【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 技術(shù)評(píng)估 建筑工程本項(xiàng)目可分為會(huì)展中心、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品分揀加工、農(nóng)產(chǎn)品物流中心等四大區(qū)域以及生活公用設(shè)施。所有子項(xiàng)均為普通結(jié)構(gòu)，工藝和土建施工無(wú)特殊要求，其施工和安裝技術(shù)成熟，其結(jié)構(gòu)形式為：會(huì)展中心為框剪結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品分揀為輕鋼結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和生活用公設(shè)施為磚混結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)庫(kù)為磚混和排架結(jié)構(gòu)。 低溫冷庫(kù)制冷劑為 NH3，18℃以下蒸發(fā)溫度采用雙級(jí)壓縮系統(tǒng)。由于局部有25℃庫(kù)，18℃以下氨蒸發(fā)溫度為35℃；0℃以下氨蒸發(fā)溫度為10℃；供液方式以氨泵強(qiáng)制供液再循環(huán)為主；壓縮機(jī)為螺桿壓縮機(jī)，配有 PC、根據(jù)運(yùn)行工況的需要配有自動(dòng)容積比能量調(diào)節(jié)，油冷卻采用高壓氨液冷卻方式；冷凝器為蒸發(fā)式冷凝器；電氣控制方面，以庫(kù)溫和設(shè)備調(diào)定值為中心，根據(jù)負(fù)荷自動(dòng)進(jìn)行制冷系統(tǒng)最佳工況（節(jié)能）運(yùn)行，在壓縮機(jī)房，設(shè)置大屏幕電視對(duì)壓力、溫度、液位、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行模擬顯示監(jiān)控、遙測(cè)和打印；庫(kù)房均采用吊頂式和閣樓式冷風(fēng)機(jī),熱氨自動(dòng)（定時(shí)）融霜。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分三個(gè)層次，即電子商務(wù)系統(tǒng)、信息門戶系統(tǒng)和后臺(tái)19 / 44管理系統(tǒng)。電子商務(wù)系統(tǒng)：以交易中心為依托，建立非區(qū)域性的網(wǎng)上虛擬交易電子商務(wù)系統(tǒng)，采用企業(yè)對(duì)企業(yè)（B2B）的電子商務(wù)模式，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品在網(wǎng)上的洽談、合同簽訂、電子結(jié)算、產(chǎn)品交割及物流配送等功能。信息門戶系統(tǒng)：建立交易中心信息中心，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)立交易中心、協(xié)會(huì)組織、生產(chǎn)基地、收購(gòu)企業(yè)、農(nóng)民大戶及農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)信息采集點(diǎn)，開(kāi)發(fā)農(nóng)產(chǎn)品行情報(bào)導(dǎo)系統(tǒng)及價(jià)量數(shù)據(jù)庫(kù)及加工企業(yè)需求數(shù)據(jù)庫(kù)，以 WEB 站點(diǎn)形式發(fā)布，進(jìn)而連結(jié)國(guó)內(nèi)外相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷電子化組織及電子商務(wù)網(wǎng)站。后臺(tái)管理系統(tǒng)：通過(guò)該系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售、訂單和供應(yīng)鏈的統(tǒng)一管理及批發(fā)市場(chǎng)交易、質(zhì)檢、物業(yè)、客戶等各方面的綜合管理。 IC 交易市場(chǎng)管理系統(tǒng)是一個(gè)集 IC 卡管理、交易及市場(chǎng)綜合管理一體化、模塊化、開(kāi)放的信息平臺(tái)，既能滿足以市場(chǎng)為中心和以客戶服務(wù)為目的開(kāi)放式管理需求，又能滿足市場(chǎng)管理者對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況的分析與監(jiān)控。共分六大功能模塊：資料管理、IC 卡管理、交易管理、攤位管理、收費(fèi)管理、質(zhì)量檢測(cè)、數(shù)據(jù)分析。 多媒體信息發(fā)布系統(tǒng)為購(gòu)銷雙方提供及時(shí)準(zhǔn)確市場(chǎng)交易實(shí)時(shí)行情。根據(jù)市場(chǎng)的成交情況實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)出每一種商品的行情，如最新成交價(jià)格、成交總量、當(dāng)日最高價(jià)、最低價(jià)、加權(quán)平均價(jià)等，利用電子顯示屏進(jìn)行實(shí)時(shí)播放。動(dòng)態(tài)發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品供求等各類農(nóng)業(yè)信息，為客戶制作播放多媒體廣告宣傳等資料。20 / 44 檢疫、檢測(cè)系統(tǒng)主要對(duì)國(guó)家目前規(guī)定的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)及農(nóng)藥殘留檢測(cè)，常規(guī)指標(biāo)在市場(chǎng)內(nèi)完成，需要大型儀器設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)的以對(duì)外協(xié)助方式進(jìn)行。本項(xiàng)目的檢測(cè)，重點(diǎn)解決糧油、蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等流通中質(zhì)量安全，本市場(chǎng)需對(duì)國(guó)家目前糧油產(chǎn)品 99 種產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)及農(nóng)藥殘留檢測(cè)項(xiàng)共計(jì) 93 項(xiàng)； 蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)及農(nóng)藥殘留檢測(cè)項(xiàng)中的主要常規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行檢測(cè)。對(duì)肉類產(chǎn)品和禽蛋類產(chǎn)品進(jìn)行常規(guī)的檢疫、檢驗(yàn)。常規(guī)項(xiàng)目的檢驗(yàn)將直接在交易物流中心進(jìn)行，檢驗(yàn)的項(xiàng)目將申請(qǐng)有關(guān)部門和單位在交易物流中心設(shè)立相應(yīng)機(jī)構(gòu)和實(shí)驗(yàn)室，在現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法進(jìn)行的項(xiàng)目送相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)。 項(xiàng)目建設(shè)土地條件評(píng)估根據(jù)****市城市規(guī)劃局規(guī)劃意見(jiàn)書（JGY20220220） ，該項(xiàng)目計(jì)劃占地****M 2（****畝） ，一是建設(shè)用地****M 2（****畝） ，其中：存量建設(shè)用地面積****M 2（****0 畝） ，新征建設(shè)用地****M 2（****畝，已經(jīng)省國(guó)土資源廳和****市國(guó)土資源局批準(zhǔn)） ；二是代征城市公共用地面積*****M2（*****畝） 。目前，項(xiàng)目實(shí)際取得土地使用權(quán)證面積為**** M2（****畝） ，其中：商業(yè)用地***** M2（****畝） ，工業(yè)用地****M2（*****畝） 。五、設(shè)計(jì)方案及工程估算（一）項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)評(píng)估 ****農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷概況近年來(lái)，****農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)總量穩(wěn)中有升。2022 年達(dá)到 5200 萬(wàn)噸，除自給外，提供農(nóng)產(chǎn)品商品量 3280 萬(wàn)噸，商品率達(dá)到 63%。由于農(nóng)產(chǎn)21 / 44品區(qū)域性、季節(jié)性特點(diǎn)強(qiáng)，外地農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入**市場(chǎng)銷售或流轉(zhuǎn)總量達(dá)500 多萬(wàn)噸。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年****農(nóng)產(chǎn)品流通總量達(dá)到 3800 多萬(wàn)噸、年流通總額超過(guò) 1200 億元，大大高于全國(guó)其他地區(qū)的水平，展現(xiàn)出良好的市場(chǎng)建設(shè)前景。 全國(guó)與****農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易情況比較評(píng)估據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品年交易總額約 8000 億元，其中約 4519 億元通過(guò) 4682 家規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行交易，年平均交易額 1 億元左右，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為農(nóng)產(chǎn)品流通主渠道。然而。在****億元交易規(guī)模以上的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)僅 65 家，年交易額 220 億元，僅為****農(nóng)產(chǎn)品總流通額的 18%。整個(gè)****市（含所轄三市三縣兩區(qū)）億元規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)僅 12 家，年交易額 40 億元，僅占****農(nóng)產(chǎn)品總流通額的 14%。這種批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)滯后的現(xiàn)實(shí)與全國(guó)重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和唯一地跨兩湖區(qū)域中心城市的地位極不相稱，但同時(shí)也為農(nóng)產(chǎn)品交易物流行業(yè)的企業(yè)提供了商機(jī)和發(fā)展空間。 ****農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)營(yíng)運(yùn)情況分析評(píng)估當(dāng)前，****農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)可分為三個(gè)層次:一是集貿(mào)市場(chǎng)，以縣以下城鎮(zhèn)為主，交易形式是農(nóng)民直接與消費(fèi)者買賣，交易場(chǎng)地一般是露天空地，交易時(shí)間為朝聚晚散；二是批零兼營(yíng)的簡(jiǎn)易市場(chǎng)，主要設(shè)在縣城的中心地帶,交易是經(jīng)紀(jì)人與批發(fā)商現(xiàn)貨交易，場(chǎng)地簡(jiǎn)陋，且欺行霸市現(xiàn)象嚴(yán)重、農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格人為操作因素較大；三是集中在地級(jí)城市，以批發(fā)為主的市場(chǎng)。如****的長(zhǎng)港路、沙隆達(dá)水果批發(fā)市場(chǎng)，常德的甘露寺，岳陽(yáng)的花板橋等，主要由房地產(chǎn)業(yè)主提供場(chǎng)地、房屋。市場(chǎng)大多場(chǎng)地窄小，秩序混亂，并且絕大部分沒(méi)有完備的檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)施。22 / 44****65 家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)存在著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不夠合理，發(fā)展空間受阻，經(jīng)營(yíng)設(shè)施簡(jiǎn)陋，交易手段落后，市場(chǎng)主體組織化程度低，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)存在盲目性，信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，信息傳播渠道不暢，市場(chǎng)輻射能力不強(qiáng)，社會(huì)知名度不高等弊端。目前，****沒(méi)有一家具有強(qiáng)大輻射功能的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，江漢平原最大的港務(wù)副食批發(fā)市場(chǎng)年交易額也僅為 16 億元，這種狀況與****的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)地位極不相配。 項(xiàng)目在市場(chǎng)流通總量中的占比評(píng)估目前，****乃至****農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)處于低層次的自由競(jìng)爭(zhēng)階段。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的年交易總量 290 萬(wàn)噸，約占****農(nóng)產(chǎn)品流通總量的10%，設(shè)計(jì)的交易總量是有保證的，同時(shí)也對(duì)區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)具有相對(duì)的影響力。 （二）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃評(píng)估 市場(chǎng)導(dǎo)入期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃項(xiàng)目的市場(chǎng)導(dǎo)入期，是指市場(chǎng)的建設(shè)期和建設(shè)完成后 12 年內(nèi)。項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，一方面合理調(diào)配各種建設(shè)要素，提高建設(shè)效率；另一方面按照“總體規(guī)劃、分步實(shí)施、邊建設(shè)邊經(jīng)營(yíng)”的思路，強(qiáng)化業(yè)務(wù)拓展。其營(yíng)銷策略主要是整合市場(chǎng)，大力發(fā)展貿(mào)易業(yè)務(wù)，以貿(mào)易業(yè)務(wù)為突破口，提升市場(chǎng)的知名度。主要工作是接納或聯(lián)合****區(qū)域內(nèi)有實(shí)力的市場(chǎng)和商戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)和物流配送業(yè)務(wù)管理。此外，每年還將舉辦全國(guó)性“油料節(jié)” 、 “糧食展” 、 “棉花交易會(huì)” 、 “淡水產(chǎn)品節(jié)” 、 “糖酒會(huì)”等，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度。 市場(chǎng)發(fā)展期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展期，是指項(xiàng)目營(yíng)運(yùn) 23 年內(nèi)。其經(jīng)營(yíng)實(shí)施方案包括23 / 44三個(gè)方面：一是產(chǎn)品策略。貿(mào)易、服務(wù)、經(jīng)紀(jì)、物流配送業(yè)務(wù)縱深推進(jìn)，形成縱橫交錯(cuò)的營(yíng)運(yùn)格局。產(chǎn)品策略的重點(diǎn)在增加服務(wù)的附加值上。此時(shí)， “****農(nóng)批”品牌已有農(nóng)業(yè)基地支撐，核心價(jià)值定位于優(yōu)質(zhì)安全，能夠給廠商、流通商、農(nóng)戶帶來(lái)收入上。項(xiàng)目在進(jìn)一步鞏固發(fā)展貿(mào)易業(yè)務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)、電子商務(wù)等交易平臺(tái)的規(guī)范提升。具體包括五大管理體系：一是產(chǎn)品的質(zhì)量管理體系，建立和完善市場(chǎng)準(zhǔn)入、質(zhì)檢、行業(yè)自律、先行賠付、無(wú)憂退貨等制度；二是價(jià)格管理體系，包括構(gòu)建各類農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)、推行競(jìng)價(jià)拍賣交易、杜絕價(jià)格欺詐、實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)檢查制等；三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，包括服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)、崗位管理標(biāo)準(zhǔn)、建立服務(wù)投訴體系；四是物流配送體系，包括統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一運(yùn)載工具、統(tǒng)一服務(wù)流程等；五是信息技術(shù)體系，通過(guò)電子商務(wù)平臺(tái)，對(duì)外提供商戶訂單管理、銷售管理、庫(kù)存管理、賬務(wù)管理等功能，為商戶提供充分的信息，對(duì)內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換。二是渠道策略。貿(mào)易業(yè)務(wù)選擇“基地+中心+超市”短渠道模式，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)在原有基礎(chǔ)上，進(jìn)行管理規(guī)范和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提升。三是促銷策略。每年繼續(xù)舉辦 1012 次大型農(nóng)產(chǎn)品“節(jié)、會(huì)、展”，獲取效益；加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品物流布局，與全國(guó)有規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在資金、信息共享方面組建物流聯(lián)盟，并在國(guó)家級(jí)媒體上隆重推介。 市場(chǎng)成熟期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃項(xiàng)目的市場(chǎng)成熟期，是指項(xiàng)目營(yíng)運(yùn) 35 年后，項(xiàng)目發(fā)展成為全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品物流行業(yè)具有引導(dǎo)性和重大影響力的企業(yè)，重點(diǎn)實(shí)施四大業(yè)務(wù)綜合素質(zhì)的全面提高策略。項(xiàng)目在維持發(fā)展期產(chǎn)品組合不變的情況下，重在運(yùn)用品牌效應(yīng)，采取資本運(yùn)營(yíng)方式建立一批有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品深加工24 / 44企業(yè)。中心的貿(mào)易業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)圍繞深加工產(chǎn)品服務(wù)。同時(shí)籌備行業(yè)技術(shù)規(guī)范，引導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)與外資企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)合作，向期貨交易市場(chǎng)發(fā)展。六、項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)評(píng)估 政策優(yōu)勢(shì)自 2022 年以來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院連續(xù)五年下發(fā)“一號(hào)文件” ，提出了一系列發(fā)展“三農(nóng)”的政策措施。而“三農(nóng)”問(wèn)題的關(guān)鍵，是農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化，其中又以突破農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的瓶頸最為關(guān)鍵。建設(shè)和發(fā)展具有現(xiàn)代交易物流功能的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，是落實(shí)黨中央關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村戰(zhàn)略決策的具體實(shí)踐。本項(xiàng)目的總體定位和建設(shè)計(jì)劃，均屬國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型，被列入商務(wù)部“雙百市場(chǎng)工程”和省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)工程，受到全方位、多層次的政策支持，****市主要領(lǐng)導(dǎo)也多次對(duì)該項(xiàng)目給予重要批示。項(xiàng)目在取得項(xiàng)目申報(bào)和建設(shè)所必備各種前置性審批文件的基礎(chǔ)上，被列入****市“十一五”規(guī)劃的重點(diǎn)流通發(fā)展項(xiàng)目。20**年，****市人民政府為支持本項(xiàng)目建設(shè)，先后向該公司撥付農(nóng)村物流服務(wù)體系發(fā)展專項(xiàng)資金***萬(wàn)元（***財(cái)商字［***］***號(hào)） 、流通業(yè)發(fā)展促進(jìn)資金***萬(wàn)元（**財(cái)商字［20**］*號(hào)） ，此外，****市****市區(qū)財(cái)政局也向該公司提供周轉(zhuǎn)金***萬(wàn)元用于本項(xiàng)目建設(shè)。2***年，****市委、市政府**號(hào)文件繼續(xù)將本項(xiàng)目列為重點(diǎn)支持對(duì)象。 資源優(yōu)勢(shì)當(dāng)前，我國(guó)億元以上交易規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易額占農(nóng)產(chǎn)品交25 / 44易總額 56%以上，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)已成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。本項(xiàng)目兼有產(chǎn)地市場(chǎng)和銷地市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)條件。 “****”自古以來(lái)被稱為“天下糧倉(cāng)” ，有“兩湖熟，天下足”之譽(yù)，是國(guó)家確定的重點(diǎn)糧、棉、油和水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。同時(shí)形成了以京山國(guó)寶橋米、公安山下紅、潛江小龍蝦、監(jiān)利糧食深加工（“福娃”和“銀欣”系列產(chǎn)品） 、洪湖特色水產(chǎn)、石首三寶（筆架山魚肚、淡水銀魚、桃花山土雞蛋） 、秭歸臍橙等一批在國(guó)內(nèi)有影響的特色農(nóng)副產(chǎn)品。在以****為中心的“3 小時(shí)商圈”內(nèi)建設(shè)一家實(shí)現(xiàn)“立足****，跨越***，承輻四方，面向全國(guó)，創(chuàng)新品牌，走向國(guó)際”發(fā)展目標(biāo)并具有產(chǎn)銷對(duì)接功能，能將資源潛力轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品交易物流大市場(chǎng)，優(yōu)勢(shì)明顯。其農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)交易情況如表 表 2 所示：表 1 ****與湖北湖南兩省及全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況對(duì)比一覽表 單位：萬(wàn)噸主要農(nóng)產(chǎn)品 **** 湖北湖南 全國(guó) 占兩省比（%） 占全國(guó)比（%）糧食 4910 46947棉花 60 632油料 454 3057肉類 922 7260禽蛋 205 2700水產(chǎn)品 469 4855蔬菜 5446 54927水果 752 15243合計(jì) 13218