id193-非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探(編輯修改稿)
2024-08-23 06:39 本頁面
【文章內容簡介】 積率和建筑密度決定。]是土地的投入—產出系數，分別表示生產一單位面積的商品住宅所需求的土地面積；是用于商品住宅生產的資金單位數；是用于商品住宅生產的勞動力數量；是商品住宅開發(fā)企業(yè)的生產函數。和是不可替代的生產要素，是瓶頸投入品—土地，假定這個生產函數具有通常的性質：， （11）， （12）商品住宅開發(fā)企業(yè)生產目標函數作為贏利性組織的商品住宅開發(fā)企業(yè)，其生產目標是實現利潤最大化，假設其目標實現可能受到土地供給和住宅需求兩方面因素的制約。如果商品住宅開發(fā)企業(yè)的利潤增長受到土地獲取量的限制，即： （13）其中，是規(guī)劃條件下開發(fā)住宅需要的土地；是商品住宅開發(fā)部門所能獲得的土地的上限，上式也可以表示為： （14）如果商品住宅開發(fā)企業(yè)的利潤增長受到來自商品住宅的需求不足，則： （15）其中，表示居民家庭需求的商品住宅單位面積。房地產業(yè)是一個周期性較強的產業(yè)，在房價看跌的時候，商品住宅市場往往存在需求不足的情況。在上述約束的前提下，追求利潤最大化的開發(fā)商的生產目的可以簡單表示為： （16）滿足： （17）其中，表示商品住宅開發(fā)部門產出的住宅單位面積；表示單位面積商品住宅的價格；是商品住宅生產勞動力的人均工資；是用于商品住宅生產的勞動力數量；表示地價，即：土地的招拍掛價格；[[] 2007年《物權法》明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”。]是用于商品住宅生產的土地面積；[[] gm由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。]是土地的投入—產出系數，分別表示生產一單位面積的商品住宅所需求的土地面積；是用于商品住宅生產的資金單位數；是商品住宅開發(fā)企業(yè)的生產函數；是商品住宅開發(fā)部門所能獲得的土地的上限；表示居民家庭需求的商品住宅單位面積。求解上述最優(yōu)規(guī)劃，可能出現以下幾種情況：第一種情況：開發(fā)商既不受市場需求約束，也不受土地的約束；開發(fā)商的土地數量滿足等式：。這種情況下，開發(fā)商的規(guī)劃可以表示為： （18）滿足： （19）從上述最優(yōu)規(guī)劃可以看出，在不受數量約束的情況下，開發(fā)商只需提高開發(fā)量就可以實現利潤最大化，而提高開發(fā)量的關鍵在于資金，因此這一時期對資金的追逐成為開發(fā)商的主要目標。第一種情況下，社會整體經濟形勢樂觀，住宅產業(yè)發(fā)展處于上升時期，住宅開發(fā)、購買資金成本較低，房價較為穩(wěn)定，政府部門對土地供給的控制較為寬松，市場呈現供求兩旺、價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 第二種情況：開發(fā)商的開發(fā)面積受到土地供給的限制，這時開發(fā)商的最優(yōu)規(guī)劃可以表示為： （20）滿足： （21）第二種情況下，開發(fā)商的生產能力受到土地供給的限制，部分生產能力不能充分發(fā)揮。因此，資金充裕的開發(fā)商會加大土地的囤積，以求突破這一瓶頸，達到第一種情況的狀態(tài)；資金短缺但是有土地存量的開發(fā)商可能利用土地為擔保向銀行等金融機構貸款以突破資本瓶頸；而資金缺乏又拿不到土地的開發(fā)商則可能被迫退出市場。這種情況下，社會經濟繁榮，住宅產業(yè)發(fā)展高漲，市場供求兩旺，投資投機需求迅速膨脹，土地價格、住宅價格快速上升，土地持有量的多少成為開發(fā)商實力高下的重要標志，行業(yè)集聚程度逐步增加，住宅市場壟斷性增強。第三種情況：開發(fā)商受到需求不足的影響，這時開發(fā)商的最優(yōu)規(guī)劃可以表示為： （22）滿足： （23）在這種情況下，商品住宅的銷售受到需求不足的限制，一般情況下，開發(fā)商會暫緩開發(fā)，轉而開展各種促銷活動以突破銷售瓶頸，回籠資金。如果銷售問題持續(xù)得不到解決，開發(fā)商可能通過減少工資支出以使得利潤最大化，如前所述，工資具有向下的剛性，所以裁員成為開發(fā)商通常的選擇。第三種
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