【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有下列七個(gè)：（1）購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個(gè)人偏好）；（3）時(shí)尚風(fēng)氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門(mén)牌號(hào)碼，樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù)；（6）講究風(fēng)水；（7）價(jià)值觀的變化。九、國(guó)際因素國(guó)際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有下列四個(gè) 經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 軍事沖突情況。 一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格也有所下降。 政治對(duì)立狀況。 如若國(guó)與國(guó)之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)實(shí)行經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來(lái)等，這些一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況這主要是國(guó)與國(guó)之間為吸引外資而進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格一般較低落。十、其它因素影響房地產(chǎn)價(jià)格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價(jià)格等。還有5點(diǎn)原因：第一，地段第二，城市就業(yè)率第三，整體市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式第四，國(guó)家政策第五，通貨膨脹率還有很多原因了：國(guó)家政府機(jī)構(gòu)的政策和法律、開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)、固定資產(chǎn)投資商的資金、地產(chǎn)的區(qū)位（商業(yè)區(qū)、交通樞紐、工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)、綠地區(qū)、濱江海岸區(qū)）、銀行貨幣利率、金融業(yè)與證券業(yè)的走勢(shì)、開(kāi)發(fā)城市的市場(chǎng)環(huán)境、地產(chǎn)的功能和開(kāi)發(fā)目的、居民的收入人均生產(chǎn)總值、銀行的信用貸款政策、開(kāi)發(fā)地區(qū)的消費(fèi)水平、開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式、建筑和家居材料的價(jià)格、流動(dòng)生產(chǎn)力的成本、市場(chǎng)供需條件......第三十節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)基本方法房地產(chǎn)估價(jià)基本方法：三大基本方法：比較法、成本法、收益法比較法的步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比較實(shí)例、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、進(jìn)行交易情況影響修正，進(jìn)行交易日期影響修正、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況影響修正，求取比準(zhǔn)價(jià)格。成本法的步驟搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料估算重新購(gòu)建的價(jià)格估算折舊求取積算價(jià)格。公式：積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格折舊重新購(gòu)建價(jià)格：估價(jià)時(shí)點(diǎn)；重新購(gòu)建價(jià)格的客觀的；建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下，未扣除折舊的價(jià)格；土地的重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格重置價(jià)格：是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑式樣和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格，又稱(chēng)重建成本。是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑式樣和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。建筑物的折舊：建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。物質(zhì)折舊，功能折舊，經(jīng)濟(jì)折舊建筑物折舊的方法：年限法，實(shí)際觀察法，成新折舊法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范研究風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中無(wú)處不在，如果沒(méi)有很好的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，開(kāi)發(fā)商就會(huì)被可能發(fā)生的損失所困擾，其擔(dān)憂(yōu)可能會(huì)使其終止某些開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者是改變其經(jīng)營(yíng)方式。因此精確而有效的風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最經(jīng)濟(jì)、最有效地處理各種意外損失風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。 1 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用科學(xué)的方法，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)管理措施，保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得安全保障的過(guò)程。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，意義重大：風(fēng)險(xiǎn)管理為全面、合理地處置風(fēng)險(xiǎn)提供了可能性，風(fēng)險(xiǎn)管理既能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計(jì)算基礎(chǔ)，又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的成本及效益加以比較，從而得到各種對(duì)策的最佳組合；風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性；風(fēng)險(xiǎn)管理有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從被動(dòng)成為主動(dòng)管理型，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別 2．1 決策風(fēng)險(xiǎn) 在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設(shè)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，往往導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目的收益損失，形成決策失誤。 2．2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)資金不到位，工程款無(wú)法按時(shí)支付，容易導(dǎo)致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至?xí)霈F(xiàn)“爛尾樓”。 2．3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 由于建設(shè)項(xiàng)目所選用的工藝、設(shè)備在項(xiàng)目建成時(shí)已過(guò)時(shí)，或由于設(shè)計(jì)施工單位的技術(shù)管理水平不高，使工程項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量缺陷或事故等。 2．4 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目建成后遇到強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)或由于居民購(gòu)買(mǎi)力有限而導(dǎo)致工程項(xiàng)目滯銷(xiāo)，通貨膨脹利率浮動(dòng)等因素導(dǎo)致工程造價(jià)上漲或政策法規(guī)的變化導(dǎo)致?lián)！⒈ｋU(xiǎn)、稅等額外費(fèi)用的增加。 2．5 不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 如臺(tái)風(fēng)、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。 2．6 管理失誤風(fēng)險(xiǎn) 缺乏管理和常識(shí)，與承包商簽訂的合同不嚴(yán)密，致使施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)不利而出現(xiàn)管理混亂、工程質(zhì)量和安全事故的風(fēng)險(xiǎn)。 2．7 組織風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目業(yè)主若是聯(lián)合體，則可能由于各合伙人對(duì)應(yīng)盡的業(yè)務(wù)和應(yīng)享有的權(quán)利等的理解或態(tài)度的不同而造成項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，即使在項(xiàng)目執(zhí)行組織內(nèi)部、項(xiàng)目管理班子也會(huì)因同各職能部門(mén)之問(wèn)的配合不利而導(dǎo)致不能對(duì)各部門(mén)實(shí)施有效的管理。 3 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，可以從以下幾方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理： 3．1 正確對(duì)待開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，不能過(guò)于保守，要合理承擔(dān)，不能為了回避風(fēng)險(xiǎn)，而降低工作效率，從而失去競(jìng)爭(zhēng)力；但也不能盲目樂(lè)觀，有的風(fēng)險(xiǎn)雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來(lái)的后果較為嚴(yán)重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個(gè)企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率及其后果，使“風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等”。 3．2 主動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險(xiǎn)，尤其是重大風(fēng)險(xiǎn)，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管理的失誤和失敗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。 3．3 科學(xué)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和測(cè)定，確定開(kāi)發(fā)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及確定風(fēng)險(xiǎn)可能給開(kāi)發(fā)活動(dòng)帶來(lái)的損失程度。 3．4 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，制訂一系統(tǒng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施有利于開(kāi)發(fā)商管理業(yè)務(wù)、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作。可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是防范開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的保證，因此必須重視加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間投入；科學(xué)、全面而不失重點(diǎn)地開(kāi)展可行性研究工作，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，尤其要注重對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況分析；同時(shí)要保證可行性研究工作的獨(dú)立性。研究小組按科學(xué)的路子，獨(dú)立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項(xiàng)目決策的科學(xué)化。 合理安排項(xiàng)目資金。根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，同時(shí)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，編制資金使用計(jì)劃；實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程投資控制，這是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案 的設(shè)計(jì)和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟(jì)好的設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格控制施工階段的費(fèi)用；協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機(jī)配合和相互平衡。加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未完工程投資增加的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。 加強(qiáng)合同管理。嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程合同管理法律法規(guī)；普及相關(guān)法律知識(shí)，培訓(xùn)合同管理人才；設(shè)立合同管理機(jī)構(gòu)，配備合同管理人員；建立合同管理目標(biāo)制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。 加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工和需求設(shè)置部門(mén)和人員，明確每個(gè)部門(mén)的目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個(gè)部門(mén)在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應(yīng)全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開(kāi)發(fā)商需要整合自身資源，建立一個(gè)由主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員分工。 3．5 靈活進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散與轉(zhuǎn)移