某別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(編輯修改稿)
2024-08-28 22:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 四個(gè)景點(diǎn)組成，這種“城景相依”的特色為區(qū)域內(nèi)旅游度假地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了先天條件，使三亞市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成了“旅游帶動(dòng)地產(chǎn)、地產(chǎn)圍繞旅游”的開發(fā)模式。216。 北京別墅市場分析北京各別墅區(qū)域示意圖n 以2004年為分水嶺，之后的別墅供應(yīng)量下降明顯圖39：20002008年北京別墅市場新增供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)20002004年，北京別墅市場供應(yīng)量以100萬平方米/年的速度遞增，從2005年開始，新增供應(yīng)量逐漸走低，2007年為100萬平方米，僅高于2000年的62萬平方米。而2008年別墅新增供應(yīng)量有所抬頭，達(dá)到145萬平方米，但受別墅用地叫停政策的影響，該部分供應(yīng)以花園洋房這樣的類別墅居多。n 以2006年為分水嶺，近兩年別墅成交量逐年走低圖310：20002008年北京別墅市場成交套數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)由上圖可知，近9年的別墅成交量呈“倒U”型結(jié)構(gòu)。其中，以2006年為最多，達(dá)到6000套左右，之后，受供應(yīng)量走低的影響，成交量出現(xiàn)萎縮，但隨著別墅用地叫停政策的實(shí)施，該類產(chǎn)品在市場上的占有率越來越少，尤其是純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，顯得更為稀缺，價(jià)格也是水漲船高，保值增值潛力更大，因此，別墅市場的需求依然較為旺盛。n 稀缺產(chǎn)品，成交價(jià)格逐年飆升圖311：20062008年北京別墅市場成交均價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)目前，市場中的別墅產(chǎn)品越來越稀少，從而導(dǎo)致價(jià)格不斷攀高。從20062008年別墅成交均價(jià)走勢圖上可以看出，該類產(chǎn)品的價(jià)格以20%/年的速度遞增，截止到2008年，已經(jīng)高達(dá)17547元/平方米，僅僅兩年的時(shí)間，比2006年高出八成多，極具保值增值潛力。2. 客戶定位 以開發(fā)高端客戶群為依托輻射周邊：本項(xiàng)目有著優(yōu)越的地理位置，距離社會(huì)精英云集的首都北京在一小時(shí)車程內(nèi)，目標(biāo)客戶將為項(xiàng)目周邊省市的商務(wù)精英等社會(huì)上流人群。定向銷售：積極拓展與國內(nèi)外高端培訓(xùn)學(xué)院關(guān)系，加強(qiáng)與各地培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的互動(dòng)合作關(guān)系，進(jìn)行委托銷售或定向銷售，將大大減少項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，并為項(xiàng)目快速回籠資金提供較大支持。散客會(huì)員：根據(jù)計(jì)算，本案別墅項(xiàng)目總套數(shù)體量不大，大概270余套，因此隨出售的別墅贈(zèng)送的高爾夫俱樂部會(huì)籍占可提供總會(huì)籍的比例不大，為保證高爾夫場地資源得到充分利用，高爾夫俱樂部會(huì)籍建議小部分對散客出售。3. 產(chǎn)品定位 根據(jù)客戶的特點(diǎn)及項(xiàng)目整體定位，建議該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：高端產(chǎn)品為項(xiàng)目形象產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品為主流產(chǎn)品。結(jié)合產(chǎn)品定位,建議該項(xiàng)目運(yùn)營模式為：本項(xiàng)目的運(yùn)營類型定位為封閉式，即高爾夫俱樂部服務(wù)只提供給加入會(huì)籍的會(huì)員。這樣可以提高本俱樂部知名度及品牌力，吸引各地精英，而且也可以通過會(huì)籍的出售快速回收資金，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。4. 定價(jià)策略基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，初步確定，本項(xiàng)目開盤定價(jià)為：15000元/平方米（大產(chǎn)權(quán)別墅）或10000元/平方米（小產(chǎn)權(quán)別墅）。5. 銷售策略多元化發(fā)展、互動(dòng)營銷在滿足國泰高爾夫俱樂部容積率不受影響的情況下，在其中廊坊體育生態(tài)公園地塊打造高端高爾夫及別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目重點(diǎn)詮釋會(huì)員的私屬功能，強(qiáng)調(diào)全封閉式管理，在高爾夫別墅作為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展遍地開花的市場情況下，為球場客戶全面的高端需求，提供溝通、交流場地?！耙荒弦槐薄甭?lián)動(dòng)營銷，穩(wěn)定收益鑒于目前國內(nèi)高端客戶需求的不斷增加，及迫切渴望體驗(yàn)不同球場帶來的不同感受，該項(xiàng)目通過深入調(diào)研及參考專業(yè)顧問單位的意見后，分別選址“一南一北”進(jìn)行聯(lián)動(dòng)營銷。“一北”是指在北京生活一小時(shí)圈內(nèi)的河北廊坊國泰高爾夫俱樂部內(nèi)；“一南”是指遠(yuǎn)在中國最南端的海南島三亞市，輔助客戶夢想常年隨時(shí)打球的需求，補(bǔ)充由于北方地區(qū)冬季近四個(gè)月不能上場的缺陷，同時(shí)，為高端私屬會(huì)員提供更加豐富的打球體驗(yàn)。會(huì)員制、全封閉管理全力打造體驗(yàn)式營銷通過各種公關(guān)活動(dòng)的舉辦，使目標(biāo)客戶群真實(shí)的體會(huì)到本案提倡的生活模式，從而產(chǎn)生購買行為。目前北京市場以會(huì)員制全封閉式管理的高爾夫球場，主要以北京華彬高爾夫球場為代表，該球場目前在高端品牌樹立及會(huì)員積累方面已經(jīng)取得了良好的業(yè)績及社會(huì)形象。該項(xiàng)目的成功為我司后期開發(fā)全封閉式管理模式球場提供了可借鑒的意義，同時(shí)在土地政策日益稀缺的環(huán)境下，奠定了為高爾夫未來發(fā)展的走向指出了方向。四、項(xiàng)目優(yōu)勢分析
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