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張家界某酒店項目可行性實施計劃書(編輯修改稿)

2024-08-28 19:14 本頁面
 

【文章內容簡介】 00間(在建),張家界山水大酒店708間(在建)。主要四星級及類四星級酒店分布情況如下表: 硬件與軟件 硬件基于市場需要及政府需求,張家界四星級酒店基本不具務四星標準,按國際標準評審,只能符合三星要求。如張家界***酒店于2000年開業(yè),因房間空間設計過小,加之運營七年時間無資金進行裝修改造,基本已退出四星競爭行業(yè)。張家界**國際酒店同張家界**酒店處于同一狀況。為了有可比性,有針對性的選取五家酒店進行硬件比較: 軟件管理模式:全部為獨立總經(jīng)理。管理制度與控制流程:都制定的較為完善。員工來源:張**與***酒店管理屋基本來源于外,管理水平較好,其余一般。普通員工都為本地招聘,綜合素質一般。員工配備與培訓:***酒店配備較為符合標準,并培訓較好。其余酒店配備基本處于缺編狀況,并培訓主要依靠內部自培。衛(wèi)生:大面積與主要部位基本符合要求,但細節(jié)處理普遍不夠。維護保養(yǎng):都無專業(yè)人員實施。張家界前幾位酒店軟件如上所述,其他酒店就更無可取之處。張家界市酒店行業(yè)總體管理水平一般,員工綜合素質較差,不能滿足旅游業(yè)發(fā)展的需求,可提升空間大。 供求狀況張家界市現(xiàn)有四星及類四星酒店總床位3600張。張家界市現(xiàn)有五星床位900張。以國家旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)為參考依據(jù),國內游客中有20%基本入住四星以上酒店,張家界作為國際旅游勝地,比例達30%,境外游客中有90%基本入住四星級以上酒店。以2006年張家界市旅游人次為基數(shù),測算張家界現(xiàn)有四星級酒店全年每日平均床位需求量為:國內需求:1324萬人次,每天需求量為9080張。國外需求:129萬人次,每天需求量為:2600張。張家界現(xiàn)有四星級以上酒店床位缺口為7180張。缺口之大的直接結果就是一部分人轉向入住三星級酒店,并導致部分高消費能力的游客推遲來張家界旅游計劃,造成高檔客人流失。因為供需失衡,在旺季形成來重的買方市場,各酒店的服務水平也嚴重縮水。每年年初各旅行社在四星級以上酒店花錢買一年的房,就是供需失衡的最好見證。 入住率與價格國家旅游局2006年統(tǒng)計,2006年全國四星級酒店平均入住率在65%左右,三星級酒店在60%左右。張家界2007年類四星級以上酒店平均入住率在85%以上,類三星級以上酒店平均入住率在80%以上,大大高于全國平均水平。在旺季八個月中,武陵源國際度假酒店、張***酒店、**酒店、**山莊、**酒店、**酒店、***際酒店平均入住率全部在92%以上。以湖南省會長沙市酒店旅游團隊價格為參考依據(jù),選取情況如下:**國際酒店:五星,團隊價460元每間,含早;**國際酒店:五星,團隊價380元每間,含早;**國際酒店:四星,團隊價300元每間,含早。張家界選取四家酒店價格為參考依據(jù),選取情況如下:***源國際度假酒店:五星,團隊價680元每間,含早;張家界**酒店:類四星,團隊價480元每間,含早;**酒店:四星,團隊價380元每間,含早;**國際酒店:類四星,團隊價360元每間,含早;**國際酒店:類四星,團隊價360元每間,含早。張家界作為地級市的旅游城市,其酒店星級評價標準本來就低于省會城市,其四星酒店在省會城市只能比三星稍好,但價格已遠遠高于省會四星,并接進五星,價格水平畸高,可見供需不平帶來的發(fā)展空間巨大。結論:張家界市高星級酒店數(shù)量不夠,供需失衡;星級酒店硬件較差、管理不能到位,維護保養(yǎng)原始,老化嚴重;酒店價格理想、入住率高。張家界需要新興的高星級酒店興建,彌補供應數(shù)量,提升接待能力,拉升接待服務水平,接動旅游人次結構調整。第五章 有可比性景區(qū)酒店狀況分析從宏觀角度分析,并進行橫向比較,選擇了三個在品牌、開發(fā)時間、旅游資源等方面有可比性的城市進行比較分析,分別為張家界市、阿壩州(九寨溝)、桂林。因受數(shù)據(jù)獲取困難,比較數(shù)據(jù)取2006年各政府公布數(shù)。阿壩州的九寨溝位于青藏高原東南邊緣,從上世紀八十年代開發(fā)建設,九十年代為海內外所廣泛了解。桂林是世界著名的風景旅游城市和歷史文化名城,地處南嶺山系西南部,廣西東北部。行政區(qū)域總面積27809平方公里。擁有著名的陽朔旅游區(qū)。 三城市GDP與旅游人次比較2006年GDP:張家界市:;阿壩州:87億元;桂林:2006年旅游人次:張家界市:1676萬人次;阿壩州九寨溝:;桂林:三城市GDP與旅游人次比較圖旅游總收入:張家界市:;阿壩州:;桂林:游客人次平均貢獻度:張家界市:;阿壩州:800元每人;桂林:三城市旅游收入與平均貢獻度比較圖 三城市酒店規(guī)模比較 星級酒店規(guī)模星級酒店數(shù)量:張家界市:四星5家,五星1家;阿壩州:四星3家,五星2家;桂林:四星6家,五星3家星級酒店客房數(shù)量:張家界市:四星級酒店1219間(不含類四星),五星級酒店450間;阿壩州:四星級酒店1006間,五星級酒店2765間;桂林:四星級酒店2560間,五星級酒店1285間。 客房入住率與價格比較入住率:張家界市:四星級酒店85%,五星級酒店85%;阿壩州:四星級酒店70%,五星級酒店75%;桂林:四星級酒店75%, 五星級酒店78%。價格比較:張家界市:四星級酒店360元,五星級酒店680間;阿壩州:四星級酒店400元,五星級酒店680元;桂林:四星級酒店400元,五星級酒店580元。張家界出現(xiàn)供求不平衡,入住率最高,但四星級酒店價格卻低于另兩地區(qū),主要是酒店建設缺乏高水平規(guī)劃,建設水平過低,硬件太差,經(jīng)營管理水平低,不注重酒店品牌建設,所以沒能力接待高檔中高檔客人,并沒能力談及品牌附加值,故價格水平較低。 緊缺指數(shù)比較以四星級以上酒店需求量對供應量比作為緊缺指數(shù),三地區(qū)緊缺指數(shù)如下:張家界市:;阿壩州:;桂林:就現(xiàn)有的四星級以上酒店而言。結論:張家界旅游人次最高,但旅游收入不及桂林,游客人均貢獻度低于阿壩州與桂林,四星級以上酒店標準與客房數(shù)量及價格低于阿壩州與桂林,但入住率卻高于阿壩州民與桂林,可見張家界旅游配套設施不足,高星級酒店的缺乏直接影響到高檔游客比例的提升,高星級酒店的建設極為迫切。第六章 未來四星級以上酒店供求狀況 至2009年四星級以上酒店床位供應量預測至2009年高星級建設情況:張家界閩南國際酒店:650個床位,四星,2008年10月營業(yè);張家界花園酒店:2000個床位,五星,2008年5月開業(yè); 張家界山水大酒店:1400個床位,五星,2009年3月營業(yè);武陵源臺灣山莊酒店:600個床位,四星,2009年3月開業(yè)。類四星以上床位供應表: 未來高星級酒店床位需求量測算根據(jù)《關于2004—2008年張家界市旅游經(jīng)濟發(fā)展的實施意見》相關數(shù)據(jù)顯于,境內旅游人次將按年均20%定基增長,至2008年達2200萬人次,境外旅游人次將達150萬人次,2009年旅游人次結構將調整,境外旅游人次將大幅上升。四星級以上酒店供需情況如下表(): 包含本項目在內,在建的高星級酒店全建完后,在2010年,缺口仍達5665張床位,足以再容納三家大規(guī)模高星級酒店。張家界高星級酒店床位供求趨勢圖結論:張家界高星級酒店需求量大,在較長時期內處于供不應求的局面,投資建高星級酒店,符合當?shù)氐氖袌鲂枨蠹罢畬颉5谄哒? 項目區(qū)位優(yōu)勢分析地理位置是投資酒店業(yè)時考慮的首要條件之一,此項目位于張家界市與核心景區(qū)武陵源中間,在區(qū)位上占有無可比擬的優(yōu)勢。 環(huán)境優(yōu)勢項目選址張家界市永定區(qū)沙堤鄉(xiāng)板坪村羅家崗,位于張家界市區(qū)至張家界國家地質公園的張清公路旁,所在地無任何工業(yè)與生活污染,四周森林履蓋率達90%以上,空氣清新,是絕佳的天然氧吧,推窗即可欣賞如畫卷的風光山水,享受難得的遠離城市喧嘩的寧靜。項目區(qū)可以享受城市公共設施的方便,又靠近景區(qū),坐擁周邊豐富的山景資源。因為政府對景區(qū)附近的開發(fā)進行嚴格限制,使得這塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為何種物業(yè),它都是稀缺的,不可多得的。用地非常適合營造一個環(huán)境優(yōu)美,恬靜、舒適,設施先進的五星級山地度假酒店。 交通優(yōu)勢項目所在地距張家界市、火車站、荷花機場22公里,僅30分鐘車程,交通非常便利。距核心景區(qū)索溪峪入口10公里、森林公園管理處入口8公里,僅十分鐘車程。項目所在地處于城區(qū)與景區(qū)唯一交通干線之間,處于繞核心景區(qū)的環(huán)紅公路之內。2008年長張高速陽河出口處至黃龍洞一級公路開通后,項目還處于市區(qū)、武陵源、陽和大循環(huán)圈內。 地塊優(yōu)勢 項目用地不涉及任何拆遷等棘手的社會問題,獨立性很強,項目實施單純,但項目建設所需市政配套設施不很完善,需自行解決飲用水問題。 根據(jù)張家界市城高規(guī)劃,城區(qū)人口將于2012
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