【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 沒有按照或無法按照現(xiàn)代企業(yè)管理模式去實(shí)施和有效執(zhí)行?！　　　∪狈Ω呒?jí)經(jīng)營管理人才和專業(yè)經(jīng)營管理人才。　　　　******公司是由房屋開發(fā)公司向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型，最終確定為以寫字間租賃、賓館經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)為一體的綜合性經(jīng)營管理公司。既缺乏高級(jí)經(jīng)營管理人才，又缺乏高級(jí)物業(yè)管理專業(yè)人才和賓館酒店高級(jí)管理專業(yè)人才，尤其缺乏賓館酒店專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才，缺乏對(duì)前臺(tái)收銀業(yè)務(wù)的控制能力，資金管理工作沒跟上造成財(cái)務(wù)管理上的漏洞。更重要的是高級(jí)管理層缺乏賓館酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)不論作為賓館經(jīng)營還是物業(yè)管理，都是以服務(wù)作為主要產(chǎn)品經(jīng)營的，由于缺乏高級(jí)經(jīng)營管理人才，經(jīng)營思想、經(jīng)營觀念和經(jīng)營意識(shí)缺乏系統(tǒng)化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化。大部分員工包括管理人員沒有經(jīng)過專業(yè)的操作技能和職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)，服務(wù)意識(shí)淡薄，缺乏服務(wù)行業(yè)的職業(yè)素質(zhì)，星級(jí)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)不高、服務(wù)質(zhì)量時(shí)有低下，客戶和客人有效投訴率嚴(yán)重超過應(yīng)該控制比例，客戶滿意度，企業(yè)美譽(yù)度沒有達(dá)到應(yīng)該達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和程度，企業(yè)品牌建設(shè)受到嚴(yán)重影響和滯后。　　　　安全保衛(wèi)工作管理松懈，責(zé)任事件實(shí)有發(fā)生?！　　　?007年雖然沒有發(fā)生重大安全責(zé)任事故，但在具體的工作中仍然存在比較嚴(yán)重的問題：首先是消防安全，仍存在消防設(shè)備使用功能故障的嚴(yán)重問題，主要是誤報(bào)比率較大，機(jī)械功能障礙，表現(xiàn)在117層消防檢測(cè)驗(yàn)收中和近期消防自檢的抽檢中多次出現(xiàn)設(shè)備功能故障，這是決不能忽視的問題。第二是治安管理，今年5月和8月共發(fā)生二起入室盜竊案件，盡管對(duì)外我們聲明沒有安全管理責(zé)任，但事實(shí)是什么？5月4日沒有監(jiān)控錄象資料；8月14日外來人員早晨5點(diǎn)多進(jìn)入大廈沒人問，沒人監(jiān)控跟蹤和對(duì)竄樓層的行為沒人注意和重視；發(fā)生二起較為嚴(yán)重的停車場(chǎng)糾紛導(dǎo)致傷人的治安案件；發(fā)生一起在大廈內(nèi)由于對(duì)供貨商管理導(dǎo)致的嚴(yán)重傷人治安案件；更為嚴(yán)重的是由于缺乏有效的管理，多次發(fā)生隊(duì)員，甚至隊(duì)長(zhǎng)違規(guī)違紀(jì)行為。　　　　工程管理存在的主要問題首先由于人員年齡結(jié)構(gòu)偏大和部門管理者要求不嚴(yán)導(dǎo)致服務(wù)意識(shí)淡薄，個(gè)人職業(yè)素質(zhì)較差，沒有甲級(jí)寫字樓和星級(jí)賓館的工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)理念，缺乏程序化、標(biāo)準(zhǔn)化管理；第二對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、維修的自我檢查工作缺乏細(xì)致性和標(biāo)準(zhǔn)化；8月份發(fā)生一起由于忽視工程安全管理導(dǎo)致的高空墜物傷及客戶車輛的工程安全責(zé)任事故?！　　　?007年運(yùn)行設(shè)備主要問題表現(xiàn)在：電梯運(yùn)行速度太慢，高峰時(shí)間段運(yùn)載能力較差；電梯故障率太高，給大部分客戶造成不安全因素的影響；轉(zhuǎn)門故障率較多。　　　　車場(chǎng)車位嚴(yán)重不足，制約寫字間和賓館經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和提升　　　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，車位作為綜合寫字樓和賓館物業(yè)功能配套的重要組成部分，占有越來越重要的地位。停車數(shù)量不足在沈陽商業(yè)樓宇中比較普遍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增長(zhǎng)的需求?！　　　?*大廈由于以前設(shè)計(jì)的是商住樓，相對(duì)預(yù)留的停車位較少；但現(xiàn)在已經(jīng)成了專業(yè)寫字樓和星級(jí)賓館，隨著近幾年車量激增，原有的停車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足辦公停車和住宿停車的需要。有限的停車位日益捉襟見肘，物業(yè)方面接到的投訴30%以上都來自于此?！　　　∮捎谌狈e館酒店財(cái)務(wù)專業(yè)管理人才，財(cái)務(wù)管理缺乏對(duì)賓館前臺(tái)收銀業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和控制能力，缺乏對(duì)賓館客房物耗標(biāo)準(zhǔn)和物耗量的指導(dǎo)和控制能力，缺乏賓館業(yè)務(wù)經(jīng)營性帳目監(jiān)督、檢查、審核的經(jīng)驗(yàn)和能力。　　前廳部成績(jī)顯著，管理問題嚴(yán)重?！　　　∮捎诟邔記Q策失誤，2007年公司將前廳部和客房部合并，統(tǒng)一成立房務(wù)部，從配合和支持方面得到了加強(qiáng)，但忽視了控制和約束機(jī)制，前廳接待和收銀管理缺乏程序化，標(biāo)準(zhǔn)化和制度化，更重要的是失去監(jiān)督機(jī)制的接待和收銀管理造成的差錯(cuò)和漏洞，加上忽視員工世界觀、價(jià)值觀的思想教育，業(yè)務(wù)監(jiān)督管理和前廳管理崗位人員長(zhǎng)時(shí)間的空缺，沒有專人管理，財(cái)務(wù)缺乏對(duì)賓館前臺(tái)收銀業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和控制能力，監(jiān)管不力，直接導(dǎo)致前臺(tái)帳目資金，日常事務(wù)，工作流程，服務(wù)意識(shí)，工作態(tài)度，勞動(dòng)紀(jì)律，職業(yè)素質(zhì)，人員流動(dòng)等出現(xiàn)問題和重大責(zé)任事故?！　　　】头坎控暙I(xiàn)巨大，管理問題不小?！　　　】头坎砍绦蚧?，標(biāo)準(zhǔn)化和制度化執(zhí)行不力，檢查不細(xì)，管理不嚴(yán)，服務(wù)人員沒有經(jīng)過專業(yè)的操作技能和職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)，服務(wù)意識(shí)淡薄，不能為客人提供高標(biāo)準(zhǔn)和高質(zhì)量的服務(wù)，造成做房和放房質(zhì)量不高；環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)不高，客戶投訴時(shí)有發(fā)生?！　　　」芾砣藛T對(duì)客房物耗標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)缺乏指導(dǎo)和控制的經(jīng)驗(yàn)和能力，無法實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)物資控制管理，尤其低值易耗和一次性消耗品的有效管理。　　　　1信息化產(chǎn)品落后，嚴(yán)重影響和制約企業(yè)經(jīng)營管理?！　　　?007年年初，完成了企業(yè)門戶型網(wǎng)站建設(shè)，并接手后臺(tái)操作管理，進(jìn)行網(wǎng)站宣傳和推廣，同時(shí)利用在中國產(chǎn)品平臺(tái)和各網(wǎng)絡(luò)定房網(wǎng)站建立公司產(chǎn)品宣傳平臺(tái)，擴(kuò)大公司產(chǎn)品宣傳和金科品牌宣傳。但由于缺乏具有信息化經(jīng)營意識(shí)和經(jīng)營思想的信息化專業(yè)管理人員，網(wǎng)站建設(shè)的更新性、及時(shí)性與推廣性較差，全年點(diǎn)擊率僅為2000多次，通過網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)定房為零，通過網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)人才招聘率為零，沒有實(shí)現(xiàn)利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行企業(yè)產(chǎn)品經(jīng)營的目的?！　　　【频旯芾碥浖到y(tǒng)功能缺陷和缺乏熟練掌握核心技術(shù)和操作程序的專業(yè)管理人員，導(dǎo)致經(jīng)常性出現(xiàn)差錯(cuò)和漏洞，誘使思想品德較差的員工出現(xiàn)犯罪行為，直至今天仍沒有全面解決管理軟件系統(tǒng)功能缺陷和缺乏熟練掌握核心技術(shù)和操作程序的專業(yè)管理人員的嚴(yán)重問題。　　　　1企業(yè)文化建設(shè)沒有得到深入開展?！　　　∑髽I(yè)文化核心建設(shè)的滯后導(dǎo)致員工滿意度的下降，導(dǎo)致企業(yè)缺乏凝聚力、向心力、員工缺乏責(zé)任感和自覺性，主人翁意識(shí)不強(qiáng)的嚴(yán)重問題。大部分員工存在僅僅是一份工作的態(tài)度，沒有形成以企業(yè)為家和與企業(yè)同進(jìn)退共發(fā)展的思想以及合力。　　　　回顧一年的工作，成績(jī)是顯著的，但我們還應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到，公司在發(fā)展的過程中，還存在許多問題和矛盾，需要在今后的工作中認(rèn)真思考、加以改進(jìn)和提高。上述問題的存在的因素是多方面的，事關(guān)國家經(jīng)濟(jì)和價(jià)格因素我們無法左右，只能順應(yīng)和適時(shí)調(diào)整；從企業(yè)自身因素來看，主要是指導(dǎo)方針，思想觀念，經(jīng)營理念、服務(wù)意識(shí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理模式，人才政策和工作執(zhí)行力度沒跟上所造成的?！　　　?008年工作計(jì)劃　　　　一、2008年企業(yè)發(fā)展目標(biāo)　　　　實(shí)現(xiàn)以星級(jí)賓館經(jīng)營和甲級(jí)寫字間租賃經(jīng)營并舉為主，以餐飲經(jīng)營服務(wù)配套化和餐飲經(jīng)營社會(huì)化的轉(zhuǎn)型為重點(diǎn)，以會(huì)議服務(wù)和其它配套服務(wù)項(xiàng)目為附，以星級(jí)賓館和甲級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化為保障的商業(yè)模式，建立制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)******公司和**大廈高端企業(yè)品牌的建立?！　　　《?、2008年企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)：　　　　經(jīng)營目標(biāo):實(shí)現(xiàn)**大廈各項(xiàng)營業(yè)收入****萬元?！　　　〕杀局笜?biāo)：2007年經(jīng)營成本、管理成本和運(yùn)營費(fèi)用控制在營業(yè)收入的40%。　　　?。ú缓潭ㄙY產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、項(xiàng)目待攤費(fèi)、部分車輛費(fèi)用、差旅費(fèi)、非**大廈現(xiàn)有經(jīng)營項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它非經(jīng)營和管理費(fèi)用）　　　　三、2008年企業(yè)管理目標(biāo)：　　　　消防設(shè)備完好率98%；消防安全率100%。無重大火災(zāi)隱患和失火事件發(fā)生。　　　　監(jiān)控設(shè)備完好率95%，無因監(jiān)控設(shè)備故障影響治安安全的重大責(zé)任事故。　　　　治安案件全年控制在2起以內(nèi)，無治安安全重大責(zé)任事故。　　　　運(yùn)行設(shè)備完好率95%，設(shè)備維修及時(shí)率98%，無設(shè)備重大安全責(zé)任事故?！　　　I(yè)務(wù)差錯(cuò)率控制在1%，無重大資金安全責(zé)任事故?！　　　徫蝗藛T流動(dòng)率控制在20%，人員流動(dòng)率控制在40%。　　　　部門有效工作任務(wù)完成及時(shí)率98%?！　　∮行Э蛻敉对V率控制在2％，服務(wù)滿意率達(dá)到95％?！　　　∷?、2008年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營情況分析　　　　當(dāng)前寫字間和賓館業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)　　　　隨著寫字間和賓館業(yè)的不斷發(fā)展，新型各類寫字間和賓館業(yè)蜂起云涌，同質(zhì)化的寫字間和賓館業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，同樣面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。隨著供大于求帶來的競(jìng)爭(zhēng)加劇，高檔次酒店也加入中檔酒店的競(jìng)爭(zhēng)中來，使酒店業(yè)的價(jià)格和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演化為特色、品牌和人才的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于顧客而言，同類型的寫字間和賓館業(yè)越多可選擇的余地就越大，而在設(shè)施、服務(wù)等差別不大的情況下，企業(yè)品牌、知名度與信譽(yù)度就將會(huì)成為顧客在選擇上的決定因素?！　　　?*大廈經(jīng)營形勢(shì)的基本分析　　　?、?、優(yōu)勢(shì)：地理位置，經(jīng)營人才，合理價(jià)位，客戶資源，營銷策略?！　　　【蛯懽珠g而言，星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)的大堂可全面提升駐廈單位的實(shí)力；就賓館本身而言,按三星級(jí)設(shè)計(jì)，1118層裝飾豪華、功能齊全，在同等賓館當(dāng)中具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！　　　、啤⒘觿?shì)：超過一半客房硬件老化沒有得到及時(shí)的更新；會(huì)議功能不足，無法滿足客戶高檔會(huì)議的需求；餐飲菜品單一、質(zhì)量不高、檔次較低；車位嚴(yán)重不足，擴(kuò)展空間不大；賓館和寫字樓共用一個(gè)正門、大堂和電梯，相互影響，人員混雜；西向行使車輛進(jìn)入賓館