橋頭鎮(zhèn)華爾登舊改項(xiàng)目可行性及橋頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)查情況的分析報告(編輯修改稿)
2025-08-31 02:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 并無規(guī)劃餐飲等配套，周邊的配套也沒有，且離橋頭鎮(zhèn)區(qū)較遠(yuǎn)，業(yè)主在此生活不方便，故此入住率較低，從而引起樓宇銷售緩慢。⑵石竹山水園二、三期發(fā)售時，由于該地區(qū)相對深圳的樓價較低吸引了不少深圳等地區(qū)的投資客，但這批投資客所購樓宇大部分都不能盈利，不少客戶在二手中介平價或虧本轉(zhuǎn)讓，故現(xiàn)時石竹山水園四期不能夠引起深圳投資客的興趣。⑶石竹山水園與橋新工業(yè)園相鄰，對購房客戶有一定的心理影響，從而影響銷售速度。⑷國家出臺打壓樓市的調(diào)控政策，很多購房者持觀望狀態(tài)。經(jīng)由石竹山水園售樓部了解得到，自國家10月份出臺有關(guān)的樓市調(diào)控政策以來，石竹山水園一手樓的購房人群中40%是橋頭鎮(zhèn)的當(dāng)?shù)厝耍?0%是在橋頭鎮(zhèn)或相鄰鎮(zhèn)區(qū)工作的外地人，只有大約10%左右的是投資客，由于石竹山水園的開發(fā)商早期取得土地較價格較低，石竹山水園一至四期合計(jì)到現(xiàn)時應(yīng)有一定的銷售額度，估計(jì)已基本收回土地和開發(fā)成本，故開發(fā)商現(xiàn)時也并不心急促銷和搞配套來提高銷售速度。正豐豪園 正豐豪園位于橋頭鎮(zhèn)中興路與環(huán)市路交匯處，占地15萬平方米的大型綠色社區(qū)，從2000年開始開發(fā)建設(shè)，區(qū)內(nèi)主要有獨(dú)立別墅、連體別墅、多層無電梯洋房等，配有星級會所，集餐飲、康體、健身等多功能于一體，因?yàn)樾^(qū)與鄰近華爾登酒店，與橋頭廣場東面相連。由于屬于早期規(guī)劃建設(shè)的小區(qū)，房型相對較舊，洋房無設(shè)置電梯，樓宇間距較密。由于該樓盤與華爾登舊改區(qū)域相鄰，故二手房售價對華爾登舊改區(qū)新建商品房最具參考性。經(jīng)向正豐豪園門口的德實(shí)房地產(chǎn)中介，正家地產(chǎn)、三正物業(yè)等二手中介調(diào)查了解，正豐豪園有8年樓齡的無電梯多層洋房售價在每平方40004500元之間，按照搜房網(wǎng)公布的二手洋房均價為4260元/平方米，二手中介反映也在這個價位左右。經(jīng)調(diào)查了解，正豐豪園二房的洋房單位租金在每月1500元左右，三房單位每月的租金在18002000元左右，位置好的單位租金會更高，二房單位建筑面積在6880平方米，三房單位建筑面積在100120平方米，按此計(jì)算二房單位的租售比在1：200左右，三房單位的租售比在1：220260。經(jīng)調(diào)查了解得到是，正豐豪園的洋房租賃市場比較好，一般放盤一個星期左右就有租客了，租客多是在橋頭鎮(zhèn)投資做生意的老板和員工，還有一部分是娛樂場所的工作人員。經(jīng)分析，這主要是受益于橋頭鎮(zhèn)近年來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，因此正豐豪園區(qū)域的樓宇還是具有投資價值的，未來住宅市場的租金和售價應(yīng)該會有一定的上升空間。本次還對正豐豪園的二手別墅市場進(jìn)行了調(diào)查，正豐豪園的別墅售價在每平方米800010000元左右，位置較好的別墅售價在每平方米12000元以上，但別墅放租的客戶較少，這些客戶基本上以自住為主。正豐豪園的二手商鋪售價在每平方米10000元左右，經(jīng)了解租金在每月每平方米25元左右，租售比達(dá)到1：400，該樓盤的商鋪由于相對較入，故到現(xiàn)階段還未見旺，按現(xiàn)狀投資價值并不大。經(jīng)向相鄰的二手中介調(diào)查，正豐豪園的業(yè)主以本地居民或在橋頭鎮(zhèn)投資做生意的外地人為主，其中本地人占50%左右，香港和臺灣人各占25%左右，經(jīng)向二手中介了解，現(xiàn)時購買二手樓宇的客戶多以自住為主，大部分屬于改善型買家，客戶多是在橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)投資辦廠及做生意的老板和高級員工為主，外地的投資客戶較少。由于正豐豪園已無地新開發(fā)樓宇，因此該樓盤的二手交易、租賃市場比較好，已相繼開了四間二手中介，現(xiàn)時正豐豪園的二手洋房樓價已較兩三年前每平方上升了一千元左右，已增值30%左右，按照正豐豪園洋房的租售比，橋頭鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢預(yù)計(jì)，該樓盤二手洋房的售價在未來2年內(nèi)應(yīng)會上一個臺階，但由于是無電梯的多層洋房，房型較舊，也限制了升值空間。而兩三年前正豐豪園二手別墅售價每平方 50006000 元左右，現(xiàn)時每平方升 3000 元左右，升值 60% ，較洋房高，這個中有國家限制開發(fā)別墅的原因，但也反映了橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)對高端住宅需求的人群正越來越多。凱達(dá)華庭 樓盤位于橋頭鎮(zhèn)碧蓮路，與蓮湖公司相鄰，項(xiàng)目占地面積17萬平方米，建筑面積22萬平方米，開發(fā)商是東莞市凱達(dá)實(shí)業(yè)有限公司。項(xiàng)目自2005年開始發(fā)售，樓盤內(nèi)有獨(dú)立別墅、連體別墅、帶電梯的多高層洋房，現(xiàn)樓盤已基本售完，經(jīng)向凱達(dá)華庭旁邊的德實(shí)地產(chǎn)中介調(diào)查了解，現(xiàn)時凱達(dá)華庭的二手電梯洋房均價在每平方米47004800元左右，朝向景觀較好的可賣到5000多元，二手的連體別墅售價約每平方米9000元，獨(dú)立別墅在每平方米10000元左右，位置景觀好的售價更高。兩房單位每月租金在15001600元左右，三房單位租金在每月18002000元左右，現(xiàn)時凱達(dá)華庭的業(yè)主當(dāng)中，橋頭鎮(zhèn)本地人占了70%，其他30%是在橋頭鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)投資做生意或工作的外地人、香港人和臺灣人等，他們均以自住為主，也有部分業(yè)主多購一、兩套樓宇用于出租。二房單位建筑面積在 6883 平方米，售價在 3040萬元左右，折合租售比方1： 200230 ；三房單位建筑面積在 96120 平方米，售價在 4560萬元左右，折合租售比為1： 250300 。受金融危機(jī)的影響，自2008年底開始橋頭鎮(zhèn)的房屋租金有所回落，但現(xiàn)在已有所回升，未來應(yīng)會有一定的增長空間。橋光大道附近的二手民宅 由于華爾登舊改項(xiàng)目涉及到拆遷大量的民宅，故本次調(diào)查還從二手中介中調(diào)查了橋光大道附近的民宅的售價。主要有代表的有以下三宗：⑴房屋一位于橋光大道（嶺頭段）308號，建筑面積約為550平方米，占地面積為108平方米，共有四層半高，現(xiàn)時整棟樓已出租，首層是商鋪，二至五層分別拆分給不同的租戶居住，現(xiàn)在正豐豪園旁的正家房地產(chǎn)中介轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價約120萬元，過戶費(fèi)預(yù)計(jì)在56萬元之間。該樓宇整棟月租金大約在6000元左右，按此計(jì)算租售比約1：210左右。屬于國有有地，可辦理過戶手續(xù)，但按照東莞市的地方規(guī)定，受讓方必須是東莞市本地戶口。由于位于橋光大道一線主路旁，適合公司和廠在橋頭鎮(zhèn)設(shè)立辦事處及門市部，整幢進(jìn)行買下或租下來，也適合本地投資者進(jìn)行長期投資。⑵房屋二位于橋光大道轉(zhuǎn)宏達(dá)四街5157號，占地面積約100平方米，建筑面積約360平方米，共有三層半，首層是商鋪，現(xiàn)已出租作為日常雜貨店，二至三層
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