【文章內(nèi)容簡介】 式是一致的，是指經(jīng)紀機構(gòu)或經(jīng)紀人通過登錄本子系統(tǒng)(本子系統(tǒng)通常部署在外網(wǎng)，或者跨內(nèi)網(wǎng)和外網(wǎng))，使用系統(tǒng)提供的合同備案功能直接完成合同備案。存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)需要調(diào)用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，一般要實現(xiàn)以下功能： (1)查詢和選擇掛牌的房屋。 (2)檢查掛牌的有效性。 (3)鎖定掛牌。 (4)撤牌時解鎖掛牌。 (5)更新摘牌時的鎖定狀態(tài)。 (6)鎖定合同備案。 (7)檢查登記審核時監(jiān)管資金的到賬情況。 (8)資金監(jiān)管結(jié)束后的解鎖。 (9)確保登記管理子系統(tǒng)可及時獲得合同信息。 (10)掛牌之前應(yīng)查詢房屋的權(quán)屬，如果已經(jīng)抵押或者查封，應(yīng)不允許掛牌。 本子系統(tǒng)產(chǎn)生的合同信息要自動傳送到登記管理子系統(tǒng)，實現(xiàn)自動申請和受理。在資金監(jiān)管過程中，當資金全部到位后，要通知登記管理子系統(tǒng)進行最終確權(quán)操作。當確權(quán)完成后，通知本子系統(tǒng)進行資金支付。功能要求系統(tǒng)應(yīng)實現(xiàn)對參與業(yè)務(wù)的經(jīng)紀人、經(jīng)紀機構(gòu)的資質(zhì)審查和準人的功能。在實際交易過程中，應(yīng)能夠確定每個經(jīng)紀人、每個經(jīng)紀機構(gòu)參與市場活動的合法性。這些經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構(gòu)的數(shù)據(jù)應(yīng)來源于從業(yè)主體管理子系統(tǒng)。掛牌委托、合同備案和合同監(jiān)督的功能。 掛牌委托是指受理、核準、發(fā)布網(wǎng)上掛牌委托的過程。掛牌包括出售掛牌和出租掛牌。 掛牌委托要滿足以下業(yè)務(wù)規(guī)則： (1)允許出讓方在委托掛牌時選擇是否委托經(jīng)紀機構(gòu)、是否選擇經(jīng)紀人的服務(wù)。 (2)允許出讓方在委托掛牌時設(shè)置密碼，并允許出讓方在限定的范圍內(nèi)修改委托信息。 (3)掛牌時間要設(shè)定期限，允許出讓方在到期之前續(xù)牌，逾期的自動撤牌。 (4)系統(tǒng)自動鎖定掛牌的房屋，禁止該房屋的轉(zhuǎn)移登記，只有在撤牌后或摘牌后才解鎖。 (5)銷售房屋的掛牌在簽訂資金監(jiān)管協(xié)議以后，進入資金監(jiān)管的鎖定狀態(tài)。 (6)掛牌、買賣合同、資金監(jiān)管三項工作可獨立執(zhí)行。 (7)能夠有效控制惡意掛牌，避免發(fā)布虛假的、違法的信息。 合同備案是指交易雙方根據(jù)網(wǎng)上公布的房產(chǎn)信息達成購買意向后，在線簽訂相關(guān)合同，進行備案。合同備案后，應(yīng)通知房地產(chǎn)登記管理子系統(tǒng)對該房產(chǎn)進行鎖定，在備案期間禁止除限制以外的其他登記。 合同監(jiān)督是指系統(tǒng)應(yīng)允許管理部門靈活設(shè)定合同條款，保證在一個時期使用統(tǒng)一格式的合同，避免使用不符合規(guī)定的合同，當交易雙方對合同進行變更時，可以進行有效監(jiān)督。 具備資金監(jiān)管業(yè)務(wù)功能。 資金監(jiān)管要滿足以下業(yè)務(wù)規(guī)則： (1)交易雙方簽訂合同后，可連同管理部門三方一起簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。 (2)系統(tǒng)在處理資金監(jiān)管的時候，同時處理各種稅費，并把稅費直接轉(zhuǎn)給相關(guān)的政府部門。 (3)資金監(jiān)管過程中，和銀行的數(shù)據(jù)交換要保證真實、有效。在出現(xiàn)差錯的時候，能進行有效的損失規(guī)避。 (4)只有資金全部到位后才能確權(quán)。 (5)只有在確權(quán)后才能將監(jiān)管房款代發(fā)到出讓方賬戶。 在委托掛牌的過程中，宜提供參考的買賣價格和租賃價格，可提高簽約的效率。（四）從業(yè)主體管理子系統(tǒng) 一般規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員應(yīng)注冊為房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的用戶，對他們在系統(tǒng)中的活動要實行統(tǒng)一的認證管理。 在認證形式上，簡單的可以采用“用戶名／密碼”的方式，嚴格的可以采用USBKEY認證等方式。一般應(yīng)使用較嚴格的認證方式。 認證管理一般包括注冊、變更和注銷三項功能。注冊是指申請成為系統(tǒng)中具有指定權(quán)限的用戶，如果采用“用戶名／密碼”方式，需要提供給申請者用戶名和密碼；如果采用USBKEY認證方式，需要發(fā)給申請者制作好的USBKEY。變更是指變更用戶的基本信息。注銷是指禁止該用戶在系統(tǒng)中的任何活動，一般會將用戶置為無效，或者直接刪除用戶數(shù)據(jù)。本子系統(tǒng)要記錄房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員在房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的活動情況。與新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)和存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)相似，房地產(chǎn)企業(yè)申報其企業(yè)信息和從業(yè)人員信息一般要采用在線方式，而不是離線方式。 這里的公共通信資源指短消息、電子郵件、傳真等通信方式，通過這些方式與房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)及時的信息交流。功能要求本子系統(tǒng)負責管理兩個對象：房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)從業(yè)人員。 房地產(chǎn)企業(yè)一般包括： ——開發(fā)企業(yè) ——經(jīng)紀機構(gòu) ——評估機構(gòu) ——測繪企業(yè) ——物業(yè)企業(yè) ——與房地產(chǎn)市場相關(guān)的企業(yè) 房地產(chǎn)從業(yè)人員一般包括： ——新建商品房銷售人員 ——經(jīng)紀人 ——房地產(chǎn)估價師 ——測繪人員 ——物業(yè)小區(qū)經(jīng)理 ——其他專業(yè)人員 房地產(chǎn)企業(yè)管理的主要功能包括： (1)企業(yè)信息管理 管理企業(yè)新設(shè)立、企業(yè)投資主體變更、分立、合并、注銷、資質(zhì)申請、資質(zhì)變更等情況。 (2)企業(yè)內(nèi)部人員管理 企業(yè)應(yīng)維護本企業(yè)人員的信息，管理部門應(yīng)能夠查詢和統(tǒng)計企業(yè)人員。 房地產(chǎn)企業(yè)主要的內(nèi)部人員一般包括： ——法定代表人 ——企業(yè)管理人員 ——專業(yè)銷售人員 ——房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人 ——房地產(chǎn)估價師 ——有技術(shù)職稱的人員 ——其他需要管理的從業(yè)人員 (3)網(wǎng)上申報要實現(xiàn)企業(yè)各類上報信息、申請信息的網(wǎng)上申報和辦理。 網(wǎng)上申報要采用外網(wǎng)申報、內(nèi)網(wǎng)審核、外網(wǎng)發(fā)布的方式，內(nèi)網(wǎng)應(yīng)與外網(wǎng)隔離，確保數(shù)據(jù)的安全性。 (4)查詢統(tǒng)計要實現(xiàn)對企業(yè)情況的靈活查詢和統(tǒng)計，能夠靈活設(shè)定查詢條件和查詢結(jié)果的表現(xiàn)形式。 房地產(chǎn)從業(yè)人員管理的主要功能包括人員信息管理、人員查詢和統(tǒng)計、人員變動管理、資格證書管理。應(yīng)實現(xiàn)對人員靈活的查詢和統(tǒng)計，能夠靈活設(shè)定查詢條件和查詢結(jié)果的表現(xiàn)形式。 本子系統(tǒng)要記錄房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)從業(yè)人員的誠信情況，這可作為對其審查與準入的依據(jù)之一。（五）8項目管理子系統(tǒng) 功能要求開發(fā)項目管理是指對開發(fā)項目全部過程中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進行管理。這些過程包括： (1)獲得土地使用權(quán)，并支付土地出讓金。 (2)依法登記土地使用權(quán)。 (3)動拆遷進度。 (4)取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 (5)取得商品房的建設(shè)工程施工許可證。 (6)建筑設(shè)計變更。 (7)建設(shè)工程完成進度。 (8)落實市政、公用、公共建筑設(shè)施。 (9)項目分割轉(zhuǎn)讓。在具體實現(xiàn)時，可以根據(jù)各地的實際情況對上述過程進行篩選和裁減，也可以增加新的過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報項目數(shù)據(jù)一般要滿足以下要求： (1)企業(yè)按月度上報項目數(shù)據(jù)。 (2)企業(yè)使用本子系統(tǒng)提供的上報功能上報項目數(shù)據(jù)。 (3)上報項目數(shù)據(jù)體現(xiàn)完整性、及時性。 (4)本子系統(tǒng)支持管理部門進行檢驗、核查，并在發(fā)現(xiàn)問題的時候可對數(shù)據(jù)作退回處理。 (5)本子系統(tǒng)對上報數(shù)據(jù)采取容錯、糾錯措施。（六）登記管理子系統(tǒng)一般規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)屬信息依托于物理的房地產(chǎn)對象而存在，因此登記管理子系統(tǒng)需要以樓盤表為基礎(chǔ)，記載和管理房地產(chǎn)對象的權(quán)屬，同時正確地判斷和處理各種房地產(chǎn)權(quán)屬之間的關(guān)系。系統(tǒng)要對業(yè)務(wù)全過程進行跟蹤記錄，對業(yè)務(wù)流程及關(guān)鍵操作進行記錄，以確保業(yè)務(wù)過程的可追溯性，并提供對這些記錄的檢索。登記管理子系統(tǒng)是其他業(yè)務(wù)子系統(tǒng)的基礎(chǔ)。可以建立訪問基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一接口，使得其他子系統(tǒng)訪問基礎(chǔ)數(shù)據(jù)有統(tǒng)一的標準，保證數(shù)據(jù)的一致性。在設(shè)計上，應(yīng)提高登記管理子系統(tǒng)的靈活性和擴展性。 (1)系統(tǒng)參數(shù)、業(yè)務(wù)規(guī)則、工作流程、收件標準、收費標準、輸出權(quán)證或證明等在實際工作中可能隨業(yè)務(wù)變化而需經(jīng)常調(diào)整的內(nèi)容，均應(yīng)通過配置實現(xiàn)，以確保系統(tǒng)的穩(wěn)定可靠。 (2)為適應(yīng)政策調(diào)整，在特定時期系統(tǒng)應(yīng)兼容多種業(yè)務(wù)規(guī)范，即根據(jù)規(guī)定對不同時間段及不同類別業(yè)務(wù)可分別按不同業(yè)務(wù)規(guī)則進行處理，實現(xiàn)新老業(yè)務(wù)的并存。 (3)管理人員可以通過對規(guī)則的自行設(shè)定來改變派件的原則(如派件給工作量最小者)，從而對派件／流程流轉(zhuǎn)進行管理。管理人員在系統(tǒng)派件／流程流轉(zhuǎn)完成后，可以對結(jié)果進行手工的調(diào)整，確保派件／流程流轉(zhuǎn)更加符合實際工作情況。 (4)在用戶需要的前提下系統(tǒng)應(yīng)提供對條形碼掃描槍、密碼輸入鍵盤、IC卡讀卡器等設(shè)備的支持。功能要求登記管理業(yè)務(wù)的主體流程固定為受理節(jié)點、審核節(jié)點、權(quán)證處理節(jié)點。受理節(jié)點和權(quán)證處理節(jié)點的內(nèi)部流程依據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)定是相對固定的，而審核節(jié)點將根據(jù)實際情況和業(yè)務(wù)類別可以具有一定的流程變化。上述的這些業(yè)務(wù)流程在實際建設(shè)中可能因各地的實際情況在名稱和組成上有所不同，但在實際功能上，登記管理子系統(tǒng)均應(yīng)該包括上述功能。 受理節(jié)點一般要滿足以下要求： (1)采用基于樓盤表的受理模式，實現(xiàn)房地產(chǎn)各類登記業(yè)務(wù)。