現(xiàn)代物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)概述(編輯修改稿)
2024-08-23 10:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 買(mǎi)者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的收入來(lái)回收投資并賺取收益，也有一部分是為了自用。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)由于涉及的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)（單位）投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)租金。由于商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上取決于其與市場(chǎng)接近的程度，所以位置對(duì)于這類(lèi)物業(yè)有著特殊的重要性。由于土地具有資產(chǎn)增值的功能，再加上這類(lèi)物業(yè)的土地收益較高，投資成本回收快，不應(yīng)使其長(zhǎng)期留在某一所有人手中，因此對(duì)于這類(lèi)土地使用權(quán)的出讓?zhuān)瑖?guó)家規(guī)定了較短的年限，最高為40年。（三）工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)是指為人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠房和近年來(lái)發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉(cāng)庫(kù)等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售，也有的用于出租。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要，通常只適合特定的用戶(hù)使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如電子、計(jì)算機(jī)、精密儀器制造等行業(yè)）用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前，在中國(guó)各工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房，多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營(yíng)形式。這類(lèi)物業(yè)的土地收益介于居住用地與商業(yè)用地之間，故對(duì)工業(yè)物業(yè)土地使用權(quán)的出讓?zhuān)瑖?guó)家規(guī)定了介于以上兩者之間的年限，最高為50年。（四）其他用途物業(yè)除了上述物業(yè)種類(lèi)以外的物業(yè)，稱(chēng)為其他物業(yè)，有時(shí)也稱(chēng)為特殊物業(yè)。這類(lèi)物業(yè)包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。 特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此，對(duì)這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。這類(lèi)物業(yè)的土地使用權(quán)出讓的年限，國(guó)家規(guī)定最高為50年。第二節(jié) 物業(yè)的特點(diǎn)每種產(chǎn)品都有其區(qū)別于其他產(chǎn)品的獨(dú)特之處。作為土地與建筑結(jié)合物的物業(yè)，它與其他工業(yè)產(chǎn)品有著本質(zhì)的區(qū)別，這主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：一、使用的長(zhǎng)期性物業(yè)使用壽命的長(zhǎng)期性（也有人稱(chēng)為耐久性），是從兩個(gè)方面而言的：首先，從構(gòu)成物業(yè)基礎(chǔ)的土地來(lái)看，它是永存的，具有不可毀滅性，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，具有可以永續(xù)利用的特點(diǎn)，拆除某一建筑物或構(gòu)筑物后，可以再建其他建筑物或構(gòu)筑物。土地的壽命幾乎可以說(shuō)是與地球同在，因此相對(duì)于人的壽命，它可以看作是永恒的；其次，物業(yè)的使用期限一般可達(dá)幾十年乃至上百年，即土地和房屋本身是可以長(zhǎng)期使用的。不過(guò)，在中國(guó)，對(duì)具體的某個(gè)使用者來(lái)說(shuō)，又是有一定使用年限的。① 在此方面，中國(guó)的法律存在著盲區(qū)，對(duì)土地使用期限結(jié)束后各種物業(yè)所有權(quán)的處理方式?jīng)]有詳細(xì)的規(guī)定，只有少量原則性的說(shuō)法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、
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