【文章內(nèi)容簡介】 Ⅱ 方案核算模型的結(jié)果對于重新設(shè)計的建設(shè)規(guī)劃方案Ⅱ，依據(jù)問題一核算模型的算法，可得出表5221：成本（元）容積率增值稅（元）收益（元）表5221：方案Ⅱ的核算其中，容積率是運用excel軟件求解得到的（詳見附件中容積率的計算）。 投資回報率求解一般而言，投資回報率達(dá)到25%以上的眾籌項目才會被成功執(zhí)行。要想確定方案Ⅱ是否被成功執(zhí)行，我們先對投資回報率進行說明并求解。 對投資回報率的說明投資回報率[3]是指通過投資而應(yīng)返回的價值，即企業(yè)從一項投資活動中得到的經(jīng)濟回報，它涵蓋了企業(yè)的獲利目標(biāo)。利潤和投入經(jīng)營所必備的財產(chǎn)相關(guān)，因為管理人員必須通過投資和現(xiàn)有財產(chǎn)獲得利潤。 投資回報率的計算公式投資回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額100%，從公式可以看出，企業(yè)可以通過降低銷售成本，提高利潤率，提高資產(chǎn)利用效率來提高投資回報率。通過以上說明，可得方案Ⅱ的投資回報率為：其中表示方案Ⅱ的收益，表示方案Ⅱ的投資總成本。（詳見附錄中程序3）進行求解，可得： 對方案投資回報率的分析由于投資回報率要達(dá)到25%以上的眾籌項目才會被成功執(zhí)行，方案Ⅱ的投資回報率:,故方案Ⅱ被成功執(zhí)行。對于方案Ⅱ被成功執(zhí)行的原因，將進行以下相關(guān)性分析[4]： 確定相關(guān)系數(shù) 當(dāng)數(shù)據(jù)集含有多個變量時，除分別描述每個變量外，描述這些變量之間的關(guān)系也是十分重要的，尤其是確定標(biāo)量之間的線性關(guān)系是更為常見。在本文中為了盡量滿足參籌者的購買意愿群眾的滿意比例，應(yīng)用相關(guān)分析法分別計算出了房型面積、建房套數(shù)、開發(fā)成本、售價、參籌者對11種房型與購買意愿比例的相關(guān)系數(shù) 。 相關(guān)系數(shù)判斷標(biāo)準(zhǔn) 相關(guān)系數(shù)進行相關(guān)程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)： ，不存在直線相關(guān)； ； ； 。其中，若 正相關(guān)：指兩個變量之間的變化方向一致，都是增長趨勢或下降趨勢。 若 負(fù)相關(guān)：兩個變量的變化趨勢相反。 相關(guān)系數(shù)的求解 對于方案II，房型面積、建房套數(shù)、開發(fā)成本、售價與滿意比例之間都具有相關(guān)關(guān)系，以下便是房型面積與滿意比例的相關(guān)系數(shù)求解過程：子項目房型房型面積si滿意比例βisi*siβi*βisi*βi房型1775929房型2989604房型311713689房型41452102587房型515624336房型616727889房型717831684房型812615876房型910310609房型1012916641房型1113317689合計14296194971表5331 由表5331可知，房型面積與滿意比例之間相關(guān)系數(shù)的計算方法為： (詳見附錄中程序4)求解得： 線性相關(guān)性的檢驗 要計算得出的相關(guān)系數(shù)是否能判斷出兩個變量之間存在相關(guān)關(guān)系，可進行線性相關(guān)性和顯著性檢驗。 具體方法如下：（1）計算自由度(其中樣本容量；自變量個數(shù)）；（2)選取顯著性水平，通常??；（3）查表。根據(jù)和，查相關(guān)系數(shù)臨界值表；（4）判斷。當(dāng)時，則與之間顯著線性相關(guān) 依據(jù)以上方法，進行檢驗： 取，, 由于, 所以與之間存在線性關(guān)系且關(guān)系顯著，從而得到房型面積與滿意比例之間存在線性關(guān)系且關(guān)系顯著。依次類推，得出開發(fā)成本與滿意比例的相關(guān)系數(shù)： 經(jīng)檢驗：, 故房型面積與滿意比例之間存在線性關(guān)系且關(guān)系顯著。 建房套數(shù)與滿意比例的相關(guān)系數(shù)： 經(jīng)檢驗：, 故建房套數(shù)與滿意比例之間存在線性關(guān)系且關(guān)系顯著。 售價與滿意比例的相關(guān)系數(shù)： 經(jīng)檢驗：, 售價與滿意比例之間存在線性關(guān)系且關(guān)系顯著。（詳見附錄中程序4)可畫出相關(guān)系數(shù)關(guān)系圖（如圖5331）圖5331 相關(guān)性分析通過以上對房型面積、建房套數(shù)、開發(fā)成本、售價分別與滿意比例的相關(guān)系數(shù)的計算，得出開發(fā)成本與滿意比例之間存在線性相關(guān)性且關(guān)系最顯著，然而在這些因素中建房套數(shù)對于開發(fā)成本之間的聯(lián)系最為密切，相對權(quán)重最大，建房套數(shù)很大程度上的決定著開發(fā)成本的多少。在方案II中，為了盡量滿足參籌者的意愿和開發(fā)商利益（回報率要求在25％以上，）主要在建房套數(shù)的數(shù)量上進行調(diào)整，％，達(dá)到開發(fā)商的要求，所以方案II是可行的。 約束條件對投資回報率的影響（1）扣除比例對投資回報率的影響 在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，假設(shè)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地的使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計算的金額之和的5%計算扣除；在實際生活中，房地產(chǎn)開發(fā)費用可能不扣除或按10%內(nèi)計算扣除（沒有固定扣除比例）。依據(jù)上述說明，應(yīng)用MATLAB軟件可畫出投資回報率與扣除比例的關(guān)系圖5332（詳見附錄中程序5）：圖5332 （“紅線”表示010%所對應(yīng)的投資回報率，“黑點”表示方案Ⅱ的投資回報率） 由圖5332可知，無論開發(fā)費用不扣除或按10%內(nèi)計算扣除，其投資回報率均達(dá)到25%以上；同時得到：扣除比例越大，其對應(yīng)的投資回報率越大。（2） 開發(fā)成本對投資回報率的影響 在建立非線性規(guī)劃模型時，將方案Ⅱ的開發(fā)成本控制在方案Ⅰ的開發(fā)成本內(nèi)，沒有設(shè)置其它開發(fā)成本發(fā)生的情況，從而得出的投資回報率達(dá)到25%以上。若將未設(shè)置的情況考慮其中，會發(fā)生以下變化： 根據(jù)逐步逼近法（詳見附錄中程序6）得出，開發(fā)成本與投資回報率的關(guān)系圖（如圖5333）（詳見附錄中程序7）：圖5333（“”表示投資回報率為25%所對應(yīng)的點，“”表示方案Ⅱ的投資回報率和對應(yīng)的開發(fā)成本） 由圖5333可知：當(dāng)開發(fā)成本低于投資回報率為25%所對應(yīng)的開發(fā)成本時，其對應(yīng)方案的投資回報率達(dá)不到25%，因此，該方案不被成功執(zhí)行；反之，則被成功執(zhí)行。對于方案Ⅱ,它的投資成本高于投資回報率為25%所對應(yīng)的開發(fā)成本，因此，該方案被成功執(zhí)行。（3） 容積率對投資回報率的影響容積率是總建筑面積與總用地面積的比率，在總用地面不變的情況下，容積率與總建筑面積成正比，所以開發(fā)商希望越大越好，這樣出售的面積大，賺的錢就多；住戶希望越小越好，這樣小區(qū)環(huán)境就好，綠化公共設(shè)施相對就多。方案Ⅱ，忽略了開發(fā)商的收益，在成熟的企業(yè)會在盡量滿足群眾購買意愿的基礎(chǔ)上考慮其收益，因此會適量地增大容積率。運用逐步逼近法（詳見附錄中程序8），得出容積率與投資回報率的關(guān)系圖（如圖5334）（詳見附錄中程序9）：圖5334（“”表示方案Ⅱ的容積率所對應(yīng)的投資回報率） 由圖5334可知，在約束范圍內(nèi)內(nèi)的條件下容積率越大，其對應(yīng)的投資回報率越高。六．模型的評價與推廣 模型的評價眾籌筑屋使購房人有機會在土地階段就參與房產(chǎn)項目眾籌，獲得定制化服務(wù)與更大的購房優(yōu)惠空間。同時，房產(chǎn)開發(fā)商可以通過眾籌大幅降低融資成本，并提前鎖定了購房客戶，降低項目的銷售風(fēng)險與銷售成本。本文建立的非線性規(guī)劃模型，以滿足群眾的購買意愿為前提，得到新的建設(shè)規(guī)劃方案。但在確立約束條件時，沒有深入理解，得到的方案不佳，考慮的要素也不全面。建立的相關(guān)分析模型，涉及因素太少，具有局限性，各種因素之間分析的不夠全面，若結(jié)合層次分析法對所涉及的因素進行權(quán)重分析，得到的效果將會更好。 模型的推廣 本文建立的模型，既滿足了參籌者的購買意愿，又考慮了開發(fā)商的收益，并適用于為人民服務(wù)的公共設(shè)施的建造設(shè)計參數(shù)。 參考文獻(xiàn)[1] 韓衛(wèi)濤、趙碩，土地增值稅的計算方法，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技，05期：3132，1997年；[2] 司守奎、孫璽菁，數(shù)學(xué)建模算法與應(yīng)用，北京：國防工業(yè)出版社，2012年；[3] 張友生、王勇，系統(tǒng)分析師考試全程指導(dǎo)，北京：清華大學(xué)出版社，2009年；[4] 韓中庚，數(shù)學(xué)建模算法與應(yīng)用（第2版），北京：高等教育出版社，2005年附錄程序1（%）clear all。clc。l=load(39。39。)。m1=0。cc1=0。b1=0。m2=0。cc2=0。b2=0。q=777179627。 %土地使用權(quán)所支付的金額cc=l(3,1)*l(3,2)*l(3,3)+l(8,1)*l(8,2)*l(8,3)+l(11,1)*l(11,2)*l(11,3)。for i=1:3 m12=l(i,1)*l(i,2)。 b12=l(i,1)*l(i,2)*l(i,4)。 m1=m1+m12。 b1=b1+b12。endm1。 %普通宅的建筑面積b1。 %普通宅的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入for i=[4:8,11] m21=l(i,1)*l(i,2)。 b21=l(i,1)*l(i,2)*l(i,4)。 m2=m2+m21。 b2=b2+b21。endm2。 %非普通宅的建筑面積b2。 %非普通宅的轉(zhuǎn)讓房地