【文章內(nèi)容簡介】 工業(yè)用地的建議　目前，項目建設用地已成為障礙全省經(jīng)濟發(fā)展的一大瓶頸，近日，武邑縣政協(xié)圍繞“農(nóng)村宅基地置換工業(yè)用地的可行性”組成課題組，對武邑縣武邑鎮(zhèn)、縣城新區(qū)的前丁莊、歡龍莊等七個村進行了調(diào)查研究，我們認為推行農(nóng)村宅基地置換工業(yè)用地，是搞好新農(nóng)村建設，推進城鄉(xiāng)一體化的重要舉措，是確保項目建設用地源源不斷的重要途徑，對于建設沿海經(jīng)濟強省由言變實，具有重大戰(zhàn)略意義。一、七個村的基本情況及宅基地特點基本情況七個村宅基地的特點調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)七個村宅基地呈現(xiàn)如下特點： 畝，面積較大。二是村邊閑散地利用率不高，土地資源浪費嚴重。三是七個村不同程度的存有“空心村”現(xiàn)象。四是住宅建設沒有規(guī)劃，隨意性較大，新建宅基地面積標準不統(tǒng)一，一戶有兩套宅基地甚至多套宅基地的現(xiàn)象普遍存在，一些農(nóng)戶建了新房也不愿意交出閑置的老宅基地。針對目前我省工業(yè)用地趨緊的狀況，結(jié)合當前新農(nóng)村建設工作，調(diào)研組認為做好農(nóng)村土地資源開發(fā)這篇大文章，實行農(nóng)村宅基地置換，既能加快我省新農(nóng)村建設步伐，又能為工業(yè)發(fā)展爭取新的發(fā)展空間。二、宅基地置換的基本思路，可行性分析及發(fā)展重點和目標位出讓，土地出讓金用于彌補被拆遷村民建小區(qū)的費用和居民增加的消費部分?？尚行苑治? ，住宅總計1433套。若按每套住宅置換一套110平方米的住宅樓算，(出樓房面積1230m2/畝)。置換出的土地按每畝15萬元出讓。(900元/ m2 )，( 萬/畝)，打井費用136萬元(9眼15萬/眼)，閑宅基地補償費用258萬元(100畝)。發(fā)展重點和目標：率先置換“城中村”，壯大城區(qū)實力。重點圍繞縣城置換，逐步發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)置換。經(jīng)過幾年，幾十年的發(fā)展，我省的實足優(yōu)美程度可想而知。三、宅基地置換的好處有利于緩解我省工業(yè)化過程中的土地供需矛盾。通過逐步置換，可以騰出更多的土地，為項目建設提供有力保障。有利于增加公共收入。蓋1433套住宅樓，可增加780萬元的建筑營稅收(不包括印花稅和房產(chǎn)交易稅)。如果每畝投資50萬元用于項目建設，可容納約90個億的投資額，投資回報率按10%計算，可增加近9個億的投資回報。如果用這七個村的數(shù)據(jù)匡算全省，那收入將是一個天文數(shù)字。有利于促進新農(nóng)村建設。通過宅基地置換，推進農(nóng)村建房集聚、基礎設集聚、公共服務集聚，建成一批布局合理、設施配套、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的居民小區(qū)，使農(nóng)民感受到城市化的環(huán)境和服務，過上與城里人一樣的生活，徹底改變宅基地散亂，衛(wèi)生狀況不良、有新房無新村的面貌。有利于加快城市化進程。縣城人口增加，形成高容量的“小縣大城”居住形態(tài)，改善各縣城面貌，提升縣城品位，經(jīng)過幾年、十幾年各縣城就會成為一座城市。有利于促進小城鎮(zhèn)建設。每個小城鎮(zhèn)建成四至六個小區(qū)，增加了人流、物流。按每個小區(qū)3000～5000人，每人每天平均消費3元算，～，促進消費水平的提高，吸納更多的農(nóng)村剩余勞動力從事二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長。有利于基礎設施共享，文明資源共享，降低設施投入費用。有利于土地流轉(zhuǎn)，集約經(jīng)營。雖然農(nóng)民種地遠了點，但土地墾復平整后，成方成片，更便于規(guī)?；C械化耕種，適于種田大戶承包經(jīng)營，促使農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，跳出農(nóng)業(yè)抓增收。有利于加強綜合治理和人口管理，維護社會治安，提高居民文明程度，構(gòu)建和諧河北。有利于構(gòu)筑起城鄉(xiāng)一體化的勞動力市場，拓寬就業(yè)信息途徑和農(nóng)民轉(zhuǎn)移渠道，提高農(nóng)民的生產(chǎn)生活水平。農(nóng)民在宅基地置換中擁有了自己的產(chǎn)權(quán)房，在財產(chǎn)的擁有上與城市居民享有同等的權(quán)益。四、農(nóng)村宅基地置換可能遇到的問題及對策農(nóng)民多年形成的居住習慣，難以改變，不同程度存有“戀土情結(jié)”、“怕變求安”的思想。要通過宣傳、教育等方式做深做細農(nóng)民思想工作，使農(nóng)民認識到置換工作的重大意義，宅基地置換后農(nóng)戶得到的種種實惠，使農(nóng)民自覺地支持、參與和配合。宅基地置換涉及千家萬戶，要保證不損害農(nóng)民利益。建議采取政府組織，市場化運作的原則，科學規(guī)劃、合理布局，切實做到規(guī)劃編制一張圖、審批一支筆、建設一盤棋、管理一個法，整個過程必須做到公開、公平、公正，而不能犧牲農(nóng)民利益。農(nóng)民住宅置換成樓房后，居民年度使用費大幅增加。據(jù)調(diào)查，農(nóng)民住樓后，水、暖、煤氣及物業(yè)費每戶每月平均增加150元左右的開銷?？梢詫⑼恋爻鲎屬M剩余的資金拿出一部分為每戶一個年齡最小的成年人買一份 6萬元的人壽險，當年開始領取保險金，以抵銷　統(tǒng)。農(nóng)民集中居住在居民小區(qū)，農(nóng)田耕作是否會受影響。調(diào)查中，了解到有些村民離自家地最遠的有3～5里地，而一個成規(guī)摸的居民小區(qū)，可以輻射周圍5里左右，農(nóng)民耕種不會受到影響。并且可以在每個小區(qū)附近建一個集中存放農(nóng)機具的存放場和圈養(yǎng)場，以解決農(nóng)具存放和家庭飼養(yǎng)。農(nóng)村宅基地置換工作是一項系統(tǒng)工程，還涉及就業(yè)、就學、養(yǎng)老等一系列問題?？梢猿雠_相應政策，比如把置換后的村民轉(zhuǎn)非，對置換后有地的村民可以繼續(xù)經(jīng)營，沒地的優(yōu)先安置附近工廠務工，自愿放棄承包田的可由承包大戶租賃經(jīng)營，喪失勞動能力的，可按照國家政策享受最低生活保障金。隨著醫(yī)改的推進，逐步為動遷群眾落實城鎮(zhèn)醫(yī)療保險浙江將推廣“宅基地置換房產(chǎn)”的“嘉興模式”　隨著浙江省政府、省國土廳《關(guān)于進一步加大農(nóng)村土地整理改革試點的通知》的下發(fā)，農(nóng)村“土地流轉(zhuǎn)”這個近年來一直不曾沉寂的話題，近日再次升溫?！锻ㄖ分赋觯憬瓕⒃谌》秶茝V“宅基地置換房產(chǎn)”的“嘉興模式”。浙江省委副秘書長、省農(nóng)辦主任夏阿國11月16日表示：浙江“最快2010年元旦起”將在全省推廣農(nóng)村集體土地入市，未來將逐步實現(xiàn)農(nóng)村集體土地與城市國有土地“同地、同價、同權(quán)”的健康流轉(zhuǎn)模式?！斑@種做法符合實際——既符合城市化發(fā)展進程,也符合長三角的發(fā)展趨勢?！鄙虾Ｊ猩鐣茖W院城市化發(fā)展研究中心主任郁鴻勝告訴記者。事實上，早在2003年，廣東就在全省范圍內(nèi)試行集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，并于2005年首開集體建設用地流轉(zhuǎn)地方立法之先河。寸土寸金 騰地“招財”對于農(nóng)村集體建設用地的流轉(zhuǎn)，廣東、上海、浙江、江蘇等沿海發(fā)達省市早在上世紀90年代就有所嘗試。原因不外乎一個：發(fā)達沿海地區(qū)可謂“寸土寸金”，在城市土地存有量有限的情況下，破解土地供需矛盾，必將越來越多地依賴集體建設用地的流轉(zhuǎn)。由中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所和國家統(tǒng)計局農(nóng)村社會經(jīng)濟調(diào)查司發(fā)布的2009年《農(nóng)村經(jīng)濟綠皮書》中顯示,農(nóng)民住房空置率高達30%左右。以浙江嘉興為例，據(jù)統(tǒng)計，嘉興農(nóng)業(yè)用地保有率高達86%，但農(nóng)業(yè)產(chǎn)出僅占嘉興GDP不到6%的比重，非農(nóng)用地儲備不足的同時農(nóng)村建設用地較為浪費。與之對應，嘉興的城市化進程也相對滯后。2008年,嘉興開始實行以土地使用制度改革為核心，包括戶籍制度、規(guī)劃管理制度、公共服務均等化、新市鎮(zhèn)建設等在內(nèi)的“十改聯(lián)動”。率先取消農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口分類管理模式，全市城鄉(xiāng)居民戶口統(tǒng)一登記為“居民戶口”。并在南湖區(qū)、平湖市等地試點，鼓勵有地居民實施“兩分兩換”。而所謂“兩分兩換”，其基本運作模式就是宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，在依法、自愿的基礎上,以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障。嘉興市委書記陳德榮表示，宅基地置換后騰空出來的土地，將可用作工業(yè)用地和商業(yè)用地。換句話說，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘農(nóng)村宅基地被差強人意的利用率所掩蓋的價值。做法成熟 立法滯后郁鴻勝認為，“嘉興模式”經(jīng)過多年實踐，已經(jīng)是“比較成熟的做法”。從浙江政府的相關(guān)舉措來看，全面推行“嘉興模式”的決心也不容質(zhì)疑?！〉F(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。一旦農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設，必須是征為國有?！〔贿^，目前看來，這一法律上的模糊地帶并不影響浙江省政府的積極性。浙江省高級法院最近出臺的《關(guān)于為推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和集體林權(quán)制度改革提供司法保障的意見》稱，要依法保護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，依法支持宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，并強調(diào)“出現(xiàn)矛盾和問題時，不要輕易認定涉案流轉(zhuǎn)合同、協(xié)議無效”?！≡谶@一方面，廣東省走得更遠。依據(jù)《廣東省集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(草案)》，2005年10月起，廣東省農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)可正式上市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民手中的農(nóng)村集體建設用地將與國有建設用地一樣，按“同地、同價、同權(quán)”的原則，通過招標、拍賣、掛牌等方式進行土地交易?！?008年10月,黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》也提出了“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”說法。通過這一市場，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地“在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享受平等權(quán)益”，實際上是確保了農(nóng)村集體建設用地與國有土地“同權(quán)同價”。宅基地置換的實施可能性？　宅基地置換：新增建設用地突破口?該人士透露，新一輪農(nóng)村土地改革的重大突破將集中在農(nóng)村非農(nóng)建設用地領域。而宅基地作為非農(nóng)建設用地的重要組成部分，有望獲得制度性突破。　其中，通過規(guī)劃、引導農(nóng)民集中居住——宅基地“置換”將被認可?！∷^宅基地置換，是指將分散居住的農(nóng)民集中起來，搬入新建多層或規(guī)劃合理的住宅中，“騰出來”的農(nóng)村非農(nóng)建設用地可以從事其他用途，包括復耕、工業(yè)用地。當然，新建住宅用地仍在原來的宅基地上?！〈伺e“有利于節(jié)約集約利用土地資源，有利于基礎設施和公共服務設施集約配套，方便農(nóng)民生活?！鄙鲜鋈耸糠治?，通過宅基地置換機制的建立，可以達到合理歸并自然村落、盤活市郊建設用地存量的目的，也確保了土地資源的可持續(xù)利用?！?jù)本報記者多方了解，此次農(nóng)地改革集中在存量農(nóng)村非農(nóng)建設用地制度創(chuàng)新領域，即盤活更多農(nóng)村集體建設用地，包括改善宅基地置換方式，并使得其有和城市土地同樣的權(quán)益?！兄行模寒斚抡刂脫Q陷入困境　事實上，通過宅基地置換，增加用地指標在地方上已有很多探索。但從目前實施狀況看，還存在諸多問題。　“現(xiàn)在地方上普遍存在對農(nóng)民房產(chǎn)、宅基地補償不足的問題?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展研究部博士張云華稱?！埶跈C構(gòu)的“中國土地改革研究”課題中，就對目前各地進行的宅基地置換現(xiàn)狀作了專門的調(diào)研分析，發(fā)現(xiàn)補償過低成為普遍現(xiàn)象?！∪缰粚r(nóng)民“合法確權(quán)”的房屋面積給予安置補償，對超出的面積僅僅按成本價補償，有的甚至不給予補償?！∵€有，宅基地置換的一個前提是，相比之前宅基地住房，農(nóng)民新搬入的住宅地，具備了完善的公共基礎配套設施，如道路、引用水管道等，而這些公共服務配套設施需要大量資金。該課題組發(fā)現(xiàn)，資金不足已成為引導農(nóng)民集中居住的突出難題?！∪缯n題組在浙江、上海、四川等地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，資金不足已成為引導農(nóng)民集中居住的突出難題?！≌n題組在浙江余姚市調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，對一個村進行綜合環(huán)境整治一般需要1000萬元，拆遷一個村需要3000萬～5000萬元，這些地方政府、村級組織以及農(nóng)民自己都沒有足夠的資金來支撐?！≡偃?，早在2004年就啟動的上海市15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基地置換試點中，也面臨資金平衡難題。課題組發(fā)現(xiàn)，目前上海試點中，最少的一個缺3000萬元?！　坝捎谥脫Q資金存在缺口及無法落實社會保障，出現(xiàn)了參與置換的農(nóng)民特別是老年農(nóng)民生活得不到保障等現(xiàn)實問題。”課題組得出了這樣的結(jié)論?！《@個結(jié)論，折射的正是各地風起云涌的宅基地置換，所面臨的進退兩難的尷尬處境。　賦予農(nóng)民完整物權(quán)?　除上述問題外，各地的宅基地置換還面臨著一個核心難題：農(nóng)民宅基地安置房產(chǎn)權(quán)問題存在制度空白?！“船F(xiàn)行土地法規(guī)，無論是農(nóng)民之前的宅基地還是被重新調(diào)整的安置房，仍是集體土地產(chǎn)權(quán)證，不能直接上市交易，相應權(quán)益難以保證。因此，宅基地流轉(zhuǎn)面臨著產(chǎn)權(quán)破題要求?！　霸诮o農(nóng)民補償時，只考慮房屋價值，未考慮宅基地的財產(chǎn)價值。宅基地征用后的級差收益增加與原住集體組織成員無關(guān)?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部劉守英對記者分析?！∷J為，在發(fā)達地區(qū)農(nóng)村進行的“以新房換舊房”試點，事實上已承認了農(nóng)民的房屋具有財產(chǎn)的性質(zhì)?！∫虼?，他建議，“農(nóng)民宅基地及其房屋所有人依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，應加到此次土地改革創(chuàng)新中。即盡快結(jié)束現(xiàn)行法律限定農(nóng)民宅基地“一戶一宅”、轉(zhuǎn)讓限于本村的狀況，賦予農(nóng)民宅基地及其房屋所有人以完整的物權(quán)?！∵@一觀點，已達成學界共識。經(jīng)濟學家厲以寧最近就表示，一座房子按照一平方米600塊到1000塊算，中國農(nóng)民宅基地房子估值，高估有20萬億，少估一點也有1518萬億，20萬億農(nóng)民沒有房產(chǎn)證是不合理的?！Υ?，劉守英建議，要積極試點、探索宅基地入市的流轉(zhuǎn)辦法，賦予宅基地完整的使用權(quán)，發(fā)放統(tǒng)一的、具有法律效力的宅基地證書，進一步完善農(nóng)民宅基地的統(tǒng)計和登記工作?！罢刂脫Q房產(chǎn)”是一石三鳥之舉　“最快2010年元旦起，浙江將在全省推廣農(nóng)村集體土地入市，并逐步實現(xiàn)與城市國有土地‘同地、同價、同權(quán)’的健康流轉(zhuǎn)模式。”11月16日，浙江省委副秘書長、省農(nóng)辦主任夏阿國透露，國土部已確定在浙江開展農(nóng)村土地整理改革試點，浙江省政府、省國土廳也已下發(fā)《關(guān)于進一步加大農(nóng)村土地整理改革試點的通知》，在全省范圍推廣“嘉興模式”。據(jù)報道，2008年，嘉興被列入浙江省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點，明確以土地使用制度改革為核心。接著，嘉興率先取消農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口分類管理模式，全市城鄉(xiāng)居民戶口統(tǒng)一登記為“居民戶口”。并在南湖區(qū)、平湖市等地試點，鼓勵有地居民實施“兩分兩換”工程，通過宅基地置換房產(chǎn)等形式，推進土地承包經(jīng)營權(quán)成片流轉(zhuǎn)和農(nóng)戶向城鎮(zhèn)集聚。(據(jù)11月17日《21世紀經(jīng)濟報道》)　農(nóng)村集體入市，“同地、同價、同權(quán)”，推進土地承包經(jīng)營權(quán)成片流轉(zhuǎn)……雖然這些提法并不新鮮，但真正付諸行動的卻鮮有其例。尤其是嘉興的“宅基地轉(zhuǎn)換房產(chǎn)”等做法足以讓人眼前一亮——　一，此舉提高了農(nóng)民的收入。近年來，中央采取了一系列惠農(nóng)政策，比如取消農(nóng)業(yè)稅、發(fā)放種糧補貼及農(nóng)機具補貼、實施“家電下鄉(xiāng)”等，應該說這些措施都有效地減輕了農(nóng)民負擔、提高了農(nóng)民收入，但農(nóng)民的平均收入跟城鎮(zhèn)居民相比仍然有著很大的差距。近年來，城鄉(xiāng)收入不僅沒有明顯縮小，甚至有繼續(xù)擴大的趨勢。如何才能有效、快速地縮小城鄉(xiāng)收入差距?其實，農(nóng)民手里有一筆巨大的資產(chǎn)由于法律政策的限制而不能變?yōu)樨敭a(chǎn)，那就是土地，比如宅基地以及土地承包經(jīng)營權(quán)，因為《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地為集體所有，宅基地及土地承包經(jīng)營權(quán)只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)流轉(zhuǎn)。而嘉興市的“宅基地置換房產(chǎn)”則以曲線的方式實現(xiàn)了宅基地的財富價值?！《?，此舉加快了城鎮(zhèn)化進程。城鎮(zhèn)化、工業(yè)化是我國經(jīng)濟社會