【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)市場等造成沖擊?！诸愔笇?。加強對“三舊”改造項目的類型、模式進行研究，立足實際，因地制宜，量力而行，根據(jù)其現(xiàn)狀條件、主要問題、市場潛力及與城市規(guī)劃的關(guān)系，結(jié)合本地區(qū)居民（村民）的改造意向，針對不同類型、不同地區(qū)、不同情況的“三舊”項目確定切合實際的改造模式，并提出相應的具體改造目標、實施策略和規(guī)劃指引?！喾浇Y(jié)合。堅持政府引導與市場化運作相結(jié)合，政府主要負責制定政策、規(guī)劃并組織推動，具體改造項目盡可能以市場化運作的方式進行。政府各職能部門要為“三舊”改造主動提供相關(guān)服務，市場化運作實行誰投資誰收益?！吲涮?。在抓緊開展空間改造和規(guī)劃管理工作的同時，要加強對“三舊”地區(qū)內(nèi)的違法建設、違法經(jīng)營行為的查處，同時努力改善“三舊”地區(qū)的公共配套服務，積極探索實施社會、經(jīng)濟、文化形態(tài)改造的措施，為空間形態(tài)改造配套良好的政策氛圍，并為遠期實現(xiàn)“三舊”地區(qū)的全面改造奠定基礎(chǔ)。第三章 總體部署 規(guī)劃依據(jù)（1） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （1994）（2） 《城市規(guī)劃編制辦法》 （2022）（3） 《佛山市城市總體規(guī)劃（2022－2020） 》（4） 《佛山市城市發(fā)展概念規(guī)劃》（5） 《佛山市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（6） 《佛山市南海區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（7） 《南海市土地利用總體規(guī)劃（1997－2022） 》（8） 《南海城區(qū)總體概念性規(guī)劃》（9） 《南海區(qū)近期建設規(guī)劃（2022－2022） 》（10） 南海區(qū)各鎮(zhèn)（街）最新版總體規(guī)劃（11） 佛山市《關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及 3 個相關(guān)指導意見的通知》（12） 《佛山市“ 三舊改造 ”規(guī)劃編制要求》（13） 其它相關(guān)規(guī)劃、相關(guān)基礎(chǔ)資料 總體部署（一）著重抓好位于重點地段“三舊”項目的全面改造，完善城市空間整體結(jié)構(gòu)，提升城市功能，加快現(xiàn)代化城市建設按照城市總體規(guī)劃和建設現(xiàn)代化城市的要求，著重抓好南海城市中心區(qū)、重要城市景觀地區(qū)、基本生態(tài)保護地區(qū)、近期建設的重要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、重大基礎(chǔ)設施建設范圍等城鎮(zhèn)重要地區(qū)及其影響范圍內(nèi)“三舊”地區(qū)的改造，使“三舊”改造形成積極的整體效益。結(jié)合《南海區(qū)近期建設規(guī)劃（20222022）》確定的近期重點改善地區(qū) 1，明確本次規(guī)劃中“舊城鎮(zhèn)”改造的重點工作，包括：桂城舊城、里水舊城、九江桂香路舊商業(yè)街、西樵官山舊城、獅山官窯東風水庫禪炭路兩側(cè)地域和松崗舊區(qū)、羅村舊城。結(jié)合具體項目以功能置換和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為核心，提升其在區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展中的主導地位。根據(jù)城市規(guī)劃要求，對于影響城市觀瞻的、具有較大土地效益挖潛能力的 “舊廠房”用地，規(guī)劃逐步改造形成具有一定專業(yè)性的多類型產(chǎn)業(yè)聚集基地，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強產(chǎn)業(yè)發(fā)展的競爭力。加快促進居住方式的城市化變革，“舊村”改造后重新建設的農(nóng)民公寓等居住建筑，要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設，集中形成居住小區(qū)，按照城市規(guī)劃標準配套較為完善的居住服務設施，引導人口有序聚集，優(yōu)化用地布局。（二）積極開展城市重要景觀節(jié)點、景觀軸線兩側(cè)和景觀區(qū)域內(nèi)“三舊”項目的分類改造積極開展南海大道商業(yè)區(qū)、西樵等重要的商貿(mào)旅游和文化景觀區(qū)的“三舊”改造，通過局部拆除重建、整體搬遷或功能置換等手段，促進“舊城鎮(zhèn)”建設面貌和產(chǎn)業(yè)功能的提升，使其成為具有地方特色的產(chǎn)業(yè)、文化和旅游資源的有機組成部分。根據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃要求，積極開展交通干線、道路出入口等城市重要景觀軸線兩側(cè)“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”項目的分類改造，分別采取拆遷改造沿線“三舊”項目，適當提高開發(fā)強度，調(diào)整用地功能布局，鼓勵發(fā)展商業(yè)、辦公、廉租公寓等功能，充分發(fā)揮土地價值，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。1近期重點改善地區(qū)：區(qū)位重要，近期發(fā)展條件基本完善，但配套設施不足，環(huán)境壓力較大；現(xiàn)狀發(fā)展影響城市整體地位提升，影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地區(qū)為重點改善區(qū)（三）對于涉及整體拆建的“舊村居”，應加大對原村民的生活保障力度，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展（1）深化農(nóng)村股份合作經(jīng)濟組織的改造村組經(jīng)濟組織在逐漸剝離其管理社會事務職能的基礎(chǔ)上，通過創(chuàng)新管理體制和運行機制，可改造原農(nóng)村股份合作經(jīng)濟組織向公司化現(xiàn)代企業(yè)方向轉(zhuǎn)變。結(jié)合各村居的特點，通過積極的財政扶持和技術(shù)支持，引導公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)從單一的物業(yè)出租向多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。（2）加大對原村民生活的保障力度舊村居整體拆除改造后，要加強對原村民就業(yè)意愿和能力的調(diào)查，以及信息公布，成立專門的機構(gòu)，制定相應的扶持辦法，通過創(chuàng)業(yè)補助、就業(yè)培訓、公益性崗位推薦等多種方式幫助原村民進入城市勞動力市場；嚴格落實有關(guān)規(guī)定，將原村民納入城市統(tǒng)一的社會福利保障體系，享受城市居民的最低生活保障標準，并加大保障力度，按有關(guān)規(guī)定的土地出讓金及原農(nóng)村集體的征地補償款，保證原村民的社會福利保障；同時應結(jié)合對違法建筑的查處，加強“舊村居”建筑的房屋產(chǎn)權(quán)登記管理，將村內(nèi)出租屋完全納入城市房屋租賃管理體系，使原村民的房租收入合法化，并得到穩(wěn)定的保障。第四章 改造規(guī)劃引導 改造范圍根據(jù)各鎮(zhèn)（街）上報改造項目的相關(guān)材料，結(jié)合《南海區(qū)近期建設規(guī)劃（20222022）》，南海區(qū)“三舊改造”項目包括“舊城鎮(zhèn)”改造、“舊廠房”改造和“舊村居” 改造等共 107 項內(nèi)容。其中，“舊城鎮(zhèn)”改造 21 項，占地約 公頃；“舊廠房”改造 51 項，占地約 公頃；“舊村居” 改造 35 個，占地約 公頃。 “舊城鎮(zhèn)”改造，主要是指南海區(qū)鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造?！芭f城鎮(zhèn)”改造主要目標是：通過實施約 公頃的 “舊城鎮(zhèn)”項目改造，使南海城鎮(zhèn)的道路交通和城市景觀、土地效益有明顯的改變，市民居住條件和生活環(huán)境有明顯改善，改造區(qū)域內(nèi)無危破房屋。堅持舊城鎮(zhèn)改造與住房建設同步推進，在推進舊城鎮(zhèn)改造中結(jié)合“十一五”住房建設規(guī)劃，同步實施經(jīng)濟適用房和廉租房建設，解決市民住房難問題。 “舊廠房”改造，是指南海區(qū)鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。改造重點改造范圍是上世紀 90 年代及以前建設的約 公頃的單層簡易結(jié)構(gòu)舊廠房?！芭f廠房”主要目標是：對全區(qū)符合上述重點改造范圍的占地約 萬平方米的舊廠房逐步進行改造提升，將舊廠房改造成為功能配套完善的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)、商貿(mào)新城、村民公寓等，成為產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的重要載體和城鎮(zhèn)面貌提升的重要課題，實現(xiàn)土地集約利用、產(chǎn)業(yè)集聚提升、勞動就業(yè)增加、社會穩(wěn)定和諧的目標，加快我市工業(yè)化、城市化、國際化發(fā)展進產(chǎn)。 “舊村居”改造，是指在“城中村”、“園中村”、“空心村”等推進農(nóng)民公寓建設、舊物業(yè)改造和村容村貌整治。主要目標是：從 2022 年起，南海區(qū)啟動首批 35個建制村居為農(nóng)民公寓建設、集體物業(yè)改造和村容村貌整治的“示范村居”，將示范村居改造成為功能配套、祥和安康的生活公寓。表 1 南海區(qū)“舊城鎮(zhèn)”改造項目列表序號 項目類型 擬改造舊城鎮(zhèn)項目名稱 所屬鎮(zhèn)街 編號1 南海大道商業(yè)區(qū) 桂城街道 112 “一河三岸”舊城區(qū)改造 123 金溪糧倉地塊改造里水鎮(zhèn)134 桂香路商業(yè)住宅區(qū) 九江鎮(zhèn) 145 西樵舊車站、金花街市場改造 156 舊石場地塊項目 167 商貿(mào)廣場 178 樵園改造 189 愛國商業(yè)步行街西樵鎮(zhèn)1910 供銷社物業(yè) 11011 原房管公房 11112 官窯大道與禪炭路交叉口 11213 松崗糧所、房管所屬房產(chǎn)及周邊舊區(qū)改造 11314 石泉食街 11415 小塘舊區(qū)塘中路兩側(cè)、塘美村、西社村改造 11516 72 家小區(qū)住戶、泡沫廠、塘美渦一帶改造獅山鎮(zhèn)11617 丹灶舊鎮(zhèn)區(qū) 丹灶鎮(zhèn) 11718 羅村甘坑村小組地塊 11819 東興漁港 11920 羅村皮革市場 12021舊城鎮(zhèn)原金輪廠羅村街道121合計用地規(guī)模 公頃表 2 南海區(qū)“舊廠房”改造項目列表序號 項目類型 擬改造舊廠房項目名稱 所屬鎮(zhèn)街 編號1 石肯南都片區(qū)改造 212 疊北工業(yè)區(qū) 223 夏北扇面工業(yè)區(qū)桂城街道234 沙涌出入口改造 245 洲村出入口改造 256 旗峰廠地塊改造 267 里水車隊鋼琴廠地塊改造 278 南海毛巾廠地塊改造 289 保鮮廠地塊改造 2910舊廠房粵生廠地塊改造里水鎮(zhèn)210 序號 項目類型 擬改造 舊廠房項目名稱 所屬鎮(zhèn)街 編號11 印染廠地塊改造 21112 佛山中外運倉碼有限公司整體改造 21213 上北工商業(yè)城 21314 九江大轉(zhuǎn)灣（國際）夾板專業(yè)市場 21415 向明苑第三期商住小區(qū)九江鎮(zhèn)21516 南海絲廠（屬區(qū)公有資產(chǎn)）改造 21617 嶺南、樵南陶瓷廠改造西樵鎮(zhèn)21718 南海官窯水泥廠、機械廠改造 21819 東風水庫舊廠區(qū)改造 21920 龍頭村（桃園外圍）舊廠區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 220 21 北上村海鮮坊南部一帶改造 22122 五星、新境村級工業(yè)區(qū)舊廠房改造 22223 江湄村道路兩側(cè)舊廠房改造 22324 紅星公路（小塘）站線兩側(cè)舊廠房拆遷改造 22425 官窯舊糧倉 22526 匯江假日花園西南側(cè)舊廠區(qū)改造 22627 東隊村民小組舊物業(yè) 22728 紅漆廠改造 22829 紅星村舊物業(yè) 22930 官窯村舊物業(yè) 230 31 群崗村舊物業(yè) 23132 七甫村舊物業(yè) 23233 五星工業(yè)區(qū)陶瓷行業(yè)轉(zhuǎn)型 23334 桃園路兩側(cè)舊廠區(qū)改造 23435 321 國道（一環(huán)至官華路口）沿線舊廠房改造 23536 石泉沈社舊物業(yè) 23637 松崗建設路兩側(cè)舊廠區(qū) 23738 華平玗舊物業(yè)獅山鎮(zhèn)23839 聯(lián)和工業(yè)西區(qū) 23940 聯(lián)和工業(yè)中區(qū) 240 41 羅村佛羅路兩旁改造 24142 羅南水井舊廠房改造 24243 街邊村委會側(cè)舊廠房改造 24344 聯(lián)星機場路以北（充美村地塊） 24445 桂丹路兩旁舊廠房改造（4050 米） 24546 粵豐汽配南側(cè)地塊 24647 聯(lián)和崗三地塊 24748 街邊下觀舊廠房改造 24849 上沙路兩旁舊廠房改造（進深 4050 米） 24950 東建玻璃廠地塊 25051 聯(lián)星大道兩旁舊廠房進深 4050 米羅村鎮(zhèn)251序號 項目類型 擬改造 舊廠房項目名稱 所屬鎮(zhèn)街 編號合計用地規(guī)模 公頃表 3 南海區(qū)“舊村居”改造項目列表序號 項目類型 擬改造舊村莊村名 所屬鎮(zhèn)街 編號1 北區(qū) 312 夏西 323 北約 334 夏北 345 平東 356 石肯 367 疊北 378 夏南一桂城街道389 鳳池 3910 鹽步 31011 瀝中 31112 河東 31213 謝邊 31314 沙溪 31415 鐘邊 31516 聯(lián)滘大瀝鎮(zhèn)31617 大沖 31718 里水 31819 沙涌 31920 河村 32021 新聯(lián) 32122 洲村里水鎮(zhèn)32223 下西 九江鎮(zhèn) 32324 崇南 32425 西樵西樵鎮(zhèn)32526 七浦 32627 華涌 32728 石泉 32829 小塘獅山鎮(zhèn)32930 石聯(lián) 丹灶鎮(zhèn) 33031 聯(lián)星 33132 沙坑 33233 羅村 33334 街邊 33435舊村莊聯(lián)和羅村街道335合計用地規(guī)模 公頃 改造的模式引導根據(jù)佛山市“三舊”改造項目的現(xiàn)狀特點、發(fā)展程度和改造規(guī)模，改造模式可分為整體拆除改造、局部拆除改造、保留整治三類。 整體拆除改造模式 界定整體拆除改造是指對用地項目的全面拆除改造，包括建設格局、用地功能、配套設施、環(huán)境景觀等方面的重建。以拆除重建為主，整體拆建率超過 30%的（拆除重建部分的建筑面積與改造項目改造前的總建筑面積之比） ，屬于整體拆除改造模式。 適用對象整體拆除改造模式適用于：（1）對城市規(guī)劃實施有較大影響或與城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)、城市功能和定位嚴重不符或有安全隱患突出的“舊城鎮(zhèn)” 、 “舊廠房” ；（2）現(xiàn)狀存在問題比較突出，區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地價值較高，規(guī)模不大，且村集體、村民有較強改造意愿的，在城市外因和“舊村居”內(nèi)因作用下自身有更新改造需求的“舊村居” 。 局部拆除改造模式 界定局部拆除改造是指在整體格局和功能不作重大調(diào)整的情況下，對“三舊”改造的局部區(qū)域、關(guān)鍵要素進行重點改造。整體拆建率大于 5%、不超過 30%的，屬于局部拆除改造。 適用對象局部拆除改造模式主要適用于：（1）現(xiàn)狀整體情況較好，只需要對局部空間和環(huán)境進行改造的“舊城鎮(zhèn)” 、“舊廠房” ；（2）村集體經(jīng)濟實力強或能夠吸引外來資金投資的，能推動地區(qū)的產(chǎn)業(yè)更新升級目的，力圖改造部分片區(qū)，但又難于成片推行整體拆除改造的“舊村居” 。 保留整治模式 界定保留整治是指通過少量拆遷達到環(huán)境整治和綠化美化。整體拆建率不超過 5%的，屬于保留整治模式。 適用對象保留整治模式主要適用于符合以下條件的“舊村居”：（1）整體建設情況較好，問題不太嚴重的“舊村居” ；（2）現(xiàn)狀建筑密度較大、全面改造難度較大的“舊村居” 。 改造模式的選擇“三舊”項目的改造模式必須根據(jù)項目的具體情況，制定有針對性的改造方案。各項目的改造模式可以是單一的，也可