慈湖項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)(編輯修改稿)
2025-08-30 04:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方明珠 89120 55006800 65 2030 100朝輝首府 67120 52022000 8090 50100 50100綠州花園 82115 57006800 60 50 50200江南御花園 139144 56006000 80 50100 100翡翠森林花園 90121 62022600 65 100200 50100金玉蘭小區(qū) 75140 均價(jià) 3900 元/平精選資料可修改編輯怡和家苑 75120 均價(jià) 3900 元 /平類(lèi)比同質(zhì)樓盤(pán)情況：梧桐雅苑（老城區(qū)，品質(zhì)比較差）項(xiàng)目位置 幸福路與恒興路交叉口開(kāi)發(fā)商 馬鞍山市百成置業(yè)有限有限公司 投資商規(guī)劃占地 萬(wàn)平 建筑面積 20 萬(wàn)平方米 容積率 套數(shù) 2 棟數(shù) 48 棟 綠化率 35%開(kāi)發(fā)模式 分四期開(kāi)發(fā) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022 年 6 月 入住時(shí)間 2022 年 6 月熱銷(xiāo)產(chǎn)品類(lèi)型 多層 銷(xiāo)售狀況 一般，一期銷(xiāo)售基本售罄銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià) 3900 元/m 2 最低 3700 元/ m 2 主力產(chǎn)品 90 m2項(xiàng)目推廣主題 老城區(qū)、幸福住宅主力賣(mài)點(diǎn)描述 景觀、人文、學(xué)區(qū)景觀特點(diǎn) 中心花園、北部鄰河景觀帶、精選資料可修改編輯建筑特點(diǎn) 毛坯房、多層、 現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)位 老城區(qū)配套描述幼兒園及小學(xué)（長(zhǎng)江路小學(xué)、新工房小學(xué)、幸福路小學(xué)、中村小學(xué)） 戶主可自行選擇小學(xué)、指定中學(xué)為市第十一中。恒泰﹒達(dá)觀天下（秀山新區(qū)，品質(zhì)高，價(jià)格低）項(xiàng)目位置 雨山東路霍里山大道交叉口南 200 米開(kāi)發(fā)商 馬鞍山筑城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投資商 恒泰集團(tuán)規(guī)劃占地 18 萬(wàn)平 建筑面積 60 萬(wàn)平方米容積率開(kāi)發(fā)模式 分四期開(kāi)發(fā) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022 入住時(shí)間 暫沒(méi)定熱銷(xiāo)產(chǎn)品類(lèi)型 高層、商鋪 銷(xiāo)售狀況 未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià) 3900 元/m 2主力產(chǎn)品：復(fù)式樓， 層高 2 米，共 130 平米，第二層平面不計(jì)入面積，只算一 層面積銷(xiāo)售策略 層高 5 米 2，分割成 2 層銷(xiāo)售，算一層面積，實(shí)際價(jià)格按產(chǎn)權(quán)面積達(dá) 5000 每平精選資料可修改編輯主力賣(mài)點(diǎn)描述 景觀、人文、學(xué)區(qū)景觀特點(diǎn) 中心花園、北部鄰 河景觀帶、建筑特點(diǎn) 高層復(fù)式、 現(xiàn)代風(fēng) 格區(qū)位 秀山新區(qū)、大學(xué)城配套描述 霍里山公園、大學(xué)城、商 業(yè)內(nèi)街二、項(xiàng)目概況及定位分析1. 項(xiàng)目區(qū)位及基本情況本項(xiàng)目位于慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東北部(北環(huán)路與天門(mén)大道西北側(cè)) ，根據(jù)慈湖高新區(qū)規(guī)劃，天 門(mén)大道、北 環(huán)路、園水路形成的區(qū)域范圍內(nèi)建設(shè)成為行政辦公、公建、服務(wù)、配套的 綜 合服務(wù)區(qū)，建成后將形成整體環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施 齊全的馬鞍山北部工業(yè)園區(qū)綜合配套服務(wù)中心。 精選資料可修改編輯本項(xiàng)目本次規(guī)劃分兩地塊，A 地塊：西至園中路，南至北環(huán)路，東至天門(mén)大道，北至園寧路； B 地塊：西至湖泊溏，北至北 環(huán)路， 東至園中路，北至園寧路。 項(xiàng)目地勢(shì)呈東高西低，局部坑洼。在東地塊上現(xiàn)在部分企業(yè)廠房和民房未搬遷。本項(xiàng)目東、西兩側(cè)臨交通干道，未來(lái)交通通達(dá)性 較好。其中天門(mén)大道為 205 國(guó)道馬鞍山段一部分，北環(huán)路是城市Ⅱ級(jí)主干道已建成，園中路是城市Ⅱ級(jí)次干道已建成，其它道路待建。本項(xiàng)目距南京江寧的銅井鎮(zhèn)僅 6 公里，項(xiàng)目西側(cè)是一在建商業(yè)項(xiàng)目，北側(cè) 是規(guī)劃建設(shè)的立白公司研發(fā)中心和湖泊溏景觀區(qū)，南側(cè)為高新區(qū)科創(chuàng)中心大樓及高新區(qū)社會(huì)服務(wù)中心。2. 本項(xiàng)目特點(diǎn)分析（SWOT 分析）? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S ）：1） 項(xiàng)目位于慈湖高新區(qū)，距南京江寧的銅井鎮(zhèn)幾公里，驅(qū)車(chē)約 8分鐘，項(xiàng) 目有 125 路公交車(chē) ，20 分鐘直達(dá)火車(chē)站，交通還算便捷。2） 地塊位于湖泊塘（擬建設(shè)成為開(kāi)放式公園，由我公司代建）周?chē)?xiàng)目 環(huán)境比較好，適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。3) 高新區(qū) 為老工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)沒(méi)有房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將起到改改善園區(qū)的居住環(huán)境，完善園區(qū)配套的功能。4) 輕軌 入馬，南京 輕軌 8 號(hào)線也有計(jì)劃延伸到馬鞍山主城區(qū)，它將從市區(qū)通往銅井鎮(zhèn)，與 馬鞍山市城區(qū)內(nèi)自建的輕軌線對(duì)接，輕軌將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，勢(shì)必帶動(dòng)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)。精選資料可修改編輯5) 慈湖高新區(qū)正在申報(bào)國(guó)家級(jí)高新區(qū)，并極有可能獲批，獲批后慈湖高新區(qū)將規(guī)劃 5 萬(wàn)人口。? 項(xiàng)目劣勢(shì)（W）1) 周 邊尚未形成配套2) 項(xiàng) 目在工業(yè)區(qū)， 污染比較嚴(yán)重3) 周 邊沒(méi)有人氣，沒(méi)有居住氛圍。? 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（0）1) 北部開(kāi) 發(fā)水平低，市 場(chǎng)潛力大北部是馬鞍山市規(guī)劃的重工業(yè)區(qū)，除了原住地居民外有 4 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（金玉蘭小區(qū)、怡和家苑、紫金城市花園、蓮塘家苑），這四個(gè)項(xiàng)目規(guī)模、檔次、品 質(zhì)都很低，目前基本都已 經(jīng)銷(xiāo)售完成，目前北部沒(méi)有新開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。2) 輕軌 入馬， 帶動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)3) 與公司的 BT 項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)4) 慈湖國(guó)家級(jí)高新區(qū)正在申報(bào)中，并極有可能獲批。5) 土地價(jià)格不高， 銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)低于市區(qū)價(jià)格，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。? 項(xiàng)目威脅（T）1) 目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，前景不是很明朗；2) 項(xiàng) 目所在的位置沒(méi)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)不成熟，有待培育；3) 項(xiàng) 目處于工業(yè)區(qū)， 購(gòu)房者抗性比較大。項(xiàng)目 SWOT 分析概述TOS W精選資料可修改編輯3. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 由區(qū)域劃分所引出的本案客戶成分――“3＋1 的結(jié)構(gòu)層次”規(guī)模優(yōu)勢(shì)，正申報(bào)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)便捷的交通優(yōu)勢(shì) 205國(guó)道地塊自身資源優(yōu)勢(shì)（湖泊塘）開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)地價(jià)便宜尚未形成生活配套在工業(yè)區(qū)，污染嚴(yán)重市場(chǎng)低水平發(fā)展城市規(guī)劃中不斷完善的生活配套和政策周邊的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱，開(kāi)發(fā)前景看好與 BT 的聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)威脅因素 市場(chǎng)不成熟市場(chǎng)培育風(fēng)險(xiǎn)大盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)精選資料可修改編輯客戶劃分 客戶描述預(yù)估比重核心客戶圈：園區(qū)工作人員在慈湖高新區(qū)工作的工人、管理人員及在開(kāi)發(fā)區(qū)各部門(mén)工作的人員 50%第二客戶圈：馬鞍山市低收入者主要為城區(qū)內(nèi)中低收入客戶群，特 別是金家莊和慈湖區(qū)客戶，他
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