【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 步入了一個(gè)良性發(fā)展軌道。隨著改革的深化，上海市的房地產(chǎn)行業(yè)的管理得到了加強(qiáng)。以全市、全行業(yè)、全過(guò)程的管理為目標(biāo)，基本建立起覆蓋房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等各領(lǐng)域的行業(yè)管理體制，強(qiáng)化了土地供應(yīng)和投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，從而達(dá)到了“嚴(yán)格增量、力求平衡、調(diào)控存量、保證重點(diǎn)”的要求。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革實(shí)行政企分開(kāi)，推動(dòng)了政府職能轉(zhuǎn)換和現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)。同時(shí)，進(jìn)一步完善行業(yè)管理規(guī)范，加快法制建設(shè)，上海市有關(guān)當(dāng)局已擬定和頒布了《上海居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市房屋租賃條例》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市國(guó)有土地租賃暫行辦法》、《關(guān)于搞活上海市二、三級(jí)市場(chǎng)若干規(guī)定》等2個(gè)地方性法規(guī)、17個(gè)政府規(guī)章和160多個(gè)規(guī)范性文件，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了保證。作為上海新世紀(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇?！?經(jīng)濟(jì)環(huán)境自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年GDP的增長(zhǎng)率都保持在7%以上，到上個(gè)世紀(jì)末，我國(guó)城市居民已基本達(dá)到了小康生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動(dòng)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費(fèi)占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到10%，僅次于事物消費(fèi)支出，居第二位。在當(dāng)前階段，商品房的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售占據(jù)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢(shì)，因此，對(duì)于上海市商品房市場(chǎng)進(jìn)行的有關(guān)整體研究將直接反映出現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律來(lái)。數(shù)據(jù)表明：%，%，改善居住條件已成為居民消費(fèi)首選目標(biāo)。2000年1月至9月與1999年同期相比，商品房預(yù)售量增加36%，%，出現(xiàn)了多年未見(jiàn)的供不應(yīng)求的局面。住房消費(fèi)需求的拉動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)前景?！?技術(shù)環(huán)境1． 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率顯著提高首先，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有明顯的拉動(dòng)作用，投資乘數(shù)效應(yīng)巨大。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益增加，%%，%。據(jù)初步匡算，“十五”期間這一比重還將提高到8~10%，~。通過(guò)近十年的比較分析證實(shí)，房地產(chǎn)增加值的增長(zhǎng)速度平均約為上海市GDP增長(zhǎng)速度的2倍，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為上海市財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，將有望成為上海經(jīng)濟(jì)新世紀(jì)的亮點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐年加大（見(jiàn)下圖）。1999年，住宅消費(fèi)（包括帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)）%，%,%。將房地產(chǎn)業(yè)作為上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值占GDP的比重將有可能逐步提高到15－20％。從未來(lái)10 年看，預(yù)計(jì)上海的房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。上海市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從1996年到1999年的4年中，每年均超過(guò)500億元，約占上海市固定資產(chǎn)投資的1/3。尤其在2000年前三個(gè)季度，%，一舉扭轉(zhuǎn)前3年負(fù)增長(zhǎng)的頹勢(shì)，新開(kāi)工面積達(dá)到1155萬(wàn)㎡，%，商品房竣工面積在1500萬(wàn)㎡左右。平均每年的商品房銷(xiāo)售量已突破1200萬(wàn)㎡，成交金額超過(guò)400億元。2000年全市商品房銷(xiāo)售量一舉突破1800萬(wàn)㎡。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了上海市住宅建設(shè)的快速增長(zhǎng)，1990年到1999年的十年間，；㎡㎡，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均居全國(guó)之首3．住宅金融發(fā)展迅速，在支持居民購(gòu)房中發(fā)揮越來(lái)越顯著的作用自1992年至1999年，占全國(guó)同類(lèi)貸款的1/6，列全國(guó)各省市之首。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計(jì)，截止2000年6月底，，相當(dāng)于同期個(gè)人住房公積金貸款額的3倍；，同樣、保持了良好勢(shì)頭。商業(yè)性貸款超過(guò)公積金貸款，標(biāo)志著住宅金融發(fā)展進(jìn)入新階段，負(fù)債消費(fèi)、貸款購(gòu)房在滬上已成為時(shí)尚。城市功能開(kāi)發(fā)有賴(lài)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作用的發(fā)揮。房地產(chǎn)可視為城市功能的載體，是城市一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是城市的形態(tài)開(kāi)發(fā)，而房地產(chǎn)業(yè)的有效使用則是城市功能的重要內(nèi)容。未來(lái)上海城市的發(fā)展追求的是現(xiàn)有城市化的提升，以及舊城區(qū)都市機(jī)能的重建與生活環(huán)境的整體改善。在城市布局、城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以自覺(jué)適用經(jīng)濟(jì)杠桿通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)調(diào)整。● 社會(huì)文化環(huán)境 我國(guó)的人口占全世界人口的20%。上海作為一個(gè)國(guó)際大都市，人口已達(dá)到1300余萬(wàn)（官方數(shù)字），住房緊張長(zhǎng)期以來(lái)一直是困擾上海市民生活水平提高的最為迫切的問(wèn)題。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入提高和住房制度改革的推行，通過(guò)計(jì)劃方式分配的福利性住房正逐步取消，居民對(duì)住房的需求已逐漸通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決，因此市場(chǎng)化改革的進(jìn)程是居民對(duì)商品住宅的潛在需求得以實(shí)現(xiàn)的條件之一。上海人口眾多，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人均居住面積若提高到16㎡，到2005年全市要開(kāi)發(fā)近7000萬(wàn)㎡的住宅。據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，2040年我國(guó)人口將增至17~20億，為安置新增人口需要增加的住宅數(shù)量也是十分可觀的。近年來(lái)上海經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，居民的儲(chǔ)蓄存款不斷增長(zhǎng)。就城市居民的消費(fèi)模式來(lái)看，對(duì)基本耐用消費(fèi)品的需求也已經(jīng)飽和，因此不斷增長(zhǎng)的儲(chǔ)蓄存款已是難以依靠家用電器等耐用消費(fèi)品所能夠吸收的 ，在轎車(chē)進(jìn)入家庭的生活方式由于我國(guó)的特殊國(guó)情尚不能普及時(shí)，商品住宅的購(gòu)買(mǎi)應(yīng)該是我國(guó)居民儲(chǔ)蓄資金投向的重要領(lǐng)域。另外，隨著上海經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷被解放出來(lái)，城市規(guī)模的擴(kuò)展和農(nóng)村城市化程度將不斷加快。居民政部《中國(guó)城市預(yù)測(cè)和規(guī)劃》的數(shù)據(jù)，到2010年，上海城市化水平將達(dá)到60％，城市的發(fā)展和城市人口的增加無(wú)疑意味著對(duì)商品住宅的巨大需求，房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的商機(jī)。（二）行業(yè)環(huán)境分析● 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀黨的十一屆三中全會(huì)以后，上海的房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)開(kāi)始被作為資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性運(yùn)作。房地產(chǎn)企業(yè)作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性運(yùn)作的主體則應(yīng)運(yùn)而生，首先在房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了專(zhuān)門(mén)從事商品房生產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，繼而在流通和消費(fèi)領(lǐng)域出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)估價(jià)以及信息服務(wù)等企業(yè)。1979年，上海首先出現(xiàn)了兩家商品房開(kāi)發(fā)公司，到1991年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已有94家。 從1992年起，上海的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出“爆炸式”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，大規(guī)模的解決居民住房問(wèn)題，前所未有的城市改造，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，至2000年底，上海有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)約4050家。在過(guò)去的20年當(dāng)中，上海的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善，而這種完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展，提出了改革的要求。上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的發(fā)展歷史，很大程度上是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展史。1979年上海的房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域，率先出現(xiàn)了企業(yè)，打破了由國(guó)家直接投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的局面，但隨后相繼成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，仍然以國(guó)有企業(yè)為主體，目前上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)約918家，%，但國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量卻占據(jù)了上海的半壁江山。國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成、市場(chǎng)體系的發(fā)育完善、城市建設(shè)、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻(xiàn)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)由以前的“短缺市場(chǎng)”走向“買(mǎi)方市場(chǎng)”，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然規(guī)模猶大，但已雄風(fēng)不再。許多聲譽(yù)卓著的國(guó)有大型老房產(chǎn)公司舉步維艱，大量房產(chǎn)投資項(xiàng)目套牢不說(shuō)，市場(chǎng)上眾多美侖美奐的樓盤(pán)也難覓蹤影。難怪有人發(fā)出疑問(wèn)：為什么國(guó)有大中型房產(chǎn)公司擁有資金、人才、政策等許多優(yōu)勢(shì)，卻在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如此疲軟呢？原因在于：第一，商品房?jī)r(jià)格偏高，空置嚴(yán)重，市場(chǎng)有效需求不足1999年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然供求差距縮小，空置狀況改善，但是商品房的空置情況還是十分嚴(yán)重的。㎡，㎡，%；㎡，% 。雖然2000年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過(guò)渡的政策行情，未來(lái)2—3年房地產(chǎn)消費(fèi)，并不代表樓市發(fā)展的真正方向。時(shí)下上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大量積壓的空置商品住房，與其說(shuō)是供大于求的結(jié)果，不如更準(zhǔn)確地說(shuō)是高房?jī)r(jià)阻礙了有效需求的實(shí)現(xiàn)。傳統(tǒng)的交易方式盡管簡(jiǎn)單明了，但住房作為商品其價(jià)格相對(duì)普通購(gòu)房者的收入，還是偏高。普通購(gòu)房者需要長(zhǎng)期的資金積累，加上住房金融手段的幫助，才能實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的需要。由此，住房的高價(jià)格造成了住房市場(chǎng)的低流動(dòng)性。第二，房地產(chǎn)金融信貸機(jī)制不完善，金融對(duì)住宅消費(fèi)的支持力度不夠由于房地產(chǎn)金融起步較晚，我國(guó)并未形成一種能將金融與房地產(chǎn)行業(yè)特征很好地結(jié)合的信貸機(jī)制，首先，在開(kāi)發(fā)商建設(shè)貸款方面，金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高導(dǎo)致銀行“惜貸”，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，金額大，風(fēng)險(xiǎn)高，能否拓寬融資渠道，加速資金回籠，在很大程度上決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否成功?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商主要依靠銀行信貸和資本市場(chǎng)融資，而銀行在信貸規(guī)模和方向上都有所限制，貸款條件嚴(yán)格，資本市場(chǎng)融資也只是條件嘗試。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道看，我國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道單一，目前房地產(chǎn)業(yè)投資資金70%以上要依賴(lài)銀行貸款，這意味著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行依存度過(guò)高，容易導(dǎo)致“一榮俱榮、一損俱損”的情況發(fā)生?，F(xiàn)行銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸取向也是進(jìn)退維谷：發(fā)放抵押貸款會(huì)因銷(xiāo)路好的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有抵押物，而使信貸資金流向銷(xiāo)路差的開(kāi)發(fā)商，銀行雖有抵押物在手，也未必能保證資金的安全性與流動(dòng)性；發(fā)放“盯人貸款”也只能以開(kāi)發(fā)商以前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)閰⒖?，在我?guó)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系尚未健全的情況下，也不能保證新項(xiàng)目資金的順利收回。在這種情況下，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，只好無(wú)奈地“少貸”、“惜貸”。其次，在住房消費(fèi)貸款方面，我國(guó)房地產(chǎn)金融資金來(lái)源少，使用分散，難以啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。個(gè)人住房抵押貸款的資金來(lái)源，主要來(lái)自推行住房公積金制度實(shí)行強(qiáng)制性?xún)?chǔ)蓄，以及實(shí)行自愿并有國(guó)家政策扶持和引導(dǎo)的住宅儲(chǔ)蓄，即商業(yè)儲(chǔ)蓄。目前單靠有限的政策性存款和商業(yè)性存款，是難以滿(mǎn)足個(gè)人住房消費(fèi)信貸需要的。而各貸款機(jī)構(gòu)各自建立住房信貸部，分散使用住房信貸資金，難以達(dá)到資金的整體最佳效益。缺乏金融有力的支持，造成了“兩難”的境地：一方面是面對(duì)高房?jī)r(jià)，居民個(gè)人消費(fèi)難以實(shí)現(xiàn)；另一方面卻是居民總儲(chǔ)蓄額的居高不下，居民總投資難以啟動(dòng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海居民的儲(chǔ)蓄已達(dá)3000億元。要想改變當(dāng)前房地產(chǎn)信貸的尷尬處境，在很大程度上需要建立一種能有效地聯(lián)接資金市場(chǎng)與實(shí)物市場(chǎng)，并能運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制將居民小額儲(chǔ)蓄匯集起來(lái)，以滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)長(zhǎng)期大額需求的制度。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系尚未完善，抑制了住宅市場(chǎng)的發(fā)展房地產(chǎn)作為一種商品，兼具消費(fèi)與投資價(jià)值。由于房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能，房地產(chǎn)投資在國(guó)外異?；钴S，房地產(chǎn)占整個(gè)社會(huì)總投資的比例相當(dāng)高，但在很長(zhǎng)時(shí)間里，我國(guó)居民比較關(guān)注房地產(chǎn)的消費(fèi)功能，卻忽視了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的投資價(jià)值。近年來(lái)，上海在國(guó)內(nèi)率先向個(gè)人發(fā)放住房貸款，允許已售公房上市，允許公房差價(jià)交換和轉(zhuǎn)租，在政策上屢有突破。百姓入市的門(mén)檻逐年降低，政策力量不斷規(guī)范市場(chǎng)，打破交易壁壘。在減免稅費(fèi)、打開(kāi)市場(chǎng)通道、建章立制方面，做了積極有效的探索。但是，從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)體系來(lái)看，消費(fèi)市場(chǎng)尚未健全，投資市場(chǎng)仍未建立。消費(fèi)市場(chǎng)在一定程度上仍存在著交易方式單一，二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的問(wèn)題。在二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，舊房買(mǎi)賣(mài)很難成交。因?yàn)橘u(mài)方必須在找到下家來(lái)買(mǎi)的時(shí)候才能將房子賣(mài)掉，這很不利于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)城市平均房?jī)r(jià)在過(guò)去11年中漲了4倍多的事實(shí)，已使很多投資者認(rèn)識(shí)到了在我國(guó)進(jìn)行投資性購(gòu)房的增值潛力和前景。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資回報(bào)是比較高和比較穩(wěn)定的，是一種理想的資產(chǎn)積累投資方式。目前，個(gè)人置業(yè)投資在上海正悄然興起，據(jù)資料顯示，投資性購(gòu)房客戶(hù)比例自去年開(kāi)始有所上升。因此，建立上海房地產(chǎn)持分權(quán)交易市場(chǎng)以滿(mǎn)足居民的投資需求已是大勢(shì)所趨。● 房地產(chǎn)行業(yè)的特征高投入。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投入相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)，主要用于購(gòu)買(mǎi)土地、房形的設(shè)計(jì)以及房屋的建造、裝潢、維修和房屋的銷(xiāo)售等等。所以雄厚的資金支持是房地產(chǎn)公司得以建立和發(fā)展的前提條件。高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)孕育著很大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)要有冒很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，它受一個(gè)國(guó)家、地區(qū)甚至全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響很大，而外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有很大的不可預(yù)測(cè)性，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，就使得房地產(chǎn)業(yè)一度陷入低迷。長(zhǎng)周期。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售由于產(chǎn)品本身的特殊性要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要很強(qiáng)的資金實(shí)力，無(wú)疑這更增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。高收益。房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤(rùn)回報(bào)率很高。如果一項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)到設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售都非常成功，利潤(rùn)回報(bào)能高達(dá)幾倍甚至數(shù)十倍以上?！?加入WTO對(duì)我國(guó)尤其是上海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響“入世”所營(yíng)造的對(duì)外開(kāi)放的良好國(guó)際環(huán)境，將大大加速房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；M(jìn)程。同時(shí)，也會(huì)加劇房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)業(yè)面臨又一次發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。但是，“入世”會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的大量需求，以及新一輪的資金潮，將改變市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式，激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于消化空置；由于房地產(chǎn)具有本土化特征，加上房地產(chǎn)文化差異的作用，“入世”后國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)在短期內(nèi)大量涌入中國(guó)市場(chǎng)，我國(guó)住房貸款中的公積金貸款目前僅對(duì)國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)放，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的加入對(duì)國(guó)內(nèi)住房金融貸款的影響不大；在“入世”的緩沖期內(nèi)，政府還可以在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以適當(dāng)?shù)姆龀趾捅Ｗo(hù)。這些對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常有利的。不容置疑的是，對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)而言，“入世”的機(jī)遇將大于挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)為：首先，居民購(gòu)房觀念將發(fā)生深刻變革，住宅需求將有所增加目前，上海居民消費(fèi)水平還比較落后，與一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，差距明顯（參見(jiàn)下圖）。第一類(lèi)需求（食品、服裝需求）消費(fèi)比重過(guò)高；第二類(lèi)（居住與日用品需求）、第三類(lèi)需求（生活享受與提高生活質(zhì)量需求）消費(fèi)比重明顯偏低，居民生活水平不高。這與上海人均GDP已超過(guò)4000美元的狀況是不相匹配的。隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導(dǎo)向的作用下，居民的購(gòu)房意識(shí)將明顯提高?！叭胧馈焙?，關(guān)稅水平將會(huì)大幅下降，居民用于日常生活的開(kāi)支在家庭的收入中所占比重將逐步降低，可用于購(gòu)房的消費(fèi)資金將相對(duì)增加，居民的住房購(gòu)買(mǎi)力將有所增強(qiáng)；外資銀行的進(jìn)入并被允許同中國(guó)銀行業(yè)一起介入部分流通領(lǐng)域，將帶來(lái)品種更多、質(zhì)量更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務(wù)；在世界經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，有利于與消費(fèi)者之間建立良好的信譽(yù)保證，舉債買(mǎi)房的意識(shí)將會(huì)日漸濃厚，從而將拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)。此外，“入世”后隨著交通便利程度的提高，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)將會(huì)增加。市政設(shè)施的改善和汽車(chē)的普及，給上海消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)提出了新的要求和標(biāo)準(zhǔn)，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習(xí)慣將發(fā)生改變，帶有汽車(chē)車(chē)庫(kù)的住宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇