余額計征。%應納稅額=應稅房產原值(1－扣除比例)%注意以下情況：對投資聯(lián)營的房產，共擔經營風險的，按房產余值計征房產稅；不承擔經營風險，只收取固定收入，實際是以聯(lián)營名義取得房產租金，由出租方按租金收計征房產稅融資租房屋的，以房產余值計算征收，租賃期內房產稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。以房屋為載體的不可隨意移動的附屬設備和配套設施，都一并計入房產原值；對于更換的設備和設施，將其價值計入原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值，對其中易損壞、需經常更換的零配件，更新后不計入房產原值對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依余值計征，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分，參照同類房產核定房產原值；出租的，依租金收入計征。二、從租計征—計稅依據(jù)為房產租金收入，以勞務或其他形式抵付,應按同類房地產的租金水平確定標準租金額。稅率：12％；個人出租用于居住的4%鏈接：個人出租適用營業(yè)稅3%，個稅10%應納稅額=租金收入12％（或4%）法定減免：（前四條同土地使用稅）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位，