【文章內(nèi)容簡介】 ......................................................................................................71方案二 .......................................................................................................................................73方案三 .......................................................................................................................................75結(jié)論： .............................................................................................................................................76第六部分 策劃營銷方案 .....................................................................................................................77一、全面包裝和推廣，創(chuàng)造全新的商業(yè)概念。 .............................................................................77二、招商先行，銷售隨后。 .............................................................................................................77三、先賣住宅，后賣商業(yè)。 .............................................................................................................77四 、 分 期 推 盤 ， 動 態(tài) 漲 價 。 ....................................................................................................77五、形象展示，體驗式營銷。 .........................................................................................................78六、把握好整體和各階段的推盤節(jié)奏。 .........................................................................................78七、營銷推廣任務(wù) 。 ........................................................................................................................78 一、樂山區(qū)位及城市地位分析樂山概況樂山市位于四川省西南部，北面與眉山市接壤，東面與自貢市毗鄰，東南面和西南面分別與宜賓市和涼山彝族自治州相連，轄市中區(qū)、五通橋、沙灣、金口河４個區(qū)、峨眉山市及犍為、井研、夾江、沐川 4 個縣和峨邊、馬邊兩個4 / 75彝族自治縣。幅員面積 12826 平方公里，占全省的 %。總?cè)丝? 萬人，有彝、回、苗等 33 個少數(shù)民族。城鄉(xiāng)從業(yè)人員總數(shù) 萬人，其中：第一產(chǎn)業(yè)占 %，第二產(chǎn)業(yè)占%，第三產(chǎn)業(yè)占 %。城鎮(zhèn)勞動平均工資 7486 元/人年。2022 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 180 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)之比為 ：：。 目前，樂山市中心城區(qū)建成區(qū)面積 40 平方公里，常住人口 30 余萬，城市居民人均住房面積 15 平方米，城市綠地面積 935 公頃，綠地覆蓋率 %，人均公共綠地達(dá) 平方米。樂山市四季分明，雨量充沛，年降水量 1800 毫米，平均氣溫 ℃，最高氣溫 38℃，最低氣溫零下 4℃，年日照總時數(shù) 小時。樂山是中國旅游名城、文化名城，集古城、江河、大佛、綠心、山水等特色融為一體，構(gòu)成了樂山人文氛圍突出的城市特征。加上樂山氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，資源富集，物產(chǎn)豐富，更是物華豐美的一方寶地。歷史人文樂山歷史悠久，是中國歷史文化名城，古稱嘉州。早在東漢時，佛教已經(jīng)開始傳入樂山。到了唐宋時期，樂山已成為中國西南佛教圣地之一。歷時 90 年建成的樂山大佛，通高 71 米，宏偉端莊，至今已有 1200 年的歷史。以雄、秀、奇、險、幽著稱的中國四大佛教圣地之一的峨眉山“高出五，秀甲九州” ，現(xiàn)存24 座古剎。樂山資源富集，是西部最具開發(fā)潛力的城市之一。餐飲娛樂樂山美食眾多，以麻辣聞名于世，是天府之國的美食聚集地之一，蹺腳牛肉、串串香、串串燒烤、甜皮鴨、蘿卜湯、牛肉豆腐腦、仔姜鴨脯、西壩豆腐、5 / 75岷江河魚、東坡肘子、清蒸江團(tuán)、東坡墨魚、珍珠魚、來鳳魚、珍珠元、鉑鉑雞、黃燜雞火鍋、魚頭火鍋、葉兒粑、肉包谷粑……都是樂山地區(qū)的特色名吃?！　∥挥诙朊忌绞兄行姆比A地帶的“好吃街”是品嘗峨眉山及樂山風(fēng)味小吃的絕佳去處。 “好吃街”里的小吃數(shù)不勝數(shù)，僅 300 米長的街道就有攤位 200 余家攤位，這里通宵營業(yè)，且價格便宜，所以每當(dāng)夜幕降臨， “好吃街”總是燈火輝煌、人聲鼎沸，這里的小吃絕對可以讓您大飽口福，真正領(lǐng)略到地道的麻辣川味。市政建設(shè)樂山區(qū)位優(yōu)勢突出，是四川優(yōu)先培育的九大城市之一。境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，科技實力雄厚，投資環(huán)境良好，是川南與川西的重要紐帶，在四川及西部具有重要的戰(zhàn)略地位。樂山現(xiàn)已形成了以成昆鐵路、成樂高速公路為主通道，國道 213 線、305 線等公路為主骨架，縣、鄉(xiāng)、村公路為支線，岷江、大渡河水運為輔助的交通網(wǎng)絡(luò)。成昆鐵路縱貫市內(nèi) 5 個區(qū)、市、縣、自治縣，其中在建的樂山火車站為鐵路二類口岸；125 公里的成樂高速公路直通成都雙流國際機(jī)場；樂山至峨眉山 18 公里的快速旅游通道把樂山大佛和峨眉山聯(lián)成一體；可停泊 500 噸級貨輪的樂山大件碼頭是四川大型設(shè)備出川的唯一通道；客輪和 300 噸級的貨輪出樂山港和沙灣港可直達(dá)長江沿岸港口。正在籌建之中的樂山旅游機(jī)場、樂宜高速公路將會使樂山的快速發(fā)展如添羽翼，插上騰飛的翅膀。經(jīng)濟(jì)發(fā)展樂山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，是四川經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點地區(qū)。2022 年，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值 億元。農(nóng)民人均純收入達(dá) 2377 元。按照省委、省政府提出的“抓好頭五年，準(zhǔn)備后五年，謀劃再十年”的工作要求，在市委、市政府的領(lǐng)6 / 75導(dǎo)下，高舉鄧小平理論偉大旗幟，以十六大精神為指導(dǎo)，全面貫徹“三個代表”重要思想，解放思想，實事求是，與時俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，向著全面建設(shè)小康社會、力爭提前 5 年實現(xiàn)翻兩番的歷史性跨越，把樂山建設(shè)成為四川經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、國際旅游城市的宏偉目標(biāo)大踏步前進(jìn)。樂山的城市競爭力和區(qū)域競爭力將將進(jìn)一步提升，而城市一體化的規(guī)劃將吸引周邊城市使樂山成為四川西南部區(qū)域的“消費磁場” 。小結(jié)：樂山具有國際旅游品牌優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。經(jīng)過數(shù)次發(fā)展機(jī)遇，樂山已步入國際旅游經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張期。在這一發(fā)展態(tài)勢下，城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，這使得城市人口、消費能力、品牌意識都將得到全面的提升。同時，作為旅游大省里的國際知名旅游城市和美食之都，樂山吸引外來旅游與投資的機(jī)率很大，成為中高消費的重要組成部分。二、樂山住宅房地產(chǎn)市場特點樂山房地產(chǎn)市場總體狀況和背景 發(fā)展歷程樂山市的房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，始于上世紀(jì) 90 年代中后期。起步階段發(fā)展緩慢，隨著房改政策的深化，直到 1999 年后才增速加快，1999 年樂山市住房開發(fā)量為 37 萬平方米，2022 年達(dá)到 42 萬平方米，2022 年 47 萬多平方米，2022年已超過 50 萬平方米大關(guān)，達(dá) 56 萬平方米。7 / 75同時樂山的房屋購買量增長更快。1999 年時，樂山市房產(chǎn)交易面積僅為 18萬平方米，交易金額為 億元，許多臨江住宅在圖紙上就銷售一空；2022 年，交易面積 24 萬平方米，交易金額 億元；到 2022 年時，全年交易面積 萬平方米，逼近當(dāng)年的開發(fā)量，交易金額達(dá) 億元；2022 年銷售形勢更火爆，僅上半年現(xiàn)房交易就達(dá) 萬平方米，交易額達(dá) 億元，期房交易 18 萬平方米，交易額 億元。2022 年全年開發(fā)面積 56 萬平方米，交易面積 50 萬平方米。 市場啟動樂山房市的開發(fā)升級啟動，集中表現(xiàn)在 2022 年。2022 年中心城區(qū)房地產(chǎn)交易（不含期房）達(dá)到 4353 宗，交易 萬平方米，成交額達(dá) 億元，分別比去年增長了 16%、%、%。一方面隨著城市化進(jìn)程的加快，市委市政府加大了對樂山中心城區(qū)的建設(shè)力度，低洼棚戶區(qū)拆遷、老廠礦區(qū)搬遷等老城區(qū)改造，新區(qū)建設(shè)全面開花，存量土地的大量供給推動開發(fā)量爆增。另一方面就是以迪康、交大為首的外來資本進(jìn)入樂山市場，從開發(fā)品質(zhì)和開發(fā)理念上提升了樂山房市的水平，有力推動了本地市場的發(fā)展。 三大板塊崛起經(jīng)過 2022—2022 年如火如荼的開發(fā)浪潮，我們發(fā)現(xiàn)樂山房市區(qū)域性板塊業(yè)已成型，房地產(chǎn)價格梯度分級日益明顯。具體表現(xiàn)在，隨著樂山市政建設(shè)及城市化進(jìn)程的不斷加快，以及樂山固有的地理特點，目前已基本形成了三個主要的開發(fā)板塊：A、 “新城區(qū)板塊”——代表作有：時代廣場、巴比倫花園等；B、 “舊城區(qū)板塊”——代表作有：交大新嘉苑、錦欣園等；C、 “沿江板塊”——代表作有：匯景苑、里程假日廣場等。這三大板塊由于其特有的優(yōu)勢和弱點，反映出鮮明的市場特點：A、 “新城區(qū)板塊” ，集中在嘉州大道南北兩側(cè)，以其現(xiàn)代的市政建設(shè)優(yōu)勢為基礎(chǔ)，引領(lǐng)了樂山主要的中高檔樓盤開發(fā)，為樂山近 2 年來拓展房價空間的主力軍，該板塊也是去年新開項目量較大的區(qū)域，占全年新開項目量的 50%以上。B、 “舊城區(qū)板塊” ，是老城區(qū)的改造密集區(qū)，受限于市政建設(shè)的相對落后及8 / 75拆遷工作復(fù)雜性等因素的制約，加之市政改造緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)局限性較為明顯。但另一方面，長期城市化發(fā)展賦予老城區(qū)完善的商業(yè)及生活配套設(shè)施也對老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)提供了相當(dāng)?shù)姆e極因素，居家方便往往成為老城區(qū)住宅消費的最有力買點。C、 “沿江板塊” ，是樂山地理特點造就的又一熱點。 “臨水而居”作為居家文化中一個極具吸引力的部分，在樂山人心目中具有相當(dāng)高的市場號召力，多年來形成了樂山傳統(tǒng)的高價住宅密集區(qū)。而其寸土寸金、不可復(fù)制的地塊特性也決定了沿江板塊房地產(chǎn)開發(fā)的建筑特征——高層電梯公寓為主。 目前樂山住房建設(shè)主要現(xiàn)狀房屋居住情況。全市總?cè)丝? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，城鎮(zhèn)住房總建筑面積 萬平方米。商品住房年需求量情況。據(jù) 2022 年底調(diào)查統(tǒng)計，中心城區(qū)每年需求約 80萬平方米的商品住房，各區(qū)、市、縣、自治縣需求約 60 萬平方米，全市年需求約 140 萬平方米的商品住房。樂山中心城區(qū)的商品房，本城居民購買的占55%，本城區(qū)各區(qū)、市、縣、自治縣居民購買的占 38%，市外居民購買的占 7%。住宅建設(shè)投資規(guī)模占全市固定資產(chǎn)投資的 20%，“十 . 一五”期間完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 70 億元，年均增長 7%以上，共計開發(fā)各類住宅 800 萬平方米；其中商品住宅完成 720 萬平方米，套型建筑面積 90 平方米以下占 70%；經(jīng)濟(jì)適用住房完成 65 萬平方米，公開向社會出售的經(jīng)濟(jì)適用住房不得低于 50%；廉租住房 15 萬平方米。提高住宅建設(shè)質(zhì)量，住宅建設(shè)工程合格率達(dá)到 100%以上，優(yōu)良率達(dá)到 35%以上。提高住宅建設(shè)的科技含量，向社會提供經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的住宅和配套齊全、環(huán)境良好、成規(guī)模的居住小區(qū)。商品住房建設(shè)目標(biāo)。2022 年 6～12 月，全市建設(shè)商品住房 100 萬平方米（其中：樂山中心城區(qū)完成 60 萬平方米） ；2022 年，全市建設(shè)商品住房 180 萬平方米（其中：樂山中心城區(qū)完成 100 萬平方米） 。9 / 75樂山房地產(chǎn)市場基本特點概述 項目規(guī)模：市場上不僅有占地幾畝，建筑面積 2 萬平方米的單體樓小盤，也有建筑面積達(dá) 30 萬平方米的萊佛士帝景，以及建筑面積 60 萬平方米翡翠國際社區(qū)，甚至有占地 1200 畝，建筑面積達(dá) 100 萬平方米的超級大盤嘉州新城。老城區(qū)主要以小規(guī)模的小高層、高層電梯為主。 建筑形態(tài)：樂山市場住宅供應(yīng)囊括所有的建筑形態(tài)，從別墅、多層、花園洋房、小高層以及超過 30 層高層都同時在售，產(chǎn)品形態(tài)十分豐富。各種形態(tài)的產(chǎn)品在市場上都很被購房者接受，沒有出現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)本身導(dǎo)致的銷售抗性。在售項目中，多層和電梯的比例大致為 1：1，未來樂山供應(yīng)的電梯住宅所在比例會越來越大。 戶型特征：戶型主力面積從 80 多平方米的兩房到 130 平方米的三房，主力供應(yīng)面積為三房，也有如萊佛士帝景在售單位以 130 多㎡到 160 多 ㎡的大戶型為主力的項目。整個樂山一房的戶型供應(yīng)量很少，是市場的空白點。曾經(jīng)推出的領(lǐng)地國際公寓小戶型，銷售價格高于同期其他樓盤，銷售火暴，現(xiàn)在的租金水平也高，值得本項目借鑒。 檔