【文章內(nèi)容簡介】 心情愉悅。具體是將現(xiàn)在卷簾門四周墻角做一完整的促新，使白天是能夠隱蔽卷簾門給人的冰冷的感覺。樓層共享空間各樓層梯廳公共空間應加強清洗力度，并始終保持很好的亮度，給人以清爽亮麗的氛圍。外立面定期清洗以顯示一定的促新效果，同時每逢節(jié)日喜慶的晚上打開泛光照明（平時可以關(guān)閉，但須注意保養(yǎng)），以夜間的燈光美化突出樓盤的精致與品位。裙樓商場部分外立面現(xiàn)已裝修完畢，但中原認為，如果將商場外立面的裝修能夠延伸至寫字樓入口，效果會更好，也就是原先的辦公樓入口最好也能夠按照商場的裝修標準，使得兩部分既有明顯的分隔又風格一致，在處理上，可以將現(xiàn)在的入口形式作一促新，使色彩效果與商場一致，尤其是將入口處“南京國際貿(mào)易中心”的字體恢復光芒。商場和寫字樓的室外地面最好在同一高度，而且地面裝修也一致，使整幢大樓的各個組成部分渾然一體。室內(nèi)裝修(交樓標準)178。 商務辦公區(qū)地面地磚鋪地，墻面白色乳膠漆，頂棚為輕鋼骨、礦棉板吊頂。178。 電氣：室內(nèi)照明滿足與室外無遮擋條件下同等的亮度。分插座能夠滿足10A的電流。178。 空調(diào)：辦公區(qū)域內(nèi)，冷、暖空調(diào)應滿足均勻的條件，基本溫度應穩(wěn)定在1825℃之間；具備良好的通風條件，室內(nèi)空氣保持一定的清新度，建議設置空氣質(zhì)量監(jiān)測裝置，定時播報室內(nèi)空氣質(zhì)量指標，用以提醒用戶盡快采取措施更新空氣。178。 寬帶設施：滿足到桌面10M，這已經(jīng)是一般都具備的常用辦公必備條件。178。 商住區(qū)地面地磚鋪地，墻面、頂棚白色乳膠漆，木質(zhì)陰角線和踢腳板178。 衛(wèi)生間：地坪為高級彩釉防滑地磚、鋁合金吊頂、安裝完座便器和臺盆以及沐浴器等。178。 門窗：分戶門釆用防火實木大門及門套，室外窗的各層柱間為大型帶狀條形鋁合金。178。 空調(diào)：隨購房根據(jù)推售情況及現(xiàn)有戶式中央空調(diào)庫存，在適當時候推出系列促銷活動，贈送單元中央空調(diào)。大樓附屬設備178。 電氣：10000KVA雙電源雙回路供電、按規(guī)范要求自備發(fā)電機組，保證應急電源。178。 電話：1400門外線，500門自動交換電話；178。 供水：分層供水，配加壓系統(tǒng)（條件許可下建議改造為自動變頻供水，可以節(jié)約營運成本）。178。 消防：大樓采用全自動中央電腦控制消防系統(tǒng)。辦公樓區(qū)域全做、商務樓在公共部分做，包含煙感及溫差感應警報系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)，抽排煙通風系統(tǒng)，消火栓，防火卷簾，專用消防二部及消防通道，照明裝置，疏散方向指示。178。 電視和音響：大樓均設閉路電視系統(tǒng)，并配置公共天線和衛(wèi)星天線，設有廣播系統(tǒng)，商住提供背景音樂，非常狀態(tài)下可及時轉(zhuǎn)為應急廣播。178。 安防：中央主控室，全電腦樓宇自控系統(tǒng)。對所有公共區(qū)域，進出通道等進行24小時監(jiān)控，配合各機電設備系統(tǒng)進行集中埋管。配有專職保安人員，實行全天候保安管理。四、營銷策略細化推盤時機項目成功銷售的關(guān)鍵，除取決于項目本身的規(guī)劃包裝之外，選擇銷售時機亦是一個非常重要的因素，項目在天時、地利、人和三者相結(jié)合的有利條件下推向市場，必能取得良好的成績。基于本案的部分工程改造預計2002年1月18日左右完成，且考慮到目前租售中心與樣板房的裝修正在進行中，因此建議本案應在1月下旬租售中心正式投入使用時，1月下旬（1月25日左右）再正式推出市場。如此一方面較易在客戶心目中樹立全新的樓盤形象，另外對銷售中的各項措施有所支持，利于成交，負面影響較少。但考慮到元旦長假與常規(guī)的寫字樓租售旺季，在此之前，專案組將利用現(xiàn)有條件繼續(xù)接待上門客戶，并穩(wěn)定此部分客源。推售原則 本項目盡管就某些方面與個別競爭物業(yè)有一定差距，但就綜合質(zhì)素來講，在南京市場具備相當?shù)母偁巸?yōu)勢，成功的市場定位是本案成功的關(guān)鍵，而正確的推售原則則會使本案達到事半功倍的效果。178。 中原建議推售原則為：先易后難，快速消化，主次分明，擴大客源178。 推售順序：先寫字樓（為主），后商務樓。以寫字樓的租售來帶動商務樓。同時特別就第1229層加以控制，其主要針對租售量在400平方米以上的客戶。正式推盤必備條件：178。 銷售許可證且產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、債權(quán)、債務關(guān)系；178。 樓盤電梯，大廳改造及大樓外部亮化工程完工，垂直交通暢通；178。 租售中心裝修布置完成并投入使用；178。 樣板間裝修完畢178。 租售人員培訓完畢178。 租售道具全面投入使用178。 租售文件全面制定178。 稅費明細、購房政策明確178。 各項現(xiàn)場租售管理制度建立178。 現(xiàn)場包裝制作布置完成178。 前期廣告順利引導，已達到一定的社會認知178。 根據(jù)前期市場反饋，調(diào)整并完善推廣策略178。 各項廣告推廣計劃及促銷策略準備就緒五、營銷推廣手段對于像國貿(mào)這樣重新推盤的項目來說，在推盤引導期內(nèi)，營銷推廣手段就顯得尤為重要。其效果的好壞往往成為樓盤成功的試金石。中原認為推廣的力度在于對市場空間與銷售渠道的深度開發(fā)，具體構(gòu)想如下： 靈活多樣的付款方式針對目前南京商務寫字樓市場絕大多數(shù)采用付四成貸六成或付三成貸七成的付款按揭方式，國貿(mào)推出付二成貸八成的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動獎金而貸款難的尷尬。從而降低首付壓力，有力促進售房。返租計劃 針對投資客戶，考慮到客戶收益，本案可考慮購房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場租賃行情，讓客戶購房后有發(fā)展商承諾代為出租。以100平方米的買樓客戶為例，首付四成，六成十年按揭，則租金收入將大于月供樓款。直郵方式主要針對南京各大寫字樓的租戶，派送DM直郵單。物業(yè)管理特色增值服務設計 高品質(zhì)的商務型物業(yè)管理服務對于物業(yè)增值是不言而喻的，基于本案目前的物業(yè)管理服務缺乏特色，中原建議通過提升物業(yè)；管理服務檔，增加具有特色的專業(yè)化、規(guī)范化服務次來加強樓盤優(yōu)勢，具體服務設計建議如下：無償公共服務：大廈保安；環(huán)境綠化（公共區(qū)域）；公共區(qū)域保潔；一般公共設施的維護保養(yǎng)；水電、空調(diào)、電視、電話等費用代收代繳有償代理服務：清潔服務；叫車租車服務；訂房中心；票務代理；郵政服務；速遞服務；車輛的維修保養(yǎng)；室內(nèi)設計、裝修；室內(nèi)綠化；人力資源中心；專項服務：免費借傘；客戶投訴中心；辦公室搬遷服務；報修熱線；房屋中介；商務服務：打印、復印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、電腦租賃、全配辦公室租賃、秘書租賃；其他促銷手段178。 “買房租房送健康”，即送e時代健身會會員卡，根據(jù)客戶買房面積大小，租房面積大小與租房年限而決定其會員卡的含金量?；灸壳稗k公一族的工作模式，缺少運動，渴望健康而又條件不夠的前提 下，此活動不但利于促銷，且具有一定的健康向上的精神意義。178。 買房租房送豪華大小會議室，其活動旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會議室安排使用不便。而國貿(mào)中心的35層會議中心針對租、買房客戶贈送一定時間的會議中心使用時段或以頻次以迎合其需要。178。 “買房租房送酒店套房”即買房客戶贈送一年酒店標準套房免費使用次數(shù)（如每年10次），事先預約使用。六、價格策略定價原則考慮到本案所處的區(qū)域競爭市場的激烈并結(jié)合本案的實際使用年限(即折舊)，為了保持本案打好租售第一仗并持續(xù)均衡的達到租售目標，中原建議本案的市場租售價應遵循現(xiàn)有區(qū)域市場價格。以下是區(qū)域內(nèi)競爭物業(yè)價格表。據(jù)上表，并結(jié)合本案在市場中的地位及制定的租售目標，中原認為整體價格宜采取低開高走的策略。同時，在效益最大化的前提指引下，建議首期推盤平均售價6950元/M2，租價55元/月m2。并在一定的租售率節(jié)點位置價格作適當上調(diào)，直到最后全部售價達7200元/m2，租價達60元/月m2。每次升幅不宜過大，否則將對后期推盤形成價格壓力。國貿(mào)中心價格走勢圖如下： 階段租售計劃：本案可現(xiàn)售總面積26000m2，安排整個租售周期為18個月，租售率90%以上，平均每月租售面積1450 m2，依據(jù)市場租售控制，特擬定本案以下租售計劃：付款方式建議l 銷售單位一次性付款（96折優(yōu)惠價）A、 首付3萬元定金，簽訂認購書；七天內(nèi)簽定正式買賣契約，同時支付30%的首期款（含定金）；簽約后十天內(nèi)再付30%樓款，辦理入住手續(xù)；簽約后三十天內(nèi)付清40%的余款，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；B、 首付3萬元定金，簽訂認購書；七天內(nèi)簽定正式買賣契約，支付30%的首期款（含定金），同時辦理入住手續(xù)；簽定正式合約一個月內(nèi)付清70%的余款，同時辦理公證與產(chǎn)權(quán)手續(xù)。分期付款（97折優(yōu)惠價）首付3萬元定金，簽訂認購書；七天內(nèi)簽訂正式買賣契約，同時支付30%的首期款（含定金）；簽定正式合約兩個月內(nèi)再支付20%樓款；簽定正式合約四個月內(nèi)再支付20%樓款；簽定正式合約六個月內(nèi)付清30%的剩余樓款；按揭貸款（1）一次性首付（98折優(yōu)惠價）首付3萬元定金，簽訂認購書；簽約后10日內(nèi)付清30%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約，同時提供按揭資料，辦理按揭手續(xù)；貸款到帳后，辦理入住手續(xù)。（2）首付款分期支付（無折扣）首付3萬元定金，簽訂認購書；簽約后10日內(nèi)付清10%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約；簽約后一個月內(nèi)再付清10%樓款；簽約后三個月內(nèi)再付清10%樓款；其余手續(xù)同“一次性首付”。（3）付款方式促銷（無折扣）推出八成按揭二成首付模式。即客戶簽署買賣契約時首付20%的房款，實際按揭貸款合同的貸款額為70%，其余10%房款由國貿(mào)與業(yè)主簽訂無息借款合同。l 租賃單位 租期一年以下；支付兩個月租金的數(shù)額為押金；以一個季度為一期，每季度第一個月的10日支付當季度的租金。 租期一年以上；支付兩個月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個月支付下期租金。 以裝修代租金；可以推出部分單獨的單位，待租賃協(xié)議簽訂后，客戶將該單位自行裝修，可以享受一年免租金租用該單位或租金打折。以租代售方式（免息）（1） 每單位付定金5萬元，雙方簽訂《南京市商品房買賣契約》，不辦理鑒證，視實際情況在合同中注明分期付款方式或按揭方式；（2） 雙方簽訂1~2年期租賃協(xié)議，承租方按半年度支付租金；（3） 租期結(jié)束后，雙方正式履行《南京市商品房買賣契約》，定金和已發(fā)生的租金充作已付房款。第三部分 項目推廣策略一、推廣策略導向根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)改造進度與推盤諸多條件，其正式推盤應在2002年1月下旬，為保證推盤準備工作能夠保質(zhì)保量，則推盤前廣告推廣準備工作從元旦過后，就需要納入全天候工作的日程表。南京國貿(mào)中心的推廣思路應基于物業(yè)之現(xiàn)狀、市場之實情，首先提高“國貿(mào)中心”的知名度，通過一系列促銷活動，比如：“誰是南京CBD的坐標原點”；“全功能、零距離商務空間”；國貿(mào)時下焦點話題訪談（國貿(mào)易主，看國貿(mào)前景、百萬年薪的后續(xù)等議題）的宣傳討論活動來進一步提升物業(yè)知名度，并初樹市場良好物業(yè)形象，同時借助e時代健身會、專業(yè)規(guī)范的高品質(zhì)物業(yè)管理服務與世紀泰富（國貿(mào)）購物中心等配套來加強國貿(mào)中心的附加值，最終樹立“理想商務在國貿(mào)”的全新概念，并將概念提升到更高層次，從而使國貿(mào)以“典范商務辦公”的形象成