【文章內(nèi)容簡介】 /平方米一期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 9,696 平方米 510 元/平方米 萬元以下均已包括裝修工程造價(jià) 一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 9,696 平方米 190 元/平方米 萬元多層土建造價(jià) 700 元/平米一期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 55,602 平方米 620 元/平方米 3, 萬元高層土建造價(jià) 830 元/平米 一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 55,602 平方米 210 元/平方米 1, 萬元商場土建 1,000 元/平方米一期:商場部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 13,834 平方米 550 元/平方米 萬元會(huì)所及公建土建 695 元/平米 一期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價(jià) 13,834 平方米 450 元/平方米 萬元地下室土建 1,250 元/平米二期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 4,008 平方米 510 元/平方米 萬元裝修套餐詳見交樓裝修標(biāo)準(zhǔn) 二期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 4,008 平方米 190 元/平方米 萬元建安工程造價(jià)則含水電設(shè)備二期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 94,095 平方米 620 元/平方米 5, 萬元多層住宅 837 元/平方米 二期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 94,095 平方米 210 元/平方米 1, 萬元高層住宅 974 元/平方米二期:商場部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 9,160 平方米 550 元/平方米 萬元裙樓商場 1,150 元/平方米 二期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價(jià) 9,160 平方米 450 元/平方米 萬元會(huì)所公建 838 元/平方米三期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 4,086 平方米 510 元/平方米 萬元 地下室 1,392 元/平方米 三期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 4,086 平方米 190 元/平方米 萬元 6 層住宅樓無電梯 三期:高層住宅樓上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 64,515 平方米 620 元/平方米 3, 萬元 多層住宅按 6 層計(jì)算 三期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 64,515 平方米 210 元/平方米 1, 萬元 高層住宅按 13 層計(jì)算三期:商場部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 7,556 平方米 550 元/平方米 萬元 商場按裙樓 2 層計(jì)算 三期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價(jià) 7,556 平方米 450 元/平方米 萬元 地下室按 1 層計(jì)算二期:地下室土方工程、挖孔樁及承臺(tái)、砼底板、防水工程 費(fèi) 27,900 平方米 1,250 元/平方米 3, 萬元 會(huì)所及公建按 2 層計(jì) 會(huì)所及公建配套設(shè)施部分框架結(jié)構(gòu)連基本 17,020 平方米 695 元/平方米 1, 萬元 高層住宅配 1 臺(tái)電梯11 / 43序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)(萬元) 按總建筑面積分?jǐn)傃b修工程造價(jià)資料來源：受托方研究部機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)：7,350 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：240元/平方米；詳見下表：表 86 本項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)(萬元) 按總建面積分?jǐn)?機(jī)電設(shè)備安裝工程（+~） 　 　 7,350 萬元 240 元/平方米中外合資廠生產(chǎn)之備用發(fā)電機(jī)及環(huán)保消音器(1800KVA) 2 臺(tái) 45 萬元/臺(tái) 萬元水電及設(shè)備工程造價(jià)如下多 層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 17,790 平方米 元/平方米 萬元多層住宅 137 元/平方米高 層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 214,212 平方米 元/平方米1, 萬元高層住宅 144 元/平方米商 場部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 30,550 平方米 元/平方米 萬元裙樓商場 150 元/平方米會(huì)所及公建配套設(shè)施電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工) 15,260 平方米 元/平方米 萬元會(huì)所公建 141 元/平方米地下室部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 27,900 平方米 元/平方米 萬元地下室 144 元/平方米 中外合資廠生產(chǎn)之名牌電梯系統(tǒng) (連安裝工程) 65 臺(tái) 萬元/臺(tái)1, 萬元含暖氣設(shè)備及管道安裝費(fèi)商場及地下室、會(huì)所消防栓、煙感、噴淋頭及保安監(jiān)視 73,710 平方米 元/平方米 萬元含高低壓配電柜及線槽 多層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 17,790 平方米 元/平方米 萬元含給排水管道安裝工程費(fèi) 高層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 214,212 平方米 元/平方米1, 萬元 商場部分供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 30,550 平方米 元/平方米 萬元會(huì)所及公建配套設(shè)施供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 15,260 平方米 元/平方米 萬元 地下室供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 27,900 平方米 元/平方米 萬元 供暖用國產(chǎn)鍋爐設(shè)備連管道安裝工程造價(jià) 2 臺(tái) 339 萬元/臺(tái) 萬元 每臺(tái) 10 噸 管道煤氣安裝工程費(fèi) 1,814 戶 萬元 由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān) 有線電視安裝費(fèi)（300 元/戶） 1,814 戶 萬元 由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān) 大樓保安及住宅對(duì)講系統(tǒng)（250 元/戶） 1,814 戶 萬元 由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)12 / 43序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)(萬元) 按總建面積分?jǐn)?零星工程費(fèi)（防雷接地、泛光照明等） % 7,333 萬元 萬元資料來源：受托方研究部 前期費(fèi)用本項(xiàng)目前期費(fèi)用：1055 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：35 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：37 元/平方米；詳見下表：表 87 本項(xiàng)目前期費(fèi)用構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)( 萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注 前期費(fèi)用（+++ ） 　 　 1,055 萬元 35 元/平方米 37 元/平方米 場地三通一平、砌筑 圍墻等工程費(fèi) 120,890 平方米 元 萬元 市場調(diào)查及項(xiàng)目可行性研究費(fèi) ‰ 34,100 萬元 萬元建筑規(guī)劃方案研究費(fèi)、建筑模型制作費(fèi) 305,712 平方米 元 萬元 工程勘探 120,890 平方米 元 萬元 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 305,712 平方米 元 萬元 籌建開辦費(fèi)及項(xiàng)目管理費(fèi) % 34,100 萬元 萬元 按本項(xiàng) 目建安工程造價(jià) %資料來源：受托方研究部 項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)：680 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：22 元/平方米；按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：24 元/ 平方米；詳見下表：表 88 項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)計(jì)算表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)(萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) （%） % 26,750 680 萬元 22 元/平方米 24 元/平方米資料來源：受托方研究部 應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費(fèi)本項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費(fèi)：2,460 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：80元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：86 元/ 平方米；詳見下表：表 89 項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、 費(fèi)構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì) (萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注開發(fā)階段應(yīng)繳納稅、費(fèi)（+～） 　 　 2,460 萬元80 元/平方米 86 元/平方米13 / 43序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合 計(jì) (萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注土地管理費(fèi)(按照總占地面積 元/m 2 一次性收取) 城鎮(zhèn)土地分級(jí)適用稅額 元(由財(cái)政部 門 收) 萬元 120,890 平方米 投資方向調(diào)節(jié)稅（暫免征收） 2022 年開始暫免征收按 [1991]國務(wù)院 82 號(hào)令 萬元 住宅按 5%計(jì)算水利建設(shè)附加(按照本項(xiàng)目總建筑面積 1 元/平方米) 元 萬元 305,712 平方米城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(8 層以上免收) 按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算統(tǒng)一按 元/平方米計(jì)算 萬元 17,790 平方米多層住宅樓供電用電負(fù)荷費(fèi)(按 330 元/KVA 計(jì)) 按供電局標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓平均按 8KW/戶 萬元 1,814 戶 8KW/戶商 場部分供電用電負(fù)荷費(fèi)(按330 元/KVA 計(jì)) 按供電局標(biāo)準(zhǔn)裙樓商場按120W/m2 萬元 30,550 平方米 120W/平方米會(huì)所及地下室供電用電負(fù)荷費(fèi)(按 330 元/KVA 計(jì)) 按供電局標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所、地下室65W/m2 萬元 43,160 平方米 65W/平方米 中小學(xué)教師住房集資費(fèi) 按文件規(guī)定 元 萬元 305,712 平方米供水設(shè)施補(bǔ)助費(fèi)(按 750 元/m 3計(jì)算) 按自來水公司標(biāo)準(zhǔn) 人/戶、 噸/ 萬元 6,349 人 立方米 預(yù)算定額管理費(fèi) 按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬元 萬元 %建筑工程監(jiān)理費(fèi)(按建安工程造價(jià)計(jì)算) 按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬元 萬元 %建 設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)(按建安工程造價(jià)計(jì)) 按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬元 萬元 %建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)(按土建造價(jià)) 按土建工程造價(jià)計(jì) 26,750 萬元 萬元 %建 設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)(按土建工程造價(jià)計(jì)算) 按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬元 萬元 %占道費(fèi)(在施工過程中可能發(fā)生的紅線外占道) 按占道實(shí)際工作日計(jì)算 元 萬元 2,190 工作日 建設(shè)工程招投標(biāo)活動(dòng)資金 按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬元 萬元 % 墻改基金 元 萬元 305,712 平方米資料來源：受托方研究部 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)本項(xiàng)目紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)：1,390 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：45 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：49 元/ 平方米；詳見下表：14 / 43表 810 紅線 內(nèi)、外市政及公建配套工程 費(fèi)構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)(萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注 紅線內(nèi)、外工程成本（ +～） 　 　 1,390 萬元 45 元/平方米 49 元/平方米外 電工程費(fèi)(含新裝變電設(shè)備及小區(qū)范圍電纜溝敷埋挖掘) 305,712 平方米 65 元 萬元 20% 按實(shí)際工程個(gè)案估算 臨時(shí)施工用電費(fèi) 305,712 平方米 元 萬元 25% 按實(shí)際工程個(gè)案估算小區(qū)紅線范圍內(nèi)道路設(shè)施及標(biāo)牌工程費(fèi) 120,890 平方米 55 元 萬元 30% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算外水工程費(fèi)(包含大廈內(nèi)上下水管道敷埋挖掘) 305,712 平方米 90 元 萬元 15% 按實(shí)際工程個(gè)案估算 臨時(shí)施工用水費(fèi) 305,712 平方米 元 萬元 25% 按實(shí)際工程個(gè)案估算 環(huán)境美化及園林綠化工程費(fèi) 120,890 平方米 60 元 萬元 30% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算紅線內(nèi)市政及公建配套設(shè)施零星工程費(fèi) 120,890 平方米 25 元 萬元 10% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算紅線外市政及公建配套設(shè)施零星工程費(fèi) 120,890 平方米 25 元 萬元 10% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算資料來源：受托方研究部 靜態(tài)總投資額本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)總投資（+～）：58,685 萬元。按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：1,920 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：2,059 元/ 平方米；本項(xiàng)目各類靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成，詳見下表：表 811 本項(xiàng)目靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分?jǐn)偅┬蛱?hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)(萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注 靜態(tài)投資總額 （+～） 　 　 58,685 萬元 1,920 元/平方米 2,059 元/平方米資料來源：受托方研究部 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預(yù)售樓花。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資，當(dāng)自有資金全部投入完畢尚有資金缺口時(shí)，通過貸款解決。預(yù)售房主要安排在靜態(tài)總投資已經(jīng)達(dá)到 25%時(shí)，但由于該部分收入不穩(wěn)定，原則上只用于還貸，而不作為投資資金的來源。 財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成。利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下方法15 / 43確定：假定貸款發(fā)生在當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)算，還貸當(dāng)年按年末償還，照全年計(jì)息，即：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額247。2）貸款年利息本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率 %，鑒于銀行利率已開始下調(diào)，估計(jì)數(shù)年后融資成本必將下降。據(jù)此，假定建設(shè)期內(nèi)貸款利率維持 %不變，并維持整個(gè)開發(fā)期。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息 3,255 萬元，至項(xiàng)目開始第七年還清。 物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi)