【文章內(nèi)容簡介】 （上面）三四個層面分值要低；對多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、六層最低。第25條 在對住宅單位的某一系數(shù)評分過程中，應(yīng)只對影響該系數(shù)的影響因素進行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導(dǎo)致評分過程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對樓層系數(shù)評分過程中不考慮景觀因素的影響，對安靜度系數(shù)評分過程中不考慮景觀、朝向因素的影響。此外，若有頂層（底層）單位中送屋頂花園、露臺（地面花園、半地下室）、住宅單位中配送的空間（計入建筑面積、不計容積率）等情況，不可在任一系數(shù)評分過程中予以考慮，需要單獨計價。其它類似情況也需要各地區(qū)公司具體情況具體分析。第26條 以上僅對制定系數(shù)及評分中的主要考慮因素進行了分析，但是在制定系數(shù)的過程中，由于項目所處區(qū)域不同、項目自身特點不同、項目樓型不同，考慮的因素及其權(quán)重系數(shù)也不同，而且往往會主要考慮另外一些影響因素，例如：空氣污染、日曬、采光等等。因此應(yīng)參考本《指引》的方法，具體項目具體分析，切不可生搬硬套。第六章 定價信息的調(diào)研與分析住宅產(chǎn)品銷售價格是住宅商品價值和地租資本化價格的綜合性貨幣表現(xiàn)，反映到現(xiàn)實中就是住宅交易雙方的實際成交價格。定價信息調(diào)研和分析則是住宅銷售定價過程中必不可少的重要組成部分，客觀來說，商品住宅銷售價格是眾多影響因素相互作用的結(jié)果，把握這些因素對銷售價格的影響范圍、影響程度、影響關(guān)系，對我們制定住宅銷售價格有著十分重要的指導(dǎo)作用。實踐證明，在十分復(fù)雜、競爭激烈的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認(rèn)真、細(xì)致、有效的定價信息調(diào)研和分析，才能制定出合理的住宅銷售價格。定價信息調(diào)研從大的方面來概括，可以分為以下幾大類：第27條 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系調(diào)研供給和需求是影響住宅銷售價格的最關(guān)鍵因素和最終因素，其它因素都是通過影響供給或需求而對住宅銷售價格造成影響的。因此，十分有必要對本區(qū)域的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場總需求量及總供應(yīng)量的變化、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢、房地產(chǎn)市場需求影響因素等信息進行深入的調(diào)研、分析和研究。第28條 政治、法律、社會環(huán)境調(diào)研、地方政府有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。、社會治安狀況、城市化程度、人口狀況、家庭構(gòu)成狀態(tài)、公共設(shè)施狀況、教育及社會福利狀況等。第29條 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特征，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。、人口及就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。、銀行利率水平，獲得貸款的可能性及預(yù)期通貨膨脹率。、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。第30條 競爭對手調(diào)研。，如建筑、環(huán)境、設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)研與分析。、廣告策略的研究。第31條 消費者行為調(diào)研。如消費者的構(gòu)成、分布及消費者需求的層次狀況；消費者有效需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素， 消費者購買動機的類型等。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心里因素等。如潛在消費者的生活方式、消費習(xí)慣、生活圈子、社會交際范圍的調(diào)研。第32條 社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接影響著住宅的銷售價格，這是住宅商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮住宅商品的效能、提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障制度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。第33條 地塊特征調(diào)研。包括位置、地形、地勢、面積、地質(zhì)、形狀、日照和通風(fēng)等。包括在城市中的區(qū)位、交通條件、市政配套、大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。地塊的交通、環(huán)境、市政配套、景觀對樓盤的定位和素質(zhì)有決定性的影響，從而會影響住宅銷售價格水平。第34條 項目自身特征調(diào)研。土地價格、建造成本、利息、營銷費用、稅費等構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展成本。正常情況下，即供求關(guān)系相對平衡的狀態(tài)下，當(dāng)社會普遍成本上升時會導(dǎo)致價格上升，反之則下降。但發(fā)展成本與價格的關(guān)系不是唯一的和一成不變的?！坝布闭{(diào)研。包括規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、建筑設(shè)計、住宅性能、使用材料的品質(zhì)、施工質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等?！败浖闭{(diào)研。包括品牌形象力、廣告宣傳力、銷售能力、產(chǎn)品創(chuàng)新力等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，著名的發(fā)展商品牌、創(chuàng)新的產(chǎn)品，對住宅銷售價格的良性影響越來越大。發(fā)展商采取不同的營銷策略和價格策略，在一定價格區(qū)間內(nèi)和一定時間段可以對銷售價格的形成人為的上升或下降趨勢。第七章 住宅銷售價格計算公式的擬定第35條 別墅類住宅的銷售價格計算公式。：參數(shù)說明：⑴：第n號獨棟別墅住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號獨棟別墅住宅單位的銷售價格；⑶：第n號獨棟別墅住宅單位的建筑面積；⑷：獨棟別墅住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：獨棟別墅住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號獨棟別墅住宅單位的加權(quán)得分；⑺：獨棟別墅住宅單位的平均得分，⑻：全部獨棟別墅住宅單位的數(shù)量；⑼：獨棟別墅住宅的總體均價。（）及計價分配參數(shù)（）的選定方法：⑴ 是確定及的參考基礎(chǔ)。、是可以調(diào)整變動的，但是和的調(diào)整變動必須建立在與預(yù)期目標(biāo)均價保持一致的基礎(chǔ)之上。當(dāng)增大時，會變小，反之亦然。⑵ 確定與、之間的關(guān)系。雖然、與在數(shù)值之比上并不是一成不變的，但是它們之間存在一種大概的比例關(guān)系，在對銷售價格進行試算時，需要根據(jù)定價經(jīng)驗，首先推測、與之間的大概比例關(guān)系，初步確定、的數(shù)值，試算出初步的銷售價格試算表。⑶ 根據(jù)不同單位、樓型銷售價格的價差關(guān)系來調(diào)整、值。調(diào)整、值需要的價差關(guān)系包括：不同樓型住宅總體均價之間的價差關(guān)系，不同單元樓座均價之間的價差關(guān)系，同一樓座中不同樓層單位之銷售價格的價差關(guān)系，整個項目中最高銷售價格與最低銷售價格之間的價差關(guān)系等等。這種價差關(guān)系需要在深入定價信息調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)定價經(jīng)驗來判斷，并據(jù)此進行進一步的調(diào)整、修正、值。⑷ 最后通過銷售價格試算結(jié)果再來最終確定、值。⑸ 對于其它別墅類住宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅的銷售價格計算公式中、值均可以參照此方法。：參數(shù)說明：⑴：第n號雙拼別墅住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號雙拼別墅住宅單位的銷售價格；⑶：第n號雙拼別墅住宅單位的建筑面積；⑷：雙拼別墅住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：雙拼別墅住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號雙拼別墅住宅單位的加權(quán)得分；⑺：雙拼別墅住宅單位的平均得分，；⑻：全部雙拼別墅住宅單位的數(shù)量；⑼：雙拼別墅住宅的總體均價。：參數(shù)說明：⑴：第n號排屋住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號排屋住宅單位的銷售價格；⑶：第n號排屋住宅單位的建筑面積；⑷：排屋住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：排屋住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號排屋住宅單位的加權(quán)得分；⑺：排屋住宅單位的平均得分，；⑻：全部排屋住宅單位的數(shù)量；⑼：排屋住宅的總體均價。：參數(shù)說明：⑴：第n號花園洋房住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號花園洋房住宅單位的銷售價格；⑶：第n號花園洋房住宅單位的建筑面積；⑷：花園洋房住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：花園洋房住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號花園洋房住宅單位的加權(quán)得分；⑺：花園洋房住宅單位的平均得分，；⑻：全部花園洋房住宅單位的數(shù)量；⑼：花園洋房住宅的總體均價。：表二對不同別墅類住宅樓型規(guī)劃布置住宅小區(qū)的總體均價計算公式進行列表分析，供計算參考：表二不同別墅樓型規(guī)劃布置的總體均價計算公式表序號別墅樓型規(guī)劃布置分類計算公式⑴獨棟別墅布置；⑵雙拼別墅布置⑶排屋布置⑷花園洋房布置⑸獨棟別墅、雙拼別墅混合布置⑹獨棟別墅、排屋混合布置⑺獨棟別墅、花園洋房混合布置⑻獨棟別墅、雙拼別墅、排屋混合布置⑼獨棟別墅、雙拼別墅、花園洋房混合布置⑽雙拼別墅、排屋混合布置⑾雙拼別墅、花園洋房混合布置⑿雙拼別墅、排屋、花園洋房混合布置⒀排屋、花園洋房混合布置⒁獨棟別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房混合布置參數(shù)說明：⑴：別墅類住宅的總體均價［項目（各期）實收均價］；⑵：獨棟別墅住宅單位的總建筑面積；⑶：雙拼別墅住宅單位的總建筑面積；⑷：排屋住宅單位的總建筑面積；⑸：花園洋房住宅的單位總建筑面積。第36條 多層、小高層、高層住宅單位價格計算公式系統(tǒng)一。：參數(shù)說明：⑴：第n號多層住宅單位，n≥0