【文章內(nèi)容簡介】 對計算結(jié)果進(jìn)行分析） 八、不確定性分析（一）盈虧平衡分析：銷售率盈虧平衡點(diǎn)： （二）敏感性分析（敏感性分析中，影響項目內(nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值或未來最可能值的正負(fù)向變動 5％、10％和 20％計算）1．敏感性因素的選擇及依據(jù)（對利用外資達(dá)投資總額 30％以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行敏感性分析） 23 / 106敏感性因素一 敏感性因素二 選擇財務(wù)指標(biāo)和因素量如下： 2．進(jìn)行單因素敏感性分析 指標(biāo) A 指標(biāo) B ……因素 X 上升__%因素 X 下降__%因素 Y 上升__%因素 Y 下降__%……分析：指標(biāo) A： 指標(biāo) B： 指標(biāo)__：分析: 3．多因素敏感性分析對項目有重要影響，并可能發(fā)生足以影響項目財務(wù)情況的因素有___________。（在基本方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測，選定各敏感性因素的變化值，計 算新的各項指標(biāo)值的結(jié)果，并填列《項目敏感性分析表》）由上表可知：九、農(nóng)信社效益與風(fēng)險防范措施評估（一）農(nóng)信社效益進(jìn)行項目評估時，我社提出如下業(yè)務(wù)合作要求：對方答復(fù)：根據(jù)推算，我們認(rèn)為:另外，其他未與客戶協(xié)商的相關(guān)情況有： 綜上，農(nóng)信社效益水平： （二）風(fēng)險防范措施評估項目的擔(dān)保方式為： （信貸評估人員須對保證人的主體資格和償債意愿、能力進(jìn)行分析，對抵押、質(zhì)押財產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進(jìn)行評價）抵押物描述： 抵押物基本情況表：抵押物名稱 抵押人 種類 位置 面積 估價 評估機(jī)構(gòu) 基準(zhǔn)日 抵押率質(zhì)押財產(chǎn)描述： 質(zhì)押財產(chǎn)情況表：質(zhì)押財產(chǎn)名稱 出質(zhì)人 種類 估價 評估機(jī)構(gòu) 基準(zhǔn)日 質(zhì)押率保證人情況（保證方式）： 25 / 106保證人財務(wù)狀況及指標(biāo) 　　　　　　　　　　　　　　　 單位：萬元科目 年份 報告期 前一年 前兩年科目/年份資產(chǎn)總額流動資產(chǎn)負(fù)債總額流動負(fù)債所有者權(quán)益銷售收入銷售利潤投資收益利潤總額凈利潤資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率資產(chǎn)報酬率負(fù)債與有形凈資產(chǎn)比率銷售毛利率銷售利潤率現(xiàn)金凈流量分析： （須詳細(xì)列出客戶與重要關(guān)系人在我社的全部貸款記錄，包括合同號、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注。）（評估人員在對項目不確定性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對項 目的風(fēng)險點(diǎn)作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險，控制項目不確定性的措施） 十、評估結(jié)論及貸款建議十一、附表附表 1：借款人應(yīng)提交的材料清單附表 2：房地產(chǎn)貸款項目評估表 110附表 1：借款人應(yīng)提交的材料清單材料名稱 有或無 證書號一、企業(yè)基本資料 公司章程及公司成立批復(fù)文件 法人代表及其授權(quán)代理人證明書和簽字樣本股份制企業(yè)的借款授權(quán)書開戶許可證的正副本復(fù)印件公司主要負(fù)責(zé)人簡歷和工作人員文化結(jié)構(gòu)清單 公司成立驗資報告 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 法人代碼證 貸款證（卡） 法定代表人身份證 借款人近年經(jīng)審計的財務(wù)報表及審計報告 資質(zhì)等級證書 二、項目資料 項目立項文件 項目可行性報告 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 國有土地出讓合同 國有土地使用權(quán)證 商品房預(yù)（銷）售許可證 投資估算調(diào)整表 投資計劃與資金籌措表 貸款申請書 還款計劃表 貸款社認(rèn)為需要的其他項目建設(shè)文件 三、擔(dān)保資料 抵押人同意抵押證明（附抵押物清單） 抵押物權(quán)屬證明 抵押物資產(chǎn)評估報告 出質(zhì)人同意質(zhì)押證明（附質(zhì)押財產(chǎn)清單） 質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)屬證明 質(zhì)押財產(chǎn)評估報告 保證人同意擔(dān)保證明 保證人營業(yè)執(zhí)照 保證人法人代碼證 保證人法定代表人身份證 保證人近年經(jīng)審計的財務(wù)報表及審計報告 保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件 擔(dān)保人貸款證（卡） 27 / 106四、主要關(guān)系人的資料（同一） 五、農(nóng)信社評審所需的其他資 料 附表 2：房地產(chǎn)貸款項目評估表評估表 1項目總投資估算表 　　　　　　　　　　　　　　　 單位：萬元序號 項 目 名 稱 總投資 估算說明1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用可行性研究費(fèi)按建安工程總造價的 % %計，住宅設(shè)計費(fèi)按工程概算投資額的 %%計 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) %%計2 經(jīng)營資金3 項目總投資 29 / 106評估表１－１ 土地費(fèi)用估算表 單位：萬元序號 項目 金額 估算說明1 土地出讓金 　 　2 征地費(fèi) 　 　3 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 　 　4 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 　 　5 土地租用費(fèi) 　 　6 土地投資折價 　 　7 其他 　 　　 合計 　 　評估表１－２ 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 序號 項目 金額 估算說明1 規(guī)劃、設(shè)計、可研費(fèi) 2 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 　 　3 道路費(fèi) 　 　4 供水費(fèi) 　 　5 供電費(fèi) 　 　6 土地平整費(fèi) 　 　7 其他 　 　　 合計 　 　評估表１－３ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元序號 項目 建設(shè)費(fèi)用 接口費(fèi)用 合計1 供電工程 　 　 　2 供水工程 　 　 　3 供氣工程 　 　 　4 供暖工程 　 　 　5 排污工程 　 　 　6 小區(qū)道路工程 　 　 　7 路燈工程 　 　 　8 小區(qū)綠化工程 　 　 　9 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 　 　 　10 其他 　 　 　　 合計 　 　 　評估表１－4 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬元建筑工程費(fèi) 設(shè)備采購費(fèi)用 安裝工程費(fèi)項目 建筑面積單價 金額 單價 金額 單價 金額金額合計單項工程 1 　 　 　 　 　 　 　 　單項工程 2 　 　 　 　 　 　 　 　…… 　 　 　 　 　 　 　 　合計 　 　 　 　 　 　 　 　 31 / 106評估表１－5 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用評估表單位：萬元 序號 項 目 金額 估算說明1 居委會2 派出所3 托兒所4 幼兒園5 公共廁所6 停車場7 其他合計評估表１－6 開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元序號 項 目 金額 估算說明1 土地使用稅2 市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)3 供電貼費(fèi)4 用電權(quán)費(fèi)5 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)6 綠化建設(shè)費(fèi)7 電話初裝費(fèi)合計評估表 1－７ 其他費(fèi)用估算表 單位：萬元序號 項目 金額 估算說明1 臨時用地2 臨建費(fèi)3施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)1000 萬元以上按 %4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)按合同預(yù)算造價的 %5 招標(biāo)管理費(fèi) 按中標(biāo)價格的 %6 總承包管理費(fèi)7 合同公證費(fèi) 按合同價款的 %8 施工執(zhí)照費(fèi)按建設(shè)工程設(shè)計概算總金額計收，1000 萬元以上按 %9 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程為預(yù)算造價的%10 工程監(jiān)理費(fèi) 按工程概算的 %%11 竣工圖編制費(fèi) 設(shè)計費(fèi)的 7%12 工程保險費(fèi)按工程概算總額或工程概算加成的 %%合計 33 / 106 評估表 2 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號 項 目 合 計 1 2 3 N1 項目總投資 　 　 　 　 　 　 開發(fā)建設(shè)投資 　 　 　 　 　 　 經(jīng)營資金 　 　 　 　 　 　2 資金籌措 　 　 　 　 　 　 資本金 　 　 　 　 　 　 預(yù)售收入 　 　 　 　 　 　 預(yù)租收入 　 　 　 　 　 　 其他收入 　 　 　 　 　 　 借貸資金 　 　 　 　 　 　 評估表 3 開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表 單位：萬元住宅 寫字樓 商鋪 其他序號項目名稱出售出租自營出售出租自營出售出租自營出售出租自營合計1 土地費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　2前期工程費(fèi)用　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　4建筑安裝工程費(fèi)　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　6 開發(fā)間接費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　7 管理費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　8 財務(wù)費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　9 銷售費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　10 開發(fā)期稅費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　11 其他費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　12 不可預(yù)見費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 合計 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 35 / 106評估表 4 開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚? 單位：萬元1 2 …. N序號 產(chǎn)品名稱開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀痉謹(jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀尽?分?jǐn)偙壤謹(jǐn)偝杀疽?出售產(chǎn)品1 住宅2 寫字樓3 商鋪4 其他二 出租產(chǎn)品1 住宅2 寫字樓3 商鋪4 其他三 自營產(chǎn)品1 住宅2 寫字樓3 商鋪4 其他產(chǎn)品分?jǐn)偝杀竞嫌? 評估表 5 項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序號 項 目 合計 1 2 3 N一 經(jīng)營收入1 銷售收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他2 租金收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他3 自營收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他二 經(jīng)營稅金及附加1 營業(yè)稅2 城市建設(shè)維護(hù)稅3 教育費(fèi)附加 37 / 106評估表 6項 目 損 益 表 單位：萬元序號 項 目 名 稱 1 2 3 N1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入2 經(jīng)營成本 產(chǎn)品分?jǐn)偝杀?運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用3 經(jīng)營稅金及附加4 土地增值稅5 利潤總額6 稅前彌補(bǔ)虧損7 所得稅8 稅后利潤 稅后彌補(bǔ)虧損 盈余公積金 公益金 應(yīng)付利潤 未分配利潤注： 本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運(yùn) 營費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂?評估表 7 項目全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號 項 目 合 計 1 2 3 合計1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅3 凈現(xiàn)金流量4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量　 財務(wù)內(nèi)部收益率： 　 　 　 　 　　 折現(xiàn)率： 　 　 財務(wù)凈現(xiàn)值：　 　注：本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、 39 / 106運(yùn)營費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)?；開 發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含