【文章內(nèi)容簡介】 　　.這里我們重點(diǎn)介紹一下我們的商用物業(yè)價值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價值分析法）：　　首先選擇可類比項(xiàng)目　　確定該類樓盤價值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重　　分析可類比項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征　　對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價值實(shí)現(xiàn)要素的對比值　　根據(jù)價值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價　　.類比可實(shí)現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值　　A市政交通及直入交通的便利性的差異　　B項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異　　 教育和人文景觀的差異　　 各種污染程度的差異　　 社區(qū)素質(zhì)的差異　　C周邊市政配套便利性的差異　　項(xiàng)目可提升價值判斷　　A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)　　B單體戶型設(shè)計(jì)　　C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)　　D寫字樓的物業(yè)管理　　E形象包裝和營銷策劃　　F發(fā)展商品牌和實(shí)力　　價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素　　A經(jīng)濟(jì)因素　　B政策因素　　項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價值分析　　.類比樓盤分析與評價　　.項(xiàng)目價值類比分析：　　價值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析　　項(xiàng)目類比價值計(jì)算　　 三、項(xiàng)目定價模擬　　均價的確定 均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法　　有效需求成本加價法　　A分析有效市場價格范圍　　B確保合理利潤率，追加有效需求價格　　運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價　　項(xiàng)目中具體單位的定價模擬　 定價法：　　差異性價格系數(shù)定價法（根據(jù)寫字樓客戶注重的幾個因素，如日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）　　.各種差異性價格系數(shù)的確定：　　確定基礎(chǔ)均價　　確定系數(shù)　　確定幅度　　.具體單位定價模擬　　　　四、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析　　　　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬　　.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)　　.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)　　項(xiàng)目首期成本模擬　　.成本模擬表及其說明　　項(xiàng)目收益部分模擬　　.銷售收入模擬：　　銷售均價假設(shè)　　銷售收入模擬表　　.利潤模擬及說明：　　模擬說明　　利潤模擬表　　.敏感性分析：　　可變成本變動時對利潤的影響　　銷售價格變動時對利潤的影響　　　　五、投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示　　　　項(xiàng)目風(fēng)險性評價　　.價值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險性：　　項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周項(xiàng)目的類比價值　　項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功　　資金運(yùn)作風(fēng)險性　　.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本　　.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目，并在最短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠　　經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險　　.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化　　.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)　　　　六、開發(fā)節(jié)奏建議　　　　影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素　　.政策法規(guī)因素　　.地塊狀況因素　　.發(fā)展商操作水平因素　　.資金投放量及資金回收要求　　.銷售策略、銷售政策及價格控制因素　　.市場供求因素　　.上市時間要求　　項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測　　.項(xiàng)目開發(fā)步驟　　.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估　　.結(jié)論第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷　　　　通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，我們便有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，這就要求發(fā)展商將以人為本，以市場需求為出發(fā)點(diǎn)的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程?！　№?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，提出基于市場角度的營銷建議，并結(jié)合產(chǎn)品進(jìn)行不斷的調(diào)整，并最終實(shí)現(xiàn)以下內(nèi)容—— 　　　一、總體規(guī)劃建議　　項(xiàng)目地塊概述　　.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀　　.項(xiàng)目臨界四周狀況　　.項(xiàng)目地貌狀況　　項(xiàng)目地塊情況分析　　.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想　　.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素　　.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避　　.項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)　　建筑空間布局　　.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明　　.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明　　道路系統(tǒng)布局　　.地塊周邊交通環(huán)境示意：　　地塊周邊基本路網(wǎng)　　項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r　　.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：　　項(xiàng)目主要出入口設(shè)置　　項(xiàng)目主要干道設(shè)置　　項(xiàng)目車輛分流情況說明　　項(xiàng)目停車場布置　　綠化系統(tǒng)布局　　.地塊周邊景觀環(huán)境示意：　　地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述　　項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向　　.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：　　項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析　　項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)　　公建與配套系統(tǒng)　　.順義地區(qū)周邊市政配套設(shè)施調(diào)查　　.項(xiàng)目配套功能配置及安排　　.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：　　會所外立面設(shè)計(jì)提示　　營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示　　物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示　　其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示　　.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：　　公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示　　項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)　　分期開發(fā)　　.分期開發(fā)思路　　.首期開發(fā)思路　　分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度　　　　二、建筑風(fēng)格定位　　　　項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃　　.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思　　.建筑色彩計(jì)劃　　建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示　　寫字樓外立面設(shè)計(jì)提示：　　針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示　　其他特殊設(shè)計(jì)提示　　.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示　　　　三、主力產(chǎn)品選擇　　　　項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較　　項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例　　.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示　　.商場樓層平面設(shè)計(jì)提示　　.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示　　　　四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示　　室內(nèi)空間布局提示　　公共空間主題選擇　　庭院景觀提示　　五、160