【文章內(nèi)容簡介】 濟只處在發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展的進程必須先要有基礎(chǔ)商業(yè)的繁榮，有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。市場的建成后，其好的交易環(huán)境，全新的功能規(guī)劃，大的人流量帶來更大的交易額，對經(jīng)營者、舉辦者、政府都會帶來更大的經(jīng)濟效益，有和偕三方經(jīng)濟的需求。▲從商圈角度進行研究：商圈概述從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來看，建設(shè)路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。商圈名稱級別區(qū)域范圍主要特點建設(shè)路商圈主力級以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到老花園，以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次是家電、家居、通訊等相如廣場次級以相如廣場、相如大道為中心以休閑、餐飲商業(yè)、為主典型商圈定位（1）以建設(shè)路為中心的主力級商圈（A）商圈定位在完善相關(guān)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全、集購物、餐飲、休閑、金融、商務(wù)、信息等為一體的主力級商業(yè)功能區(qū)。（B）商圈概況地域范圍以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到老花園，人流結(jié)構(gòu)中偏高檔消費者商業(yè)區(qū)域由建設(shè)路、悅慶街、老花園及老廣場商業(yè)街組成區(qū)域價值蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級商圈商業(yè)特點由大型商業(yè)門店組成經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次有餐飲、電器、家居等購物環(huán)境由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的，購物環(huán)境較差商業(yè)氛圍商業(yè)集中，人氣旺盛商圈描述該商圈以建設(shè)路為中心，為蓬安唯一的主力級商圈，形成時間較久，商業(yè)氛圍濃厚；商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點集中，輻射范圍廣泛；商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費需求；商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已。建設(shè)路主力級商圈分析：商圈特點商業(yè)功能較齊全商業(yè)點多而密集，功能較齊全；經(jīng)營商品品種多，消費者選購空間大。輻射范圍廣該商圈是蓬安唯一的主力級商圈，是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。交通便利該商圈處于蓬安中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利，多條線路公交車抵達。商業(yè)氛圍發(fā)展均衡該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報率在7%8%之間。商業(yè)網(wǎng)點間競爭激烈商業(yè)點扎堆于縣中心，經(jīng)營層次不分明，經(jīng)營商品同類化，使得網(wǎng)點之間競爭非常激烈。存在的問題網(wǎng)點布局不盡合理商業(yè)點扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。商業(yè)形態(tài)單一商業(yè)點多，街區(qū)式商業(yè)。購物環(huán)境亟需改善商點配套設(shè)施建設(shè)不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。行業(yè)管理未得到重視網(wǎng)點建設(shè)缺乏引導(dǎo)機制，處于自然發(fā)展和市場調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒得到重視。商業(yè)功能受到限制商點間各自為陣，缺乏良好的有機整合、優(yōu)勢互補，商業(yè)功能受到限制。（2）、以相如廣場為中心的次級商圈（A）商圈定位在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以休閑消費為主，檔次適中，功能較為完善，滿足相如廣場大眾化消費需求的次級商業(yè)功能區(qū)。（B）商圈概況地域范圍以相如大道和相如廣場為中心，向周邊延伸到東風路人流結(jié)構(gòu)全縣居民，為縣城特色經(jīng)濟區(qū)商業(yè)區(qū)域由相如大道和相如廣場組成區(qū)域價值滿足相如廣場區(qū)域大眾化消費需求的次級商業(yè)功能區(qū)商業(yè)特點以相如廣場周圍商業(yè)價值最大，且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)支撐，目前已形成次級商業(yè)中心經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲、服裝、娛樂、休閑等綜合商業(yè)購物環(huán)境由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè)，動線設(shè)計合理，購物環(huán)境較好商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大商圈描述該商圈屬次級商圈，為縣城功能明顯的經(jīng)濟區(qū)該商圈人流量大，與建設(shè)路商業(yè)中心人流量相差無幾；形成時間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)；商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計合理，人流導(dǎo)向性較強；該區(qū)域居民消費力強，商業(yè)經(jīng)營情況良好。次級商圈分析：商圈特點輻射范圍大該商圈屬由于功能定位獨特，目標人流為全縣人口人流量大四周居民小區(qū)較多且上檔次，匯集眾多知名商家匯聚劉一手，都樂歌城等餐飲、休閑娛樂業(yè)?！鴱纳虡I(yè)潛力角度研究：商業(yè)項目，特別是中小型商業(yè)項目的選址有其行業(yè)特殊性。對于蓬安項目，商住結(jié)合是唯一道路，但其商業(yè)潛力到底如何，還需從項目基本商業(yè)條件、可選擇商業(yè)形態(tài)等多方面進行研究論證：基本商業(yè)條件滿足情況：一般來說，商業(yè)項目生存和發(fā)展的條件很多，但最基本的條件至少包括如下幾個方面：（1）交通條件：商業(yè)項目有其服務(wù)半徑，服務(wù)半徑的有效必須依賴于現(xiàn)代交通工具、路面交通狀況和輻射網(wǎng)絡(luò)。從本項目看來，其地處蓬安二大經(jīng)濟點的“樞紐”位置，建設(shè)路和相如廣場在本項目附近，購物便利性比較強，滿足中小型商業(yè)設(shè)施的基本需要。要說明一點的是，這是每個中小型商業(yè)設(shè)施的共同條件。（2）場地狀況：要做相當規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，就必須有相當規(guī)模的用地、建筑空間和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。本項目單面臨街，臨街面有一定的空間設(shè)計門面，便于開展商業(yè)活動（產(chǎn)品展示、經(jīng)營等等），但土地總面積只有4000平米，將來的停車位有可能不足。 （3）人氣狀況：作為商業(yè)項目特別是零售商業(yè)項目，其銷售收入來自大量消費者的參與和購買，有人氣才有商氣。通過我門在現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)，上午市場臨街邊的人流量達到秒/3人，但在下午，這個數(shù)據(jù)有所減少，街面的流動平均3秒/人。（4）現(xiàn)有商業(yè)氛圍：商業(yè)設(shè)施對人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只有當“商點”形成“商圈”，其人氣集聚才會經(jīng)久不息。對本項目來說，東風路、建設(shè)路、相如廣場這三大與城中市場相臨的商點，從上面的分析中說明在該地塊做商業(yè)是樂觀的。消費者商業(yè)行為研究：（1） 總體人口狀況：如前所述，蓬安總?cè)丝谥挥?來萬。總?cè)丝诘牟蛔?，使蓬安本地要做大?guī)模的商業(yè)設(shè)施有一定的難度。吸引消費者的唯一辦法是差異化生存，但從城南市場的改造工程差異化嘗試看，其產(chǎn)品的差異化也是產(chǎn)品的單一化，進而導(dǎo)致消費對象的單一化。（2）收入狀況：從縣城區(qū)域消費來看，地塊半徑1000米內(nèi)的居住，經(jīng)商人群收入相對偏低，消費能力相對充足。（3）消費習(xí)慣：消費習(xí)慣的了解需要長期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時間緊迫，我們只在調(diào)查中對此做附帶了解。大部分蓬安人稱自己購物去建設(shè)路、相如廣場中心商點多一些，可以讓消費者享受連續(xù)“休閑、購物”的樂趣，而且購物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。（4）可選擇的商業(yè)形態(tài)近代商業(yè)的歷史也是其不斷開發(fā)新業(yè)態(tài)、不斷拓展新市場的歷史。目前國內(nèi)的商業(yè)形態(tài)比較多，但按不同特征基本可以分出如下商業(yè)形式：（5）按服務(wù)半徑分類： 類別參考因素NSC近鄰型購物中心CSC社區(qū)型購物中心RSC地區(qū)型購物中心SRSC超地區(qū)型購物中心店鋪面積1萬平米以下3萬平米以下3～9萬平米 9萬平米以上業(yè)種日常服務(wù)日常用品、高級用品、服務(wù)日常用品、高級品、服務(wù)日常用品、高級品、服務(wù)核心店鋪農(nóng)貿(mào)市場、雜貨商店農(nóng)貿(mào)市場、雜貨商店、GMS,百貨店雜貨店、GMS、百貨店GMS、百貨店商圈車程10分鐘以內(nèi)車程15分鐘以內(nèi)車程30分鐘以內(nèi)車程30分鐘以上商圈人口8000人左右3萬人～10萬人10萬人～20萬人20萬人以上停車輛數(shù)50～100100～150500～50005000以上從以上各商業(yè)模式的主要特征對比可以看出：A、單從蓬安總?cè)丝冢?萬）看來，只適合做12規(guī)模的商業(yè)設(shè)施的，但如果做近鄰型（小區(qū)型）購物中心，由于總量不大，其銷售可行性是最大，同時它有能很好的發(fā)掘項目的商業(yè)價值。B、做社區(qū)型購物中心，其流行模式是GMS購物中心，雖然蓬安的居民總量也基本可以支撐GMS購物中心，但在競爭和項目的地塊面積上不相符合：一是縣城市場面積達到30000平米，服務(wù)半徑基本飽和；二是該地塊面積不允許。（6）按照銷售形式和國民經(jīng)濟行業(yè)分類：零售業(yè)食品、飲料、煙草零售；日常生活資料零售；紡織品和服裝零售；日用雜貨零售；五金化工零售；藥品和醫(yī)療器械零售；圖書報刊零售；家具等其他零售批發(fā)業(yè)除以上行業(yè)外，還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無法零售的大型工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā)據(jù)統(tǒng)計顯示：蓬安商品批發(fā)行業(yè)還沒有怎么啟動，但批發(fā)行業(yè)的“集中”要求也要比零售要高，市場規(guī)模以平方公里計，大規(guī)模市場一方面可以打響知名度，二來更便于采購商多樣化采購和價格比選，單一網(wǎng)點的批發(fā)市場很難做大作強，況且城中市場就處于中心區(qū)，所以做零售比做批發(fā)的條件要成熟些。（7）按照商業(yè)形態(tài)分類及其特點：形態(tài)形態(tài)細分經(jīng)營特色核心競爭力場所選擇百貨大廈傳統(tǒng)百貨它是計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，隨著時代進度，傳統(tǒng)百貨向其它現(xiàn)代購物中心的轉(zhuǎn)移，品類規(guī)劃更現(xiàn)代和專業(yè)百年品牌其場地資本上均屬于商業(yè)公司自有大型產(chǎn)銷品它實現(xiàn)的“一站式”購物，即在一個商業(yè)中心可以實現(xiàn)餐飲、購物、休閑等一體化，并具備規(guī)模優(yōu)勢現(xiàn)代與全能自建為主，買斷與租賃為輔休閑百貨其內(nèi)部商業(yè)布局引進商業(yè)街形式，商品陳列位置縮小，休閑空間加大，賣的商品緊扣科技、文化、藝術(shù)和各種民族特色，可擔當?shù)胤铰糜卧O(shè)施的作用，大型旅游城市才有此類別時尚與休閑投資買斷再轉(zhuǎn)租超級超市農(nóng)貿(mào)市場其主要特點是規(guī)模適中、品類全、價格低。緊扣日常生活資料，內(nèi)部裝修簡單，可讓消費者自由選購的樂趣低廉價格租賃百貨超市規(guī)模適中，往往深入新建社區(qū)，以提供生活便利服務(wù)于近鄰便利性、親和力買斷或租賃專營市場以家電、家居、電子產(chǎn)品、音像、藥品、圖書等某一個專業(yè)領(lǐng)域為框架，重在完善品牌的多樣性和服務(wù)的專業(yè)性，使客戶在購買同一功能產(chǎn)品時可進行多品牌選擇，并得到專業(yè)的售后服務(wù)專業(yè)和專營性自建、買斷或租賃臨街門店主題特色街開發(fā)商在招商時規(guī)定經(jīng)營類別，在有限規(guī)模內(nèi)強化產(chǎn)品特色，比如女人街、文化街、風情街等，使購買者更有針對性和消遣性特色突出、休閑性買斷后租賃混合商業(yè)開發(fā)商只管賣門面，由個體業(yè)主自行決定經(jīng)營產(chǎn)品類別，這是大部分臨街門面的運作模式買斷買斷后租賃其他形式餐飲娛樂中式餐飲一般設(shè)在在辦公場所集中位置，西式快餐一般設(shè)在人流較多的商場內(nèi)或附近特色和便利租賃為主辦公場所高檔辦公場所一般設(shè)在交通便利、餐飲娛樂設(shè)施健全、環(huán)境優(yōu)美的地方現(xiàn)代和便利買斷或租賃金融超市多家銀行門市集中辦公，為市民提供更全面的服務(wù)全能和便利租賃或買斷其他概念店IT行業(yè)帶來的新概念，網(wǎng)上購物，正在發(fā)展中專業(yè)化、虛擬化租賃根據(jù)以上商業(yè)形態(tài)的分析，我們認為：在蓬安做商業(yè)，應(yīng)該在商業(yè)形態(tài)上做到如下幾點：A、依據(jù)地塊的條件，在經(jīng)營形態(tài)上走農(nóng)貿(mào)市場的道路。B、必須主題鮮明，以特色吸引消費者。C、必須具備一定的規(guī)模，以擴大知名度和影響力。D、在經(jīng)營業(yè)態(tài)上創(chuàng)新，比如規(guī)劃豆制品攤位、加工攤位等其他競爭對手沒有的新形勢，以滿足消費者求新、求變的心理。結(jié)論在對以上的分析中可以看出城中市場的地塊價值定位：市場的消費需要確定了地塊的功能定位位于主力經(jīng)濟與次經(jīng)濟圈的黃金交割點，確定其商業(yè)價值依據(jù)消費潛力，確定了地塊的開發(fā)定位地塊開發(fā)定位：地塊的商業(yè)價值+地塊的自身條件及政府城市規(guī)劃條件+地塊的經(jīng)濟收益價值最大化，對于該地塊的開發(fā)思路是綜合農(nóng)貿(mào)市場+居住樓。七、項目SWOT分析優(yōu)勢：（1）區(qū)位優(yōu)勢明顯：地塊位于縣城中心地帶，在地理位置上占有先天的優(yōu)勢；（2）依托縣城中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力； （3）項目周邊人員密集，對市場的需求量大； （4）建成后將是縣城規(guī)模最大，功能最齊，環(huán)境最好的專業(yè)市場，同時還可創(chuàng)建和延續(xù)相如房產(chǎn)品牌；（5）配套成熟。 周邊配套齊全，辦事、購物、上班都十分方便。劣勢：（1）地塊面積小，生活環(huán)境營造相對困難，有閉塞感；（2）項目臨近的街道狹小，規(guī)劃差，人車交通擁擠；（3）項目的市場建設(shè)對住宅的銷售有一定的影響；（4）項目所在片區(qū)形象