關(guān)于可供開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地類型及相應(yīng)開發(fā)途徑的調(diào)研報(bào)告修改(編輯修改稿)
2025-08-30 00:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過招拍掛的形式獲取土地，其盈利模式為出售+租賃+物業(yè)管理服務(wù)。一般按照酒店式公寓的（產(chǎn)權(quán)式酒店）形式進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，物業(yè)持有者可以將酒店式公寓出售（一般可以辦理產(chǎn)權(quán)證），也可持有通過租賃的方式收取租金。不論是出售還是租賃，物業(yè)持有人需成立運(yùn)營(yíng)管理公司提供統(tǒng)一管理和服務(wù)，收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。需要注意的是，因?yàn)樯虡I(yè)用地的使用年限為40年，而《物權(quán)法》第149條規(guī)定:非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其它不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?？梢妼?duì)于商業(yè)用地使用年限屆滿后的自動(dòng)續(xù)期問題法律規(guī)定比較模糊。另外一個(gè)不利因素是，商業(yè)用地的日常生活成本較高，水電費(fèi)均按照工商業(yè)計(jì)價(jià)，這一定程度上抬高了開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。利用增量商業(yè)用地做養(yǎng)老，成本會(huì)比較高，而且需要走招拍掛程序拿地，建議謹(jǐn)慎。但是如果收購(gòu)成本低廉的商業(yè)設(shè)施做改擴(kuò)建，還是可行的，例如萬(wàn)科的幸福匯，就是小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施改造成的養(yǎng)老項(xiàng)目。 ，開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目 酒店作為商業(yè)設(shè)施的一種，也可以作為養(yǎng)老項(xiàng)目載體之一。與規(guī)劃、國(guó)土等相關(guān)部門溝通政策落地結(jié)果：對(duì)于利用酒店、商業(yè)配套設(shè)施等改擴(kuò)建的養(yǎng)老項(xiàng)目，并不需要走國(guó)土部門的協(xié)議出讓或招拍掛流程，通過規(guī)劃部門的控規(guī)調(diào)整及民政部門的許可即可。關(guān)于酒店用地的利用同上面敘述的商業(yè)用地一樣。凡是經(jīng)過招拍掛程序拿到的酒店用地，改變性質(zhì)后，需收儲(chǔ)重新走招拍掛出讓，如果是企業(yè)自有酒店用地，可以協(xié)議出讓。開發(fā)途徑：位處市區(qū)的酒店在地段、周邊配套等方面具有較大的優(yōu)勢(shì)，但目前酒店業(yè)市場(chǎng)普遍不景氣，如北京市60家五星級(jí)酒店2014年均出現(xiàn)虧損，空置率達(dá)40%。因此我公司可通過收購(gòu)、租賃等形式整合相關(guān)酒店類資源開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，一方面可以解決老年人入住難的問題,另一方面也可以滿足老人對(duì)生活品質(zhì)的需求。目前已有一些酒店類公司依托自身的資源優(yōu)勢(shì)提供老齡服務(wù)，也有的將酒店改造為養(yǎng)老公寓以提供老齡服務(wù)，如北京九華山莊即依托豐富的酒店管理經(jīng)驗(yàn)，將旗下部分酒店業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的功能。保利和熹會(huì)養(yǎng)老項(xiàng)目也是利用其西山林語(yǔ)小區(qū)配套酒店設(shè)施改造成的養(yǎng)老項(xiàng)目。萬(wàn)科杭州隨園嘉木也是酒店改造成的養(yǎng)老項(xiàng)目。旅游用地也是作為養(yǎng)老可以利用的土地類型之一。與規(guī)劃、國(guó)土等相關(guān)部門溝通政策落地結(jié)果：仍然是遵守以前經(jīng)過招拍掛的旅游用地做養(yǎng)老，改變土地性質(zhì)后仍然要招拍掛出讓，原來為企業(yè)自有或協(xié)議出讓的旅游用地，可以協(xié)議出讓。旅游項(xiàng)目房間設(shè)施改造成養(yǎng)老用房的，得到民政部門和規(guī)劃部門許可，可以不經(jīng)過國(guó)土局。開發(fā)途徑：此種模式依托特定地區(qū)本身具有的自然風(fēng)光資源或旅游景區(qū)資源，將其與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，設(shè)計(jì)適合老年人的旅游路線或是在臨近環(huán)境優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)建立養(yǎng)老社區(qū)、俱樂部或度假酒店，并提供各式旅游休閑服務(wù)，從其性質(zhì)來看多為經(jīng)營(yíng)性（營(yíng)利性）的模式。此模式用地性質(zhì)為旅游用地，通常是以旅游地產(chǎn)立項(xiàng)獲取土地。使用年限為40年。土地取得方式根據(jù)建設(shè)內(nèi)容的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分，涉及老年住宅建設(shè)的，以招拍掛的出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地。周邊的景觀可以利用集體林地、農(nóng)用地進(jìn)行建設(shè)。盈利方式為租金+房?jī)r(jià)款+服務(wù)費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)?？蛻魧?duì)象主要針對(duì)身體健康且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人，使其有機(jī)會(huì)進(jìn)行候鳥式的旅游、療養(yǎng)。目前，杭州萬(wàn)科的隨園嘉樹就是旅游用地做養(yǎng)老，但其拿地方式是招拍掛拿地模式（定向招標(biāo)）。、社區(qū)用房及其他可利用的社會(huì)資源進(jìn)行整合和改造，用于養(yǎng)老服務(wù)政策：企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能從事非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。與規(guī)劃、國(guó)土等相關(guān)部門溝通政策落地結(jié)果：對(duì)學(xué)校、社區(qū)用房、或醫(yī)院等其他可以利用的社會(huì)資源，存量用房進(jìn)行改造利用，興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，需征得相關(guān)部門批準(zhǔn)（規(guī)劃、醫(yī)療、教育、民政部門）許可后改變建筑使用功能，不需要走國(guó)土局出讓程序。但涉及到教育用地、醫(yī)療用地（凈地）轉(zhuǎn)變性質(zhì)建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目的，根據(jù)其是否涉及到企業(yè)自有用地還是新增用地來操作，企業(yè)自有的教育、醫(yī)療等，適用于自有用地協(xié)議出讓。新增的仍然走招拍掛出讓程序。開發(fā)途徑：可供利用來做養(yǎng)老的資源比較多，學(xué)校、醫(yī)院，社區(qū)用房，同時(shí)，公司也可以與相關(guān)企事業(yè)單位合作，以整合、置換、轉(zhuǎn)變用途、租賃等方式，對(duì)其舉辦的各類培訓(xùn)中心、活動(dòng)中心、度假村、療養(yǎng)院、招待所等資源進(jìn)行改造，用于養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)。但是這些類型主要是改造改建方式比較受到政策支持，如果涉及相關(guān)用地開發(fā)建設(shè)，則需要分情況，涉及自有用地的，按照自有用地的政策規(guī)定，協(xié)
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