【文章內容簡介】 部營 銷 部審 計 部 裝 修 方 案設 計(1)方 案 設 計 要 求 根 據 擴 初 設 計 圖 、 經 營 指 導 書 和 實體 研 究 的 結 果 確 定 方 案 設 計 要 求 設 計 部 營 銷 部項 目 部 總 工 辦設 計 部 材 設 部 審 計 部 銷 售 包 裝設 計 營 銷 部設 計 部合 約 部17 / 103一、設計階段成本控制要點一般設計方案的優(yōu)選都是過設計招標，并且運用價值工程進行優(yōu)化。（一）總平面設計控制 總平面設計是否合理對于整個設計方案的經濟合理性有重大影響。正確合理的總平面設計可以大大減少建筑工程量，節(jié)約建設用地，節(jié)省建設投資，降低工程造價和項目運行后的使用成本，加快建設進度，還可以為城市建設創(chuàng)造完美的建筑藝術整體。總平面設計中影響工程造價的主要因素有：占地面積 占地面積的大小一方面影響征地費用的高低，另一方面也會影響管線布置成本及項目建成運營的運輸成本。因此，在總平面設計中應盡可能節(jié)約用地。功能分區(qū) 無論是工業(yè)建筑還是民用建筑都有許多功能組成，這些功能之間相互聯系，相互制約。合理的功能分區(qū)既可以使建筑物的各項功能充分發(fā)揮，又可以使總平面布置緊湊、安全，避免大挖大填，減少土石方量和節(jié)約用地，降低工程造價。同時，合理的功能分區(qū)還可以使生產工藝流程順暢，運輸簡便，降低項目建成后的運營成本。運輸方式的選擇 不同的運輸方式其運輸效率及成本不同。有軌運輸運量大、運輸安全，但需要一次性投人大量資金；無軌運輸無需一次性大規(guī)模投資，但是運量小，運輸安全性較差。從降低工程造價的角度來看，應盡可能選18 / 103擇無軌運輸，可以減少占地，節(jié)約投資。但是運輸方式的選擇不能僅僅考慮工程造價，還應考慮項目運營的需要，如果運輸量較大，則有軌運輸往往比無軌運輸成本低。（二）建筑設計 建筑設計部分，要在考慮施工過程的合理組織和施工條件的基礎上，決定工程的立體平面設計和結構方案的工藝要求。建筑物和構筑物及公用輔助設施的設計標準，提出建筑工藝方案、暖氣通風、給排水等問題的簡要說明。在建筑設計階段影響工程造價的主要因素有：平面形狀一般地說，建筑物平面形狀越簡單，它的單位面積造價就越低：當一座建筑物的平面又長又窄，或它的外形做得復雜而不規(guī)則時，其周長與建筑面積的比率必將增加，伴隨而來的是較高的單位造價。因為不規(guī)則的建筑物將導致室外工程、排水工程、砌磚工程及屋面工程等復雜化，從而增加工程費用?！闱闆r下，建筑物周長與建筑面積比 K 周 (即單位建筑面積所占外墻長度)越低，設計越經濟。 K 周 按圓形、正方形、矩形、T 形、L 形的次序依次增大。但是圓形建筑物施工復雜，墻體工程量所節(jié)約的費用通常被較高的施工費用所抵消與矩形建筑物相比較施工費用增加 20%—30%。雖然正方形建筑物設計和施工均較為經濟，但是若不能滿足建筑物美觀和使用要求，則毫無意義。比如，學校、住宅和醫(yī)院等建筑首先要考慮的是滿足自然采光的需要，方形建筑物不利于自然采光需要，可能因采光持用的增加而抵消施工、采暖等費用的節(jié)約。又如，工廠建筑的平面形狀決定因素可能是生產過程的協調，機器和成品的形式。因此，建筑物平面形狀的設計應在滿足建筑物功能要求的前提下，降低19 / 103建筑物周長與建筑面積比，實現建筑物壽命周期成本最低的目標要求。流通空間 建筑物的經濟平面布置的主要目標之一是，在滿足建筑物使用要求的前提下，將流通空間減少到最小。因為門廳、過道，走廊、樓梯以及電梯井的流通空間都可以認為是“死空間” ，都不能為了獲利目的而加以使用，但是卻需要相當多的采暖、采光、清掃和裝飾及其它方面的費用。但是造價不足檢驗設計是否合理的唯一標準，質量的要求也是非常重要的。層高 在建筑面積不變的情況下，建筑層高增加會引起各項費用的增加：墻與隔墻及其有關粉刷、裝飾費用的提高；供暖空間體積增加，導致熱源及管道費增加；衛(wèi)生設備、上下水管道長度增加；樓梯間造價和電梯設備費用的增加；另外，由于施工垂直運輸量增加，可能增加屋面造價；如果由于層高增加而導致建筑物總高度增加很多，則還可能需要增加基礎造價。據有關資料分析，住宅層高每降低 10cm，可降低造價 %—%。層高降低還可提高住宅區(qū)的建筑密度、節(jié)約征地費、拆遷費及市政設施費。單層廠房層高每增加 1m，單位面積造價增加 %—%，年度采暖費用增加約 3%；多層廠房的層高每增加 ，單位面積造價提高 %左右。由此可見，隨著層高的增加，單位建筑面積造價也在不斷增加。多層建筑造價增加幅度比較大的原因是，多層建筑的承重部分占總造價的比重比較大，而單層建筑的墻柱部分占總造價的比重較小。民用住宅的層高一般在 — 之間。20 / 103建筑物層數毫無疑問，建筑工程總造價是隨著建筑物的層數增加而提高的。但是當建筑層數增加時，單位建筑面積所分攤的土地費用及外部流通空間費用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價發(fā)生變化。建筑物層數對造價的影響，因建筑類型、形式和結構不同而不同。如果增加一個樓層不影響建筑物的結構形式，單位建筑面積的造價可能會降低。但是當建筑物超過一定層數時，結構形式就要改變，單位造價通常會增加。建筑物越高，電梯及樓梯的造價將有提高趨勢，建筑物的維修費用也將增加，但是采暖費用有可能下降。民用住宅按層數劃分為低層住宅(1—3 層)、多層住宅 (4—6 層) 、中高層住宅(7—9 層)、高層住宅(10 層以上)。多層住宅具有降低工程造價和使用費用以及節(jié)約用地等優(yōu)點。 磚混結構多層住宅層數與造價的關系 住宅層數一 二 三 四 五 六單方造價系數（%） 100邊際造價（%） 由上表可知，隨著住宅層數的增加，單方造價系數在逐漸降低，即層數越多越經濟但是邊際造價系數也在逐漸減少，說明隨著層數的增加，21 / 103單方造價系數下降幅度減緩，當住宅超過 7 層，就要增加電梯費用，需要較多的交通面積(過道、走廊要加寬)和補充設備(供水設備和供電設備等) 。特別是高層住宅，要經受較強的風力荷載，需要提高結構強度，改變結構形式，使工程造價大幅度上升。因此，中小城市以建造多層住宅較為經濟，大城市可沿主要街道建設一部分高層住宅，以合理利用空間，美化市容。對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費用，中、高層住宅是比較經濟的選擇。柱網布置柱網布置是確定柱子的行距(跨度)和間距( 每行柱子中相鄰兩個柱子間的距離) 的依據。柱網布置是否合理，對工程造價和房間面積的利用效率都有較大的影響。建筑物的體積與面積通常情況下，隨著建筑物體積和面積的增加，工程總造價會提高，因此應盡量減少建筑物的體積與總面積。對于民用建筑，盡量減少結構面積比例，增加有效面積。住宅結構面積與建筑面積之比稱為結構面積系數。這個系數越小，設計越經濟。建筑結構建筑結構是指建筑工程中由基礎、梁、板、柱、墻，屋架等構件所組成的起骨架作用的、能承受直接和間接“荷載”的體系。建筑結構按所用材料可分為：砌體結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。(1)砌體結構，是由墻磚、砌塊、料石等塊材通過砂漿砌筑而成的結構。具有就地取材、造價低廉、耐火性能好以及容易砌筑等優(yōu)點。有關資料研究表明，五層以下的建筑物砌體結構比鋼筋混凝土結構經濟。22 / 103(2)鋼筋混凝土結構堅固耐久，強度、剛度較大，抗震、耐熱、耐酸、耐堿、耐火性能好，便于預制裝配和采用工業(yè)化方法施工。對于大多數多層辦公樓和高層公寓的主要框架工程來說，鋼筋混凝土比鋼結構便宜。(3)鋼結構是由鋼板和型鋼等鋼材，通過鉚、焊、螺栓等連接而成的結構。多層房屋采用鋼結構在經濟上的主要優(yōu)點為：①因為柱的截面較小，而且比鋼筋混凝土結構所要求的柱子占用的樓層空間也少，因而結構尺寸減少；②安裝精確，施工迅速；③由于結構自重較小而降低了基礎造價；④由于鋼結構在柱網布置方向具有較大的靈活性，因而平面布置靈活；⑤外墻立面、窗的組合方式及室內布置可以適應未來變化的需要。以上分析可以看出，建筑材料和建筑結構選擇是否合理，不僅直接影響到工程質量，使用壽命、耐火抗震性能，而且對施工費用、工程造價有很大的影響。尤其是建筑材料，一般占直接費的 70%，降低材料費用，不僅可以降低直接費，而且也會導致間接費的降低。采用各種先進的結構形式和輕質高強度建筑材料，能減輕建筑物自重，簡化基礎工程，減少建筑材料和構配件的費用及運費，并能提高勞動生產率和縮短建設工期，經濟效果十分明顯。23 / 103（三）加強對設計概算和施工圖預算的審查建設項目總概算設計概算的三級概算關系圖單位工程概算單位設備及安裝工程概算工程建設其他費用概算單位工程綜合概算經營性項目鋪底流動資金概算預備費、建設期貸款利息、投資方向調節(jié)稅概算24 / 103以上是設計概算的三級概算關系圖和單價法編制施工圖預算流程圖審查設計概算（1）審查設計概算的編制依據。包括編制依據的合法性、時效性、適用范圍。（2）審查設計概算編制深度。審查有無完整的編制說明和“三級概算”( 即總概算表、單項工程綜合概算表、單位工程概算表，并按有關規(guī)搜集各種編制依據熟悉施工圖紙和定額計算其他各項費用匯總信息編制工料分析表編制說明填寫封面復核計算工程量套用預算定額單價法編制施工圖預算流程25 / 103定的深度和進行編制概算的編制范圍。（3）審查工程設計概算的內容審查施工圖預算審查施工圖預算的重點，應該放在工程量計算、預算單價套用、設備材料預算價格取定是否正確，各項費用標準是否符合現行規(guī)定等方面。二、設計階段成本控制流程圖（一）限額設計的控制要點限額設計控制工程造價可以從兩個角度入手，一種是按照限額設計過程從前往后依次進行控制，稱為縱向控制；另外一種途徑是對設計單位及其內部各專業(yè)、科室及設計人員進行考核，實施獎懲，進而保證設計質量的一種控制方法，稱為橫向控制。橫向控制首先必須明確各設計單位以及設計單位內部各專業(yè)科室對限額設計所負的責任，將工程投資按專業(yè)進行分配，外分段考核，下段指標不得突破上段指標，責任落實越接近于個人，效果就越明顯，并賦予責任者履行責任的權利；其次，要建立健全獎懲制度。設計單位在保證工程安全和不降低工程功能的前提下，采用新材料、新工藝、新設備，新方案節(jié)約了投資的，應根據節(jié)約投資額的大小，對設計單位給予獎勵；因設計單位設計錯誤，漏項或擴大規(guī)模和提高標準而導致工程靜態(tài)投資超支，要視其超支比例扣減相應比例的設計費。限額設計的要點：（1）嚴格按建設程序辦事。每一項工程都必須在前一步工作真正完成能為本項工作提供可靠基礎的前提下進行。26 / 103（2）在投資決策階段，要提高投資估算的準確性，據以確定限額設計。在可行性研究階段要充分收集資料，提出多種方案，進行技術分析和論證，從中選出技術先進、經濟合理的最優(yōu)方案。（3）充分重視、認真對待每個設計環(huán)節(jié)及每項專業(yè)設計。（4）加強設計審核。既要審技術還要審造價，而且對總造價、分部造價都要進行動態(tài)控制。（5）建立設計單位經濟責任制。（6）施工圖設計應盡量吸收施工單位人員意見，使之符合施工要求。（二）限額設計的全過程限額設計的全過程實際上就是建設項日投資目標管理的過程，即目標分解與計劃、目標實施、目標實施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程。這個過程如下頁圖：設計方案技術經濟分析xi 是 否 合 理 析否否是是否是是否單項工程和單位工程投資限額初步設計（技術設計）初步設計（修正概算）初步設計（技術設計）決策各單位工程、各專業(yè)造價限額各專業(yè)施工圖設計施工圖設計技術經濟分析施工圖預算施工圖歸檔投資限額造價是否滿足限額是否滿足限額是否合理設計技術審核是否合理27 / 103（三）設計變更流程圖28 / 103三、設計階段成本控制的相關部門職責（一）工程部職責協助對設計單位的考察、篩選工作，配合設計招投標及工程合同設計總監(jiān)得到變更申請 與監(jiān)理工程師協商工程部擬訂文稿總工程師審核設計單位修改工程部與監(jiān)理工程師審核現場監(jiān)理 合約組 審計組總工程師 成控辦是否可行是否放棄并備案是否是否合理29 / 103的談判工作及簽訂。根據合同申報設計費用和資金的使用計劃。與設計院溝通、協調，進行小區(qū)規(guī)劃、樓盤結構、室內外效果等建筑設計和分析。根據市場要求，確定設計戶型、外觀、室內裝修等風格、層次的定位以及新結構、新技術、新工藝分析，以達到設計的最佳技術經濟效果。聯系設計院，在確保質量安全的前提下，盡可能優(yōu)化設計方案，達到節(jié)約成本的目的。6 各個專業(yè)工程師嚴格按照國家規(guī)范規(guī)程、驗收標準參與設計圖紙會審和重大設計變更，配合工程技術重要問題的解決和協調。負責勘察設計任務書、合同的起草。組織對具體項目規(guī)劃設計、結構設計等的評審及總結工作。負責跟蹤初步設計、施工圖設計的進度，控制工程質量、成本，實現項目利潤最大化。（二）總工辦職責項目設計和規(guī)劃總進度按計劃實施，控制項目成本，實現項目的利潤。負責公司開發(fā)項目的建筑技術、質量、成本進度的全面把握和管理工作。組織設計招投標工作，負責工程