【正文】 額30%（2） 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100% 土地增值稅稅額=增值額40%扣除項目金額5%（3） 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200% 土地增值稅稅額=增值額50%扣除項目金額15%（4）增值額超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額=增值額60%扣除項目金額35% 增值稅的核算模型目前國家對土地增值稅的核算中，普通宅和非普通宅是分開的（如果屬于其他類別則按規(guī)定將實際發(fā)生的成本按照普通宅和非普通宅建筑面積比進(jìn)行分?jǐn)傆嬎悖?。?jīng)過分析討論得出，本方案應(yīng)扣除的項目金額包括以下幾項： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本； （3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑? 機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得上地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計算的金額之和的5%計算扣除）； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（%計算）； （5）其它扣除項目（對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細(xì)則》第七條取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除）。由于計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值額與扣除項目金額的比率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。根據(jù)計算公式，運用excel軟件求解可得容積率（如表5111）：子項目房型房型面積（m2） 建房套數(shù)原建筑面積（m2）容積率房型17725019250房型29825024500房型311715017550房型414525036250房型515625039000房型616725041750房型717825044500房型8126759450合計232250表5111由表5111可知，接下來將對其進(jìn)行檢驗： 由附件3可知，企業(yè)在申請開發(fā)土地時已經(jīng)申請了容積率，實際的建筑面積與用地面積的比率不能超過申請的容積率。4． 符號說明為了簡化對問題的分析和對數(shù)字的處理，做出如下符號說明： 眾籌筑屋項目原方案的總成本 取得土地支付的金額 眾籌筑屋項目原方案的最終收益占地面積 容積率土地增值稅11個房型的建房套數(shù)11個房型所對應(yīng)的房型面積扣除項目金額11個房型所對應(yīng)的售價4個影響因素與滿意比例間的相關(guān)系數(shù)五．模型的建立與求解 方案的核算模型 為了信息公開及民主決策，需要將眾籌筑屋項目原方案的成本與收益、容積率和增值稅等信息進(jìn)行公布，因此建立核算模型。對于問題三，要讓方案Ⅱ的眾籌項目被成功執(zhí)行，必須使其投資回報率達(dá)到25%以上。根據(jù)核算公式，必須先找出公式中所涉及的參數(shù)之間的關(guān)系，——容積率、成本、增值稅、收益。3. 判斷方案II是否被成功執(zhí)行，若被執(zhí)行（其投資回報率達(dá)到25%以上），給出相關(guān)信息進(jìn)行說明；反之，則對方案II進(jìn)行調(diào)整，使其投資回報率達(dá)到25%以上。項目規(guī)定參籌者每戶只能認(rèn)購一套住房。關(guān)鍵詞：增值稅；非線性規(guī)劃；相關(guān)性分析；投資回報率1． 問題重述 眾籌筑屋是互聯(lián)網(wǎng)時代一種新型的房地產(chǎn)形式，它使購房客戶有機(jī)會在土地階段就參與房產(chǎn)項目眾籌，獲得定制化服務(wù)與更大的購房優(yōu)惠空間。針對問題二：根據(jù)附件14參籌者對房型的滿意比例，以房型套數(shù)為決策變量，以最大滿意率為目標(biāo)函數(shù)，建立非線性規(guī)劃模型，由國家容積率相關(guān)規(guī)定以及附件13房型建設(shè)約束范圍得到約束條件，得出新的建設(shè)規(guī)劃方案Ⅱ（詳見表5211），再依據(jù)問題I的核算模型對本方案進(jìn)行求解，得到方案Ⅱ的容積率、成本、增值稅、收益（詳見表5221）。接著由土地增值額的確定，結(jié)合附件2給出的土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率、稅收優(yōu)惠計算增值稅。我們授權(quán)全國大學(xué)生數(shù)學(xué)建模競賽組委會，可將我們的論文以任何形式進(jìn)行公開展示（包括進(jìn)行網(wǎng)上公示，在書籍、期刊和其他媒體進(jìn)行正式或非正式發(fā)表等）。我們完全明白，在競賽開始后參賽隊員不能以任何方式（包括電話、電子郵件、網(wǎng)上咨詢等）與隊外的任何人（包括指導(dǎo)教師）研究、討論與賽題有關(guān)的問題。我們知道，抄襲別人的成果是違反競賽章程和參賽規(guī)則的，如果引用別人的成果或其他公開的資料（包括網(wǎng)上查到的資料），必須按照規(guī)定的參考文獻(xiàn)的表述方式在正文引用處和參考文獻(xiàn)中明確列出。我們參賽選擇的題號（從A/B/C/D中選擇一項填寫）： D 我們的報名參賽隊號（12位數(shù)字全國統(tǒng)一編號）： 201523036005 參賽學(xué)校（完整的學(xué)校全稱，不含院系名）： 宜賓學(xué)院 參賽隊員 (打印并簽名) ：1. 鄧銀梅 2. 劉明茂 3. 王富文 指導(dǎo)教師或指導(dǎo)教師組負(fù)責(zé)人 (打印并簽名)： 全靖 日期： 2015 年 9 月 14 日24 / 27賽區(qū)評閱編號（由賽區(qū)組委會填寫）：2015高教社杯全國大學(xué)生數(shù)學(xué)建模競賽編 號 專 用 頁賽區(qū)評閱記錄（可供賽區(qū)評閱時使用）：評閱人備注送全國評獎統(tǒng)一編號（由賽區(qū)組委會填寫）：全國評閱統(tǒng)一編號（由全國組委會填寫）：眾籌筑屋規(guī)劃方案設(shè)計摘要本文主要探討眾籌筑屋項目方案的核算以及設(shè)計。然后由開發(fā)成本、土地支付金額、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅金，以及土地增值稅得到總成本。針對問題三，根據(jù)方案Ⅱ的成本和收益及投資回報率的計算公式，求得方案Ⅱ%，故可被成功執(zhí)行。同時，房產(chǎn)開發(fā)商可以通過眾籌大幅降低融資成本，并提前鎖定了購房客戶，降低項目的銷售風(fēng)險與銷售成本。在建房規(guī)劃設(shè)計中，需考慮諸多因素，如容積率、開發(fā)成本、稅率、預(yù)期收益等。2． 問題分析 本題主要是對眾籌筑屋項目方案的核算以及設(shè)計。在計算增值稅時，結(jié)合附件2給出的四級超率累進(jìn)稅率以及優(yōu)惠政策進(jìn)行計算，從而得出結(jié)果。對方案Ⅱ進(jìn)行投資回報率運算，判斷結(jié)果是否超過25%。 核算模型的建立由于不同房型的容積率、開發(fā)成本、開發(fā)費用等在核算上要求均不同，故需建立相關(guān)的核算模型對需要公布的信息進(jìn)行核算。,故本模型得出的容積率符合國家規(guī)定。因此，準(zhǔn)確核算增值額是很重要的。 增值額的確立根據(jù)上述說明，可得出增值額的計算公式：其中表示增值額，、分別表示每個房型的建房套數(shù)、房型面積、售價，表示扣除項目金額，表示的是子項目房型。依據(jù)附件11中的數(shù)據(jù)，得出普通宅與非普通宅的建筑面積依次為：對于附件11中的住宅類型“其他”，按照已有普通宅、非普通宅建筑面積比進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?，可得到房?0的普通宅和非普通宅的建筑面積。同理可得非普通宅的扣除項目金額和增值額。 成本核算模型 合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本，不但是房地產(chǎn)企業(yè)管理控制、準(zhǔn)確計算利潤的需要， 還是房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅和企業(yè)所得稅的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。(詳見附錄中程序1)可得成本為：。由于一個項目的開發(fā)成本有一定的限制，因此得出方案Ⅱ成本的約束條件： 綜合以上條件，建立最大滿意率的非線性規(guī)劃模型：（詳見附錄中程序2）：子項目房型住宅類型容積率開發(fā)成本房型面積（m2） 建房套數(shù)開發(fā)成本（元/m2）售價（元/m2）房型1普通宅列入允許扣除7750426312000房型2普通宅列入允許扣除9850432310800房型3普通宅列入不允許扣除11750453211200房型4非普通宅列入允許扣除145150528812800房型5非普通宅列入允許扣除156100526812800房型6非普通宅列入允許扣除167350553313600房型7非普通宅列入允許扣除178450568514000房型8非普通宅列入不允許扣除126