【文章內(nèi)容簡介】 形式及相關(guān)制度，公約等明確各自的責權(quán)利關(guān)系，確保業(yè)主集體委托的管理目標的實現(xiàn)。其二、是對房屋及配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的維護管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，體現(xiàn)管理事務(wù)的公共屬性。盡管業(yè)主可以通過合約的形式與物業(yè)管理企業(yè)就管理內(nèi)容、管理項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度、服務(wù)價格等進行約定，但對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，則是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，任何合約都要以此為基礎(chǔ)，不能從中刪減，否則，就會削弱物業(yè)管理的功能和作用。這也是狹義物業(yè)管理的主要范疇。其三、體現(xiàn)物業(yè)管理的經(jīng)營屬性的專項服務(wù)和特約服務(wù)必須考慮物業(yè)管理區(qū)域整體公共利益的需要。專項服務(wù)和特約服務(wù)的內(nèi)容可以相當廣泛，從家政服務(wù)，乃至中介代理，租賃經(jīng)營、房屋銷售，總之，在法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，只要業(yè)主有需要并愿意委托，而物業(yè)管理企業(yè)又有這方面的能力和資源，一旦達成協(xié)議，便可以接受委托。這樣，就拓展了物業(yè)管理的內(nèi)容，延長了物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，從提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營績效、為業(yè)主的生活提供方便等方面有力地支持了公共管理目標的達成。其四、物業(yè)管理屬于公共管理的最具體層次。公共管理可分為個層次：公共政治管理——國家的治理，又稱廣義的政府管理；公共行政管理——狹義的政府管理；公共事業(yè)管理——政府直接或委托私人（如各類法人）、非政府公共組織進行的專業(yè)管理；公共資源管理——政府或私人（如各類法人或自然人）對自然資源和社會資源管理；公共事務(wù)管理——依法進行的兩人（法人或自然人）以上的共同事務(wù)的管理。物業(yè)管理就屬于公共管理最微觀的公共事務(wù)管理層次。三、物業(yè)管理公共管理屬性的實證分析1．從國外物業(yè)管理理實踐活動的內(nèi)容看,物業(yè)管理具有明顯的公共管理屬性在國外，物業(yè)管理在不同對象和內(nèi)容上體現(xiàn)物業(yè)管理的公共管理屬性：即租戶（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)過程中的建筑屋及設(shè)施設(shè)備的公共事務(wù)管理與業(yè)主的由區(qū)分所有權(quán)引起的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、公共關(guān)系的管理。在英國，微觀上，19世紀60年代伯明翰市的奧克維婭希爾（Octavia Hill）最早為其出租物業(yè)制定了一套規(guī)范——約束租戶的行為管理辦法，要求承租者遵守，同時女房東希爾女士本人也及時對損壞的設(shè)備、設(shè)施進行了修善，維護了起碼的居住環(huán)境。這被視為最早的物業(yè)管理，體現(xiàn)了建筑屋及設(shè)施設(shè)備的公共事務(wù)管理屬性。在宏觀上，伯明翰市政府為適應當時的工業(yè)發(fā)展的需要，從城市建設(shè)的角度出發(fā)，開創(chuàng)了由政府出面主持房地產(chǎn)即物業(yè)的成片開發(fā)、租賃、管理的先例，體現(xiàn)了政府公共管理對物業(yè)管理領(lǐng)域的滲透。在美國，現(xiàn)代的專業(yè)性物業(yè)管理卻是于19世紀末至20世紀30年代在美國形成和出現(xiàn)。適應公寓大廈、摩天大樓的等區(qū)分所有權(quán)物業(yè)的出現(xiàn)及其管理的需要而發(fā)展起來的，高層建筑附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復雜，防火、保安任務(wù)繁重，特別是一些標志性建筑的美容保潔工作，技術(shù)要求很高。所以，大廈的日常管理、服務(wù)、維修、養(yǎng)護等專業(yè)技術(shù)要求大大超出傳統(tǒng)的物業(yè)管理要求。尤其棘手的是，摩天大廈的業(yè)主常常不是一個或幾個，而是數(shù)十個或數(shù)百個，面臨著不知由誰來管理的難題。結(jié)果，一種適應這種客觀需要的專業(yè)性物業(yè)管理機構(gòu)應運而生，該機構(gòu)應業(yè)主的要求，對樓宇提供統(tǒng)一的管理和系列的服務(wù)，開啟了現(xiàn)代物業(yè)管理的大門。美國學者羅伯C特凱爾認為物業(yè)管理發(fā)展有幾個原因：“鋼結(jié)構(gòu)建筑的出現(xiàn)和電梯的發(fā)明、城郊區(qū)域的發(fā)展以及投資機會的增多”； “鋼結(jié)構(gòu)建筑的出現(xiàn)和電梯的發(fā)明”——區(qū)分所有權(quán)物業(yè)的出現(xiàn)多業(yè)主、多使用人（租戶）；“城郊區(qū)域的發(fā)展以及投資機會的增多”——區(qū)分所有權(quán)物業(yè)的出現(xiàn)多業(yè)主、多使用人（租戶）。這都引發(fā)出以物業(yè)為紐帶的公共事務(wù)管理的需要2．從物業(yè)管理較為成熟的香港的物業(yè)管理主體演變發(fā)展趨勢看，物業(yè)管理的公共管理屬性越來越凸顯出來。在香港，香港物業(yè)管理溯源香港的物業(yè)管理是順應房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物,它的產(chǎn)生,可追溯到第二次世界大戰(zhàn)之后，（1）政府管理——行政管理。政府派員“看更”服務(wù)——香港早期物業(yè)管理的物業(yè)管理主要是“看更”服務(wù)，即由專人進行夜間巡邏等治安保衛(wèi)工作。屋宇建設(shè)委員會聘來房屋經(jīng)理管理——在香港回歸之前，當時的香港政府自20世紀50年代開始，為解決住房緊張的問題，仿效英國的公共住房政策，制定了早期的“公共房屋計劃”，繼而成立了屋宇建設(shè)委員會，開始興建公共住房，稱為“公屋”，主要出租給低收入階層。第一個擁有大量樓宇的屋村于1958年落成。另外，政府部門工務(wù)局也興建了設(shè)備齊全的屋村，并由屋宇建設(shè)委員會負責管理。為籌劃和管理好一批批公共樓宇和屋村，前香港政府特別從英國聘來房屋經(jīng)理。從此，專業(yè)性房屋管理的概念正式引入香港。（2）發(fā)展商管理——企業(yè)管理。由于對住房的需求量