【正文】 很大，單靠政府的財力還難以解決問題，于是，發(fā)展商也積極投資大型屋村的建設(shè)。當(dāng)?shù)谝粋€大型私人屋村向政府申請規(guī)劃許可證時，政府一方面樂意采納這種建屋的要求，另一方面擔(dān)心人口如此密集的大型屋村，如缺乏良好的管理，一旦出現(xiàn)問題時后果難以預(yù)料。所以，在批準(zhǔn)其發(fā)展計劃時，要求發(fā)展商承諾在批地契約后的全部年期內(nèi)要妥善管理該屋村。這樣，就出現(xiàn)了由發(fā)展商為私人屋村提供專業(yè)化物業(yè)管理的形式。（3）業(yè)主會議委任管理委員會業(yè)主立案法團(tuán)管理——公共事務(wù)管理。自我管理與聘請專業(yè)管理公司管理：隨著建筑物高度的增加和屋村規(guī)模的擴(kuò)大，以及人們對居住環(huán)境的要求日益提高，單靠政府或開發(fā)商提供管理服務(wù)還難以適應(yīng)。于是，發(fā)揮住戶的自我管理、民主管理的作用就愈顯得必要。為此，前香港政府于1970年制定了《多層大廈（業(yè)主立案法團(tuán)）條例》，1993年修改后簡稱為《建筑物管理條例》，確定業(yè)主可以“參與管理者”的身份，組織業(yè)主立案法團(tuán)。業(yè)主立案法團(tuán)由半數(shù)以上的自?。ㄓ茫I(yè)主組成，是合法的管理組織。它可以收取管理費，可以雇用員工，也可以聘請專業(yè)管理公司，為大廈提供多方面的服務(wù)。業(yè)主立案法團(tuán)是通過召開業(yè)主會議，由業(yè)主會議委任管理委員會，再由管理委員會在獲委托后28天內(nèi)，向土地注冊處處長申請將各業(yè)主注冊成為法團(tuán)，是具有法人資格的社團(tuán)。（4）政府宏觀調(diào)控下的業(yè)主立案法團(tuán)管理——政府調(diào)控下的業(yè)主對物業(yè)公共事務(wù)的自治（自主管理）。首先是立法。前香港政府主要是通過立法對物業(yè)管理進(jìn)行引導(dǎo)，并分別由建筑事務(wù)監(jiān)督員、消防專員、衛(wèi)生專員按照法律規(guī)定進(jìn)行有關(guān)的檢查和監(jiān)督，以確保物業(yè)管理的各項工作和內(nèi)容能符合有關(guān)條例的要求。從70年代起，香港政府開始推行共同圍繞管理好和發(fā)揮好樓宇、屋村使用效益的公共契約制度，對發(fā)展商、管理公司、業(yè)主或租客的權(quán)利和義務(wù)都有明確規(guī)定,對各方應(yīng)做什么、不應(yīng)做什么和違章的罰則都讓大家知曉，共同規(guī)范有關(guān)的行為，又與《房屋條例》、《多層大廈(業(yè)主立案法團(tuán))條例》、《規(guī)劃條例》、《建筑物條例》、《消防條例》、《公共衛(wèi)生條例》、《防止賄賂條例》等相關(guān)法律配套，相互為用，體現(xiàn)出依法管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化、法制化。其次是培訓(xùn)制度。香港樓宇、屋村管理能有高水平,在很大程度上是由于管理人員具有較高的素質(zhì)，而管理人員之所以能有較高的素質(zhì),則應(yīng)歸功于他們對培訓(xùn)工作的重視和建立了一整套嚴(yán)密的培訓(xùn)制度。為了提高工作水平,他們很重視對職員的教育和培養(yǎng)，提倡“一生功業(yè)在房署”、為公共房屋事業(yè)貢獻(xiàn)力量。相應(yīng)地設(shè)立了基層管理員和護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)、初級管理層員工培訓(xùn)、中級管理階層員工培訓(xùn)、高級及行政階層管理職員培訓(xùn)課程，使管理人員都精通自己的業(yè)務(wù)，各項工作很有秩序，職責(zé)分明，工作效率高。很顯然物業(yè)管理主體向公共管理組織——業(yè)主自治組織的歸位。2．從中國大陸的物業(yè)管理短暫的發(fā)展歷程看，也呈現(xiàn)出與香港物業(yè)管理發(fā)展過程相類似的軌跡（1）政府多層次多頭的直接管理——政府機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位和房管所的房屋管理：政府機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位物業(yè)的直接管理。房管所能城市國有房產(chǎn)進(jìn)行的直接管理（2）開發(fā)建設(shè)單位設(shè)置的物業(yè)管理企業(yè)管理——企業(yè)管理。20世紀(jì)80年代初期。沿海開放城市的廣州和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，為廢除舊的住宅管理體制的弊端，在借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國的實際，大膽探索，在一些涉外商品房屋管理中，首先推行專業(yè)化的物業(yè)管理方式。廣州市試點實行新型住宅區(qū)管理是1982年在東湖新村開始的。該小區(qū)于1981年建成，為了管理這個小區(qū)，東華實業(yè)公司參考香港屋村管理經(jīng)驗，在新村內(nèi)組建管理處，并在幾個方面實施了具體管理措施：維護(hù)小區(qū)規(guī)劃布局和樓房外觀，制止亂搭亂建；樓內(nèi)和樓外公共道路、空地等統(tǒng)一實行清潔衛(wèi)生管理，實現(xiàn)美化、綠化環(huán)境，統(tǒng)一種植和管理花木；實行統(tǒng)一治安管理；向住戶提供多層次服務(wù)，如代搞衛(wèi)生、代購大米、瓶裝石油氣、家具等物品，以及代管房屋、車輛等，盡管初期的管理水平較低，但頗受好評，引起有關(guān)部門和社會的重視。深圳市的物業(yè)管理也是從20世紀(jì)80年代初起步的。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實施統(tǒng)一的物業(yè)管理。1985年底，深圳市住宅局成立后，對全市住宅區(qū)進(jìn)行了調(diào)查研究，肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的管理經(jīng)驗，并在全市推廣，組織專業(yè)管理人員培訓(xùn)。還明確提出，以住宅區(qū)的紅線圈為管理范圍，以管理和服務(wù)為基本任務(wù)，以社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境3個效益為檢驗標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步從財務(wù)管理、監(jiān)督人員配置、專業(yè)隊伍的組織、目標(biāo)承包管理責(zé)任制推行等方面予以調(diào)控，以加快住宅管理向規(guī)范化、制度化、專業(yè)化方向發(fā)展。到1988年，深圳市由企業(yè)實施管理，由住宅局實施業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督的住宅區(qū)管理體制已基本形成。