【文章內(nèi)容簡介】 電視廣告：電視廣告的好處是能夠鎖定本地人群，但是其費用高，幾十秒的播出時間無法全方位展示建材品牌的品質(zhì)、款式、風(fēng)格和最新優(yōu)惠動態(tài)，區(qū)電視臺的收視率也有限，無法確保宣傳效果。企業(yè)網(wǎng)站：部分榆陽區(qū)建材商家都有自己品牌的網(wǎng)站，本品牌的信息非常全面細致，可以保證 24 小時面向全社會推廣宣傳。但各個網(wǎng)站獨立存在，不便百姓查詢對比。老百姓不可能挨個去點擊數(shù)十家建材公司的網(wǎng)站，因為大家根本就不知道該品牌的網(wǎng)址，所以商家獨立的網(wǎng)站其宣傳效果也非常有限。項目區(qū)域已具備發(fā)展建材物流的基礎(chǔ)條件，近幾年物流產(chǎn)業(yè)也得到了較大的發(fā)展，但是與東部沿海地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相比，還存在許多問題，受到許多因素的制約，這些問題及產(chǎn)生原因主要表現(xiàn)在以下幾個方面：建材物流基礎(chǔ)設(shè)施落后，物流產(chǎn)業(yè)效率較低。從總體上看，建材物流基礎(chǔ)設(shè)施近年來有了較大的發(fā)展，但與東部等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)相比，建材物流設(shè)施落后，建材物流產(chǎn)業(yè)效率低，仍是制約區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的重大因素。(1)交通運輸業(yè)發(fā)展仍然趕不上社會和經(jīng)濟發(fā)展的需求。公路數(shù)量不足、密度偏小、布局不夠完善。特別是黃土高原公路數(shù)量明顯偏少，公路密度只相當(dāng)于全省平均水平的10%，相當(dāng)于沿海城市的40－50%。這必將影響區(qū)際間的物流發(fā)展。(2)建材物流基地功能單一。交通樞紐，公共儲運設(shè)施、各種現(xiàn)代化物流中心等物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面明顯滯后，各種工商企業(yè)內(nèi)部倉儲設(shè)施也難以構(gòu)成企業(yè)投資的重點。僅有的貨運市場和交易中心，服務(wù)項目功能單一，只提供停車功能，零散的配載功能和墓本的生活輔助功能，僅處于物流初級階段，這都嚴(yán)重影響著物流效率的提高。(3）建材倉儲設(shè)施設(shè)備老化、管理水平低。物流倉儲設(shè)施大多在 20 世紀(jì)五六十年代以后建成并投入使用，起重設(shè)備大多建于七八十年代，由于經(jīng)營者的短期行為，生產(chǎn)上拼設(shè)備，使設(shè)備超負荷運轉(zhuǎn)，設(shè)備狀況差，經(jīng)常發(fā)生故障，無法適應(yīng)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)及時快速的要求。倉庫設(shè)施陳舊，貨場“臟、亂、差”現(xiàn)象嚴(yán)重，貨物倉儲中的殘損率，變質(zhì)率較高。建材物流產(chǎn)業(yè)社會程度低，物流市場主體缺位。目前普遍存在的一個問題是物流產(chǎn)業(yè)的社會化程度較低主要表現(xiàn)在：一方面是現(xiàn)有物流企業(yè)大都隸屬于不同的部門和行業(yè)，使物流企業(yè)難以樹立為社會提供物流服務(wù)的思想，另一方面是物流運作分散，沒有形成全社會的物流服務(wù)體系，造成了現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的社會化程度較低的現(xiàn)象。受現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)社會化程度較低的影響，物流市場的發(fā)育程度也較低。目前，在物流市場中存在的一個重要問題是物流市場主體缺位，尚未形成專業(yè)物流企業(yè)群。具體表現(xiàn)在：一是物流企業(yè)的數(shù)量較少，二是物流企業(yè)的規(guī)模較小，三是物流企業(yè)的物流服務(wù)功能不完善，四是物流企業(yè)的經(jīng)營管理水平不高。建設(shè)資金缺口大，籌資渠道單一。目前在建材物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展中，存在著建設(shè)資金不足，投資渠道單一的狀況。相對于其它產(chǎn)業(yè)來說，物流產(chǎn)業(yè)尤其是物流基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長回報慢的特點，限制了對金融機構(gòu)資金來源的利用。建材物流企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)化水平低。現(xiàn)有物流市場及物流企業(yè)普遍存在“一散、二少、三弱”，即社會物流資源分散，物流企業(yè)承諾少，企業(yè)資本實力弱、資源整合能力弱。建材物流信息技術(shù)能力差，信息化水平低。目前建材物流產(chǎn)業(yè)信息化服務(wù)水平很低，這與整個社會對物流信息化的重視程度不夠，與人們對信息化的接受能力有很密切的關(guān)系。建材物流管理體系尚未形成，物流專業(yè)人才嚴(yán)重缺乏。榆林物流管理體制中存在著較大的不足。其主要表現(xiàn)在沒有一個在全市范圍內(nèi)統(tǒng)一管理，協(xié)調(diào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機構(gòu)。物流專業(yè)人才缺乏在一定程度上導(dǎo)致了物流企業(yè)整體素質(zhì)低。第三章　項目建設(shè)的必要性榆林遠洋東山建材中心的建設(shè)作為榆林市建材物流發(fā)展的重要項目，其主要使命是項目的帶動，積極引導(dǎo)扶持榆林市現(xiàn)代建材物流企業(yè)，依托良好的基礎(chǔ)設(shè)施與政策環(huán)境條件，建立起榆林市區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代建材物流運作、組織和信息管理的系統(tǒng)框架。因此，對榆林遠洋東山建材中心建設(shè)的意義與必要性的理解必須將其置于榆林市經(jīng)濟發(fā)展的大背景下。一、榆林遠洋東山建材中心建設(shè)的社會意義（一）關(guān)于城市發(fā)展的意義。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，榆林已經(jīng)形成了老城區(qū)、南郊區(qū)、西沙區(qū)、榆林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等幾個以廣場為核心的商業(yè)區(qū)域，政府機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院及居民住宅散落于其周邊，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。而東沙區(qū)作為榆林規(guī)劃的新城區(qū)，也集中了一大批政府機關(guān)、企事業(yè)單位和學(xué)校、醫(yī)院等，特別是榆林市和榆陽區(qū)的經(jīng)濟實用房集中這一區(qū)域，更樹立了榆林東沙新區(qū)強勁的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展形象。本項目的建成，將加快該區(qū)域作為榆林新城區(qū)發(fā)展的進程，進一步完善榆林東沙新區(qū)的整體規(guī)劃。（二）關(guān)于行業(yè)市場的意義。針對榆林目前建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境較差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項目擬定的“一站式”家居建材市場，將憑借主力店強大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把榆林東沙新區(qū)建材市場整合優(yōu)化，并以貼心的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而便榆林建材行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢得到良性發(fā)展。（三）關(guān)于社會綜合效益的意義。隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補榆林家居建材行業(yè)的這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為榆林市提供與大中城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前榆林建材行業(yè)存在的以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以保障的現(xiàn)象；另一方面，也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前榆林東沙新區(qū)區(qū)域經(jīng)營環(huán)境差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為榆林東沙舊區(qū)改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標(biāo)性”物業(yè)。并為社會提供了眾多就業(yè)機會，并將極大地影響和帶動周邊街道、區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，推動和促進榆林東沙新區(qū)商圈的形成，帶動?xùn)|沙新區(qū)的快速發(fā)展。（四）關(guān)于經(jīng)營理念的意義。榆林遠洋東山建材中心將在市場經(jīng)濟條件下建設(shè)和發(fā)展，這意味著企業(yè)和城市都將面對激烈的競爭特別是對于榆林這樣一個地級城市，創(chuàng)新和創(chuàng)新能力正在城市的競爭和發(fā)展中起著越來越重要的作用。作為一種新的嘗試，榆林遠洋東山建材中心的建設(shè)和運營本身就是一個需要不斷創(chuàng)新的過程，它將涉及觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新等方面的系統(tǒng)性創(chuàng)新過程，榆林遠洋東山建材中心所依托的榆林地級城市，應(yīng)是區(qū)域創(chuàng)新和吸納創(chuàng)新的中心。二、投資的必要性分析 近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，榆林住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。　　2006年至2009年10月份，㎡，㎡，㎡，%，㎡，㎡?！　?006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年110月份，高層39004100元/㎡、多層30003200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，510月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚?！　〗?jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。㎡，其中2006年完成22萬㎡；㎡,%；2008年完成45萬㎡，%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額?！　×夥拷ㄔO(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、㎡（1540套），㎡、850套。（一）引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化我市潛在建材物流需求的需要。物流活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。雖然我市當(dāng)前存在著巨大的建材物流需求，但相當(dāng)?shù)慕ú奈锪餍枨笫且环N低水平的物流需求，表現(xiàn)為多數(shù)企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”或“小而全”的傳統(tǒng)經(jīng)營組織模式，尚未認識到通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善目前的生產(chǎn)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售；企業(yè)在生產(chǎn)、銷售的經(jīng)營活動過程中對建立在供應(yīng)鏈管理基礎(chǔ)上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯(lián)合重視不夠，在推行各自的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)時尚未意識到建立共同的物流標(biāo)準(zhǔn)的重要性，真正意義上的物流需求難以形成。隨著我市能源重化工墓地建設(shè)步伐的加決，經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，這種初步意義上的物流需求將必然向現(xiàn)代高水平的物流需求轉(zhuǎn)化，在這一轉(zhuǎn)化的進程中，提高我市在物流服務(wù)供給能力方面的水平是至關(guān)重要的。榆林遠洋東山建材中心的建設(shè)將使我市建材物流服務(wù)企業(yè)與能源重化工企業(yè)在運行過程中得到有機地結(jié)合，從而有力地加強現(xiàn)有鐵、公、水、航的設(shè)施銜接以及交通運輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運作水平得以提高，對快速、及時的物流服務(wù)要求的滿足以及因?qū)ξ锪飨到y(tǒng)性能的改進、物流過程環(huán)節(jié)的調(diào)整、物流組織化程度的提高所造成的對服務(wù)目標(biāo)企業(yè)管理成本中的巨大物流費用的節(jié)省，將對物流服務(wù)目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)行經(jīng)營管理模式形成具有積極意義的正面沖擊和主動誘導(dǎo)，將使服務(wù)目標(biāo)企業(yè)對于應(yīng)用現(xiàn)代物流服務(wù)的主動性和積極性得到較大的增強，這將意味著我市物流服務(wù)需求的增加與轉(zhuǎn)化開始向主動、積極的方向發(fā)展，從而將有效地擴大全市范圍的物流需求規(guī)模。（二）支持有效的建材物流市場機制建立的需要。物流的市場化與經(jīng)濟發(fā)展的市場化程度直接相關(guān)，同時也與市場開放、管制相關(guān)聯(lián)。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學(xué)，物流活動具育網(wǎng)結(jié)化的特點，物流中心只是其網(wǎng)絡(luò)上的一個結(jié)點，需要網(wǎng)絡(luò)上各個結(jié)點之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)．同時，物流服務(wù)活動存在著一系列委托與被委托、代理與被代理的關(guān)系．服務(wù)的無形化特點、各種復(fù)雜的費率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準(zhǔn)入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。榆林遠洋東山建材中心的建設(shè)，集中服務(wù)運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實踐，有助于改善當(dāng)前商業(yè)信用不健全的情況，支持和強化貨主對物流服務(wù)需求的積極態(tài)度，減少自營物流，擴大物流服務(wù)的市場需求不足。因此，榆林遠洋東山建材中心的建設(shè)與運營，對我市與省內(nèi)和周邊重要的經(jīng)濟中心城市實現(xiàn)市場管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場秩序，形成對建材物流服務(wù)企業(yè)活動的良勝規(guī)范與積極引導(dǎo)，具有十分積極和現(xiàn)實的意義。（三）加速我市能源重化工墓地建設(shè)的需要。榆林遠洋東山建材中心的建設(shè)，將有利于我市建材流轉(zhuǎn)企業(yè)在倉儲周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品的配送和誠信體系、電子商務(wù)平臺等的建設(shè)，提高貨物流轉(zhuǎn)效率，改變目前絕大部分企業(yè)各自為陣、自成體系、物無巨細、自行采購、貯存、使用，相互間缺少流通、交往，造成庫存多、使用少、采購成本高，管理負擔(dān)重等缺陷，為企業(yè)提供及時、系統(tǒng)、低成本的服務(wù)，以使物品轉(zhuǎn)運儲存周期和利用率大幅度提高，減輕企業(yè)負擔(dān)，將損失降低到最低限度。（四）充分發(fā)揮榆林區(qū)域中心城市輻射功能的需要。近年來，隨著能源和礦產(chǎn)資源的開發(fā)，我市經(jīng)濟綜合實力水平顯著提高，晉陜蒙接壤地區(qū)經(jīng)濟中心城市的地位彰顯。從今后的經(jīng)濟發(fā)展后勁來看，我市在“十一五”規(guī)劃中提出，要榆林建設(shè)成為西部經(jīng)濟強市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市，經(jīng)濟發(fā)展速度高于全國平均水平。要實現(xiàn)上述目標(biāo)，盡決提升全市綜合經(jīng)濟實力在陜西省乃至更大區(qū)域總體經(jīng)濟規(guī)模中所占的份額，在繼續(xù)領(lǐng)先于省內(nèi)其它城市的同時，積極縮小與周邊經(jīng)濟中心城市的經(jīng)濟差距，已成為我市面臨的不容回避的任務(wù)。這不僅意味著我市以國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為代表的經(jīng)濟總量規(guī)模的增長，還包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改善。此外還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模與數(shù)量以構(gòu)成其經(jīng)濟實力的生成基礎(chǔ)。我市經(jīng)濟綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟實力基礎(chǔ)上的以能源化工產(chǎn)業(yè)集中為代表的經(jīng)濟中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟中心城市擴散效應(yīng)在陜西省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮。榆林遠洋東山建材中心的建設(shè)與運營正是我市發(fā)揮上述經(jīng)濟中心城市功能的最佳窗口和有效途徑．項目的建設(shè)將有效地提高我市經(jīng)濟發(fā)展的對外交流環(huán)境和內(nèi)部協(xié)調(diào)條件，支持我市保持經(jīng)濟發(fā)展的強勁后勁和健康良好的市場競爭環(huán)境秩序，為我市工商企業(yè)通過現(xiàn)代物流運作實現(xiàn)綜合競爭能力的有效增強和企業(yè)經(jīng)濟效益的實際提高創(chuàng)造良好、可靠的流通運作保障，從而實現(xiàn)支持全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的最終目標(biāo)。三、建設(shè)的可行性分析我們在對該項目建設(shè)的必要性認真分析的基礎(chǔ)上，認為榆林遠洋東山建材中心建設(shè)，一是對全市經(jīng)濟社會發(fā)展具有較大的促進作用，為我市經(jīng)濟建設(shè)培育了新的經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)成長支持和招商引資提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。二是對建材物流系統(tǒng)及功能的完善作用。隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和城市化水平的提高，使得地區(qū)之間、中心城市之間、中心城市與周邊輻射范圍內(nèi)相關(guān)地區(qū)之間的建材物流服務(wù)需求保持了較為旺盛的增長態(tài)勢，對城市物流管理與組織系統(tǒng)提出了較高要求東洲西部建材汽車物流城建設(shè)，將會因不同區(qū)域的物流中心在布局和功能上的呼應(yīng)和協(xié)調(diào)，為區(qū)域物流的合理組織提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施支持。三是對物流效率和企業(yè)效益的提高作用。榆林遠洋東山建材中心的建設(shè)，將大大改善以榆林為中心的經(jīng)濟區(qū)域的社會建材物流環(huán)境，并通過物流中心為物流管理技術(shù)的廣泛應(yīng)用創(chuàng)造依托條件的方式，提高社會物流運作的整體效率，從而促進社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，提高經(jīng)濟增長質(zhì)量；榆林遠洋東山建材中心的建設(shè)和發(fā)展將為社會物流服務(wù)與管理組織的專業(yè)化分工創(chuàng)造條件，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為其不斷發(fā)展提供支持。通過對項目的實施方案、選址規(guī)劃論證、環(huán)境影響評價和前期準(zhǔn)備工作進展情況的研究分析，我們認為該項目方案合理，選址恰當(dāng)，環(huán)保要求達標(biāo)，消防安全等措施有保障通過財務(wù)分析，認為該項目投資規(guī)模適當(dāng)，經(jīng)濟合理，效益明顯，有較強的抗風(fēng)險能力。第四章　市場分析與建設(shè)規(guī)模的確定一、市場預(yù)測（一）榆林建材物流需求的特點榆