【文章內(nèi)容簡介】 00間（在建），張家界山水大酒店708間（在建）。主要四星級及類四星級酒店分布情況如下表： 硬件與軟件 硬件基于市場需要及政府需求，張家界四星級酒店基本不具務(wù)四星標(biāo)準(zhǔn)，按國際標(biāo)準(zhǔn)評審，只能符合三星要求。如張家界***酒店于2000年開業(yè)，因房間空間設(shè)計過小，加之運(yùn)營七年時間無資金進(jìn)行裝修改造，基本已退出四星競爭行業(yè)。張家界**國際酒店同張家界**酒店處于同一狀況。為了有可比性，有針對性的選取五家酒店進(jìn)行硬件比較： 軟件管理模式：全部為獨立總經(jīng)理。管理制度與控制流程：都制定的較為完善。員工來源：張**與***酒店管理屋基本來源于外，管理水平較好，其余一般。普通員工都為本地招聘，綜合素質(zhì)一般。員工配備與培訓(xùn)：***酒店配備較為符合標(biāo)準(zhǔn)，并培訓(xùn)較好。其余酒店配備基本處于缺編狀況，并培訓(xùn)主要依靠內(nèi)部自培。衛(wèi)生：大面積與主要部位基本符合要求，但細(xì)節(jié)處理普遍不夠。維護(hù)保養(yǎng)：都無專業(yè)人員實施。張家界前幾位酒店軟件如上所述，其他酒店就更無可取之處。張家界市酒店行業(yè)總體管理水平一般，員工綜合素質(zhì)較差，不能滿足旅游業(yè)發(fā)展的需求，可提升空間大。 供求狀況張家界市現(xiàn)有四星及類四星酒店總床位3600張。張家界市現(xiàn)有五星床位900張。以國家旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)為參考依據(jù)，國內(nèi)游客中有20%基本入住四星以上酒店，張家界作為國際旅游勝地，比例達(dá)30%，境外游客中有90%基本入住四星級以上酒店。以2006年張家界市旅游人次為基數(shù)，測算張家界現(xiàn)有四星級酒店全年每日平均床位需求量為：國內(nèi)需求：1324萬人次，每天需求量為9080張。國外需求：129萬人次，每天需求量為：2600張。張家界現(xiàn)有四星級以上酒店床位缺口為7180張。缺口之大的直接結(jié)果就是一部分人轉(zhuǎn)向入住三星級酒店，并導(dǎo)致部分高消費能力的游客推遲來張家界旅游計劃，造成高檔客人流失。因為供需失衡，在旺季形成來重的買方市場，各酒店的服務(wù)水平也嚴(yán)重縮水。每年年初各旅行社在四星級以上酒店花錢買一年的房，就是供需失衡的最好見證。 入住率與價格國家旅游局2006年統(tǒng)計，2006年全國四星級酒店平均入住率在65%左右，三星級酒店在60%左右。張家界2007年類四星級以上酒店平均入住率在85%以上，類三星級以上酒店平均入住率在80%以上，大大高于全國平均水平。在旺季八個月中，武陵源國際度假酒店、張***酒店、**酒店、**山莊、**酒店、**酒店、***際酒店平均入住率全部在92%以上。以湖南省會長沙市酒店旅游團(tuán)隊價格為參考依據(jù)，選取情況如下：**國際酒店：五星，團(tuán)隊價460元每間，含早；**國際酒店：五星，團(tuán)隊價380元每間，含早；**國際酒店：四星，團(tuán)隊價300元每間，含早。張家界選取四家酒店價格為參考依據(jù)，選取情況如下：***源國際度假酒店：五星，團(tuán)隊價680元每間，含早；張家界**酒店：類四星，團(tuán)隊價480元每間，含早；**酒店：四星，團(tuán)隊價380元每間，含早；**國際酒店：類四星，團(tuán)隊價360元每間，含早；**國際酒店：類四星，團(tuán)隊價360元每間，含早。張家界作為地級市的旅游城市，其酒店星級評價標(biāo)準(zhǔn)本來就低于省會城市，其四星酒店在省會城市只能比三星稍好，但價格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于省會四星，并接進(jìn)五星，價格水平畸高，可見供需不平帶來的發(fā)展空間巨大。結(jié)論：張家界市高星級酒店數(shù)量不夠，供需失衡；星級酒店硬件較差、管理不能到位，維護(hù)保養(yǎng)原始，老化嚴(yán)重；酒店價格理想、入住率高。張家界需要新興的高星級酒店興建，彌補(bǔ)供應(yīng)數(shù)量，提升接待能力，拉升接待服務(wù)水平，接動旅游人次結(jié)構(gòu)調(diào)整。第五章 有可比性景區(qū)酒店狀況分析從宏觀角度分析，并進(jìn)行橫向比較，選擇了三個在品牌、開發(fā)時間、旅游資源等方面有可比性的城市進(jìn)行比較分析，分別為張家界市、阿壩州（九寨溝）、桂林。因受數(shù)據(jù)獲取困難，比較數(shù)據(jù)取2006年各政府公布數(shù)。阿壩州的九寨溝位于青藏高原東南邊緣，從上世紀(jì)八十年代開發(fā)建設(shè)，九十年代為海內(nèi)外所廣泛了解。桂林是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西東北部。行政區(qū)域總面積27809平方公里。擁有著名的陽朔旅游區(qū)。 三城市GDP與旅游人次比較2006年GDP：張家界市：；阿壩州：87億元；桂林：2006年旅游人次：張家界市：1676萬人次；阿壩州九寨溝：；桂林：三城市GDP與旅游人次比較圖旅游總收入：張家界市：；阿壩州：；桂林：游客人次平均貢獻(xiàn)度：張家界市：；阿壩州：800元每人；桂林：三城市旅游收入與平均貢獻(xiàn)度比較圖 三城市酒店規(guī)模比較 星級酒店規(guī)模星級酒店數(shù)量：張家界市：四星5家，五星1家；阿壩州：四星3家，五星2家；桂林：四星6家，五星3家星級酒店客房數(shù)量：張家界市：四星級酒店1219間（不含類四星），五星級酒店450間；阿壩州：四星級酒店1006間，五星級酒店2765間；桂林：四星級酒店2560間，五星級酒店1285間。 客房入住率與價格比較入住率：張家界市：四星級酒店85%，五星級酒店85%；阿壩州：四星級酒店70%，五星級酒店75%；桂林：四星級酒店75%， 五星級酒店78%。價格比較：張家界市：四星級酒店360元，五星級酒店680間；阿壩州：四星級酒店400元，五星級酒店680元；桂林：四星級酒店400元，五星級酒店580元。張家界出現(xiàn)供求不平衡，入住率最高，但四星級酒店價格卻低于另兩地區(qū)，主要是酒店建設(shè)缺乏高水平規(guī)劃，建設(shè)水平過低，硬件太差，經(jīng)營管理水平低，不注重酒店品牌建設(shè)，所以沒能力接待高檔中高檔客人，并沒能力談及品牌附加值，故價格水平較低。 緊缺指數(shù)比較以四星級以上酒店需求量對供應(yīng)量比作為緊缺指數(shù)，三地區(qū)緊缺指數(shù)如下：張家界市：；阿壩州：；桂林：就現(xiàn)有的四星級以上酒店而言。結(jié)論：張家界旅游人次最高，但旅游收入不及桂林，游客人均貢獻(xiàn)度低于阿壩州與桂林，四星級以上酒店標(biāo)準(zhǔn)與客房數(shù)量及價格低于阿壩州與桂林，但入住率卻高于阿壩州民與桂林，可見張家界旅游配套設(shè)施不足，高星級酒店的缺乏直接影響到高檔游客比例的提升，高星級酒店的建設(shè)極為迫切。第六章 未來四星級以上酒店供求狀況 至2009年四星級以上酒店床位供應(yīng)量預(yù)測至2009年高星級建設(shè)情況：張家界閩南國際酒店：650個床位，四星，2008年10月營業(yè)；張家界花園酒店：2000個床位，五星，2008年5月開業(yè)； 張家界山水大酒店：1400個床位，五星，2009年3月營業(yè)；武陵源臺灣山莊酒店：600個床位，四星，2009年3月開業(yè)。類四星以上床位供應(yīng)表： 未來高星級酒店床位需求量測算根據(jù)《關(guān)于2004—2008年張家界市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實施意見》相關(guān)數(shù)據(jù)顯于，境內(nèi)旅游人次將按年均20%定基增長，至2008年達(dá)2200萬人次，境外旅游人次將達(dá)150萬人次，2009年旅游人次結(jié)構(gòu)將調(diào)整，境外旅游人次將大幅上升。四星級以上酒店供需情況如下表（）： 包含本項目在內(nèi)，在建的高星級酒店全建完后，在2010年，缺口仍達(dá)5665張床位，足以再容納三家大規(guī)模高星級酒店。張家界高星級酒店床位供求趨勢圖結(jié)論：張家界高星級酒店需求量大，在較長時期內(nèi)處于供不應(yīng)求的局面，投資建高星級酒店，符合當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨蠹罢畬?dǎo)向。第七章 項目區(qū)位優(yōu)勢分析地理位置是投資酒店業(yè)時考慮的首要條件之一，此項目位于張家界市與核心景區(qū)武陵源中間，在區(qū)位上占有無可比擬的優(yōu)勢。 環(huán)境優(yōu)勢項目選址張家界市永定區(qū)沙堤鄉(xiāng)板坪村羅家崗，位于張家界市區(qū)至張家界國家地質(zhì)公園的張清公路旁，所在地?zé)o任何工業(yè)與生活污染，四周森林履蓋率達(dá)90%以上，空氣清新，是絕佳的天然氧吧，推窗即可欣賞如畫卷的風(fēng)光山水，享受難得的遠(yuǎn)離城市喧嘩的寧靜。項目區(qū)可以享受城市公共設(shè)施的方便，又靠近景區(qū)，坐擁周邊豐富的山景資源。因為政府對景區(qū)附近的開發(fā)進(jìn)行嚴(yán)格限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。用地非常適合營造一個環(huán)境優(yōu)美，恬靜、舒適，設(shè)施先進(jìn)的五星級山地度假酒店。 交通優(yōu)勢項目所在地距張家界市、火車站、荷花機(jī)場22公里，僅30分鐘車程，交通非常便利。距核心景區(qū)索溪峪入口10公里、森林公園管理處入口8公里，僅十分鐘車程。項目所在地處于城區(qū)與景區(qū)唯一交通干線之間，處于繞核心景區(qū)的環(huán)紅公路之內(nèi)。2008年長張高速陽河出口處至黃龍洞一級公路開通后，項目還處于市區(qū)、武陵源、陽和大循環(huán)圈內(nèi)。 地塊優(yōu)勢 項目用地不涉及任何拆遷等棘手的社會問題，獨立性很強(qiáng)，項目實施單純，但項目建設(shè)所需市政配套設(shè)施不很完善，需自行解決飲用水問題。 根據(jù)張家界市城高規(guī)劃，城區(qū)人口將于2012