【文章內容簡介】 電視廣告：電視廣告的好處是能夠鎖定本地人群，但是其費用高，幾十秒的播出時間無法全方位展示建材品牌的品質、款式、風格和最新優(yōu)惠動態(tài)，區(qū)電視臺的收視率也有限，無法確保宣傳效果。企業(yè)網站：部分榆陽區(qū)建材商家都有自己品牌的網站，本品牌的信息非常全面細致，可以保證 24 小時面向全社會推廣宣傳。但各個網站獨立存在，不便百姓查詢對比。老百姓不可能挨個去點擊數十家建材公司的網站，因為大家根本就不知道該品牌的網址，所以商家獨立的網站其宣傳效果也非常有限。項目區(qū)域已具備發(fā)展建材物流的基礎條件，近幾年物流產業(yè)也得到了較大的發(fā)展，但是與東部沿海地區(qū)物流產業(yè)的發(fā)展相比，還存在許多問題，受到許多因素的制約，這些問題及產生原因主要表現在以下幾個方面：建材物流基礎設施落后，物流產業(yè)效率較低。從總體上看，建材物流基礎設施近年來有了較大的發(fā)展，但與東部等經濟發(fā)達地區(qū)相比，建材物流設施落后，建材物流產業(yè)效率低，仍是制約區(qū)域內現代物流產業(yè)發(fā)展中存在的重大因素。(1)交通運輸業(yè)發(fā)展仍然趕不上社會和經濟發(fā)展的需求。公路數量不足、密度偏小、布局不夠完善。特別是黃土高原公路數量明顯偏少，公路密度只相當于全省平均水平的10%，相當于沿海城市的40－50%。這必將影響區(qū)際間的物流發(fā)展。(2)建材物流基地功能單一。交通樞紐，公共儲運設施、各種現代化物流中心等物流基礎設施建設方面明顯滯后，各種工商企業(yè)內部倉儲設施也難以構成企業(yè)投資的重點。僅有的貨運市場和交易中心，服務項目功能單一，只提供停車功能，零散的配載功能和墓本的生活輔助功能，僅處于物流初級階段，這都嚴重影響著物流效率的提高。(3）建材倉儲設施設備老化、管理水平低。物流倉儲設施大多在 20 世紀五六十年代以后建成并投入使用，起重設備大多建于七八十年代，由于經營者的短期行為，生產上拼設備，使設備超負荷運轉，設備狀況差，經常發(fā)生故障，無法適應現代物流產業(yè)及時快速的要求。倉庫設施陳舊，貨場“臟、亂、差”現象嚴重，貨物倉儲中的殘損率，變質率較高。建材物流產業(yè)社會程度低，物流市場主體缺位。目前普遍存在的一個問題是物流產業(yè)的社會化程度較低主要表現在：一方面是現有物流企業(yè)大都隸屬于不同的部門和行業(yè)，使物流企業(yè)難以樹立為社會提供物流服務的思想，另一方面是物流運作分散，沒有形成全社會的物流服務體系，造成了現代物流產業(yè)的社會化程度較低的現象。受現代物流產業(yè)社會化程度較低的影響，物流市場的發(fā)育程度也較低。目前，在物流市場中存在的一個重要問題是物流市場主體缺位，尚未形成專業(yè)物流企業(yè)群。具體表現在：一是物流企業(yè)的數量較少，二是物流企業(yè)的規(guī)模較小，三是物流企業(yè)的物流服務功能不完善，四是物流企業(yè)的經營管理水平不高。建設資金缺口大，籌資渠道單一。目前在建材物流基礎設施建設與發(fā)展中，存在著建設資金不足，投資渠道單一的狀況。相對于其它產業(yè)來說，物流產業(yè)尤其是物流基礎產業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長回報慢的特點，限制了對金融機構資金來源的利用。建材物流企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)化水平低?，F有物流市場及物流企業(yè)普遍存在“一散、二少、三弱”，即社會物流資源分散，物流企業(yè)承諾少，企業(yè)資本實力弱、資源整合能力弱。建材物流信息技術能力差，信息化水平低。目前建材物流產業(yè)信息化服務水平很低，這與整個社會對物流信息化的重視程度不夠，與人們對信息化的接受能力有很密切的關系。建材物流管理體系尚未形成，物流專業(yè)人才嚴重缺乏。榆林物流管理體制中存在著較大的不足。其主要表現在沒有一個在全市范圍內統(tǒng)一管理，協(xié)調物流產業(yè)發(fā)展的機構。物流專業(yè)人才缺乏在一定程度上導致了物流企業(yè)整體素質低。第三章　項目建設的必要性榆林遠洋東山建材中心的建設作為榆林市建材物流發(fā)展的重要項目，其主要使命是項目的帶動，積極引導扶持榆林市現代建材物流企業(yè)，依托良好的基礎設施與政策環(huán)境條件，建立起榆林市區(qū)域內現代建材物流運作、組織和信息管理的系統(tǒng)框架。因此，對榆林遠洋東山建材中心建設的意義與必要性的理解必須將其置于榆林市經濟發(fā)展的大背景下。一、榆林遠洋東山建材中心建設的社會意義（一）關于城市發(fā)展的意義。隨著城市經濟的發(fā)展，榆林已經形成了老城區(qū)、南郊區(qū)、西沙區(qū)、榆林經濟開發(fā)區(qū)等幾個以廣場為核心的商業(yè)區(qū)域，政府機關、學校、醫(yī)院及居民住宅散落于其周邊，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。而東沙區(qū)作為榆林規(guī)劃的新城區(qū)，也集中了一大批政府機關、企事業(yè)單位和學校、醫(yī)院等，特別是榆林市和榆陽區(qū)的經濟實用房集中這一區(qū)域，更樹立了榆林東沙新區(qū)強勁的現代商業(yè)發(fā)展形象。本項目的建成，將加快該區(qū)域作為榆林新城區(qū)發(fā)展的進程，進一步完善榆林東沙新區(qū)的整體規(guī)劃。（二）關于行業(yè)市場的意義。針對榆林目前建材市場過于分散、經營場所環(huán)境較差和缺乏統(tǒng)一的市場經營等現狀，本項目擬定的“一站式”家居建材市場，將憑借主力店強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把榆林東沙新區(qū)建材市場整合優(yōu)化，并以貼心的服務、優(yōu)質的產品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而便榆林建材行業(yè)順應發(fā)展趨勢得到良性發(fā)展。（三）關于社會綜合效益的意義。隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補榆林家居建材行業(yè)的這一市場空白，為廣大經營戶提供了更為集中、現代、舒適的經營環(huán)境，也將為榆林市提供與大中城市保持同步的家居建材產品和服務，從而杜絕目前榆林建材行業(yè)存在的以次充好，質量、環(huán)保均難以保障的現象；另一方面，也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前榆林東沙新區(qū)區(qū)域經營環(huán)境差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為榆林東沙舊區(qū)改造、行業(yè)整合、房地產市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。并為社會提供了眾多就業(yè)機會，并將極大地影響和帶動周邊街道、區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，推動和促進榆林東沙新區(qū)商圈的形成，帶動東沙新區(qū)的快速發(fā)展。（四）關于經營理念的意義。榆林遠洋東山建材中心將在市場經濟條件下建設和發(fā)展，這意味著企業(yè)和城市都將面對激烈的競爭特別是對于榆林這樣一個地級城市，創(chuàng)新和創(chuàng)新能力正在城市的競爭和發(fā)展中起著越來越重要的作用。作為一種新的嘗試，榆林遠洋東山建材中心的建設和運營本身就是一個需要不斷創(chuàng)新的過程，它將涉及觀念創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新等方面的系統(tǒng)性創(chuàng)新過程，榆林遠洋東山建材中心所依托的榆林地級城市，應是區(qū)域創(chuàng)新和吸納創(chuàng)新的中心。二、投資的必要性分析 近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，榆林住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善?！　?006年至2009年10月份，㎡，㎡，㎡，%，㎡，㎡。　　2006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年110月份，高層39004100元/㎡、多層30003200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，510月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚?！　〗洕m用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。㎡，其中2006年完成22萬㎡；㎡,%；2008年完成45萬㎡，%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。　　廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、㎡（1540套），㎡、850套。（一）引導和轉化我市潛在建材物流需求的需要。物流活動作為一種經濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。雖然我市當前存在著巨大的建材物流需求，但相當的建材物流需求是一種低水平的物流需求，表現為多數企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”或“小而全”的傳統(tǒng)經營組織模式，尚未認識到通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應鏈體系改善目前的生產供應與產品銷售；企業(yè)在生產、銷售的經營活動過程中對建立在供應鏈管理基礎上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯(lián)合重視不夠，在推行各自的技術標準、管理標準、工作標準時尚未意識到建立共同的物流標準的重要性，真正意義上的物流需求難以形成。隨著我市能源重化工墓地建設步伐的加決，經濟發(fā)展水平的提高，這種初步意義上的物流需求將必然向現代高水平的物流需求轉化，在這一轉化的進程中，提高我市在物流服務供給能力方面的水平是至關重要的。榆林遠洋東山建材中心的建設將使我市建材物流服務企業(yè)與能源重化工企業(yè)在運行過程中得到有機地結合，從而有力地加強現有鐵、公、水、航的設施銜接以及交通運輸設施與庫、場設施的銜接，使現有物流資源得以合理整合，基礎設施及其技術裝備的運作水平得以提高，對快速、及時的物流服務要求的滿足以及因對物流系統(tǒng)性能的改進、物流過程環(huán)節(jié)的調整、物流組織化程度的提高所造成的對服務目標企業(yè)管理成本中的巨大物流費用的節(jié)省，將對物流服務目標企業(yè)的現行經營管理模式形成具有積極意義的正面沖擊和主動誘導，將使服務目標企業(yè)對于應用現代物流服務的主動性和積極性得到較大的增強，這將意味著我市物流服務需求的增加與轉化開始向主動、積極的方向發(fā)展，從而將有效地擴大全市范圍的物流需求規(guī)模。（二）支持有效的建材物流市場機制建立的需要。物流的市場化與經濟發(fā)展的市場化程度直接相關，同時也與市場開放、管制相關聯(lián)。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學，物流活動具育網結化的特點，物流中心只是其網絡上的一個結點，需要網絡上各個結點之間相互開放彼此的物流服務市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經營網絡建設，并為開展網絡化物流經營活動提供與商流相適應的高效物流服務．同時，物流服務活動存在著一系列委托與被委托、代理與被代理的關系．服務的無形化特點、各種復雜的費率協(xié)商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。榆林遠洋東山建材中心的建設，集中服務運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，有助于改善當前商業(yè)信用不健全的情況，支持和強化貨主對物流服務需求的積極態(tài)度，減少自營物流，擴大物流服務的市場需求不足。因此，榆林遠洋東山建材中心的建設與運營，對我市與省內和周邊重要的經濟中心城市實現市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序，形成對建材物流服務企業(yè)活動的良勝規(guī)范與積極引導，具有十分積極和現實的意義。（三）加速我市能源重化工墓地建設的需要。榆林遠洋東山建材中心的建設，將有利于我市建材流轉企業(yè)在倉儲周轉、產品的配送和誠信體系、電子商務平臺等的建設，提高貨物流轉效率，改變目前絕大部分企業(yè)各自為陣、自成體系、物無巨細、自行采購、貯存、使用，相互間缺少流通、交往，造成庫存多、使用少、采購成本高，管理負擔重等缺陷，為企業(yè)提供及時、系統(tǒng)、低成本的服務，以使物品轉運儲存周期和利用率大幅度提高，減輕企業(yè)負擔，將損失降低到最低限度。（四）充分發(fā)揮榆林區(qū)域中心城市輻射功能的需要。近年來，隨著能源和礦產資源的開發(fā)，我市經濟綜合實力水平顯著提高，晉陜蒙接壤地區(qū)經濟中心城市的地位彰顯。從今后的經濟發(fā)展后勁來看，我市在“十一五”規(guī)劃中提出，要榆林建設成為西部經濟強市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市，經濟發(fā)展速度高于全國平均水平。要實現上述目標，盡決提升全市綜合經濟實力在陜西省乃至更大區(qū)域總體經濟規(guī)模中所占的份額，在繼續(xù)領先于省內其它城市的同時，積極縮小與周邊經濟中心城市的經濟差距，已成為我市面臨的不容回避的任務。這不僅意味著我市以國內生產總值（GDP）為代表的經濟總量規(guī)模的增長，還包括產業(yè)結構水平的改善。此外還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模與數量以構成其經濟實力的生成基礎。我市經濟綜合能力的成長將表現為建立在經濟實力基礎上的以能源化工產業(yè)集中為代表的經濟中心城市的極化效應和以技術、資本、商品、產業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務的經濟中心城市擴散效應在陜西省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮。榆林遠洋東山建材中心的建設與運營正是我市發(fā)揮上述經濟中心城市功能的最佳窗口和有效途徑．項目的建設將有效地提高我市經濟發(fā)展的對外交流環(huán)境和內部協(xié)調條件，支持我市保持經濟發(fā)展的強勁后勁和健康良好的市場競爭環(huán)境秩序，為我市工商企業(yè)通過現代物流運作實現綜合競爭能力的有效增強和企業(yè)經濟效益的實際提高創(chuàng)造良好、可靠的流通運作保障，從而實現支持全市國民經濟和社會發(fā)展的最終目標。三、建設的可行性分析我們在對該項目建設的必要性認真分析的基礎上，認為榆林遠洋東山建材中心建設，一是對全市經濟社會發(fā)展具有較大的促進作用，為我市經濟建設培育了新的經濟增長點，實現經濟的可持續(xù)發(fā)展提供新的產業(yè)成長支持和招商引資提高經濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。二是對建材物流系統(tǒng)及功能的完善作用。隨著區(qū)域經濟發(fā)展和城市化水平的提高，使得地區(qū)之間、中心城市之間、中心城市與周邊輻射范圍內相關地區(qū)之間的建材物流服務需求保持了較為旺盛的增長態(tài)勢，對城市物流管理與組織系統(tǒng)提出了較高要求東洲西部建材汽車物流城建設，將會因不同區(qū)域的物流中心在布局和功能上的呼應和協(xié)調，為區(qū)域物流的合理組織提供完善的基礎設施支持。三是對物流效率和企業(yè)效益的提高作用。榆林遠洋東山建材中心的建設，將大大改善以榆林為中心的經濟區(qū)域的社會建材物流環(huán)境，并通過物流中心為物流管理技術的廣泛應用創(chuàng)造依托條件的方式，提高社會物流運作的整體效率，從而促進社會經濟結構調整和經濟增長方式的轉變，提高經濟增長質量；榆林遠洋東山建材中心的建設和發(fā)展將為社會物流服務與管理組織的專業(yè)化分工創(chuàng)造條件，從而提高企業(yè)的經濟效益，為其不斷發(fā)展提供支持。通過對項目的實施方案、選址規(guī)劃論證、環(huán)境影響評價和前期準備工作進展情況的研究分析，我們認為該項目方案合理，選址恰當，環(huán)保要求達標，消防安全等措施有保障通過財務分析，認為該項目投資規(guī)模適當，經濟合理，效益明顯，有較強的抗風險能力。第四章　市場分析與建設規(guī)模的確定一、市場預測（一）榆林建材物流需求的特點榆