【文章內(nèi)容簡介】 也是購房人極為關(guān)注的方面；近年別墅中的“水景”成為別墅賣點(diǎn)中的一大亮點(diǎn)，而且也確實(shí)為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進(jìn)行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報(bào)率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點(diǎn)顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價(jià)值被眾多非上海人看重；“鄰居物業(yè)是高品質(zhì)國際社區(qū)”，別墅的購買者認(rèn)為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時(shí)，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質(zhì)的地方。二、上海別墅明顯供過于求2002年上海別墅共上市樓盤76個(gè)。占地約1900萬平方米，到2002年底，上海別墅保有量約850萬平方米。據(jù)分析，近幾年上海別墅的供應(yīng)量呈逐年上升之勢：2000年別墅新盤供應(yīng)數(shù)量占市場供應(yīng)總量的12%，2001年上升為16%，%。根據(jù)預(yù)測，上海每年的別墅需求量一般在150至200萬平方米。最多不會(huì)超過上海房地產(chǎn)市場總需求量的10%，從目前的實(shí)際數(shù)字來看，上海別墅市場顯然已出現(xiàn)警示信號(hào)：別墅市場的供應(yīng)量迅速放大已出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象。從別墅樓盤區(qū)域分布來看，2002年上海市在別墅樓盤約180個(gè)，主要集中在閔行、浦東、松江、青浦、長寧，這5個(gè)區(qū)域別墅總量約占全市供應(yīng)量的95%左右，從價(jià)格分布的供求關(guān)系來看，目前上海市場的別墅較多集中在100萬200萬元的價(jià)格段，%，其次是總價(jià)在200萬300萬元的中高檔別墅，%，而總價(jià)在100萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬元以上的豪華別墅分別為15%和12%。三、上海中檔別墅競爭加劇根據(jù)上海別墅指數(shù)辦公室2003年3月份的指數(shù)報(bào)告，上海別墅指數(shù)達(dá)到1012點(diǎn)，比一月基期上漲12點(diǎn)，%。而且從調(diào)查的結(jié)果來看，上海別墅主要分布在：閔行（包括奉賢）、青浦、松江、長寧、浦東（包括南匯），這5個(gè)區(qū)域的別墅總量約占到全市供應(yīng)量的95%。上海2002年全年上市別墅總量約540萬平方米，占地約1900萬平方米。目前上海別墅的供應(yīng)量呈兩頭小中間大的狀況，而別墅的需求則呈兩頭大中間小的形式，因此上海中檔別墅的競爭最為激烈。上海本地客戶需求是對(duì)經(jīng)濟(jì)類別墅的有力支撐，而外來購房者則會(huì)帶來高端別墅的旺盛需求。從2002年上海市在售的約180個(gè)別墅樓盤分析，上海西南區(qū)域?qū)⑦M(jìn)飽和，中心區(qū)域缺乏發(fā)展空間，嘉定等區(qū)在逐步發(fā)展，東北區(qū)域發(fā)展受限制，因此浦東和松江將成為別墅未來發(fā)展的主要區(qū)域。上海未來的富人區(qū)很可能會(huì)出現(xiàn)在松江的佘山和楊浦區(qū)的復(fù)興島等一些地區(qū)。四、上海經(jīng)濟(jì)型別墅供不應(yīng)求有關(guān)數(shù)據(jù)表明，這兩年上海別墅均價(jià)以每年11%的漲幅攀升，高于全市住宅均價(jià)漲幅，而別墅類物業(yè)銷售面積也已接近住宅開發(fā)總面積的三分之一。別墅樓盤在上海房地產(chǎn)市場開發(fā)和銷售占有率的大幅上升，使人驚呼：上海別墅的春天真的已經(jīng)到來了嗎？資料顯示，目前上海市別墅開發(fā)用地近2萬畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬平方米左右；，近兩三年內(nèi)，上海別墅市場的供應(yīng)量將達(dá)到940萬平方米，這還沒有計(jì)算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。所以，要在兩三年內(nèi)消化掉近千萬平方米的新建別墅，那么平均每年必須賣掉300多萬平方米，即1萬套以上。而短期內(nèi)的需求是多少呢？據(jù)中房指數(shù)辦公室的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會(huì)選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的別墅年需求量就只在7600套左右。顯然，短期供應(yīng)量的增長速度已超過了需求量的增長速度。從價(jià)格分布的供求關(guān)系來看，目前上海市場的別墅較多集中在100～200萬元的價(jià)格段，占到了供應(yīng)總量的46%。其次是總價(jià)在200～300萬元的中高檔別墅，占總量的17%。而總價(jià)在100萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬元以上的豪華別墅分別為15%和12%。需求方面，來自權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，%；100～%，%，別墅各個(gè)檔次的供求比顯示其嚴(yán)重失衡。究竟哪些人是上海別墅的買家？上海市房地產(chǎn)交易中心的一項(xiàng)調(diào)查表明，目前在上海別墅的購買群體中，%，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%，港、澳、臺(tái)同胞則占了近30%，余下的為外籍人士購買。根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，一般來說，住宅消費(fèi)分為4個(gè)階段：第一階段，人均GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均GDP3000美元～8000美元為數(shù)量發(fā)展期；第三階段，人均GDP達(dá)到8000美元～15，000美元為質(zhì)量期；第四階段，人均GDP超過15，000美元為個(gè)性舒適期，即別墅概念。上海正處于第二階段，別墅市場也處于初步發(fā)展階段向成熟市場邁進(jìn)的過程中，能夠消費(fèi)別墅的本地客戶數(shù)量和青睞上海別墅物業(yè)的境外及外地客戶越來越多，使得上海別墅市場購買力不斷提升，購買物業(yè)的能量級(jí)也逐漸提高，中高檔次別墅漸成為市場主力。五、2003年上海別墅市場動(dòng)向，盡量使別墅達(dá)到居住、休閑、度假乃至旅游和“收藏”保值兼有的標(biāo)準(zhǔn)，使別墅開發(fā)更趨完善。，同時(shí)擴(kuò)大私家花園面積，從以往的幾十平方米擴(kuò)至2000平方米。，但消費(fèi)者普遍排斥人工水景，主要擔(dān)心由此而提升房價(jià)和物業(yè)管理維修費(fèi)用。，客戶日益細(xì)分，呈現(xiàn)多極化消費(fèi)趨勢。別墅中的極品和經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品有“兩頭熱”現(xiàn)象。以往仿照歐式風(fēng)格的室內(nèi)空間和功能布局不適合國內(nèi)市場的習(xí)慣，目前開發(fā)商已從注重建筑外部式樣進(jìn)一步轉(zhuǎn)向室內(nèi)設(shè)計(jì)。至于新材料新技術(shù)的應(yīng)用，在別墅開發(fā)中已普遍應(yīng)用。六、未來預(yù)期別墅價(jià)格在未來幾年時(shí)里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢。受別墅需求的強(qiáng)有力支撐以及土地供應(yīng)的受限，雖然有銀行通過加大豪華住宅首付款比例等別墅需求的抑制因素，但預(yù)計(jì)別墅價(jià)格在未來幾年里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢。2002年雖已過去，別墅市場及消費(fèi)者也漸趨成熟，但別墅的熱潮方興未艾，中高檔別墅供應(yīng)熱潮繼續(xù)維持。最近國土資源部出臺(tái)的關(guān)于限制別墅型土地供應(yīng)的政策必然使未來別墅供應(yīng)受限，刺激一部分原定位于普通別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)向中高檔別墅，加入爭奪現(xiàn)有的中高端客戶競爭行列中來。辦公型別墅、旅游型別墅及分時(shí)度假別墅形態(tài)的不斷涌現(xiàn)也會(huì)在一定程度上引導(dǎo)和刺激別墅需求的放量。加上別墅居住觀念的變化，使居住者更追求別墅周邊的環(huán)境及舒適，而不僅僅是形態(tài)和超大面積，從而未來別墅開發(fā)的容積率也會(huì)不斷下降，進(jìn)一步拔高別墅單價(jià)。經(jīng)濟(jì)型及高端別墅需求旺盛，中端別墅市場競爭會(huì)更加激烈。上海本地客戶需求的放量將對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅是利好因素，而部分追求享受的外來和本地超高收入者也將給為數(shù)不多的高端別墅帶來旺盛需求。競爭相對(duì)激烈的將是供給量不少的中端別墅市場。，浦東及松江最為看好。浦東憑借十多年的開發(fā)開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、四個(gè)功能區(qū)的建設(shè)、國際機(jī)場的東移、世博成功申辦、浦東及南匯廣闊腹地的支持，將成為上海下一個(gè)別墅發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。松江目前已發(fā)展成為別墅的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，憑借其優(yōu)美的環(huán)境及良好的地域優(yōu)勢以及松江大學(xué)城及松江開發(fā)區(qū)推動(dòng)，也有較大發(fā)展?jié)摿?。總之，上海的?jīng)濟(jì)型別墅自1999年開始發(fā)展，隨著上海別墅市場的整體發(fā)展，至今已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，不論是小區(qū)規(guī)劃、房型布局、綠化景觀，還是物業(yè)管理、周邊配套都有了長足的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)型別墅在別墅市場中可謂是一支獨(dú)秀，給人們帶來了一種全新的生活理念。近期，SARS給購房者帶來了新的思考，經(jīng)濟(jì)型別墅作為郊區(qū)化低密度住宅，吸引了更多人的眼球。第三部分 項(xiàng)目環(huán)境分析——目前區(qū)域發(fā)展緩慢，但前景看好——配套不夠完善，且檔次較低一、 三灶鎮(zhèn)簡介三灶鎮(zhèn)范圍為：東至南六公路，西至腰路綜合廠，南至二灶港，北至龍游港。目前全鎮(zhèn)總?cè)丝诩s6000人左右。鎮(zhèn)區(qū)文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足，生活不便；文教、衛(wèi)生、體育設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不敷所需，公共福利設(shè)施配套不夠齊全；目前除收費(fèi)的野生動(dòng)物園外，沒有供人們游憩的公園和公共綠地；城鎮(zhèn)建設(shè)相對(duì)比較混亂，沒有一個(gè)完整的規(guī)劃。三灶鎮(zhèn)區(qū)位于三灶鎮(zhèn)的中部，根據(jù)南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃框架，三灶鎮(zhèn)作為惠南新城的組成部分與周邊地區(qū)密切結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，將形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)的綜合優(yōu)勢。南六公路作為南匯區(qū)的主要公路，它的建成更為三灶鎮(zhèn)的發(fā)展空間提供了良好的契機(jī)。二、 宗地位置宗地位于南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)，東臨南六公路，南至季橋路，西至季橋鎮(zhèn)委，北至二灶港?？傉嫉孛娣e約780畝（約52萬平方米）。目前尚未拆遷。三、 宗地環(huán)境216。 交通：項(xiàng)目距離浦東國際機(jī)場和將要建成的海港新城僅15分鐘車程，交通比較便捷。周圍有上海野生動(dòng)物園、桃園度假村和濱海高爾夫球場。本案公交線路較少，南新線（惠南鎮(zhèn)——火車站）、萬野線（萬體館——野生動(dòng)物園）、張南線（張江地鐵站——南匯汽車站）是僅有的幾條公交線路。216。 環(huán)境：范圍內(nèi)有二灶港和三灶港兩條河流，但水質(zhì)較差。周邊為舊城區(qū)，規(guī)劃凌亂，品質(zhì)較差。附近就是上海野生動(dòng)物園。216。 配套：項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施基本齊備，能滿足居民的日常生活需要，但檔次較低。除一些小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)外，較大的還有亦園路、南六公路處的華聯(lián)超市和三灶集貿(mào)市場，南六公路上的農(nóng)工商大賣場。總體上而言，配套不能滿足項(xiàng)目的需要。第四部分 區(qū)域競爭分析——浦東、南匯別墅市場一片紅火，前景樂觀——區(qū)域市場以中、大面積獨(dú)立別墅為主一、 浦東板塊 高檔別墅開發(fā)前景樂觀浦東別墅主要分布在龍陽路、龍東大道沿線及靠近南匯的區(qū)域。張江高科技園區(qū)和金橋出口加工區(qū)由于有大批高科技企業(yè)、三資企業(yè)入駐，提升了居住層次，因而區(qū)域內(nèi)別墅的定位相對(duì)較高。其中湯臣高爾夫別墅、四季雅苑、碧云別墅都定位于跨國公司管理層，租售價(jià)格昂貴。其它別墅如云間綠大地、湯臣豪園等購買主體也都是高級(jí)白領(lǐng)。地處內(nèi)環(huán)線龍陽小區(qū)內(nèi)的怡東花園采用國內(nèi)罕見的豪華住宅設(shè)備集成系統(tǒng)，房型設(shè)計(jì)比較超前。世紀(jì)公園周邊集中了部分頂級(jí)公寓。除四季雅苑外，金色維也納有30幢豪華獨(dú)立別墅。單套面積在360平方米到800平方米左右，每平方米售價(jià)2000美元。浦東此類物業(yè)，主要用于投資、居住、租賃、休閑、度假，在高檔別墅升溫的同時(shí)，高檔別墅的較高端———豪華別墅也將有所增加，除高爾夫別墅以外，莊園類別墅亦開始出現(xiàn)。目前，以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)園區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅區(qū)已經(jīng)形成，地理位置優(yōu)越，區(qū)位環(huán)境佳，建筑密度低。周邊地區(qū)生活機(jī)能成熟、完備，規(guī)劃設(shè)計(jì)的個(gè)性化開發(fā)是高檔別墅今后發(fā)展的主要趨勢。這類別墅比較完美地體現(xiàn)了人們對(duì)居住的審美情趣，浦東高檔別墅的市場前景樂觀。二、 南匯別墅市場目前南匯別墅主要集中于康橋地區(qū)和南六公路一帶，其中康橋地區(qū)以6個(gè)別墅樓盤在數(shù)量上為全區(qū)之首，分別是康橋半島、綠洲康城、羅山綠洲別墅、北歐陽光庭院、維也納坡景森墅和中科大學(xué)村。南六公路一帶有三個(gè)別墅，由南向北依次為楓丹白露別墅、建德南郊別墅和上海藍(lán)堡。除此之外，其他的各個(gè)別墅分布于各個(gè)鎮(zhèn)，周浦有綠寶園、布魯克林、航頭有東方夏威夷，而紫丁香花園則在萬祥鎮(zhèn)。這些別墅當(dāng)中，高檔別墅占了絕大多數(shù)，如：綠洲康城、羅山綠洲別墅、楓丹白露別墅、建德南郊別墅和上海藍(lán)堡等，每幢別墅售價(jià)都在200萬元以上。而北歐陽光庭院、維也納坡景森墅規(guī)模較小，以聯(lián)體別墅或疊加別墅為主，定位較低，均價(jià)也就在5500元/平方米左右?？禈虬雿u雖是獨(dú)立別墅，但其售價(jià)不高，開發(fā)商考慮到普通投資者的購買力，將樓盤定位于“獨(dú)院住宅”，其形式界于獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅之間。最后的一個(gè)“另類”項(xiàng)目，就是綠寶園，該別墅項(xiàng)目檔次明顯高過其他別墅，主要針對(duì)外籍人士出租，租金高達(dá)4000~9000美元/月，而售價(jià)也在2100美元/平方米。三、 競爭項(xiàng)目分析本案周邊主要有三個(gè)在售核心競爭項(xiàng)目，其具體情況如下：上海藍(lán)堡投資興建：梧州中恒集團(tuán)/上海正安房地產(chǎn)企劃銷售：上?；膷u建筑設(shè)計(jì)：加拿大寶友國際建筑顧問有限公司工地位置：南六公路733號(hào)占地面積：23萬平方米總建面積：可售面積：規(guī)劃戶數(shù)：200戶綠化率：67%可售戶數(shù)：一期57戶銷售率：40%工程進(jìn)度：一期結(jié)頂規(guī)劃面積：303468平方米主力面積：303392平方米單價(jià)范圍：700012000元/平方米平均單價(jià)：9000元/平方米主力總價(jià)：270350萬元/套可售總價(jià)：電話：58160888本案位于南匯區(qū)南六公路與周祝公路交叉口北500米路西，距陸家嘴20公里，外環(huán)高架4公里，野生動(dòng)物園3公里，浦東機(jī)場8公里。占地23萬平方米，規(guī)劃200棟歐式獨(dú)立別墅。景觀以“五島十一區(qū)”為藍(lán)本，注重“水景、屋景、綠景、島景”的天然組合。售樓處裝修一般，施工現(xiàn)場器械凌亂包裝較差，現(xiàn)場引導(dǎo)期較少，有一大型戶外展示牌。案場業(yè)務(wù)