【文章內容簡介】 （上面）三四個層面分值要低；對多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、六層最低。第25條 在對住宅單位的某一系數(shù)評分過程中，應只對影響該系數(shù)的影響因素進行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導致評分過程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對樓層系數(shù)評分過程中不考慮景觀因素的影響，對安靜度系數(shù)評分過程中不考慮景觀、朝向因素的影響。此外，若有頂層（底層）單位中送屋頂花園、露臺（地面花園、半地下室）、住宅單位中配送的空間（計入建筑面積、不計容積率）等情況，不可在任一系數(shù)評分過程中予以考慮，需要單獨計價。其它類似情況也需要各地區(qū)公司具體情況具體分析。第26條 以上僅對制定系數(shù)及評分中的主要考慮因素進行了分析，但是在制定系數(shù)的過程中，由于項目所處區(qū)域不同、項目自身特點不同、項目樓型不同，考慮的因素及其權重系數(shù)也不同，而且往往會主要考慮另外一些影響因素，例如：空氣污染、日曬、采光等等。因此應參考本《指引》的方法，具體項目具體分析，切不可生搬硬套。第六章 定價信息的調研與分析住宅產品銷售價格是住宅商品價值和地租資本化價格的綜合性貨幣表現(xiàn)，反映到現(xiàn)實中就是住宅交易雙方的實際成交價格。定價信息調研和分析則是住宅銷售定價過程中必不可少的重要組成部分，客觀來說，商品住宅銷售價格是眾多影響因素相互作用的結果，把握這些因素對銷售價格的影響范圍、影響程度、影響關系，對我們制定住宅銷售價格有著十分重要的指導作用。實踐證明，在十分復雜、競爭激烈的經營環(huán)境中，只有通過認真、細致、有效的定價信息調研和分析，才能制定出合理的住宅銷售價格。定價信息調研從大的方面來概括，可以分為以下幾大類：第27條 房地產市場供求關系調研供給和需求是影響住宅銷售價格的最關鍵因素和最終因素，其它因素都是通過影響供給或需求而對住宅銷售價格造成影響的。因此，十分有必要對本區(qū)域的房地產市場供求關系、房地產市場總需求量及總供應量的變化、房地產市場需求發(fā)展趨勢、房地產市場需求影響因素等信息進行深入的調研、分析和研究。第28條 政治、法律、社會環(huán)境調研、地方政府有關房地產產業(yè)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。、社會治安狀況、城市化程度、人口狀況、家庭構成狀態(tài)、公共設施狀況、教育及社會福利狀況等。第29條 經濟環(huán)境調研、地區(qū)或城市的經濟特征，包括經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。、人口及就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。、銀行利率水平，獲得貸款的可能性及預期通貨膨脹率。、消費結構和消費水平。第30條 競爭對手調研。，如建筑、環(huán)境、設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調研與分析。、廣告策略的研究。第31條 消費者行為調研。如消費者的構成、分布及消費者需求的層次狀況；消費者有效需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素， 消費者購買動機的類型等。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心里因素等。如潛在消費者的生活方式、消費習慣、生活圈子、社會交際范圍的調研。第32條 社區(qū)環(huán)境調研社區(qū)環(huán)境直接影響著住宅的銷售價格，這是住宅商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮住宅商品的效能、提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調研內容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障制度、衛(wèi)生、空氣和水源質量及景觀等方面。第33條 地塊特征調研。包括位置、地形、地勢、面積、地質、形狀、日照和通風等。包括在城市中的區(qū)位、交通條件、市政配套、大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。地塊的交通、環(huán)境、市政配套、景觀對樓盤的定位和素質有決定性的影響，從而會影響住宅銷售價格水平。第34條 項目自身特征調研。土地價格、建造成本、利息、營銷費用、稅費等構成房地產產品的發(fā)展成本。正常情況下，即供求關系相對平衡的狀態(tài)下，當社會普遍成本上升時會導致價格上升，反之則下降。但發(fā)展成本與價格的關系不是唯一的和一成不變的?！坝布闭{研。包括規(guī)劃設計、環(huán)境設計、建筑設計、住宅性能、使用材料的品質、施工質量、裝修標準、小區(qū)配套設施、物業(yè)管理、售后服務等。“軟件”調研。包括品牌形象力、廣告宣傳力、銷售能力、產品創(chuàng)新力等。隨著房地產市場的發(fā)展，著名的發(fā)展商品牌、創(chuàng)新的產品，對住宅銷售價格的良性影響越來越大。發(fā)展商采取不同的營銷策略和價格策略，在一定價格區(qū)間內和一定時間段可以對銷售價格的形成人為的上升或下降趨勢。第七章 住宅銷售價格計算公式的擬定第35條 別墅類住宅的銷售價格計算公式。：參數(shù)說明：⑴：第n號獨棟別墅住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號獨棟別墅住宅單位的銷售價格；⑶：第n號獨棟別墅住宅單位的建筑面積；⑷：獨棟別墅住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：獨棟別墅住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號獨棟別墅住宅單位的加權得分；⑺：獨棟別墅住宅單位的平均得分，⑻：全部獨棟別墅住宅單位的數(shù)量；⑼：獨棟別墅住宅的總體均價。（）及計價分配參數(shù)（）的選定方法：⑴ 是確定及的參考基礎。、是可以調整變動的，但是和的調整變動必須建立在與預期目標均價保持一致的基礎之上。當增大時，會變小，反之亦然。⑵ 確定與、之間的關系。雖然、與在數(shù)值之比上并不是一成不變的，但是它們之間存在一種大概的比例關系，在對銷售價格進行試算時，需要根據(jù)定價經驗，首先推測、與之間的大概比例關系，初步確定、的數(shù)值，試算出初步的銷售價格試算表。⑶ 根據(jù)不同單位、樓型銷售價格的價差關系來調整、值。調整、值需要的價差關系包括：不同樓型住宅總體均價之間的價差關系，不同單元樓座均價之間的價差關系，同一樓座中不同樓層單位之銷售價格的價差關系，整個項目中最高銷售價格與最低銷售價格之間的價差關系等等。這種價差關系需要在深入定價信息調研的基礎上，根據(jù)定價經驗來判斷，并據(jù)此進行進一步的調整、修正、值。⑷ 最后通過銷售價格試算結果再來最終確定、值。⑸ 對于其它別墅類住宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅的銷售價格計算公式中、值均可以參照此方法。：參數(shù)說明：⑴：第n號雙拼別墅住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號雙拼別墅住宅單位的銷售價格；⑶：第n號雙拼別墅住宅單位的建筑面積；⑷：雙拼別墅住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：雙拼別墅住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號雙拼別墅住宅單位的加權得分；⑺：雙拼別墅住宅單位的平均得分，；⑻：全部雙拼別墅住宅單位的數(shù)量；⑼：雙拼別墅住宅的總體均價。：參數(shù)說明：⑴：第n號排屋住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號排屋住宅單位的銷售價格；⑶：第n號排屋住宅單位的建筑面積；⑷：排屋住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：排屋住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號排屋住宅單位的加權得分；⑺：排屋住宅單位的平均得分，；⑻：全部排屋住宅單位的數(shù)量；⑼：排屋住宅的總體均價。：參數(shù)說明：⑴：第n號花園洋房住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號花園洋房住宅單位的銷售價格；⑶：第n號花園洋房住宅單位的建筑面積；⑷：花園洋房住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：花園洋房住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號花園洋房住宅單位的加權得分；⑺：花園洋房住宅單位的平均得分，；⑻：全部花園洋房住宅單位的數(shù)量；⑼：花園洋房住宅的總體均價。：表二對不同別墅類住宅樓型規(guī)劃布置住宅小區(qū)的總體均價計算公式進行列表分析，供計算參考：表二不同別墅樓型規(guī)劃布置的總體均價計算公式表序號別墅樓型規(guī)劃布置分類計算公式⑴獨棟別墅布置；⑵雙拼別墅布置⑶排屋布置⑷花園洋房布置⑸獨棟別墅、雙拼別墅混合布置⑹獨棟別墅、排屋混合布置⑺獨棟別墅、花園洋房混合布置⑻獨棟別墅、雙拼別墅、排屋混合布置⑼獨棟別墅、雙拼別墅、花園洋房混合布置⑽雙拼別墅、排屋混合布置⑾雙拼別墅、花園洋房混合布置⑿雙拼別墅、排屋、花園洋房混合布置⒀排屋、花園洋房混合布置⒁獨棟別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房混合布置參數(shù)說明：⑴：別墅類住宅的總體均價［項目（各期）實收均價］；⑵：獨棟別墅住宅單位的總建筑面積；⑶：雙拼別墅住宅單位的總建筑面積；⑷：排屋住宅單位的總建筑面積；⑸：花園洋房住宅的單位總建筑面積。第36條 多層、小高層、高層住宅單位價格計算公式系統(tǒng)一。：參數(shù)說明：⑴：第n號多層住宅單位，n≥0