【正文】 積q1=(m1/(m1+m2))*q。 %房型9普通宅和非普通宅的建筑面積m101=(m1/(m1+m2))*m10。 %房型房型10的建筑面積m91=(m1/(m1+m2))*m9。 %非普通宅的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入m9=l(9,1)*l(9,2)。endm2。 m2=m2+m21。 %普通宅的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入for i=[4:8,11] m21=l(i,1)*l(i,2)。endm1。 m1=m1+m12。for i=1:3 m12=l(i,1)*l(i,2)。q=777179627。cc2=0。b1=0。m1=0。39。clc。 模型的推廣 本文建立的模型，既滿足了參籌者的購買意愿，又考慮了開發(fā)商的收益，并適用于為人民服務(wù)的公共設(shè)施的建造設(shè)計(jì)參數(shù)。但在確立約束條件時(shí)，沒有深入理解，得到的方案不佳，考慮的要素也不全面。同時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)商可以通過眾籌大幅降低融資成本，并提前鎖定了購房客戶，降低項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)與銷售成本?！北硎痉桨涪虻娜莘e率所對應(yīng)的投資回報(bào)率） 由圖5334可知，在約束范圍內(nèi)內(nèi)的條件下容積率越大，其對應(yīng)的投資回報(bào)率越高。方案Ⅱ，忽略了開發(fā)商的收益，在成熟的企業(yè)會(huì)在盡量滿足群眾購買意愿的基礎(chǔ)上考慮其收益，因此會(huì)適量地增大容積率。對于方案Ⅱ,它的投資成本高于投資回報(bào)率為25%所對應(yīng)的開發(fā)成本，因此，該方案被成功執(zhí)行?！北硎就顿Y回報(bào)率為25%所對應(yīng)的點(diǎn)，“（2） 開發(fā)成本對投資回報(bào)率的影響 在建立非線性規(guī)劃模型時(shí)，將方案Ⅱ的開發(fā)成本控制在方案Ⅰ的開發(fā)成本內(nèi)，沒有設(shè)置其它開發(fā)成本發(fā)生的情況，從而得出的投資回報(bào)率達(dá)到25%以上。 約束條件對投資回報(bào)率的影響（1）扣除比例對投資回報(bào)率的影響 在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，假設(shè)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地的使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%計(jì)算扣除；在實(shí)際生活中，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可能不扣除或按10%內(nèi)計(jì)算扣除（沒有固定扣除比例）。（詳見附錄中程序4)可畫出相關(guān)系數(shù)關(guān)系圖（如圖5331）圖5331 相關(guān)性分析通過以上對房型面積、建房套數(shù)、開發(fā)成本、售價(jià)分別與滿意比例的相關(guān)系數(shù)的計(jì)算，得出開發(fā)成本與滿意比例之間存在線性相關(guān)性且關(guān)系最顯著，然而在這些因素中建房套數(shù)對于開發(fā)成本之間的聯(lián)系最為密切，相對權(quán)重最大，建房套數(shù)很大程度上的決定著開發(fā)成本的多少。 建房套數(shù)與滿意比例的相關(guān)系數(shù)： 經(jīng)檢驗(yàn)：, 故建房套數(shù)與滿意比例之間存在線性關(guān)系且關(guān)系顯著。當(dāng)時(shí)，則與之間顯著線性相關(guān) 依據(jù)以上方法，進(jìn)行檢驗(yàn)： 取，, 由于, 所以與之間存在線性關(guān)系且關(guān)系顯著，從而得到房型面積與滿意比例之間存在線性關(guān)系且關(guān)系顯著。 具體方法如下：（1）計(jì)算自由度(其中樣本容量；自變量個(gè)數(shù)）；（2)選取顯著性水平，通常?。唬?）查表。 若 負(fù)相關(guān)：兩個(gè)變量的變化趨勢相反。 相關(guān)系數(shù)判斷標(biāo)準(zhǔn) 相關(guān)系數(shù)進(jìn)行相關(guān)程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)： ，不存在直線相關(guān)； ； ； 。對于方案Ⅱ被成功執(zhí)行的原因，將進(jìn)行以下相關(guān)性分析[4]： 確定相關(guān)系數(shù) 當(dāng)數(shù)據(jù)集含有多個(gè)變量時(shí)，除分別描述每個(gè)變量外，描述這些變量之間的關(guān)系也是十分重要的，尤其是確定標(biāo)量之間的線性關(guān)系是更為常見。通過以上說明，可得方案Ⅱ的投資回報(bào)率為：其中表示方案Ⅱ的收益，表示方案Ⅱ的投資總成本。利潤和投入經(jīng)營所必備的財(cái)產(chǎn)相關(guān)，因?yàn)楣芾砣藛T必須通過投資和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)獲得利潤。要想確定方案Ⅱ是否被成功執(zhí)行，我們先對投資回報(bào)率進(jìn)行說明并求解。由于一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本有一定的限制，因此得出方案Ⅱ成本的約束條件： 綜合以上條件，建立最大滿意率的非線性規(guī)劃模型：（詳見附錄中程序2）：子項(xiàng)目房型住宅類型容積率開發(fā)成本房型面積（m2） 建房套數(shù)開發(fā)成本（元/m2）售價(jià)（元/m2）房型1普通宅列入允許扣除7750426312000房型2普通宅列入允許扣除9850432310800房型3普通宅列入不允許扣除11750453211200房型4非普通宅列入允許扣除145150528812800房型5非普通宅列入允許扣除156100526812800房型6非普通宅列入允許扣除167350553313600房型7非普通宅列入允許扣除178450568514000房型8非普通宅列入不允許扣除126100432310400房型9其他不列入允許扣除1035026636400房型10其他不列入允許扣除1295027916800房型11非普通宅不列入不允許扣除1335029827200表5211：方案Ⅱ 方案核算模型的結(jié)果對于重新設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)劃方案Ⅱ，依據(jù)問題一核算模型的算法，可得出表5221：成本（元）容積率增值稅（元）收益（元）表5221：方案Ⅱ的核算其中，容積率是運(yùn)用excel軟件求解得到的（詳見附件中容積率的計(jì)算）。要設(shè)計(jì)以群眾滿意為評價(jià)指標(biāo)的建設(shè)規(guī)劃方案，就必須建立最大滿意率的非線性規(guī)劃[2]模型，其模型如下：根據(jù)參籌者對11種房型購買意愿的比例，可確立最大滿意率的目標(biāo)函數(shù)：其中表示的是表3中參籌者對11種房型購買意愿的比例。(詳見附錄中程序1)可得成本為：。根據(jù)附件11（眾籌筑屋項(xiàng)目原方案）提供的數(shù)據(jù)，我們可以得到每個(gè)房型所需開發(fā)成本的計(jì)算公式：其中表示每個(gè)房型所需成本，分別表示每個(gè)房型的開發(fā)成本，表示的是子項(xiàng)目的房型。 成本核算模型 合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本，不但是房地產(chǎn)企業(yè)管理控制、準(zhǔn)確計(jì)算利潤的需要， 還是房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。 增值稅核算模型的求解 依據(jù)以上增值稅的兩種核算模式，（詳見附錄中程序1）得： 因此。同理可得非普通宅的扣除項(xiàng)目金額和增值額。同時(shí)，把土地使用權(quán)所支付的金額按普通宅和非普通宅建筑面積比分?jǐn)傆?jì)算： 其中、表示普通宅和非普通宅土地使用權(quán)所支付的金額。依據(jù)附件11中的數(shù)據(jù)，得出普通宅與非普通宅的建筑面積依次為：對于附件11中的住宅類型“其他”，按照已有普通宅、非普通宅建筑面積比進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，可得到房型10的普通宅和非普通宅的建筑面積。 增值稅的核算模式核算模式1： 根據(jù)國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，我國土地增值稅[1]實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30% （2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50% （4） 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60% 上述所列四級超率累進(jìn)稅率，每級增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。 增值額的確立根據(jù)上述說明，可得出增值額的計(jì)算公式：其中表示增值額，、分別表示每個(gè)房型的建房套數(shù)、房型面積、售價(jià)，表示扣除項(xiàng)目金額，表示的是子項(xiàng)目房型。 扣除的項(xiàng)目金額須提供合法有效的憑證，如不能提供合法有效憑證的，不予扣除。因此，準(zhǔn)確核算增值額是很重要的。 要建立增值稅核算模型，必須得出增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小，按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，因此將進(jìn)行以下說明： 增值額是土地增值稅的關(guān)鍵所在。,故本模型得出的容積率符合國家規(guī)定。由于容積率指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值，它表示的是一個(gè)總建筑面積與用地面積的比率,因而可得容積率的計(jì)算公式為：其中，表示原方案的容積率。 核算模型的建立由于不同房型的容積率、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等在核算上要求均不同，故需建立相關(guān)的核算模型對需要公布的信息進(jìn)行核算。3． 模型假設(shè)（1）；（2）假設(shè)按照已有普通宅、非普通宅建筑面積比，將土地使用權(quán)所支付的金額，分?jǐn)偤笤儆?jì)算；（3）假設(shè)在扣除項(xiàng)目金額中，開發(fā)費(fèi)用不能提供金融機(jī)構(gòu)證明時(shí)，其扣除比例由省級政府制定為5%；（4）假設(shè)滿足最大滿意率的方案Ⅱ的開發(fā)成本固定在方案Ⅰ的開發(fā)成本內(nèi)。對方案Ⅱ進(jìn)行投資回報(bào)率運(yùn)算，判斷結(jié)果是否超過25%。首先，對滿意率進(jìn)行最大目標(biāo)求解，從而得出最合理的建設(shè)方案；然后按照核算模型進(jìn)行核算，得出方案的成本與收益、容積率和增值稅等信息。在計(jì)算增值稅時(shí)，結(jié)合附件2給出的四級超率累進(jìn)稅率以及優(yōu)惠政策進(jìn)行計(jì)算，從而得出結(jié)果。 對于問題一，要求對方案Ⅰ進(jìn)行全面的核算。2． 問題分析 本題