【文章內(nèi)容簡介】 屬防城鎮(zhèn)城南區(qū)，位于防城舊城區(qū)和市商業(yè)中心之間，距離外環(huán)線不到1公里。區(qū)域市場范圍界定在城市中心區(qū)（如圖所示），舊城區(qū)是較早的建成地區(qū)，市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都需要進一步改造完善，故項目能吸引舊城區(qū)改善居住條件的居民，同時，在城市商業(yè)中心區(qū)輻射的范圍內(nèi)，能獲得鄰近商業(yè)中心的便利又避免了商業(yè)的喧囂。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為防城市舊城向新城過渡的區(qū)域，市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。3）屬于開發(fā)時序較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，是舊城區(qū)改善居住需求的節(jié)點，對于舊城區(qū)的輻射力強。4）是今后兩年城市中心區(qū)市場的開發(fā)熱點，這也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)成長狀況1）銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2007年的增長幅度最大，較2006年同比增長了108%。2）銷售量與上市量的比較：目前鎮(zhèn)城南新區(qū)基本處于供銷平衡狀態(tài)。3）平均單價走勢：目前鎮(zhèn)防城區(qū)的平均單價在1500元/平米到2500元/平米之間，是中檔物業(yè)的集中區(qū)域。 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征城市中心區(qū)市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠小于需求量的良好投資空間。 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征(1) 低于2000元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠離商業(yè)與行政中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有：富麗錦城花園(2) 2000—2500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：寶龍大儒世家、榮桂翠堤園、陽光山水花園、長島麗江花園。(3) 2500—3500元/平米該檔次產(chǎn)品的主要集中在港口及桃花灣地區(qū)，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場。具有代表性的項目有：歐景藍灣、和德國際、恒信花園等?？偨Y(jié)：項目應(yīng)該注重附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)市場客層特征：該區(qū)域客戶基本分為三類：◆ 來自商業(yè)與行政中心區(qū)人士置業(yè)人士：此類人群以方便于工作初次置業(yè)為主，亦包含為方便工作并改善原有住房條件為主要購房目的再次置業(yè)者，此類客戶首先注重區(qū)域地點，其次是環(huán)境景觀、文化氛圍、物業(yè)品牌等方面。◆ 來自舊城區(qū)追求生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右?！?向往靠近城市商業(yè)中心優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱。由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。 本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來源于全市各個區(qū)，基本以舊城區(qū)、城南區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、專業(yè)人士、企業(yè)中層、政府官員、二次換房的需要者等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求工作便利位置，較高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。從以上的分析可以看到，項目的潛在消費者主要包括以下幾個類型：潛在客戶：約10%重要客戶：約10%216。 區(qū)域來源：鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或在市里謀生的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人216。 職業(yè)特點：富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（東興）216。 置業(yè)目的：自住216。 置業(yè)特征：大部分在市以下有住房，購房目的主要是在城市生活，216。 經(jīng)濟能力：家庭年收入4萬以上216。 區(qū)域來源：全國216。 職業(yè)特點：企業(yè)經(jīng)營者、個體業(yè)者216。 置業(yè)目的：自住、投資216。 置業(yè)特征：已有住房，購房目的是為了便于商業(yè)經(jīng)營、養(yǎng)老，充當(dāng)?shù)诙铀墓δ埽?16。 經(jīng)濟能力：家庭年收入10萬以上，資產(chǎn)在70萬左右。216。 區(qū)域來源：市內(nèi)、港口 216。 職業(yè)特點：產(chǎn)業(yè)聚集帶來的次高收入人群，企業(yè)管理人員、技術(shù)人員216。 置業(yè)目的：自住216。 置業(yè)特征：成家、立業(yè)216。 經(jīng)濟能力：月均收入約4000元，家庭年收入5萬以上較重要客戶：約30%216。 區(qū)域來源：舊城市內(nèi)，商業(yè)中心區(qū)、行政中心區(qū)216。 職業(yè)特點：政府機關(guān)公務(wù)員、醫(yī)院、學(xué)校、企事業(yè)單位職員及企業(yè)經(jīng)營者、個體業(yè)者等216。 置業(yè)目的：自住216。 置業(yè)特征：成家或改善居住環(huán)境216。 經(jīng)濟能力：月均收入約4000元，家庭年收入5萬以上核心客戶：約50%核心4 規(guī)劃設(shè)計要點 初步規(guī)劃設(shè)計思路 圖41 項目規(guī)劃總平面圖本項目用地位于防城港市行政中心和商業(yè)中心——規(guī)劃的中心區(qū)。臨南北大道，南距只行政中心5公路，北到防城區(qū)中心2公路，交通便捷，位置優(yōu)越，周邊均為新開發(fā)或正在規(guī)劃建設(shè)的城市街區(qū)，本項目將發(fā)展成為一個集合高尚住宅、商業(yè)、公寓等多種業(yè)態(tài)的綜合社區(qū)，住宅產(chǎn)品形態(tài)定位為多層與小高層結(jié)合。在場地設(shè)計中充分考慮原地形地貌的現(xiàn)狀特點，形成臺地布局模式，最大限度減少土方量，保持土方平衡，有效節(jié)約投資，縮短建設(shè)周期，同時創(chuàng)造出富有特色的臺地式景觀環(huán)境。并保留部分原生態(tài)環(huán)境，自然的景觀與組團式綠地互相融合滲透，形成了豐富的空間形態(tài)。小區(qū)人流主入口設(shè)于沿南北大道中部，車流進出口設(shè)兩個，一個在小區(qū)西側(cè)于綜合樓與住宅樓之間，一個設(shè)在南側(cè)規(guī)劃路上，對交通既方便又安全，兼做消防車道出入口使用。通過入口組織，基本實現(xiàn)機動車與步行系統(tǒng)的分流。 主要經(jīng)濟指標(biāo) A地塊序號指標(biāo)內(nèi)容單位數(shù)值備注1征地用地面積㎡2總建筑面積㎡地上+地下3計算容積率面積:㎡住宅㎡小高層㎡多層㎡商業(yè)㎡幼兒園6304