【文章內(nèi)容簡介】 ，考慮本酒店300多套客房，需要的早餐廳規(guī)模較大。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實際使用要求。位置：114軸、JL及J1L1軸圍合空間。面積：約200平方米（含操作間）功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。l 美容美發(fā)公寓式酒店同酒店，對于美容美發(fā)具有相當(dāng)需求，屬于基本生活配套。而自助洗衣屬于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。位置：12軸、NQ軸圍合空間。面積：80平方米功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。l 洗衣房與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務(wù)公寓式酒店，并可兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇服務(wù)要求。位置：45軸、PQ軸圍合空間。面積：62平方米功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務(wù)提供洗衣設(shè)備和場所。目標(biāo)客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)。注意：在水晶島公寓的兩個大堂內(nèi)，；而未設(shè)殘疾人坡道。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。2投資型服務(wù)公寓投資型服務(wù)公寓的主要目標(biāo)客戶為投資者及長期租住的公寓客戶，而其商業(yè)配套的主要使用者是實際居住在公寓內(nèi)的長期租客。與他們的需求特點和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。根據(jù)我們對西高新中高檔住宅購房者的調(diào)查，客戶對于配套設(shè)施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注重日常生活的方便性。購房者對生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求作為投資型服務(wù)公寓的長期居住者，他們的特點是長期居住，因此對配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實惠、便捷，盡可能兼顧舒適。消費水平較為穩(wěn)定，具有較強的消費能力；以滿足日常生活的實用性為主，對生活品質(zhì)有一定要求。消費范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。他們對中高檔餐廳也有需求，但由于底商設(shè)置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進度情況，同時考慮對于公寓式酒店配套的補充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。其中一層設(shè)大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、藥店；二層設(shè)健身會所，包括健身房、體操房、桑拿、球類運動室、兒童活動室、圖書室及與二層露臺結(jié)合的屋頂花園。在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。l 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部配套。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。l 健身會所與公寓式酒店合用配套；l 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務(wù)。投資型服務(wù)公寓一層總面積約1470平方米，面積較為充足；門廳約240平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價值，適合布置對外營業(yè)的業(yè)態(tài)。根據(jù)上述考慮，在一層靠近大堂附近設(shè)咖啡、休息廳服務(wù)型的功能，為投資型服務(wù)公寓的內(nèi)部服務(wù)區(qū)，是提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要途徑，只有提升投資型服務(wù)公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓品質(zhì)的差距，從而縮小其目標(biāo)客戶與酒店公寓客戶的差別，保證整個項目的檔次和品質(zhì)，有利于項目的推廣和銷售。一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間，因其具有較高的商業(yè)價值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時對外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對象具有對內(nèi)對外兼顧的特點。故在此設(shè)可以對外服務(wù)的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店，使水晶島公寓的配套能夠服務(wù)于整個項目，并輻射周邊區(qū)域。l 大堂：投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺可以較為簡單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。而由于客觀空間條件較好，為投資型服務(wù)公寓配置了大面積的大堂，對投資型服務(wù)公寓品質(zhì)的提升具有重要作用。位置：原有大堂位置面積：240平方米功能：為接待、問訊、交通空間。2層通高的大空間有利于展示投資型服務(wù)公寓的形象，提升檔次。l 休息廳與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。此處窗外為本項目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個重要因素。位置：位于大堂北側(cè)，1214軸、D1F1軸之間；面積：120平方米功能：休息、等候目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶l 咖啡廳利用原設(shè)計咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置；且其位置位于南側(cè)，可以享受到陽光，是適合咖啡廳位置。作為公寓客戶接待及休閑的場所，是公寓起居廳的在空間上的延伸。位置：CF軸、14軸圍合的空間。面積：240平方米功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會晤等目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費人群（包括水晶島寫字樓）。l 高級超市由于高級超市需要對內(nèi)、對外服務(wù)，需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到達的位置。一層?xùn)|北角的門面房可以通過大堂經(jīng)過道直接到達，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時對外臨街（唐延路），便于吸引人流對外服務(wù)。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。位置：C1A1軸、1214軸圍合的空間。面積：約130平方米功能：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、SEVENELEVEN等。目標(biāo)客戶：服務(wù)于公寓式酒店的客戶，同時服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費者。l 美容美體保健中心通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。作為本項目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務(wù)。其客戶不限于投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營業(yè)規(guī)模的大小。具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。位置：C1A1軸、412軸圍合的空間。面積：約320平方米功能：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。目標(biāo)客戶：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。l 藥店、鮮花店如定位依據(jù)所述，針對長期居住的投資型服務(wù)公寓客戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對公寓客戶的生活化需求，同時也能夠?qū)ν夥?wù)。一層?xùn)|南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。位置：藥店位于CA軸、12軸圍合的空間；花店位于CA軸、24軸圍合的空間。面積：藥店約120平方米；花店約47平方米功能：藥品銷售、簡易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。投資型服務(wù)公寓二層總面積約1360平方米，包含一個過廳、挑空中廳及環(huán)列挑空中廳的走道、周邊功能空間；特別之處是在東側(cè)臨唐延路有一處大面積的臨街露臺，景觀和視野較好，是整個二層的亮點空間。健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務(wù)配套功能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。結(jié)合項目空間條件，在二層設(shè)健身會所，集中了健身娛樂類的配套，成為投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店共享的配套。以健身娛樂為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動和圖書室，完善的功能設(shè)施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證，和提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要因素。l 桑拿淋浴桑拿淋浴是健身的輔助設(shè)施，但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置，及項目進度的關(guān)系，需先確定其位置。綜合考慮項目各個因素和限制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場所。位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。面積：60平方米功能：桑拿、淋浴、更衣目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。l 器械健身房健身房的運動量較大，與淋浴靠近較為合適。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設(shè)在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。位置：位于1214軸、C1D1軸圍合的范圍內(nèi)。面積：約80平方米功能：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。l 體操房位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對開闊的空間。位置：位于412軸、C1軸以東的區(qū)域。（根據(jù)實際經(jīng)營，如果未來有擴大規(guī)模需要，其空間可以向露臺方向擴展）。面積：約106平方米功能：體操教授和練習(xí)。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。l 球類運動室、兒童游戲室球類運動是器械和體操之外的技巧性健身方式。如桌球、乒乓等；與兒童游戲都具有噪音較大的特點，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)，減少對于其它空間的影響。位置：14軸、DF軸圍合空間。面積：160平方米功能：乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。l 圖書閱覽針對目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點，選擇相對安靜的空間作為讀書閱覽的場所。原棋牌室位置相對封閉，規(guī)模適宜，適合作為圖書室。位置：14軸、CD軸圍合空間。面積：60平方米功能：圖書、期刊、雜志、報紙閱覽。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。l 主題休閑花園二層露臺需要計算全部建筑面積，而且不屬于可分?jǐn)偨ㄖ娣e，對于貴公司是一個損失。西安屬于北方城市，露臺只能在部分季節(jié)可以利用。我行建議將此露臺以玻璃幕封閉，作為在四季均可以經(jīng)營和使用的空間，布置綠色植物為主的主題景觀，成為一個景觀、視野都較為優(yōu)美的高檔休閑空間。如果此改動對于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。位置：位于二層原銀行辦公及露臺處。面積：約350平方米功能：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（五）其他細化定位建議通過以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對總體項目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。根據(jù)項目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)品方面應(yīng)進行一定調(diào)整，主要包括：l 提供24小時熱水根據(jù)我們的調(diào)查，購房者中有77%明確表示希望有24小時熱水，而且提供24小時熱水也是高檔次服務(wù)式公寓的基本服務(wù)。購房者對24小時熱水的需求程度l 提供菜單式裝修一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提供精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項目品質(zhì)的基本保障。從調(diào)查的反饋來看，購房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達到了73%。本項目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負責(zé)裝修，以保證項目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。購房者對裝修的選擇l 提供戶式中央空調(diào)中央空調(diào)是高檔次服務(wù)式公寓一般都具備的，而且通過對購房者的調(diào)查，有57%的客戶希望配備樓宇中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。雖然本項目沒有設(shè)施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達到同樣的效果。購房者對中央空調(diào)的偏好以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對西安客戶的調(diào)查，也反映出對上述設(shè)施或配套的強烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。四、寫字樓細化定位（一） 目標(biāo)客戶定位1. 目標(biāo)客戶分析根據(jù)我們對西安中高檔寫字樓客戶的調(diào)查，寫字樓客戶有如下基本特點：被調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布廣泛，信息郵電類占19％、咨詢服務(wù)類占28％、建筑房地產(chǎn)類占17％。被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖本市公司占45％，本省其它地區(qū)公司占26％，外地公司占20％，港澳臺及國外公司各占2％和7％。被調(diào)查企業(yè)的公司性質(zhì)分布圖 在物業(yè)取得方式上，本市和本省公司租和買比例相當(dāng)，略偏向購買；外地、港澳臺和國外公司94％以上選擇租賃，其中以港澳臺和國外公司表現(xiàn)更為明顯，100％選擇租賃。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。有55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式，選擇購買的比例僅占13％和7％。不同級別公司選擇購買寫字樓的比例圖辦公面積在200500平方米的公司比重最高，其次是200平方米以下的公司?？梢姡靼矊懽謽鞘袌鲋兄行∫?guī)模公司比較多，但辦公面積達到1000平方米以上的公司高新區(qū)明顯多余其它區(qū)域的寫字樓，可見對于大企業(yè)而言，高新區(qū)更有吸引力。高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖2. 目標(biāo)客戶定位根據(jù)項目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位，寫字樓應(yīng)當(dāng)是項目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，在目前市場競爭態(tài)勢激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重的情況下，必須突出項目作為綜合建筑體的優(yōu)勢和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢。目標(biāo)客戶總體以檔次較高，規(guī)模相對