【正文】 地 45 平方米3 容積率(地上總建筑面積除總占地面 積) 總?cè)莘e率 4 建筑密度(首層建筑面積除以總占地面 積) % 按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5 綠地率 % 按照一般城市規(guī)劃細(xì)則要求6 綠地面積 36,267 平方米 綠化率乘以總占地面積7 地上部分總建筑面積 277,812 平方米 首層建筑面積 35,245 平方米 多層住宅部分總建筑面積 17,790 平方米 平均以 6 層住宅樓為主 高層住宅部分總建筑面積 214,212 平方米 平均以 13 層住宅樓為主 商場部分總建筑面積 30,550 平方米 主題商場及特色酒樓、西餐 廳 會(huì)所及公建配套設(shè)施總建面積(設(shè)備房、管理用房等) 15,260 平方米 地下室一層 地下停車位總建筑面積及總可銷售車位數(shù) 22,500 平方米 地下設(shè)備房 5,400 平方米8 多、高層 住宅總單 元戶數(shù) 共有住戶 1,814 戶 居住人口 6,349 人9 第 1 期開發(fā)總建筑面積 79,132 平方米 學(xué)府路與工電路交界為一期 商場面積 13,834 平方米 裙樓商場約二層 多層住宅面積 9,696 平方米 4 層～6 層( 地面以上 計(jì) 含商場) 高層住宅面積 55,602 平方米 7 層～16 層( 地面以上 計(jì) 含商場)10 第 2 期開發(fā)總建筑面積 107,263 平方米 自興街與工電路交界為二期 商場面積 9,160 平方米 裙樓商場約二層 多層住宅面積 4,008 平方米 4 層～6 層( 地面以上 計(jì) 含商場) 高層住宅面積 94,095 平方米 7 層～16 層( 地面以上 計(jì) 含商場)11 第 3 期開發(fā)總建筑面積 119,317 平方米 自興街與學(xué)府里交界為三期 商場面積 7,556 平方米 裙樓商場約二層 多層住宅面積 4,086 平方米 4 層～6 層( 地面以上 計(jì) 含商場) 高層住宅面積 64,515 平方米 7 層～16 層( 地面以上 計(jì) 含商場) 會(huì)所建筑面積 12,600 平方米 位于小區(qū)中心地帶 居委會(huì)、管委會(huì)面 積 180 平方米 地下室建筑面積（機(jī)電設(shè)備房） 5,400 平方米 每戶車位數(shù)約 個(gè) 地下室建筑面積（室內(nèi)停車位） 22,500 平方米 每車位約 戶 幼兒園 2,120 平方米8 / 43序號(hào) 本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 參數(shù) 備注 變電所熱交換站面積 360 平方米資料來源：受托方研究部 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）本項(xiàng)目銷售總收入：86,229 萬元；詳見下表。本項(xiàng)目投資建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，采用分地塊、分階段發(fā)展的方式。 項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排各類投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動(dòng)式開發(fā)的原則。資料來源：受托方研究部6 / 43投資分析本項(xiàng)目各項(xiàng)總投資開發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)狀況以及委托方的經(jīng)營能力，基本采取按各階段開發(fā)過程中實(shí)際取得的土地面積，分階段、按比例實(shí)行對征地補(bǔ)償款、綜合開發(fā)費(fèi)和征地款利息、小區(qū)道路占地面積的征地款的投入，其它分項(xiàng)成本：建安工程造價(jià)、前期費(fèi)用、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)的投入，按實(shí)際工程量統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。室內(nèi)裝修工程擬采用菜單式套餐服務(wù)，即只計(jì)算基本裝修標(biāo)準(zhǔn)（交樓標(biāo)準(zhǔn)）工程造價(jià)（精裝修工程造價(jià)未計(jì)入本投資成本） 。將根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合公建安排、道路和景觀設(shè)計(jì)，但在目前階段，僅按連貫的開發(fā)過程（即全部開發(fā)期為 6 年，每個(gè)季度為一個(gè)計(jì)算期，共分 24 期）并不具體劃分一、二、三期各開發(fā)階段。根據(jù)市場發(fā)展的特點(diǎn)和市場的需要，各開發(fā)階段，特別是第一開發(fā)階段的物業(yè)類型應(yīng)較為多樣，各階段物業(yè)的開發(fā)應(yīng)保持一定的完整性和獨(dú)立性，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和綠化景觀應(yīng)隨之配套，并且便于實(shí)施封閉式管理。1 / 43目錄頁碼目錄 ..........................................................................................................................................1 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ....................................................................................................................4 有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說明 ................................................................................................4 本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn) ............................................................................................................4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 ............................................................................................................6投資分析 ..................................................................................................................................8 投資構(gòu)成、成本分析 .........................................................................................................8 項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排 ............................................................................8 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入） ..........................................................................................10 土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用） ..............................................................................10 建安工程成本 ..............................................................................................................11 前期費(fèi)用 ......................................................................................................................14 項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi) ..................................................................................................14 應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費(fèi) ...............................................................................................15 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi) ...........................................................................16 靜態(tài)總投資額 ..............................................................................................................17 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 ........................................................................................17 資 金籌措 ...............................................................................................................17 財(cái)務(wù)費(fèi) 用 ...............................................................................................................18 物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi) .................................................................................................18 本項(xiàng)目銷售費(fèi)用 ........................................................................................................18 本項(xiàng)目所得稅 ............................................................................................................19 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述 ................................................................................................19 項(xiàng)目全部開發(fā)總投資綜述 ........................................................................................20 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 ..............................................................................22 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入與支出 ...............................................................................222 / 43 經(jīng)營稅、費(fèi) ................................................................................................................22 土地增值稅 ...............................................................................................................22 所得稅 .......................................................................................................................23經(jīng)濟(jì)效益分析 ........................................................................................................................23 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析 ........................................................................................................23 項(xiàng)目贏利能力 ............................................................................................................24 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率（ FIRR）....................................................................................24 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （FNPV）...........................................................................................25 資 本回 報(bào) 率（靜 態(tài) ）.............................................................................................25 靜 態(tài) 投 資 回收期 .................................................................................................26 項(xiàng)目的不確定性分析 ................................................................................................28 項(xiàng) 目盈 虧 平衡分析 .......