【文章內(nèi)容簡介】 的創(chuàng)造樓盤的升值空間、制造旺銷的局面。二、定價(jià)考慮的因素樓盤的價(jià)值體現(xiàn)商業(yè)的價(jià)格始終是圍繞價(jià)值波動(dòng)的，因此它周邊的物業(yè)發(fā)展趨勢、價(jià)值構(gòu)成的狀況以及一個(gè)整體的價(jià)值認(rèn)可程度，就可以體現(xiàn)出該地段的整體價(jià)值。樓盤的開發(fā)成本和利潤目標(biāo)一個(gè)項(xiàng)目最終的目的是希望能實(shí)現(xiàn)最好的利潤率，盡量的實(shí)現(xiàn)最大利潤空間。因此，在定價(jià)的時(shí)候，不管是價(jià)格水平與成本相差多少，實(shí)現(xiàn)一定的利潤是開發(fā)項(xiàng)目的初衷。樓盤的整體操作一個(gè)項(xiàng)目它整體的開發(fā)周期較長，定價(jià)就應(yīng)該從實(shí)現(xiàn)整體的利益為目標(biāo)出發(fā)，遵循樓盤定價(jià)的策略，逐步向利潤最大化靠攏。目標(biāo)客戶的能力誰買？賣給誰？是我們開發(fā)項(xiàng)目首先要考慮的，而能不能買就是接來來的步驟。這兩步是非常關(guān)鍵的，因?yàn)槲覀兛梢栽跔I銷的推廣過程中提升樓盤的附加值，考慮到目標(biāo)客戶的承受能力，最終使得交易成功。競爭對手的價(jià)格價(jià)格是消費(fèi)者最關(guān)注的問題之一，也是項(xiàng)目的核心的競爭力之一，所以要確保項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中突出它的優(yōu)勢是非常重要的。其次我們還要考慮產(chǎn)品的特征及開發(fā)狀況等其他因素。三、銷售價(jià)格定位住宅價(jià)格定位通過對本項(xiàng)目產(chǎn)品的具體分析，對項(xiàng)目充分的考慮，綜合價(jià)格定位考慮的因素，再考慮到項(xiàng)目的整體戶型，建議給予本項(xiàng)目住宅銷售的均價(jià)為5800元∕㎡。商鋪價(jià)格定位根據(jù)項(xiàng)目周邊同類樓盤的價(jià)格水平的制度，以及項(xiàng)目受地段、交通、商業(yè)氛圍等因素的影響，同時(shí)同區(qū)域商業(yè)物業(yè)的與住宅物業(yè)的價(jià)格比，因此建議本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)：①一層商鋪價(jià)格均價(jià)控制在2萬元/㎡②㎡③㎡第四章 主題概念 主題概念是一個(gè)項(xiàng)目的旗幟,是貫穿營銷推廣過程的一條主線，它的存在給項(xiàng)目注入靈魂，使一個(gè)樓盤頓時(shí)有了“生命”。主題概念高度提煉項(xiàng)目特征，使本項(xiàng)目在樓盤當(dāng)中脫穎而出。一、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉根據(jù)價(jià)值坐標(biāo)可看出本項(xiàng)目的核心價(jià)值由以下方面構(gòu)成： 二、主題概念的設(shè)計(jì)思路區(qū)別于南寧市其它樓盤，拒絕同質(zhì)化現(xiàn)象；突顯樓盤的地段、物業(yè)管理、生活配套和藏品級價(jià)值；迎合目標(biāo)客戶的心理，能獲得他們的認(rèn)同，引起他們的共鳴；符合樓盤的產(chǎn)品定位及特征。從以上可知，第一點(diǎn)是主題概念所應(yīng)具備的氣質(zhì)，第二點(diǎn)是主題概念的優(yōu)勢體現(xiàn)，后兩點(diǎn)是主題概念的基礎(chǔ)和依托所在。根據(jù)該方向去思考，對目標(biāo)客戶及項(xiàng)目產(chǎn)品特征的精確把握最為關(guān)鍵。進(jìn)一步分析，項(xiàng)目瞄準(zhǔn)自住、商務(wù)和投資客戶群。為客戶打造繁華城市中心一個(gè)靜謐、休閑的都市生活空間以及南寧市高端酒店式精品公館。三、主題概念綜上所述，項(xiàng)目的主題概念設(shè)計(jì)為：“高端酒店式?藏品級城市公寓”第五章 項(xiàng)目包裝一、售樓部和樣板間售樓部售樓部作為售樓第一現(xiàn)場，展現(xiàn)項(xiàng)目形象的窗口，展示開發(fā)商實(shí)力，也是聯(lián)結(jié)開發(fā)商和消費(fèi)者的橋梁。售樓部的包裝風(fēng)格應(yīng)充分貫徹項(xiàng)目的主題思想，讓客戶在賣場即可體驗(yàn)到項(xiàng)目的核心價(jià)值。樣板間樣板間是整體建筑水平之代表，也是發(fā)展商企業(yè)理念之窗口和聯(lián)系消費(fèi)者的橋梁。好的樣板房能預(yù)支客戶對項(xiàng)目的直觀感受，推動(dòng)和刺激購房者的購買欲望。樣板房起到很好的銷售輔助作用，如果能早日交付，對項(xiàng)目的銷售有促進(jìn)作用，非同小可，特別是項(xiàng)目裝修效果是否良好，對客戶購買引導(dǎo)大有裨益。建議抓緊進(jìn)度，爭取在項(xiàng)目開盤期能公開展示樣板間。建議設(shè)置兩個(gè)樣板間，分別為商務(wù)型和居住型。具體要求：（1）考慮到享受季節(jié)的特性建議樣板間選擇南向房；（2）樣板間應(yīng)根據(jù)銷售季節(jié)需要設(shè)置室內(nèi)光源，建議以暖光為主；（3）全部裝修強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)合理；（4）內(nèi)部設(shè)施細(xì)致入微，可體驗(yàn)；（5）應(yīng)當(dāng)考慮從售樓部到樣板間的通道裝飾。二、工地現(xiàn)場包裝本項(xiàng)目為新工程，自5?1在房博會參展以來，給大眾的形象是非常良好的。目前，麒麟山一期工程已基本建造成型，工地及建筑將給客戶留下最為直觀的印象，這是一把雙刃劍，包裝效果好對銷售促進(jìn)意義重大，可以給客戶繼續(xù)留下好印象，對我們的項(xiàng)目越來越有信心；包裝差則對項(xiàng)目推廣宣傳造成直接的負(fù)面影響，讓好不容易在客戶心目中建立起來的好形象好信任一并摧毀掉。現(xiàn)場包裝建議在項(xiàng)目對外宣傳一開始就全部完成，以一個(gè)嶄新的形象面世，否則臟、亂、差的現(xiàn)場形象將大大降低客戶的購買欲望。工地圍墻圍墻包裝能體現(xiàn)樓盤形象，同時(shí)具有廣告時(shí)效性長、訴求內(nèi)容豐富等特點(diǎn)。建議項(xiàng)目周邊全部建筑2米高工地圍墻，在臨街面噴繪宣傳廣告。工地及建筑對建筑進(jìn)行包裝，全部搭建腳手架，布置防護(hù)網(wǎng)，營造全新的建筑工地形象。在工地進(jìn)行封閉式管理，杜絕管理松散、無次序的現(xiàn)象。工地是買家普遍關(guān)心的場所，除了工地圍墻外，良好的工地管理起到保證施工質(zhì)量的同時(shí)，也給買家?guī)硇判摹９さ毓芾硪⒁庖韵录包c(diǎn)：（1）設(shè)置工地警示標(biāo)志，保持良好的施工環(huán)境；（2）合理的施工時(shí)間，盡量不影響周邊居民的休息；（3）要求建筑單位對施工人員進(jìn)行嚴(yán)格管理；（4）施工人員的住所體現(xiàn)人性關(guān)懷。彩旗在售樓處大門外道路兩旁每隔3米樹立一桿噴繪彩旗，用以烘托賣場氣氛。在民族大道、七星路、新民路全段道路兩旁每隔5米樹立一桿噴繪彩旗，美化周邊，樹立樓盤形象。彩旗內(nèi)容：樓盤標(biāo)志、主題口號等。導(dǎo)示系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)的作用是引導(dǎo)客戶至現(xiàn)場看房、買房，也是開發(fā)商與細(xì)微之處的人性關(guān)懷。本項(xiàng)目在但個(gè)位置需要制作導(dǎo)示牌:l 新民路與民族大道的交叉路口，指示售樓方向及路程。l 民族大道與古城路的交叉路口，指示售樓方向及路程；l 新民路與七星路的交叉路口，指示售樓方向及路程；l 售樓部前民族廣場位置，指示售樓部具體位置。第六章 銷售物料一、樓書樓書是項(xiàng)目最詳細(xì)的信息載體，承載著宣傳樓盤形象、建筑設(shè)計(jì)理念、品位、環(huán)境等感官信息的任務(wù)，是給客戶描繪的未來攝取美好生活圖景，是與客戶進(jìn)行深度溝通、交流的橋梁，一定程度上樓書就是一個(gè)樓盤的“形象大使”，一本好的樓書對銷售促進(jìn)作用意義非凡。 由于項(xiàng)目銷售周期長，建議項(xiàng)目樓書須體現(xiàn)以下幾個(gè)方面內(nèi)容： 建筑的里面； 符合目標(biāo)客戶的口味、審美； 樓盤的配置； 項(xiàng)目的主題概念； 濃厚的商務(wù)氣息； 購房流程； 按揭流程。l 樓書風(fēng)格要求時(shí)尚現(xiàn)代、簡約大方，突顯獨(dú)特的品位。文案體現(xiàn)項(xiàng)目定位的主題思想，行文迎合目標(biāo)客戶的閱讀習(xí)慣、文化層次、欣賞水平、內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目簡介、開發(fā)商簡介、區(qū)位圖、總評圖、立面效果等