步行街商場(chǎng)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-18 16:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 吧等，主要以出租為主。主體建筑共四層，地下一層，地上三層，主體為框架結(jié)構(gòu)，另有磚混結(jié)構(gòu)建筑物一層，總建筑面積共61200平方米。該建筑物主要以明清風(fēng)格建造，內(nèi)部用小橋以作連接。 估價(jià)對(duì)象由于為步行街，禁止車輛進(jìn)入，且由于附近停車位較少，對(duì)客流量有一定程度的影響。二、區(qū)域因素分析 寧波市鼓樓步行街位于寧波市海曙區(qū)鼓樓北側(cè)，南起府橋街，北止公園路，東為公園路，西靠呼童街。東面鄰近中山文化廣場(chǎng)，南邊為寧波市財(cái)稅大樓，西靠近寧波日?qǐng)?bào)社、中央花園，北邊為中山公園。估價(jià)對(duì)象地處寧波市中心，周圍居民區(qū)較多，附近有12路、15路、19路等較多公共汽車站，交通較為方便。三、市場(chǎng)背景分析 隨著寧波舊城改造力度的加強(qiáng)，許多營(yíng)業(yè)性質(zhì)的臨時(shí)建筑已被拆除，且由于寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)呈一片“牛勢(shì)”，住宅及店鋪均供不應(yīng)求。許多投資者持幣待動(dòng)，等待較好的投資機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，而鼓樓步行街商場(chǎng)地處寧波市區(qū)中心，周圍交通方便，客流量也相對(duì)較大，對(duì)投資者而言無(wú)疑是一次機(jī)會(huì)。從鼓樓步行街商場(chǎng)的出租及銷售情況來(lái)看，亦證實(shí)了這一點(diǎn)。因此，鼓樓步行街市場(chǎng)對(duì)眾多投資者具有相當(dāng)大的吸引力。四、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，由于鼓樓步行街商場(chǎng)位于市中心，交通方便，且周圍居民小區(qū)較多，客流量也相對(duì)較大，其所處為商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)聚集的區(qū)域，鼓樓步行街商場(chǎng)的使用功能已達(dá)到最高最佳使用。五、采用估價(jià)方法 由于寧波市鼓樓步行街商場(chǎng)主要以出租為主，具有明顯的經(jīng)營(yíng)收益，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，故本估價(jià)報(bào)告以收益法為主，以市場(chǎng)比較法為輔。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）、收益法： 寧波市鼓樓步行街商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況及收益測(cè)算。 商場(chǎng)收益分為二部分：經(jīng)營(yíng)收入及租金收入?！ 〗?jīng)營(yíng)收入主要有： ?。?）、地下層娛樂(lè)所： 一般游戲機(jī)320臺(tái) 以60元/臺(tái)/天計(jì) 合計(jì)：19200元/天 大型游戲機(jī)180臺(tái) 以120元/天/臺(tái)計(jì) 合計(jì)：21600元/天 臺(tái)球60張 以160元/天/張計(jì) 合計(jì)：9600元/天 保齡球32球道 以130元/天/道計(jì) 合計(jì)：4160元/天 乒乓球桌60張 以160元/天/張計(jì) 合計(jì)：9600元/天 射擊30道 以280元/天/道計(jì) 合計(jì)：8400元/天總計(jì)：72560元/ 天 (2)、一層商場(chǎng)的50%由業(yè)主經(jīng)營(yíng)，面積為9000平方米，根據(jù)委托方提供資料，結(jié)合寧波同類商場(chǎng)，確定其有效經(jīng)營(yíng)收入為37800元/ 天。租金收入：根據(jù)委托方提供的出租合同及財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表等材料結(jié)合寧波市當(dāng)前同類市場(chǎng)出租收益的平均值確定?！ 〉讓由虉?chǎng)租金收入 31500元/天 二層商場(chǎng)租金收入 45000元/天 三層商場(chǎng)租金收入 33600元/天 附樓租金收入 10920元/天 總計(jì)： 121020元/天年有效毛收入測(cè)算：（1）娛樂(lè)場(chǎng)所以平
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