【文章內(nèi)容簡介】 心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風(fēng)氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；（6）講究風(fēng)水；（7）價值觀的變化。九、國際因素國際經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)價格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有下列四個 經(jīng)濟狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。 軍事沖突情況。 一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價格也有所下降。 政治對立狀況。 如若國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)實行經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。 國際競爭狀況這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭，競爭激烈時，房地產(chǎn)價格一般較低落。十、其它因素影響房地產(chǎn)價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價格等。還有5點原因：第一，地段第二，城市就業(yè)率第三，整體市場的運營模式第四，國家政策第五，通貨膨脹率還有很多原因了：國家政府機構(gòu)的政策和法律、開發(fā)商的品牌效應(yīng)、固定資產(chǎn)投資商的資金、地產(chǎn)的區(qū)位（商業(yè)區(qū)、交通樞紐、工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟特區(qū)、綠地區(qū)、濱江海岸區(qū)）、銀行貨幣利率、金融業(yè)與證券業(yè)的走勢、開發(fā)城市的市場環(huán)境、地產(chǎn)的功能和開發(fā)目的、居民的收入人均生產(chǎn)總值、銀行的信用貸款政策、開發(fā)地區(qū)的消費水平、開發(fā)商的經(jīng)營模式、建筑和家居材料的價格、流動生產(chǎn)力的成本、市場供需條件......第三十節(jié) 房地產(chǎn)估價基本方法房地產(chǎn)估價基本方法：三大基本方法：比較法、成本法、收益法比較法的步驟：搜集交易實例；選取可比較實例、建立價格可比基礎(chǔ)、進行交易情況影響修正，進行交易日期影響修正、進行房地產(chǎn)狀況影響修正，求取比準價格。成本法的步驟搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料估算重新購建的價格估算折舊求取積算價格。公式：積算價格=重新購建價格折舊重新購建價格：估價時點；重新購建價格的客觀的；建筑物的重新購建價格是全新狀況下，未扣除折舊的價格；土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格。建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格重置價格：是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑式樣和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。重建價格，又稱重建成本。是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑式樣和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。建筑物的折舊：建筑在估價時點時的市場價值與重新購建價格之間的差額。物質(zhì)折舊，功能折舊，經(jīng)濟折舊建筑物折舊的方法：年限法，實際觀察法，成新折舊法收益法是預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與防范研究風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)過程中無處不在，如果沒有很好的風(fēng)險管理措施，開發(fā)商就會被可能發(fā)生的損失所困擾，其擔(dān)憂可能會使其終止某些開發(fā)與經(jīng)營活動或者是改變其經(jīng)營方式。因此精確而有效的風(fēng)險管理是房地產(chǎn)開發(fā)商最經(jīng)濟、最有效地處理各種意外損失風(fēng)險的重要途徑。 1 加強風(fēng)險管理的重要意義 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用科學(xué)的方法，對開發(fā)過程中存在的風(fēng)險進行預(yù)測、識別、分析、評價，選擇最佳風(fēng)險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風(fēng)險損失，獲得安全保障的過程。加強房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理對房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，意義重大：風(fēng)險管理為全面、合理地處置風(fēng)險提供了可能性，風(fēng)險管理既能夠為風(fēng)險損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準確的計算基礎(chǔ)，又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對各種風(fēng)險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風(fēng)險管理能夠促進房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少決策的風(fēng)險性；風(fēng)險管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強風(fēng)險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。 房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險類別 2．1 決策風(fēng)險 在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設(shè)項目定位不準確，往往導(dǎo)致建設(shè)項目的收益損失，形成決策失誤。 2．2 財務(wù)風(fēng)險 建設(shè)資金不到位，工程款無法按時支付，容易導(dǎo)致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至?xí)霈F(xiàn)“爛尾樓”。 2．3 技術(shù)風(fēng)險 由于建設(shè)項目所選用的工藝、設(shè)備在項目建成時已過時，或由于設(shè)計施工單位的技術(shù)管理水平不高，使工程項目出現(xiàn)質(zhì)量缺陷或事故等。 2．4 經(jīng)濟風(fēng)險 項目建成后遇到強有力的競爭或由于居民購買力有限而導(dǎo)致工程項目滯銷，通貨膨脹利率浮動等因素導(dǎo)致工程造價上漲或政策法規(guī)的變化導(dǎo)致?lián)?、保險、稅等額外費用的增加。 2．5 不可抗力風(fēng)險 如臺風(fēng)、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。 2．6 管理失誤風(fēng)險 缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)不利而出現(xiàn)管理混亂、工程質(zhì)量和安全事故的風(fēng)險。 2．7 組織風(fēng)險 項目業(yè)主若是聯(lián)合體，則可能由于各合伙人對應(yīng)盡的業(yè)務(wù)和應(yīng)享有的權(quán)利等的理解或態(tài)度的不同而造成項目進展緩慢，即使在項目執(zhí)行組織內(nèi)部、項目管理班子也會因同各職能部門之問的配合不利而導(dǎo)致不能對各部門實施有效的管理。 3 加強風(fēng)險管理的對策 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強風(fēng)險的防范，強化風(fēng)險管理，可以從以下幾方面進行風(fēng)險管理： 3．1 正確對待開發(fā)風(fēng)險 風(fēng)險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險。對待風(fēng)險，不能過于保守，要合理承擔(dān)，不能為了回避風(fēng)險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風(fēng)險雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險的發(fā)生概率及其后果，使“風(fēng)險與收益對等”。 3．2 主動進行風(fēng)險識別 風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險，尤其是重大風(fēng)險，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險管理的失誤和失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)周密分析企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業(yè)利益可能造成的威脅。 3．3 科學(xué)進行風(fēng)險評估 對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險進行量化和測定，確定開發(fā)活動中各種風(fēng)險發(fā)生的概率及確定風(fēng)險可能給開發(fā)活動帶來的損失程度。 3．4 強化風(fēng)險防范與控制 在市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)市場是瞬息萬變的，風(fēng)險無處不在，制訂一系統(tǒng)的防范風(fēng)險措施有利于開發(fā)商管理業(yè)務(wù)、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作?？尚行匝芯渴情_發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是防范開發(fā)風(fēng)險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學(xué)、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預(yù)測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學(xué)的路子，獨立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項目決策的科學(xué)化。 合理安排項目資金。根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設(shè)項目全過程投資控制，這是實現(xiàn)項目投資管理目標(biāo)和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案 的設(shè)計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟好的設(shè)計方案，嚴格控制施工階段的費用；協(xié)調(diào)好投資控制與進度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未完工程投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。 加強合同管理。嚴格執(zhí)行建設(shè)工程合同管理法律法規(guī)；普及相關(guān)法律知識，培訓(xùn)合同管理人才；設(shè)立合同管理機構(gòu)，配備合同管理人員；建立合同管理目標(biāo)制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。 加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工和需求設(shè)置部門和人員，明確每個部門的目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個部門在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應(yīng)全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目臨時機構(gòu)，與工程項目現(xiàn)場人員分工。 3．5 靈活進行風(fēng)險分散與轉(zhuǎn)移