【文章內(nèi)容簡介】 通過政府的各項(xiàng)審批。其中，發(fā)改委立項(xiàng)，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請，國債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報建批復(fù)等等，十分繁雜。 在眾多的報批工作中項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究報告批復(fù)最為關(guān)健。項(xiàng)目建議書是立項(xiàng)的重要文件，在內(nèi)容和格式上有嚴(yán)格的要求。投資者持項(xiàng)目建議書及相關(guān)文件，到政府相關(guān)部門征求意見，爭取獲得發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)。對于一些綜合性大型項(xiàng)目的可行性研究審批。投資商一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編撰項(xiàng)目建議書、可研報告，因?yàn)閷I(yè)機(jī)構(gòu)在技術(shù)分析和協(xié)調(diào)各方面關(guān)系上具有明顯的優(yōu)勢。 ７） 資金運(yùn)作與招商引資 現(xiàn)代社會，獨(dú)立完成綜合性旅游項(xiàng)目，即不經(jīng)濟(jì)，也不現(xiàn)實(shí)。一個成功的企業(yè)，應(yīng)該是一個善于借助任何項(xiàng)目，搭建融資平臺的企業(yè)。這個企業(yè)并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價值的資源，通過優(yōu)秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施有效開發(fā)，將自己的風(fēng)險降到最低，控制最大的長期盈利。 建設(shè)投資之前，應(yīng)該確定合作伙伴，落實(shí)投資種子資金。一般而言，項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。 信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口，應(yīng)該積極進(jìn)行銀行融資。 在不失控制權(quán)的基礎(chǔ)上，投資商可根據(jù)對項(xiàng)目的安排，應(yīng)該把項(xiàng)目主體設(shè)計為有限責(zé)任公司，并爭取引入戰(zhàn)略投資人，以擴(kuò)大公司資本金。 對于項(xiàng)目的附屬工程，如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，應(yīng)拿出一部分項(xiàng)目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的專業(yè)投資人，對索道、設(shè)施游樂、酒店等等子項(xiàng)目，進(jìn)行合作或獨(dú)立投資。 ８） 建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè) 項(xiàng)目建設(shè)期主要由工程管理部負(fù)責(zé)。在施工開始前，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位必須組建項(xiàng)目法人，委任項(xiàng)目經(jīng)理，落實(shí)建設(shè)資金，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續(xù)。 在工程施工期間，以項(xiàng)目經(jīng)理為首和項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。 旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項(xiàng)目建設(shè)四個方面。 建設(shè)開工前，有很多準(zhǔn)備工作，除前述的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計、審圖、報建等工作外，還包括工程合同簽訂、材料準(zhǔn)備等等很多工作；開工之后，有大量的工程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、財務(wù)控制、監(jiān)理等等工作。 項(xiàng)目工程結(jié)束后，項(xiàng)目法人要組織驗(yàn)收工作?？⒐を?yàn)收標(biāo)志旅游項(xiàng)目建設(shè)階段結(jié)束，是全面考核建設(shè)成果、檢驗(yàn)設(shè)計施工質(zhì)量的重要步驟?？⒐を?yàn)收一般由項(xiàng)目可研批復(fù)單位牽頭組成驗(yàn)收委員會（小組）進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)模大、復(fù)雜的綜合性旅游項(xiàng)目要進(jìn)行初驗(yàn)，或分階段進(jìn)行，然后進(jìn)行全項(xiàng)目驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收通過后，項(xiàng)目正式投入使用。 ９） 開業(yè)運(yùn)作 項(xiàng)目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運(yùn)行，還有較大的差距；開業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負(fù)責(zé)，它應(yīng)在工程竣工前，進(jìn)行生產(chǎn)（營業(yè)）準(zhǔn)備工作。工作內(nèi)容是：籌集營運(yùn)資金；招聘、培訓(xùn)員工；采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營銷計劃；健全規(guī)章制度。 景區(qū)管理部在竣工驗(yàn)收結(jié)束后，持竣工驗(yàn)收單（證書）等相關(guān)資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經(jīng)營許可證。跨縣市區(qū)景區(qū)（點(diǎn)）開業(yè)，報上一級旅游主管部門檢查審核。凡達(dá)不到景區(qū)（點(diǎn)）開業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門審核的，不得正式開放營業(yè)。取得旅游經(jīng)營許可證后，旅游經(jīng)營單位向工商部門辦理營執(zhí)照，到稅務(wù)、物價及其它相關(guān)部門辦理開業(yè)手續(xù)。 景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導(dǎo)游（講解員），技術(shù)維護(hù)，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等等，需建立完整的旅游標(biāo)識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ，這許多屬于軟件建設(shè)，必需通過規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，才能到位運(yùn)行。 開業(yè)還有一個極為重要的方面，就是營銷。建立營銷隊(duì)伍是基礎(chǔ)，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等，以達(dá)到一炮打響的目標(biāo)，是開業(yè)營銷的重點(diǎn)。旅游景點(diǎn)在開業(yè)后的13個月進(jìn)入正式運(yùn)營階段。正式開業(yè)營運(yùn)一年以上的旅游景區(qū)點(diǎn)，可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。 三、 旅游項(xiàng)目設(shè)計 旅游項(xiàng)目設(shè)計＝游憩方式設(shè)計＋景觀設(shè)計＋商業(yè)模式設(shè)計＋開發(fā)流程設(shè)計旅游商業(yè)運(yùn)作策劃＝神奇創(chuàng)意魔力＋現(xiàn)實(shí)操作流程＋科學(xué)要素配置 旅游項(xiàng)目設(shè)計：以資源和可進(jìn)入性為基礎(chǔ)，以市場為定位為目標(biāo)，設(shè)計旅游項(xiàng)目及開發(fā)運(yùn)作流程。內(nèi)容包括四部分：游憩方式設(shè)計、景觀設(shè)計、商業(yè)模式設(shè)計及開發(fā)流程設(shè)計。 游憩方式設(shè)計――旅游六要素配置策劃、游憩功能結(jié)構(gòu)設(shè)計、布局結(jié)構(gòu)設(shè)計、觀賞方式與觀賞線路設(shè)計、游樂設(shè)施選型與游樂內(nèi)容策劃、故事編撰與情境化場景布置設(shè)計、體驗(yàn)?zāi)Ｊ讲邉?、特色餐飲策劃、特色住宿策劃、特色紀(jì)念品策劃與設(shè)計等等； 景觀設(shè)計――標(biāo)志性建筑策劃與設(shè)計、植物造景與園林景觀設(shè)計、功能建筑景觀設(shè)計、建筑造景與建筑景觀設(shè)計、品牌形象及道路引導(dǎo)標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計； 商業(yè)模式設(shè)計――賣點(diǎn)策劃與分析、收入點(diǎn)設(shè)置、收入結(jié)構(gòu)設(shè)計、營銷模式設(shè)計、品牌策劃、渠道策劃、傳播策劃、促銷策劃、崗位設(shè)置、管理模式設(shè)計、管理團(tuán)對設(shè)計、人力資源開發(fā)策劃、投資估算、財務(wù)預(yù)測、投資分期策劃、融資策劃、開發(fā)流程策劃、杠桿運(yùn)用策劃、商業(yè)模式整合等等； 旅游商業(yè)運(yùn)作策劃：就是運(yùn)用智慧經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)技術(shù)，通過策劃、規(guī)劃、設(shè)計、咨詢、包裝等手段，對旅游產(chǎn)業(yè)的總體戰(zhàn)略、開發(fā)、建設(shè)、投資、融資、營銷、管理等各個環(huán)節(jié)，進(jìn)行整合與細(xì)化，形成行動計劃或操作方案，達(dá)到收入模式清晰，投資回報明確，行動計劃實(shí)際，管理流程簡單的效果。 項(xiàng)目設(shè)計的八大理念 １） 在產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動中尋找解決方案 旅游已經(jīng)由傳統(tǒng)狹義的觀賞游覽接待行業(yè)，演化為具有經(jīng)濟(jì)、社會、文化和環(huán)境等多種功能的“大旅游”產(chǎn)業(yè)格局，覆蓋面寬，影響力大，綜合效益和關(guān)聯(lián)效益非常突出。 我們強(qiáng)調(diào)綜合聯(lián)動的旅游產(chǎn)業(yè)觀，堅持對旅游產(chǎn)業(yè)鏈上的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行整合思考，系統(tǒng)配置各種要素節(jié)點(diǎn)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)真正意義上的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部無縫對接。 通過旅游的運(yùn)作和延展，提升城市空間功能規(guī)劃的傳統(tǒng)理念，打造城市品牌形象，形成城市特色風(fēng)貌，聚集城市人氣，開拓旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)新模式，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決就業(yè)，貢獻(xiàn)稅收和GDP；同時，推進(jìn)三農(nóng)問題解決，實(shí)現(xiàn)離土不離鄉(xiāng)，無污染地取代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的部分功能；提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，消化農(nóng)村剩余勞動力、減輕農(nóng)民進(jìn)城的壓力，解決農(nóng)村生活環(huán)境，提高農(nóng)民收入；最終形成城鄉(xiāng)兩極共生融合、平衡協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。 ２） 用實(shí)證的科學(xué)手段，深度研究細(xì)分市場 旅游市場調(diào)研必須依靠實(shí)證的科學(xué)方法，對客源地結(jié)構(gòu)、游客結(jié)構(gòu)差異、游客需求差異、服務(wù)要求差異、游客購買行為、游客消費(fèi)行為、時間安排、消費(fèi)能力、旅游組織方式等等進(jìn)行定性定量相結(jié)合的實(shí)證研究。 旅游市場研究，要求以細(xì)分的實(shí)證的數(shù)據(jù)為依托，研究市場構(gòu)成的各個環(huán)節(jié)要素，開發(fā)了旅游市場專門技術(shù)，建立了規(guī)范的旅游市場預(yù)測技術(shù)——綠維創(chuàng)景游客市場預(yù)測模型。 ３） 以人為本，設(shè)計游憩模式 旅游資源的優(yōu)勢不等于市場的優(yōu)勢，關(guān)鍵落到產(chǎn)品的打造上。產(chǎn)品吸引力半徑多大，則市場輻射半徑就有多大。產(chǎn)品吸引核的打造，最重要的是對游客旅游產(chǎn)品購買心理與游憩感受的深度理解。人本主義方法論，是游憩方式設(shè)計的靈魂。 現(xiàn)在的生活已經(jīng)不缺乏功能，旅游者需要的是一種感覺，一種觸動視覺、聽覺、味覺、觸覺、心靈與肉體娛樂的精神感召與刺激。以人為本，設(shè)計出互動體驗(yàn)、親和吸引、情境感悟、個性娛樂的旅游產(chǎn)品，形成旅游項(xiàng)目的市場核心競爭力，是項(xiàng)目設(shè)計追求并執(zhí)行的原則和目標(biāo)。 ４） 追求獨(dú)創(chuàng)奇異，形成獨(dú)特性賣點(diǎn) 化平淡為輝煌，化腐朽為神奇，語不驚人誓不休，景不震撼不出手。 說到底旅游者尋求的就是獨(dú)特奇異，以差異化為基礎(chǔ)的創(chuàng)意聯(lián)想，一旦達(dá)到獨(dú)特性之時，吸引核形成了，獨(dú)特性賣點(diǎn)就產(chǎn)生了，產(chǎn)品吸引力才得以形成。 項(xiàng)目設(shè)計應(yīng)該拒絕平庸。沒有獨(dú)特奇異的創(chuàng)意，決不提交給客戶。 以無窮智慧，推動想象力和創(chuàng)造力，在旅游悟性和超前意識引導(dǎo)下，展開激情創(chuàng)意，就能形成出奇制勝的市場賣點(diǎn)和商業(yè)感召力。 ５） 深度挖掘地脈文脈人脈，用情境化體驗(yàn)化娛樂化設(shè)計產(chǎn)品 資源的價值，來源于地質(zhì)地貌、生態(tài)環(huán)境，來源于歷史文化、民俗文化，也來源于現(xiàn)實(shí)的人脈關(guān)系、往來結(jié)構(gòu)。深度挖掘一個區(qū)域的積淀，挖掘現(xiàn)實(shí)中紛繁現(xiàn)象背后的商機(jī)，才能把資源的本體價值充分的顯現(xiàn)出來。只有結(jié)合市場需求，才能把本體價值顯露為商業(yè)價值。 資源價值的體現(xiàn)，必需形成可消費(fèi)、可遠(yuǎn)程傳播銷售的產(chǎn)品。最受游客歡迎的游憩方式，是情境化、體驗(yàn)式、娛樂化的產(chǎn)品。因此，用故事、用情感意境展示景觀、用娛樂化手段包裝項(xiàng)目，都是旅游設(shè)計最有效的技術(shù)手段。 ６） 遵循“品牌整合營銷傳播技術(shù)”，創(chuàng)新旅游營銷 經(jīng)過多年研究，我們總結(jié)出旅游目的地“以品牌為核心的整合營銷傳播技術(shù)模式”，有效的運(yùn)用于旅游景區(qū)及旅游目的地的營銷實(shí)踐之中。 旅游是預(yù)賣產(chǎn)品、過程化產(chǎn)品和服務(wù)消費(fèi)產(chǎn)品,營銷是旅游業(yè)發(fā)展的催化劑。旅游營銷，有其特殊的規(guī)律。以品牌構(gòu)建為核心，品牌傳播為主線，促銷活動為骨架，通過對產(chǎn)品調(diào)整提升、管理流程再造、服務(wù)培訓(xùn)升級、分銷渠道運(yùn)用、價格戰(zhàn)略實(shí)施等各方面因素的全面整合，形成營銷立體推進(jìn)。 ７） 遵循產(chǎn)業(yè)特性，再造管理流程，實(shí)現(xiàn)效率提升 旅游景區(qū)管理，從國有事業(yè)單位逐步走向市場化、民營化，需要有科學(xué)的流程與規(guī)范。中國景區(qū)管理，正在進(jìn)入一個流程再造的新時期！ 項(xiàng)目設(shè)計應(yīng)該特別重視旅游開發(fā)與經(jīng)營中管理流程的科學(xué)設(shè)計，只有遵循好的流程進(jìn)行管理，才可能形成良性的旅游運(yùn)作。我們在實(shí)戰(zhàn)中形成的“旅游項(xiàng)目開發(fā)流程”、“旅游景區(qū)管理流程”，以被證明具有較高的效率和實(shí)用操作性。 ８） 以投資商和銀行為導(dǎo)向，包裝產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)融資 資源再好，不轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品也沒用；產(chǎn)品再好，不包裝也無法融資。無論是政府進(jìn)行招商引資，還是企業(yè)融資，對產(chǎn)品的包裝，具有特別重要的意義。俗話說：三分長相，七分打扮。 問題在于如何打扮。項(xiàng)目設(shè)計機(jī)構(gòu)應(yīng)該對投資商及銀行等資金資本擁有者非常了解，堅持以投資商和銀行的思維方式及理念為前提，以他們的需求為導(dǎo)向，進(jìn)行產(chǎn)品的招商及融資包裝。綠維創(chuàng)景發(fā)展的旅游項(xiàng)目市場預(yù)測模型、游憩方式策劃、收入模式策劃、商業(yè)模式策劃、開發(fā)流程管理、經(jīng)營流程管理、品牌整合營銷傳播、旅游可行性研究規(guī)范等技術(shù)和模型，對投資商及銀行具有特別大的親和力，是目前國內(nèi)最先進(jìn)的旅游項(xiàng)目招商融資包裝技術(shù)。 我們把項(xiàng)目設(shè)計，看成為旅游專業(yè)設(shè)計與商業(yè)運(yùn)作策劃的全新整合，把“投資－收益”理念和“投資－收益”結(jié)構(gòu)貫穿全部的策劃，貫穿執(zhí)行計劃，這樣，“投資－收益”就由一個完整的運(yùn)作計劃落地到具體的運(yùn)作步驟中來了。 項(xiàng)目設(shè)計的步驟 進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計，首先必需研究資源與市場，研究項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境與現(xiàn)狀；在此基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目進(jìn)行定位分析，確定項(xiàng)目的主題、市場、目標(biāo)、戰(zhàn)略等等；與此同時，開展創(chuàng)意策劃，設(shè)計游憩方式、游線結(jié)構(gòu)，形成子項(xiàng)目或分項(xiàng)目；結(jié)合核心吸引物與游憩方式，進(jìn)行要素的配置，遵循規(guī)劃的思想，進(jìn)行空間布局，規(guī)劃土地利用與控制，形成功能布局；在創(chuàng)意與布局相對明確之后，設(shè)計項(xiàng)目的收入模式，形成現(xiàn)金收入的基本構(gòu)架；此時，設(shè)計進(jìn)入經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析階段，對項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，開展社會經(jīng)濟(jì)效益評估。 項(xiàng)目設(shè)計的過程，有兩個特點(diǎn)： 第一， 四類思維過程的交織與整合：整個設(shè)計過程，是一個游憩主題與方式創(chuàng)意成型的過程，是一個景觀創(chuàng)造與設(shè)計的過程，又是一個規(guī)劃思路形成的過程，同時還是一個商業(yè)運(yùn)作思路策劃的過程。這四類完全不同的思維過程，在同一個項(xiàng)目的設(shè)計中交織展開，互補(bǔ)互聯(lián)，最后，通過整合，形成一體化的內(nèi)容。 第二， 循環(huán)互動，交叉遞進(jìn)：項(xiàng)目設(shè)計雖然從資源調(diào)查和環(huán)境分析開始，但專家一旦啟動項(xiàng)目，實(shí)際上對于資源、市場、環(huán)境、創(chuàng)意、產(chǎn)品、景觀設(shè)計、營銷、投資估算、收入模式設(shè)計等等，不是按部就班的推進(jìn)設(shè)計，而是循環(huán)互動，交叉遞進(jìn)的。創(chuàng)意往往會很快的形成，并且有很多的創(chuàng)意，但是，可能所有的創(chuàng)意都沒有可行性，或者達(dá)不到獨(dú)特性吸引力的要求，或者與方方面面其他因素不能相互配合。我們一般會使用試錯的方法，以不同的主題進(jìn)行整合，力求形成整體方案的突破。創(chuàng)意與整合的過程，是一個非常艱難的過程，一旦突破，項(xiàng)目就有了靈魂，項(xiàng)目設(shè)計的技術(shù)性工作就比較好做了。 下面，我們將項(xiàng)目設(shè)計分成幾個方面來細(xì)述： 1） 資源評價與資源挖掘 資源是旅游項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，一般包括自然資源、歷史文化資源兩個方面，我們也從地脈、文脈、人脈三個角度，進(jìn)行資源的挖掘。 從投資的角度，我們將資源區(qū)分為本體價值與開發(fā)價值。本體價值是資源固有的價值基礎(chǔ)，開發(fā)價值，則是從開發(fā)收益的角度，對資源價值的一種評價，這樣的評價，對于開發(fā)商投資，具有很大的意義。 本體價值評價與挖掘 這是一種基于資源基礎(chǔ)的簡單評價，是不賦予創(chuàng)意想像的判斷。 第一， 景觀觀賞價值：視覺觀賞的審美評價； 第二， 科學(xué)價值：知識性與科學(xué)思想及發(fā)展中的價值； 第三， 文化價值：多元性與豐富性的文化存在價值； 第四， 游樂價值：資源本身的趣味性，游客進(jìn)入過程中的情趣； 第五， 康療價值：對人體的健康作用； 第六， 體驗(yàn)價值：進(jìn)入過程的參與性及其情趣； 開發(fā)價值評價與挖掘 這是一個主觀評價與深度挖掘的過程，與本體評價的尊重原始基礎(chǔ)有較大的思路差異，是深度的研判與創(chuàng)造性挖掘的過程。 第一， 資源定位、獨(dú)特性及其吸引力評價：對資源在全球、全國、區(qū)域中具有獨(dú)特性或唯一性的評價；對其獨(dú)特吸引力與整體吸引力的評價；這需要橫向進(jìn)行比較，并對