某公司首發(fā)ａ股投資價值分析報告(編輯修改稿)
2025-08-28 22:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 奧運媒體村開發(fā)項目，將為約萬名國內(nèi)外記者提供居住條件及相應(yīng)生活服務(wù)；北辰大廈項目也會為奧運會的召開提供強有力的商務(wù)和商業(yè)等支持。我們可以認(rèn)為，伴隨北京２００８年奧運會核心區(qū)域的建設(shè)不斷深化和完善，公司勢必保持較強的持續(xù)發(fā)展勢頭。 隨著綠色家園Ｂ１區(qū)、Ｃ２區(qū)和Ｂ３區(qū)、姜莊湖園林別墅、長島瀾橋別墅等項目前期樓盤的陸續(xù)完工，以及后續(xù)的綠色家園Ｃ１、Ｃ３區(qū)和長河玉墅、香山清琴、姜莊湖園林別墅等樓盤的陸續(xù)開盤銷售，公司未來的利潤將會得到切實的保障?！ 纳媳砜梢钥闯觯緦Γ玻埃埃赌臧l(fā)展物業(yè)利潤增長的預(yù)期是建立在２００６年公司商品房可售面積大幅增長的基礎(chǔ)上的。截止２００６年６月３０日，公司同時在建的商品房面積達(dá)到１２９．５７萬平方米左右，已簽約并收到房款，但未能在２００６年１－６月確認(rèn)銷售收入的金額有１２．４億元，這部分房款中的大部分能在２００６年確認(rèn)為銷售收入，為公司實現(xiàn)２００６年的經(jīng)營目標(biāo)提供了可靠的保障?！ ∪?、公司業(yè)務(wù)架構(gòu) ?。ㄒ唬┕局鳡I業(yè)務(wù)收入構(gòu)成 ?。ǘ└黜椫鳡I業(yè)務(wù)的毛利率變化 可以看出，公司的主營業(yè)務(wù)架構(gòu)獨特，投資物業(yè)收入與發(fā)展物業(yè)良性互動，實現(xiàn)穩(wěn)定與成長的雙贏?！ 」驹趤唺W核心區(qū)域投資擁有并經(jīng)營管理大型集中的綜合性投資物業(yè)群（包括公寓、酒店、寫字樓、會展、餐飲娛樂和零售商業(yè)），總面積達(dá)４７萬平方米，為公司提供了５０～６０％的主營業(yè)務(wù)收入，在為公司提供持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時，獲利能力還穩(wěn)中有升，這大大提高了公司的抗風(fēng)險能力。在２００８年奧運會后，隨著奧林匹克公園會議中心、北辰大廈等物業(yè)的完工，可以為公司提供較多的投資物業(yè)資源，投資物業(yè)可以迅速增加到１００萬平方米左右，增長１１３％，仍舊包含公寓、酒店、寫字樓、會展、餐飲娛樂和零售商業(yè)等各類物業(yè)，而且全部集中在亞奧核心區(qū)域，其優(yōu)越的地理位置、便利的交通條件、完善的生活配套將使公司“穩(wěn)定”的基礎(chǔ)大幅提升?！ 」驹趤唺W核心區(qū)域及周邊的發(fā)展物業(yè)，隨著各類投資物業(yè)的配套完善而受益的同時，也為投資物業(yè)提供了巨大的客戶源。公司的發(fā)展物業(yè)在２００６年開復(fù)工面積將接近１５０萬平方米，比２００３－２００６年的全部結(jié)算面積之和還要多，而且公司的戰(zhàn)略也將逐步加大開發(fā)物業(yè)的投入，隨著Ａ股ＩＰＯ的完成以及公司債的成功發(fā)行，發(fā)展物業(yè)將為公司插上快速成長的翅膀?！ ∷摹⒈背綄崢I(yè)ＲＮＡＶ估值 ?。遥危粒值墓乐碉@示：即使考慮本次發(fā)行（按照最大發(fā)行股本計算）對股本的攤薄，北辰實業(yè)的每股價值也高達(dá)３．７４元左右?！ ≌郜F(xiàn)率的確定 凈資產(chǎn)重估值（ＲＮＡＶ）表 說明：考慮到公司的資產(chǎn)凈值在報表中有所低估，而且即將發(fā)行Ａ股也將加大權(quán)益資產(chǎn)的比重，出于謹(jǐn)慎考慮，在上表中折現(xiàn)率按１０％計算；市場比較法已考慮成新率、銷售費用及稅金等方面的影響； 指標(biāo)“建筑面積”、“帳面值”、“重估值”均按照１００％權(quán)益計算；最后一列“權(quán)益溢價”考慮了公司持有各個物業(yè)項目的權(quán)益比例計算權(quán)益增值部分； 以上重估方法基本未考慮奧運升值和宏觀調(diào)控的影響，且整體趨于謹(jǐn)慎；奧林匹克國家會議中心，暫時按帳面值考慮?！ 纳媳砜梢钥闯?，公司的主要儲備項目（在建、待建發(fā)展物業(yè)）有２３３多萬平方米（建筑面積），目前帳面值僅為４９５，２８９萬元，平均帳面成本僅２１２２元／平方米，經(jīng)分析師按折現(xiàn)法重估后，權(quán)益溢價２０９，６０９萬元，溢價比例為４２．３％；已完工發(fā)展物業(yè)經(jīng)分析師按市價比較法重估后，權(quán)益溢價３７，７７４萬元，溢價比例為５５．２％； 持有的投資物業(yè)４７萬多平方米，帳面值僅１９０，０６３萬元，平均帳面成本僅３９８４元／平方米，經(jīng)分析師按市價比較法謹(jǐn)慎重估后，權(quán)益溢價１８１，８０３萬元，溢價比例為９５．７％，這一部分的溢價將可能在未來新會計準(zhǔn)則（投資性房地產(chǎn)）中得以體現(xiàn)。 公司每股ＲＮＡＶ為４．６２元，較帳面值大幅溢價９８．９％，即使按照最大發(fā)行股本全面攤薄計算，每股ＲＮＡＶ
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