【文章內容簡介】 B座避免有噪音污染的娛樂，如KTV。說明：以上規(guī)劃是初步的，將根據(jù)項目的情況動態(tài)調整。第四部分：產(chǎn)品設計及改造一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析基于前期對項目商業(yè)物業(yè)的初步了解，作如下分析 目前待售物業(yè)普遍面積較大，單個鋪面面積在40㎡—80㎡之間，在不考慮組合投資的情況下，投資總額均在50萬元以上，投資總額較高。由于受自身經(jīng)濟承受能力的限制，客觀上縮小了投資群體。根據(jù)以往在德陽操盤經(jīng)驗和對本地市場購買力的認識，德陽中小投資居多，購買力旺盛，而中高端投資者相對較少，對項目的銷售是一個不利因素。 由于待售物業(yè)進深過長，一般在11米—17米之間，最長高大22米，對后期經(jīng)營業(yè)態(tài)有所限制，僅適合少量業(yè)態(tài)入場經(jīng)營，對部分準備投資的客戶有一定的影響。 物業(yè)自身特點——“開間小、進深長”，在一定程度上削弱了市場競爭優(yōu)勢。 部分物業(yè)存在異型結構，內部空間的利用率不高，加之售價不低，難以凸現(xiàn)性價比。 物業(yè)的品質感不高，建筑外觀沒有既定的風格，形成自身的特色，產(chǎn)品的差異化不強。 外部市場環(huán)境良好，尤其是成百大樓修建完工、開業(yè)，對周邊商業(yè)氛圍的形成極為有利，可以有效增強投資信心，物業(yè)升值潛力凸現(xiàn)。 物業(yè)即將進入準現(xiàn)房階段，這對降低投資風險和增強信心也很有利。二、 改造建議鑒于上述原因，現(xiàn)提出部分改造建議： 對項目進行整體形象包裝，提升物業(yè)品質，塑造項目商業(yè)品牌形象，統(tǒng)一店招、標識。 美化外部購物環(huán)境，增加休閑娛樂設施等，從而保證售價有良好的物業(yè)品質作支撐，提高產(chǎn)品的附加值。 在當?shù)胤ㄒ?guī)允許的前提下，對臨小區(qū)面的隔墻不作統(tǒng)一規(guī)范，考慮可破墻面對小區(qū)經(jīng)營。 對部分進深在17米的鋪面作使用功能上的調整改造說明： 黃色部分改造成住家部分，白色為商鋪營業(yè)面積，增加衛(wèi)生間，可在面臨小區(qū)部分開窗，面對小區(qū)營業(yè) 整個形成小型家?guī)У甑男问?推出“買一送一”促銷活動 改造示意圖1① 此辦法僅作為裝修菜單提供此項服務，不先行改造。② 在客觀印象上減小進深，增加使用功能。③ 贈送部分采用提高售價來彌補。 對平順苑A座、平和苑A座，進深在22米的鋪面作銷售面積、開間調整建議：改造說明： 圖中黃色線為臨小區(qū)入口道路面部分，建議將其隔墻拆除，作臨街鋪面 紅色線為改造后的分隔墻 黑色線為原分隔墻 本區(qū)域共余572㎡的面積，按照圖中所示，可有效縮小部分單個鋪面的銷售面積和進深 推出“組合投資”的概念，能有效規(guī)避進深過長的弊病 改造示意圖2集客設施建議：鋪設彩色地磚，明顯通道標志，美化路面，并備有休閑座椅、電話亭、廢物箱；在環(huán)境氣息上，擴大綠化面積、穿插雕塑，樹木花草、交相輝映，配上藝術化的街燈，顯得五彩繽紛，優(yōu)美雅致。動線規(guī)劃l 留足靠近步行商業(yè)街出入口的停車點和公交車站l 在成百與本案之間，拓寬斑馬線，延長顧客過街的時間三、 關于產(chǎn)品改造后的營銷思路主要對上述3項作具體闡述 特色營銷通過售樓處、示范單位的特色裝修來打動投資者、經(jīng)營戶，并形成良好的口碑傳遞效應，從而帶動物業(yè)銷售（詳見營銷推廣策略） 買一送一策略對產(chǎn)品改造后，可為銷售推廣提供兩個賣點※ 鋪面徑深短了，推出家?guī)У旮拍睿褂霉δ苡兴黾?，同時還可考慮在臨小區(qū)面破墻開店，增加空間利用率，擴大營業(yè)空間；※ 為廣告推廣提供素材，充分利用德陽人愛攤便宜的消費心理，贈送住家部分來打動購買欲望，引導投資。具體操作辦法：提高商業(yè)鋪面的單位售價，保持總價基本持平的情況下贈送后面住家分，銷售前期不做工程改造，提供菜單，根據(jù)客戶的意愿實施。 組合投資策略采用此策略主要是因為通過改造，并未完全解決投資總額高、物業(yè)進深長的問題，針對此部分鋪面，推出組合投資策略。具體操作辦法：l 將相臨的鋪面進行有效的組合，擴大營業(yè)面積和營業(yè)開間。l 根據(jù)組合的大小及產(chǎn)品特點，實行先招商后銷售的操作程序，先確定物業(yè)適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，再逐個篩選直至商業(yè)定位確定，派相關人員定向招商，盡可能招在市民心目中有一定知名度、美譽度高，并符合本項目定位的商家入?。ㄈ琨湲攧诘龋⒑炗喿赓U合同。l 借鑒產(chǎn)權商鋪的一些銷售模式——帶租約銷售、投資保障措施等，通過置業(yè)顧問尋找不準備自主經(jīng)營的中小個體投資者，引導他們組合投資購買該物業(yè)。四、策略可行性分析目標市場潛力巨大，德陽存在大量的中小投資者 外部經(jīng)濟環(huán)境為本案創(chuàng)造了條件，銀行利率減低，許多投資者在持幣觀望，尋找投資項目無投資風險，不參與具體經(jīng)營，投資省心，必將受到投資者的青睞產(chǎn)品的任意組合在工程技術上完全能滿足產(chǎn)權任意分割在現(xiàn)行法律法規(guī)上不存在問題租金的收取也可采用相應的辦法解決第五部分：價格策略和銷售策略【價格策略】一、定價策略定價原則：動態(tài)調整 （1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質優(yōu)價的形象打入市場，搶占市場份額，獲得市場關注，聚集人氣，給潛在和后續(xù)投資者信心。 （2）其二有利于以后的價格浮動，不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。 （3） “特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。 （4）消化風險單位促銷策略：在一定階段對質素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時、限量的形式轟動推出，達到暢銷的目的。定價說明：※公開期（售樓部投入使用至開盤）定價原則：低價開盤，運用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢。① 在形象宣傳時期展現(xiàn)出較好的品質以后低價開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛；② 以低價開盤為日后的漲價提供了有利空間，在開盤一定時間后即可提價，從而使已購房客戶對自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎?！鶑婁N期