【正文】 數(shù)量及價(jià)格低于阿壩州與桂林，但入住率卻高于阿壩州民與桂林，可見張家界旅游配套設(shè)施不足，高星級(jí)酒店的缺乏直接影響到高檔游客比例的提升，高星級(jí)酒店的建設(shè)極為迫切。張家界高星級(jí)酒店床位供求趨勢(shì)圖結(jié)論：張家界高星級(jí)酒店需求量大，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)處于供不應(yīng)求的局面，投資建高星級(jí)酒店，符合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求及政府導(dǎo)向。因?yàn)檎畬?duì)景區(qū)附近的開發(fā)進(jìn)行嚴(yán)格限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。距核心景區(qū)索溪峪入口10公里、森林公園管理處入口8公里，僅十分鐘車程。 根據(jù)張家界市城高規(guī)劃，城區(qū)人口將于2012年擴(kuò)張到30萬元，城市集中向景區(qū)方向擴(kuò)張，項(xiàng)目用地在5年后將處于張家界市城區(qū)的邊緣地，本項(xiàng)目也將成為城區(qū)的重要組成部分。 境外客戶群體定位以韓國、日本為主的休閑旅游游客；以港、澳、歐洲為主洲休閑旅游游客；世界500強(qiáng)企業(yè) 需求定位對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對(duì)高檔豪華客房要求，尤其是對(duì)景區(qū)附近豪華客房的需求；對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；對(duì)現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的植物；對(duì)更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施需求，對(duì)更多的娛樂設(shè)施需求；對(duì)更多的獨(dú)家休閑和VIP空間需求；對(duì)更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)需求。本著尊重自然，以自然景觀為核心，順應(yīng)山勢(shì)，充分利用自然地形的原則，建筑布局依山就勢(shì)，盡量減少填挖方量?？紤]各種不同功能和客用與服務(wù)的出入口交通合理組織，人流、車流、物流流線完全分開，各流程路線簡(jiǎn)潔明確，快捷高效。配套設(shè)施齊全，設(shè)備設(shè)施先進(jìn)。 風(fēng)格營造在整體布局上，采用的“f”型的仿古建筑，是“高綠地率、環(huán)保、地域性”，用園林式的布置手法布置，注意山水的串插交融，體現(xiàn)山區(qū)城市風(fēng)貌。別具一格的開敞式酒店大堂，土家風(fēng)情的豪華觀景客房，融合出優(yōu)美的鄉(xiāng)村度假酒店效果。整個(gè)酒店分為公共區(qū)（A區(qū)），客房區(qū)（B區(qū)），高檔客房區(qū)（C區(qū)），酒吧和KTV娛樂區(qū)（D區(qū)）和演藝劇場(chǎng)區(qū)（E區(qū)）。公共區(qū)上部二層至六層為客房，共有244個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間。 D區(qū)：位于公共區(qū)的西南，主要功能首層為酒吧街，二層以上為KTV包間。B4層為康體娛樂區(qū)和部分設(shè)備用房，康體娛樂區(qū)主要有保齡球、游泳池、健身房、瑜珈房、棋牌室、游藝廳、壁球、沙壺球等，設(shè)備用房有制冷機(jī)房、變配電室。B1層為會(huì)議、停車庫、中餐廳、風(fēng)味餐廳和廚房。C區(qū)：高檔客房樓，地上7~10層，底層與A區(qū)一層大堂相連。四、停車位：地下停車位48個(gè)，面積2200平方米酒店用地內(nèi)地上停車110輛（96輛小客車+14輛大客車）五、后勤服務(wù)中心：總建筑面積：。 投資概算預(yù)測(cè)本項(xiàng)目總投資約為人民幣79,，（詳細(xì)見附表2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表，并適當(dāng)參考威靈謝公司2007年第三季度上海造價(jià)信息）。 創(chuàng)造規(guī)模效應(yīng)按國家旅游局的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，客房數(shù)處于300—499間的酒店平均入住率為60%以上，客房數(shù)在200—299間的酒店平均入住率在55%以上，客房數(shù)在100—199間的酒店入住率在50%以上，可見，客房數(shù)越多入住率越高，越能產(chǎn)生更大的邊際效益。 培育酒店文化 員工是企業(yè)的最大財(cái)富，要培育并形成獨(dú)特的酒店文化，讓員工在一種嚴(yán)謹(jǐn)、積極但又親切、和諧的氛圍中工作與生活，這樣才能形成強(qiáng)大的凝聚力，產(chǎn)生一流的員工，創(chuàng)造出一流的品牌。不斷的以舉辦各種公益活動(dòng)為契機(jī)，通過媒體宣傳吸引消費(fèi)者及消費(fèi)中介的關(guān)注，長(zhǎng)時(shí)間保持酒店在社會(huì)中的影響力。 銷售收入估算依據(jù)：酒店收入分為四大類核算：客房、餐飲、小型收益部門、租金及其他收入。小型收益部門：含電話收入、客衣洗滌、健身房、禮品店、商務(wù)中心、娛樂中心等。 成本費(fèi)用估算依據(jù)：根據(jù)收入計(jì)算口徑，考慮計(jì)算變動(dòng)與固定成本，成本費(fèi)用按以下大項(xiàng)核算：客房人工成本、客房其他費(fèi)用、食品成本、飲品成本、餐飲人工成本、餐飲其他成本、小型收益部門成本、行政一般開支、市場(chǎng)營銷費(fèi)用、能源費(fèi)用、物業(yè)運(yùn)營維保、管理費(fèi)、利息支出、銷售稅金。 假設(shè)在經(jīng)營期結(jié)束后收回固定資產(chǎn)殘值 不考慮土地增值因素 不考慮國家發(fā)生重大稅收政策調(diào)整因素 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算（詳見附表） 成本及費(fèi)用指標(biāo)：項(xiàng)目計(jì)算期（10年）年平均總成本費(fèi)用13,，其中年平固定成本10,，年平可變成本2,，經(jīng)營成本5,。 盈虧平衡分析所得稅前以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(生產(chǎn)能力利用率)=總固定成本247。經(jīng)營成本上升10%時(shí)，%。 張家界既是湖南省旅游業(yè)的品牌，也是湖南省旅游業(yè)的龍頭。 資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目資金總需求為79,，其中企業(yè)自有資金為39,，申請(qǐng)銀行貸款40,。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)供求平衡關(guān)系上，因張家界城市屬于新興發(fā)展旅游城市，其發(fā)展期可以持續(xù)20年左右，發(fā)展后勁較強(qiáng)，特別是在2008年左右打開歐美市場(chǎng)后，其旅游形勢(shì)可以持續(xù)火爆多年，故市場(chǎng)前景廣闊，而政府通過對(duì)市內(nèi)酒店投資的有序管理，保持酒店投資增長(zhǎng)比市場(chǎng)增長(zhǎng)略有超前，從而達(dá)到酒店業(yè)與旅游業(yè)合理同步發(fā)展，降低了整個(gè)酒店業(yè)經(jīng)營中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第十四章 結(jié)論 該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。 項(xiàng)目將極大地改善張家界市商務(wù)旅游基礎(chǔ)設(shè)施落后及高檔酒店緊缺的問題，有效提高張家界市旅游業(yè)整體水平，改善投資環(huán)境和城市形象，提升產(chǎn)業(yè)檔次，接動(dòng)旅游人員結(jié)構(gòu)調(diào)整。湖南******管理咨詢有限公司2008年1月寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，每年為政府帶來大量稅收，解決近1000人就業(yè)，有效減輕政府社會(huì)就業(yè)負(fù)擔(dān)。 項(xiàng)目前期策劃力度大，新穎性和差異化突出，有良好的品牌效應(yīng)支撐，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可控，整體風(fēng)險(xiǎn)較低。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 能否保證測(cè)算入住率，根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查及張家界旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，其旺季80%入住率是相對(duì)保守的數(shù)據(jù)，淡季應(yīng)處于55至60%期間，高于40%測(cè)算值，入住率不會(huì)帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； 營銷與服務(wù)特色能否保證酒店有長(zhǎng)期的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在今后的五星級(jí)以上酒店競(jìng)爭(zhēng)中，硬件都將趨于完善，競(jìng)爭(zhēng)的核心在于酒店的服務(wù)特色及其品牌創(chuàng)造，如何定位正確的服務(wù)與營銷特色是其較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在自有資金到位的情況下，應(yīng)及時(shí)與金融機(jī)構(gòu)溝通，及時(shí)落實(shí)項(xiàng)目貸款，化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。張家界在“十一五”規(guī)劃旅游業(yè)是絕對(duì)龍頭地位，張家界除了打造國際水準(zhǔn)的旅游精品城市，還要與發(fā)展新型服務(wù)業(yè)相配套，加速相關(guān)產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)。根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率較高，投資回收期較短，保本點(diǎn)低，敏感性不強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度風(fēng)險(xiǎn)較小、效益較好、項(xiàng)目可行。 敏感性分析本次評(píng)估估算就項(xiàng)目的銷售收入，經(jīng)營成本二個(gè)因素對(duì)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的影響程度進(jìn)行敏感性分析。 效益指標(biāo)：年平均利潤總額5,，年平均稅后利潤4,，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3,，%，整體長(zhǎng)期借款償還期8年（含建設(shè)期）。 評(píng)價(jià)指標(biāo)假設(shè)說明 基準(zhǔn)收益率：10% 全投資假設(shè)，經(jīng)營期限為10年 建設(shè)期二年，項(xiàng)目資金在二年內(nèi)均勻投入。租金及其他收入：含外包場(chǎng)地租金、會(huì)議室出租收入、其他任何部門取得的各種收入，為凈收入。第二個(gè)五年：價(jià)格考慮下調(diào)5%。能最大限度的降低管理成本，提高效益。所以必須完善所有工作流程與控制流程，制度詳細(xì)的各項(xiàng)規(guī)章制度，并由總經(jīng)理牽頭，確保這些流程得到良好執(zhí)行。在中層以上管理人員不增加的情況下有效降低付現(xiàn)成本率，降低運(yùn)營成本。第十一章 經(jīng)營管理規(guī)劃 市場(chǎng)進(jìn)入 突出新穎性 項(xiàng)目在實(shí)用性的前提下，充分融入本土山水與少數(shù)民族文化，在多方面體現(xiàn)了獨(dú)到的新穎性：獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)與優(yōu)美的環(huán)境構(gòu)造；設(shè)備設(shè)施的極度舒適性；土家文化要素與現(xiàn)代追求的充分融合；優(yōu)質(zhì)的客房、餐飲、娛樂服務(wù)。.工程由A段、B段、C段、D段四部分組成。因地形原因東段比西段高一層，西段首層與A區(qū)二層平。2~6層為客房。B2層為SPA和后勤辦公用房。劇院有2500座，擬用作地方風(fēng)情表演，兼做報(bào)告廳。本區(qū)共有744間標(biāo)準(zhǔn)間客房。二、總體布局：A區(qū)：位于用地的中部，酒店主入口在公共區(qū)中間，朝向東北，面對(duì)園區(qū)主路?？傉嫉孛娣e142315平方米。規(guī)?；趾氪髿猓谱骶罗o完美。設(shè)備設(shè)計(jì)也對(duì)各種污染源作嚴(yán)格處理，使排放達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。大堂部分直徑80多米的半圓形無柱大空間采用鋼網(wǎng)架，宴會(huì)廳和劇院部分采用鋼桁架，不同的結(jié)構(gòu)形式滿足不同的建筑需要。建筑形象秉承****集團(tuán)建設(shè)并經(jīng)營的酒店一貫的歐式風(fēng)格，采用的暖色調(diào)石材及坡屋頂，以豐富的細(xì)部構(gòu)成尺度近人、氛圍休閑的建筑，并和周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。第九章 設(shè)計(jì)原則與