【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析） 八、不確定性分析（一）盈虧平衡分析：銷售率盈虧平衡點(diǎn)： （二）敏感性分析（敏感性分析中，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或未來最可能值的正負(fù)向變動(dòng) 5％、10％和 20％計(jì)算）1．敏感性因素的選擇及依據(jù)（對(duì)利用外資達(dá)投資總額 30％以上的項(xiàng)目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行敏感性分析） 23 / 106敏感性因素一 敏感性因素二 選擇財(cái)務(wù)指標(biāo)和因素量如下： 2．進(jìn)行單因素敏感性分析 指標(biāo) A 指標(biāo) B ……因素 X 上升__%因素 X 下降__%因素 Y 上升__%因素 Y 下降__%……分析：指標(biāo) A： 指標(biāo) B： 指標(biāo)__：分析: 3．多因素敏感性分析對(duì)項(xiàng)目有重要影響，并可能發(fā)生足以影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況的因素有___________。（在基本方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測(cè)，選定各敏感性因素的變化值，計(jì) 算新的各項(xiàng)指標(biāo)值的結(jié)果，并填列《項(xiàng)目敏感性分析表》）由上表可知：九、農(nóng)信社效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估（一）農(nóng)信社效益進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，我社提出如下業(yè)務(wù)合作要求：對(duì)方答復(fù)：根據(jù)推算，我們認(rèn)為:另外，其他未與客戶協(xié)商的相關(guān)情況有： 綜上，農(nóng)信社效益水平： （二）風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估項(xiàng)目的擔(dān)保方式為： （信貸評(píng)估人員須對(duì)保證人的主體資格和償債意愿、能力進(jìn)行分析，對(duì)抵押、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進(jìn)行評(píng)價(jià)）抵押物描述： 抵押物基本情況表：抵押物名稱 抵押人 種類 位置 面積 估價(jià) 評(píng)估機(jī)構(gòu) 基準(zhǔn)日 抵押率質(zhì)押財(cái)產(chǎn)描述： 質(zhì)押財(cái)產(chǎn)情況表：質(zhì)押財(cái)產(chǎn)名稱 出質(zhì)人 種類 估價(jià) 評(píng)估機(jī)構(gòu) 基準(zhǔn)日 質(zhì)押率保證人情況（保證方式）： 25 / 106保證人財(cái)務(wù)狀況及指標(biāo) 　　　　　　　　　　　　　　　 單位：萬元科目 年份 報(bào)告期 前一年 前兩年科目/年份資產(chǎn)總額流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債總額流動(dòng)負(fù)債所有者權(quán)益銷售收入銷售利潤(rùn)投資收益利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資產(chǎn)報(bào)酬率負(fù)債與有形凈資產(chǎn)比率銷售毛利率銷售利潤(rùn)率現(xiàn)金凈流量分析： （須詳細(xì)列出客戶與重要關(guān)系人在我社的全部貸款記錄，包括合同號(hào)、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注。）（評(píng)估人員在對(duì)項(xiàng)目不確定性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對(duì)項(xiàng) 目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險(xiǎn)，控制項(xiàng)目不確定性的措施） 十、評(píng)估結(jié)論及貸款建議十一、附表附表 1：借款人應(yīng)提交的材料清單附表 2：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估表 110附表 1：借款人應(yīng)提交的材料清單材料名稱 有或無 證書號(hào)一、企業(yè)基本資料 公司章程及公司成立批復(fù)文件 法人代表及其授權(quán)代理人證明書和簽字樣本股份制企業(yè)的借款授權(quán)書開戶許可證的正副本復(fù)印件公司主要負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷和工作人員文化結(jié)構(gòu)清單 公司成立驗(yàn)資報(bào)告 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 法人代碼證 貸款證（卡） 法定代表人身份證 借款人近年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告 資質(zhì)等級(jí)證書 二、項(xiàng)目資料 項(xiàng)目立項(xiàng)文件 項(xiàng)目可行性報(bào)告 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 國(guó)有土地出讓合同 國(guó)有土地使用權(quán)證 商品房預(yù)（銷）售許可證 投資估算調(diào)整表 投資計(jì)劃與資金籌措表 貸款申請(qǐng)書 還款計(jì)劃表 貸款社認(rèn)為需要的其他項(xiàng)目建設(shè)文件 三、擔(dān)保資料 抵押人同意抵押證明（附抵押物清單） 抵押物權(quán)屬證明 抵押物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 出質(zhì)人同意質(zhì)押證明（附質(zhì)押財(cái)產(chǎn)清單） 質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)屬證明 質(zhì)押財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 保證人同意擔(dān)保證明 保證人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 保證人法人代碼證 保證人法定代表人身份證 保證人近年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告 保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件 擔(dān)保人貸款證（卡） 27 / 106四、主要關(guān)系人的資料（同一） 五、農(nóng)信社評(píng)審所需的其他資 料 附表 2：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估表評(píng)估表 1項(xiàng)目總投資估算表 　　　　　　　　　　　　　　　 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 總投資 估算說明1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用可行性研究費(fèi)按建安工程總造價(jià)的 % %計(jì)，住宅設(shè)計(jì)費(fèi)按工程概算投資額的 %%計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) %%計(jì)2 經(jīng)營(yíng)資金3 項(xiàng)目總投資 29 / 106評(píng)估表１－１ 土地費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說明1 土地出讓金 　 　2 征地費(fèi) 　 　3 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 　 　4 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 　 　5 土地租用費(fèi) 　 　6 土地投資折價(jià) 　 　7 其他 　 　　 合計(jì) 　 　評(píng)估表１－２ 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說明1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 2 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 　 　3 道路費(fèi) 　 　4 供水費(fèi) 　 　5 供電費(fèi) 　 　6 土地平整費(fèi) 　 　7 其他 　 　　 合計(jì) 　 　評(píng)估表１－３ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)費(fèi)用 接口費(fèi)用 合計(jì)1 供電工程 　 　 　2 供水工程 　 　 　3 供氣工程 　 　 　4 供暖工程 　 　 　5 排污工程 　 　 　6 小區(qū)道路工程 　 　 　7 路燈工程 　 　 　8 小區(qū)綠化工程 　 　 　9 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 　 　 　10 其他 　 　 　　 合計(jì) 　 　 　評(píng)估表１－4 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬元建筑工程費(fèi) 設(shè)備采購費(fèi)用 安裝工程費(fèi)項(xiàng)目 建筑面積單價(jià) 金額 單價(jià) 金額 單價(jià) 金額金額合計(jì)單項(xiàng)工程 1 　 　 　 　 　 　 　 　單項(xiàng)工程 2 　 　 　 　 　 　 　 　…… 　 　 　 　 　 　 　 　合計(jì) 　 　 　 　 　 　 　 　 31 / 106評(píng)估表１－5 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用評(píng)估表單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 估算說明1 居委會(huì)2 派出所3 托兒所4 幼兒園5 公共廁所6 停車場(chǎng)7 其他合計(jì)評(píng)估表１－6 開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 估算說明1 土地使用稅2 市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)3 供電貼費(fèi)4 用電權(quán)費(fèi)5 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)6 綠化建設(shè)費(fèi)7 電話初裝費(fèi)合計(jì)評(píng)估表 1－７ 其他費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說明1 臨時(shí)用地2 臨建費(fèi)3施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)1000 萬元以上按 %4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)按合同預(yù)算造價(jià)的 %5 招標(biāo)管理費(fèi) 按中標(biāo)價(jià)格的 %6 總承包管理費(fèi)7 合同公證費(fèi) 按合同價(jià)款的 %8 施工執(zhí)照費(fèi)按建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算總金額計(jì)收，1000 萬元以上按 %9 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程為預(yù)算造價(jià)的%10 工程監(jiān)理費(fèi) 按工程概算的 %%11 竣工圖編制費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)的 7%12 工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程概算總額或工程概算加成的 %%合計(jì) 33 / 106 評(píng)估表 2 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 N1 項(xiàng)目總投資 　 　 　 　 　 　 開發(fā)建設(shè)投資 　 　 　 　 　 　 經(jīng)營(yíng)資金 　 　 　 　 　 　2 資金籌措 　 　 　 　 　 　 資本金 　 　 　 　 　 　 預(yù)售收入 　 　 　 　 　 　 預(yù)租收入 　 　 　 　 　 　 其他收入 　 　 　 　 　 　 借貸資金 　 　 　 　 　 　 評(píng)估表 3 開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表 單位：萬元住宅 寫字樓 商鋪 其他序號(hào)項(xiàng)目名稱出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)合計(jì)1 土地費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　2前期工程費(fèi)用　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　4建筑安裝工程費(fèi)　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　6 開發(fā)間接費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　7 管理費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　9 銷售費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　10 開發(fā)期稅費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　11 其他費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　12 不可預(yù)見費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 合計(jì) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 35 / 106評(píng)估表 4 開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚? 單位：萬元1 2 …. N序號(hào) 產(chǎn)品名稱開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀尽?分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀疽?出售產(chǎn)品1 住宅2 寫字樓3 商鋪4 其他二 出租產(chǎn)品1 住宅2 寫字樓3 商鋪4 其他三 自營(yíng)產(chǎn)品1 住宅2 寫字樓3 商鋪4 其他產(chǎn)品分?jǐn)偝杀竞嫌?jì) 評(píng)估表 5 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 N一 經(jīng)營(yíng)收入1 銷售收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他2 租金收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他3 自營(yíng)收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他二 經(jīng)營(yíng)稅金及附加1 營(yíng)業(yè)稅2 城市建設(shè)維護(hù)稅3 教育費(fèi)附加 37 / 106評(píng)估表 6項(xiàng) 目 損 益 表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 1 2 3 N1 經(jīng)營(yíng)收入 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入2 經(jīng)營(yíng)成本 產(chǎn)品分?jǐn)偝杀?運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加4 土地增值稅5 利潤(rùn)總額6 稅前彌補(bǔ)虧損7 所得稅8 稅后利潤(rùn) 稅后彌補(bǔ)虧損 盈余公積金 公益金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn)注： 本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn) 營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂?評(píng)估表 7 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 合計(jì)1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅3 凈現(xiàn)金流量4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量　 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 　 　 　 　 　　 折現(xiàn)率： 　 　 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：　 　注：本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、 39 / 106運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)?；開 發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含